A propos Simon

Salut c'est Simon et Manu. Nous sommes investisseurs depuis 2015 et à ce jour nous possédons 9 biens immobiliers qui génèrent 3800€ par mois. Notre but est de vous aider à devenir des investisseurs GAGNANTS !

Comment acheter un immeuble aux enchères ? Interview Erkan

Trouver des bonnes affaires avec les enchères judiciaires.

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Comment acheter des immeubles aux enchères – Erkan

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter un immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Erkan, le spécialiste des enchères.

Erkan le spécialiste de la vente aux enchères

Salut Erkan.

Salut Simon, salut Manu.

Alors Erkan, pour les gens qui ne te connaissent pas encore, est-ce que tu peux te présenter ?

Alors je m’appelle Erkan, j’ai 24 ans, comme l’a dit Manu j’étais étudiant bon ça fait un mois au moment où je tourne ma vidéo que je ne le suis plus, mais ça fait trois ans que j’investis via les ventes aux enchères immobilières, les enchères judiciaires donc à nuancer avec un autre type d’enchères, on en reparlera.

Erkan Esprit Investisseur

Erkan Esprit Investisseur

Tout d’abord, pourquoi tu fais de l’immobilier ?

Moi je suis issu d’une formation travaux, j’ai un diplôme d’ingénieur travaux et donc l’immobilier, le bâtiment c’est souvent un peu lié et en fait nous on construisait les bâtiments, on faisait un chiffre d’affaires, du bénéfice et j’ai toujours enfin j’ai compris vite que le client pour qui on construisait, qui vendait, gagnait beaucoup plus d’argent.

D’accord.

Et donc de fil en aiguille, je me suis intéressé assez jeune, donc j’ai eu la chance de commencer assez jeune, j’ai compris qu’en fait l’immobilier quand on arrive en amont quand on est le client, quand on est le promoteur, l’investisseur, on gagne beaucoup d’argent.

D’accord, donc c’est l’argent qui t’a attiré principalement?

Oui.

Droit au but, on veut de la tune.

Gagner de l’argent avec la vente aux enchères

Et comment tu as découvert les enchères ?

Par hasard, j’en ai entendu parler mais enfin vaguement et donc tout de suite par curiosité j’ai commencé à chercher sur Internet, à voir qui en parle comment il en parle et j’ai tout de suite vu que personne n’en parlait.

D’accord.

C’est un milieu assez fermé où il y avait peu d’informations publiques, donc j’ai commencé un peu à chercher à droite à gauche par mes propres moyens, je me suis rendu au tribunal, j’ai essayé de contacter du monde, etc. et ça m’a pris beaucoup de temps à arriver à maîtriser ce système.

Comment se former à la vente aux enchères

Ça t’a pris combien de temps ?

Ça m’a pris trois ans.

Trois ans et tu allais au tribunal à quelle fréquence ?

Au début, en fait j’ai commencé réellement à m’intéresser uniquement aux enchères quand j’avais 17-18 ans, j’avais absolument pas d’argent, pas de moyens d’acheter, donc je commençais à aller au tribunal, à voir, à essayer, à interroger les gens quand j’avais des trous dans mon emploi du temps, donc ça pouvait être une fois par semaine, deux fois par semaine, quand je rencontre du monde essayer de leur poser des questions, donc il n’y avait pas réellement de fréquence mais voilà on peut faire une moyenne à une fois par semaine.

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Ils devaient trouver ça bizarre de voir un gamin de 17 ans ?

Absolument.

Débarquer comme ça.

Tout à fait, surtout que la moyenne d’âge c’est 55, 60 ans, dans ce milieu-là c’est ça la moyenne.

Ok, du coup tu t’es formé par toi-même, vraiment en autodidacte pour le coup, et si tu devais résumer en gros comment ça marche la vente aux enchères pour les gens qui connaissent pas, comment tu le résumerais ?

Les 2 types d’enchères immobilières

Il y a deux types de ventes aux enchères immobilières, il y a les enchères notariales et les ventes aux enchères judiciaires. Donc une vente aux enchères notariales, c’est souvent en fait c’est plus soft la vente aux enchères notariales c’est ce qui est le plus soft, c’est ce qui est le plus tranquille où c’est un notaire qui accompagne, c’est clair on sait ce qu’on achète, aux enchères judiciaires, c’est enfin voilà tu ne sais pas ce que tu achètes, tu achètes le bien en l’état, s’il y a des problèmes c’est pour ta pomme, personne ne te garantira ton bien, enfin voilà tu achètes vraiment le bien en l’état.

La vente aux enchères judiciaires

Oui donc enchères judiciaires ça veut bien dire qu’il y a eu un créancier à un moment qui a voulu faire une procédure, c’est comme ça que ça commence en fait.

Les ventes aux enchères judiciaires, c’est les biens saisis.

Oui d’accord.

Une vente forcée, les ventes aux enchères notariales c’est pas saisi, donc une vente aux enchères notariales comment ça se passe ? c’est souvent une succession conflictuelle, des frères et sœurs qui ne s’entendent pas mais où il n’y a plus de dette dans la maison, la maison est déjà payée.

La vente aux enchères notariales

Ok, il y a moins d’urgence.

Voilà, il y a moins d’urgence pour mettre les choses d’accord, donc le notaire procède à une vente aux enchères ou alors un manque d’héritiers, donc quelqu’un est décédé il n’y a pas d’héritiers, le notaire, on désigne un notaire c’est souvent le notaire familial ou le notaire qui a fait la vente à l’époque donc qui s’occupe de la vente aux enchères, et donc mais par contre il ne faut pas qu’il y ait de créanciers, il ne faut pas qu’il y ait de personnes qui réclament de l’argent rapidement, il faut que le créancier ouvre une procédure de saisie, qu’il réclame au plus vite la vente du bien et dans ce cas-là on se retrouve dans les ventes aux enchères judiciaires.

Est ce que les ventes aux enchères c’est un bon plan ?

Ok, celles qui sont les plus intéressantes en fait.

Ça dépend du point de vue, c’est là où il y a le plus de problèmes, on prend le plus de risques.

Mais tu gagnes plus d’argent.

Mais on gagne plus d’argent forcément.

Ok, donc ça on a bien compris, les ventes notariales et les enchères judiciaires c’est ça. Comment ça se passe les enchères judiciaires ?

Pour résumer, les ventes aux enchères judiciaires donc il y a une parution de l’annonce, souvent le site le plus connu c’est pour commencer tout le monde utilise ce site, c’est licitor.

Comment trouver des immeubles aux enchères

Ok, on vous mettra ça sur la vidéo licitor.

Licitor.fr, donc là vous choisissez votre région, votre département et vous avez les annonces des biens qui seront vendus aux enchères, si vous êtes dans le 92 par exemple dans les Hauts-de-Seine c’est le tribunal de Nanterre, vous êtes dans les Yvelines c’est le tribunal de Versailles pour prendre des exemples et donc tous les biens qui sont en vente dans ce département-là seront vendus dans ce tribunal-là, donc il faut dans le site trouver votre tribunal et regarder tous les biens qui sont vendus dans ce tribunal-là. Donc vous allez voir une annonce, par exemple un bien en vente sur la ville d’à côté qui vous intéresse et dans cette annonce il y a une date de visite.

Et dans les infos que tu as dans l’annonce, est-ce que c’est comme dans une annonce ?

Non, il n’y a quasiment rien, enfin l’annonce c’est appartement 32 m² à telle adresse.

Ok, et tu as une mise à prix, c’est ça ?

Petites annonces ventes aux enchères immobilieres

Il y a une mise à prix, la mise à prix elle est toujours faible, on ne va pas rentrer dans le détail mais la mise à prix elle doit être au moins de la dette de la personne, mais bon c’est souvent un tiers voire un quart de la valeur intrinsèque de ce bien-là. Donc, ah oui j’ai oublié de dire mais souvent c’est des biens occupés les ventes aux enchères saisies, donc il y a des gens par exemple si c’est le propriétaire qui n’a pas pu payer son crédit et la banque procède à une procédure de saisie, les personnes sont dedans, ça on en parlera un peu plus tard et voilà il faut bien se rendre compte que.

C’est toi en tant que futur enfin qu’acquéreur tu dois t’occuper.

Tu auras ton affaire personnelle de l’occupation.

Ok, et tu arrives en général dans un moment où la vie des gens où c’est pas trop la fête.

Ventes aux enchères, comment ça marche ?

Non justement si c’est en vente, ce n’est pas la fête comme tu dis, donc il y a la visite qui donc dans cette annonce il y a une date de visite, la visite en général elle ne dure qu’une heure, elle est faite qu’une seule fois en pleine semaine, le jeudi à 15h45.

Ça, c’est un avantage parce que du coup entre guillemets tout le monde ne peut pas y aller quoi, si moi je suis salarié et c’est le jeudi à 18 heures, à 15 heures déjà ça limite une grande partie de la concurrence.

C’est un avantage et un inconvénient enfin.

En fonction du point de vue.

Il faut avoir de la flexibilité.

Visiter un immeuble aux enchères

Il faut avoir beaucoup de flexibilité et il faut avoir du capital, ça on en reparlera plus tard. Donc il y a une visite, il ne faut pas la rater elle ne dure qu’une heure, on la rate c’est foutu, on ne peut pas la revisiter.

Donc en gros les gens font la queue parce que le créneau c’est.

Voilà, c’est ce créneau-là, tout le monde vient, à ce moment-là ils ont, ils prennent 5-10 minutes chacun pour le visiter rapidement, donc c’est très court, en 5-10 minutes vous devez être capable d’évaluer le bien, la valeur, les travaux à faire, l’occupation, enfin voilà ça dure 5-10 minutes chrono et vous devez décider on l’achète ou on l’achète pas et si oui à quel prix ? Une fois la visite faite, il faut trouver un avocat parce que pour une vente aux enchères judiciaire, il faut être accompagné d’un avocat et lui qui porte les enchères.

Ventes aux enchères ARNARQUES !

Ça peut être n’importe quel type d’avocat ou c’est des avocats spéciaux ?

Non, c’est un avocat qui a le droit donc enfin spécialisé immobilier et qui doit être inscrit au barreau du tribunal en question, si c’est le tribunal de Nanterre qui vend il faut que ce soit un avocat du tribunal de Nanterre. Si vous avez un ami à l’est de la France, il ne peut pas venir enchérir pour vous, ça doit être un avocat du département en question. Donc vous trouvez un avocat, il y a des frais préalables aux enchères, donc c’est des frais de procédure qu’il faut tenir compte, il y a des frais supplémentaires.

Et ça tu mets le billet directement sur la table, c’est ça ?

Trouver un avocat pour la vente aux enchères judiciaires

C’est ça, donc c’était l’étape juste après, dès qu’on a trouvé l’avocat il faut préparer les chèques de banque, donc là encore une fois ça dépend du point de vue de la personne, on peut voir ça comme un avantage ou un inconvénient mais pour participer aux enchères il faut au moins 15.000 euros de capital sur son compte en banque, si on a pas au moins 15.000 euros, on ne peut pas participer, je ne parle même pas d’acheter mais juste pour se porter, pour porter des enchères il faut apporter ce chiffre-là.

Ok, ça ne veut pas dire que ces sous-là ils vont être, ils ne vont pas être remboursés, c’est juste qu’il faut donc les déposer, c’est ça ?

Les déposer.

Pour pouvoir participer à la vente aux enchères.

Si vous ne remportez pas l’enchère, on vous rend ces chèques bien évidemment.

Sans frais.

Sans frais, tout dépend en fait, les frais que vous pouvez avoir c’est l’avocat, les avocats prennent leurs honoraires quoi qu’il arrive parce que ils disent un frais de déplacement, j’ai perdu du temps. Aujourd’hui avec l’expérience, avec enfin voilà l’enchaînement, les successions d’enchères que j’ai faites, je ne paie pas d’avocat si je ne enfin je ne paie rien à l’avocat si je n’obtiens pas l’enchère.

D’accord, tu payes au succès quoi.

Je lui paye un peu plus.

Tu as négocié.

Ou faire des ventes aux enchères immobilier

Une fois enfin uniquement si j’obtiens la vente. Donc tribunal, on assiste à la vente, je ne sais pas si je l’ai dit mais la vente se fait au tribunal dans la chambre des ventes, c’est un juge qui dirige la vente, donc là votre avocat porte enchères pour vous de fil en aiguille, de mille en mille jusqu’à que vous soyez acquéreur ou non, adjudicataire ou non.

D’accord, il faut lever la main et tout comme dans les films ?

Non, enfin c’est l’avocat qui fait ça, il lève la main, il donne votre chiffre, 100.000, 106.000, 130.000.

Et toi tu n’y es pas à ça ou c’est que ton avocat ?

Tu peux lui donner procuration pour qu’il aille à ta place mais moi j’y vais toujours et je conseille toujours d’y aller parce que.

Pour être sûr de ce qu’il fait.

Pour être sûr parce que moi j’ai eu une expérience.

Il n’est pas vraiment de ton côté cet avocat ?

Non, il n’est pas de ton côté parce qu’il ne faut pas oublier, en fait pour résumer on passe pas devant un notaire quand on fait une adjudication, ça se passe au niveau du tribunal et c’est ton avocat qui s’occupe des inscriptions, mais les frais de notaire ça se compose comment ? il y a des droits d’enregistrement et il y a des émoluments, les émoluments c’est ce que normalement revient à la poche du notaire.

C’est des honoraires.

Voilà ses honoraires, on appelle ça les émoluments et il y a les droits d’enregistrement qui vont à l’État.

Oui, ça c’est l’État.

Les frais des ventes aux enchères immobilieres

Donc vente aux enchères, les droits d’enregistrement vont à l’État mais les émoluments sont partagés entre votre avocat et l’avocat poursuivant.

Ah oui, d’accord.

Et les émoluments c’est proportionnel, de mémoire c’est 8 % de 0 à 6.000 euros, c’est 3,5 % de 17.000 à 30.000 euros et tout ce qui dépasse 30.000 euros c’est 2 % je crois, donc on peut faire une moyenne à 2 et demi 3 % les émoluments, donc pour votre avocat plus vous achetez vos biens chers et plus il perd de l’argent, donc il ne faut pas oublier il est de votre côté.

Mais pas trop quand même.

Un peu impliqué quoi.

En fait, il est de votre côté pour vous représenter mais lui que vous fassiez une bonne affaire ou une mauvaise affaire il s’en fout.

Lui ce qui compte, c’est sa com, c’est un peu comme un agent immobilier en fait.

C’est ça, c’est un intermédiaire, c’est un prestataire de services, aux enchères, donc voilà si vous êtes adjudicataire.

C’est-à-dire que vous remportez l’enchère.

Processus de vente judiciaire

Vous remportez l’enchère, vous n’avez pas encore fini.

Ah bon ?

C’est pas fini.

C’est pas fini, aux enchères il y a un droit en fait durant les dix jours suivant la vente, n’importe qui peut venir et surenchérir sur votre bien, ça doit être fait dans un certain cadre, il doit surenchérir d’au moins 10 % de votre enchère, mais voilà il y a cette possibilité-là.

Et est-ce que toi tu peux te rétracter par contre ?

Droit de rétractation avec la vente aux enchères

Absolument pas, aux enchères on ne peut pas se rétracter, si vous portez enchère vous êtes dans l’obligation d’acheter et d’aller jusqu’au bout de cet achat, aucune condition suspensive d’obtention de prêt, si votre banquier vous dit non on ne vous prête pas, vous êtes dans la merde, pardon pour le terme.

Allez voir votre banquier avant.

Surtout.

Il faut savoir si vous pouvez emprunter, si vous ne pouvez pas, quel montant et toujours prendre des marges de sécurité, si vous dites 100.000 euros, partez sur 150.000 euros pour être sûr.

Très bon conseil.

Financer un bien acheter aux enchères

Voilà, donc soit revoyez un peu à la baisse le nombre de surfaces que vous pouvez acheter, la capacité ou soit enfin voilà visez un autre bien mais n’allez jamais au maximum de votre capacité surtout qu’il y a des banques qui sont réfractaires aux ventes aux enchères.

En plus.

Quel que soit le montant, il y a certaines banques qui disent non, enchères c’est non, ça m’est arrivé, donc les dix jours se passent, si quelqu’un vous surenchérit, le bien est remis en vente deux mois plus tard à une mise à prix de votre enchère plus les 10 %.

Ah donc ça veut dire.

Nous l’avons adjugé 100.000 euros et que quelqu’un surenchérit, la vente, le bien est remis en vente à 110.000 euros.

Donc cette personne-là, elle n’est même pas sûre elle de l’avoir parce que pareil elle peut se faire surenchérir après.

Absolument, donc si personne ne surenchérit, vous êtes propriétaire du bien.

Bien joué.

Et des emmerdes avec en fait.

Et des emmerdes avec, vous achetez le bien en l’état, on ne vous remet même pas de clés, c’est à vous de vous débrouiller.

On ne te donne même pas de clés ?

Les inconvénients des ventes aux enchères immobilières

Non, si il n’y a pas, voilà si le bien est occupé, c’est à vous d’aller faire votre affaire personnelle, si le bien est libre comme il arrive dans certains cas, là oui là on aura des clés, on vous remettra les clés mais il faut savoir les biens libres c’est ceux qui attirent le plus de monde.

Oui, forcément.

Forcément.

C’est les plus faciles entre guillemets.

C’est les plus faciles voilà, donc rapidement voilà c’était le processus d’un achat d’un bien aux enchères.

3 Conseils pour réussir avec les ventes aux enchères immobilières

Si tu avais, s’il y a des gens que ça intéresse, quels conseils tu donnerais aux personnes qui veulent se lancer dans la vente aux enchères ?

Alors, les conseils rapidement c’est déjà participer au début en tant que spectateur, ce sont des ventes publiques donc on peut venir, aller dans un tribunal et assister sans porter enchère, sans acheter, on va, on regarde comment ça se passe, on s’imprègne, les visites, etc. parce que c’est un autre mode de fonctionnement, c’est totalement différent, moi à titre perso j’ai jamais acheté dans le marché classique, je me suis formé aux enchères dès le départ et je ne fais que des enchères, le marché classique pour moi c’est totalement différent, ça marche pas du tout pareil, donc il faut réellement.

Se former à la vente aux enchères

Côtoyer.

Côtoyer, se former aux enchères.

Avant de passer à l’action.

Avant de passer à l’action parce que il peut y avoir de gros risques, vous achetez un bien, il y avait des problèmes dans l’immeuble, ça on ne vous l’a pas dit ça, c’est à vous de détecter s’il y a un problème, il y avait une grosse fissure et finalement votre immeuble est en arrêté de péril ou d’insalubrité c’est pour votre pomme, donc il y a vos risques, il faut réellement voilà se former et aller étape par étape, prendre son temps et vraiment bien apprendre le mode de fonctionnement, donc ça un conseil, un autre conseil toujours bien fixer son enchère et ne jamais la dépasser.

Comment fixer le prix de son enchère

Oui parce que là il y a une part d’émotionnel en fait dans la vente aux enchères.

Si votre enchère c’est 170.000 c’est 170.000, c’est pas 171.000.

C’est pas le casino, c’est ça.

C’est pas le casino et on s’arrête à 1.000 euros près, comme je l’ai dit, enfin je ne sais pas si vous l’avez entendu mais 170.000 c’est 170.000, en fait le problème c’est que au début on commence une enchère il y a 25 personnes sur le bien et au fil du temps, au fil des enchères, il y a de moins en moins de monde et à la fin on se retrouve à deux et on se voit mutuellement.

C’est une question d’égo en fait à la fin.

Et là c’est l’égo, c’est l’orgueil, il faut absolument pas céder à ça et là moi je vois tous les jours des gens juste pour défoncer l’autre, il va monter son enchère et il va faire une mauvaise affaire parce qu’une enchère 1.000 euros c’est 1.000 euros avec des frais proportionnels donc c’est pas 1.000 euros mais c’est 1.000 euros en plus qu’on sort de notre poche mais c’est 1.000 euros en moins dans notre bénéfice ou dans notre plus-value.

Bien sûr.

Au final, l’écart se resserre deux fois plus vite et on perd souvent ça de vue, il ne faut pas le faire. Un autre conseil ou c’était tout ?

Comment financer un immeuble acheter aux enchères

Le troisième, allez pour le bonus.

C’est ce que j’ai dit tout à l’heure, je vais le reprendre, c’est vraiment allez voir votre banquier avant, travaillez-le, expliquez-lui bien votre projet, qu’il soit au courant, qu’il en parle un peu à son directeur, qu’il n’y ait pas de problèmes avec les enchères, etc.

Si on récapitule, un il faut se former, deux surtout pas dépasser son enchère et trois allez voir son banquier avant d’enchérir.

En amont.

Merci beaucoup Erkan pour ton temps et avoir partagé tous ces conseils avec notre audience, si il y a des gens qui sont intéressés pour investir dans les ventes aux enchères, comment on fait pour te retrouver ?

Erkan – EspritInvestisseur

Alors donc moi j’ai un site Internet où je forme les gens aux ventes aux enchères et également aux travaux, comme je vous l’ai dit j’ai une expérience, je suis conducteur de travaux d’origine donc et des biens aux enchères en fait il y a forcément des travaux, ce qui est logique car une personne qui est endettée, qui n’arrive pas à payer son crédit.

C’est qu’il y a un problème.

Ne va pas se prendre la tête pour repeindre et réparer les fuites, donc voilà si vous voulez me joindre, mon site c’est espritinvestisseur.com

Ok ça marche, on vous mettra l’adresse en dessous, en attendant si vous voulez vous aussi apprendre à investir dans les immeubles, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît juste en haut ou en dessous dans la description. L’aventure continue, à demain.

Le site d’Erkan: http://espritinvestisseur.com/

3 conseils pour ne pas avoir d’impayé dans vos immeubles

3 conseils pour ne pas avoir d’impayé dans vos immeubles

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3 conseil pour ne pas avoir d’impayé

Trois conseils pour ne pas avoir d’impayés

Salut, c’est Simon du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, je voudrais vous parler d’un livre qui est sorti il y a peu de temps, c’est « Les 107 principes immobiliers » écrit par Bruno Rako aux éditions Maxima.

eviter les impayés de loyer

107 principes immobiliers

Au début du livre, l’auteur explique les trois raisons principales pourquoi les gens ont peur d’investir dans l’immobilier, et pour moi l’une des principales c’est la peur de l’impayé.

Comment ne pas avoir d’impayé locatif

Un impayé, c’est quoi ? c’est tout simplement un locataire qui ne paye pas son loyer, et justement dans ce livre vous allez retrouver plein de conseils pour éviter de vous retrouver dans cette situation.

Comment on a éviter un impayé

Ça me rappelle une histoire, lorsqu’on a démarré à investir on a acheté une maison qu’on a mis en colocation, un des premiers colocataires qu’on a mis dans cette maison c’était un étudiant, tout se passait très bien jusqu’au jour où le 5 du mois on n’a pas pu son virement sur notre compte.

Ne laissez pas pourrir une situation d’impayé

Donc là tout de suite, on a attendu un ou deux jours et derrière Manu elle a appelé pour savoir ce qui se passait. Ça c’est vraiment super important, lorsque vous avez un impayé, ne laissez pas courir ce genre de situation, tout de suite décrochez votre téléphone et appelez votre locataire pour savoir ce qui se passe.

Et donc là, il nous explique que en fait il est joueur professionnel en dehors de ses études, ça on ne le savait pas du tout, et que d’habitude il touche un cachet par rapport à ses performances dans le jeu et que cette fois-ci il ne l’a pas eu et du coup il est embêté pour nous payer.

Favorisez le dialogue

On a discuté et on a convenu d’un échelonnement du paiement du loyer sur deux à trois semaines comme c’étaient des petites sommes, il devait recevoir son cachet et du coup il s’est engagé à nous payer.

Malheureusement au bout de la deuxième semaine, il n’a pas payé son loyer et du coup là ce qu’on a fait c’est qu’on a appelé sa caution, la personne qui était garante, c’est-à-dire son père, pour expliquer la situation qui d’ailleurs son père n’était même pas au courant que son fils ne payait pas son loyer depuis un mois. Au final quelques mois après, il a décidé de quitter la colocation et on a trouvé un autre colocataire.

3 conseils éviter les impayés dans votre immeuble

Les trois conseils que je voulais vous donner dans cette vidéo pour ne pas avoir d’impayés, c’est premièrement choisissez bien vos locataires, donc ça c’est indispensable, lorsque vous les avez au téléphone faites-les parler.

Comment bien choisir ces locataires

Généralement, les gens ils veulent tout de suite demander une visite, la première question qu’on leur pose c’est une question ouverte ou on leur demande quel type d’appartement ils recherchent, ça ça nous permet de les faire parler et de détecter si il y a d’éventuels problèmes.

Très important, c’est aussi pendant la visite, est-ce que la personne arrive à l’heure ? est-ce qu’elle est propre sur elle ? est-ce qu’elle a un discours cohérent ? pareil, faites-là parler au maximum pour voir si elle correspond à vos critères.

Toujours avoir un garant

Deuxième astuce, prenez toujours un garant, donc un garant c’est quoi ? c’est une personne qui s’engage à payer le loyer si le locataire ne peut pas payer.

Dans le cas de la colocation c’est souvent les parents, mais si vous êtes sur d’autres types de profils, peu importe, vous devez demander un garant et le signaler directement dans l’annonce. Il ne suffit pas d’avoir un garant, il faut que le garant soit solvable, donc premièrement, est-ce qu’il paye des impôts ?

Deuxièmement, demandez-lui toutes ses coordonnées, son numéro de téléphone principalement pour pouvoir le contacter en cas de problème.

Créer une bonne relation avec vos locataires

Troisième conseil, entretenez des bonnes relations avec vos locataires, et ça je rejoins un des principes du livre qui explique que en gros vous pouvez faire des cadeaux à vos locataires, oui ça paraît incroyable et ça ça fait toute la différence entre vous et un super propriétaire à qui on a envie de payer son loyer.

Par exemple à la colocation, à Noël on leur envoie une bouteille de champagne pour les trois personnes, ça permet de vraiment créer une relation particulière avec vos locataires. En cas de problème, parce que ça il ne faut pas se cacher en tant qu’investisseur si vous multipliez le nombre d’appartements, un jour ou l’autre ça vous arrivera, même si vous prenez toutes les précautions, il faut s’y préparer à avoir des impayés et si ça arrive, ce qu’on vous recommande c’est de favoriser le dialogue.

Comment gérer les impayés dans votre immeuble

Une citation que j’aime bien, c’est « une main de fer dans un gant de velours », ça c’est vraiment le bon esprit à avoir lorsque vous rencontrez ce genre de situation. Ce que j’ai aimé dans ce livre, c’est qu’il est écrit sous forme de fiches, donc ça le rend très rapide à lire.

Avis sur le livre de Bruno Rako : 107 principes immobiliers

En plus l’auteur, donc Bruno, n’a pas simplement raconté son histoire, son expérience d’investisseur, mais il a aussi partagé les anecdotes d’autres investisseurs qu’il a rencontrés tout au long de son parcours, et donc c’est vraiment très enrichissant, même si vous avez de l’expérience vous trouverez au moins une astuce que vous ne connaissez pas, moi-même j’en ai découvert au moins une dizaine.

Donc voilà, je vous recommande vraiment ce livre, je vous mets le lien sous la vidéo, si vous aussi vous voulez apprendre à investir dans les immeubles, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur la vidéo ou juste en dessous dans la description. N’oubliez pas de vous abonner pour recevoir les prochaines vidéos, et l’aventure continue, à demain.

 

Pourquoi aller dans des séminaires immobiliers ?

Faut il aller dans les séminaires immobiliers ? 2 ans après on est retourné au séminaire d’Olivier Seban !


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Pourquoi aller dans des séminaires immobiliers

Séminaire Olivier Seban

Simon : Pourquoi faire des séminaires ?

Manu : Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on est au séminaire d’Olivier Seban, vous pouvez voir derrière nous, il y a pas mal de monde.

Séminaire Olivier Seban

Simon : 500 personnes même exactement.

Manu : 500 personnes, oui on est donc au Novotel à côté de la Tour Eiffel, c’est une grande salle où vous avez 500 personnes, c’est assez impressionnant hein je pense pour les intervenants de parler devant autant de monde, en tout cas nous ça nous fait très plaisir de retourner à ce séminaire parce que ce n’est pas la première fois qu’on y participe.

Simon : Oui en effet, on était venus il y a deux ans, c’est avec ça qu’on a commencé à investir, merci Olivier pour nous avoir montré le chemin, depuis on a fait pas mal de parcours puisqu’on a aujourd’hui 15 locataires comme vous le savez qui génèrent plus de 6.000 euros de loyer.

Comment se passe un séminaire immobilier

Manu : Comment ça se déroule un séminaire ? Là on est arrivés ce matin à 9 heures 9 heures et demie, donc arrivés à 9 heures, à 9 heures et demie Olivier commençait son séminaire une fois que tout le monde était installé, et tout au long de la journée vous avez différents intervenants qui viennent partager leur expérience, ça permet vraiment d’évoluer dans ses réflexions et d’apprendre de nouvelles choses.

Pourquoi venir dans un séminaire immobilier

Simon : Ce qui est bien c’est que vous allez voir différentes stratégies, donc là aujourd’hui on a vu des gens qui font de la location courte durée, on a vu des gens qui font de la colocation, Olivier a présenté ses projets de division, vous allez pouvoir vraiment avoir un panel des différentes stratégies et réfléchir à votre projet, votre stratégie d’investissement dans l’immobilier.

Les séminaires pour se faire un réseau

Manu : Ce qui est top aussi dans les séminaires, c’est qu’on rencontre du monde, donc là par exemple ce midi on avait entre guillemets quartier libre pour le déjeuner et on a décidé de constituer un petit groupe de gens qui avaient envie de manger ensemble pour parler immobilier.

Simon : Donc vous l’avez compris, les séminaires c’est vraiment l’occasion de se faire un réseau, de se faire des nouveaux amis dans l’immobilier, d’accroître vos compétences et vos connaissances sur l’immobilier, enfin vraiment on vous conseille sincèrement de venir à des séminaires.

Repartez BOOSTÉ du séminaire

Manu : La dernière raison de faire des séminaires, c’est que vous allez repartir boostés, nous on est très contents d’être venus revoir Olivier aujourd’hui, ça nous a redonné la pêche, on a envie de partager plein de bonnes astuces avec vous pour vous aider à investir dans les immeubles de rapport.

Simon : D’ailleurs en attendant, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants ».

Manu : Pour ça, vous cliquez dans le lien qui apparaît sur cette vidéo où juste en dessous dans les commentaires. L’aventure continue, à demain.

 

Faut il faire des travaux dans votre immeuble ? (3/3)

Faut il faire des travaux dans votre immeuble ?

Téléchargez notre formation : Les 8 secrets des investisseurs gagnants

Faut il faire des travaux dans votre immeuble

Pourquoi faire des travaux dans votre immeuble ?

Salut à tout, c’est Simon du site « Acheter-un-immeuble.fr » de retour dans cette troisième partie de la dernière vidéo de notre premier investissement à Haubourdin, donc aujourd’hui on revient après les travaux. Quelques semaines après la locataire a emménagé, elle a positionné ses meubles et donc on va vous faire une visite du rez-de-chaussée qu’on a transformé en T2 avec une chambre. Je vous emmène pour la visite, c’est parti.

Les éléments clés d’un appartement loué nu

On va commencer par la cuisine, donc une cuisine qu’on a refait à neuf, nous on achète toujours chez Ikea parce qu’on trouve que c’est vraiment le meilleur rapport qualité/prix. On met une crédence au mur, donc ça coûte un peu d’argent mais c’est facile à poser, pas besoin de carreler et puis en cas de salissure, eh bien un simple coup d’éponge et c’est propre.

Pourquoi faire des travaux dans un immeuble

Astuce pour meubler pas cher

On met toujours le four, donc on achète sur Le Bon coin, une bonne astuce, les plaques pareil, donc vous trouvez des plaques vraiment pas chères d’occasion à moins de 100 euros, le frigo top et puis les placards, donc vous voyez sur 1,60 ça fait vraiment une belle cuisine, elle a tout d’une grande.

Donc je vous invite si vous n’avez pas encore vu la vidéo numéro une à voir le avant et après les travaux, c’est vraiment différent. Ici dans la pièce principale, on n’a rien changé, on n’a pas changé le sol, on a juste repeint et on se dirige vers la salle de bains.

Que faire en travaux dans un immeuble ?

Alors la salle de bains, je ne sais pas si vous vous souvenez, mais c’était vraiment sale donc là on a refait, on a repeint le carrelage, uniquement repeint avec une peinture spéciale carrelage, on a fait installer dans la salle de bains une VMC puisqu’il y avait pas mal de problèmes d’humidité, donc ça c’est vraiment important, ça coûte pas cher, 50 euros une VMC, et vous avez vraiment une salle de bains saine.

On a changé le lavabo et puis on a mis au mur du PVC, donc ça c’est pareil, c’est super simple à poser et puis ça va résister dans le temps, on espère pendant plusieurs années.

Comment transformer en studio en T2

Ensuite, on passe dans la chambre, donc je vous rappelle ici c’était un studio qu’on a transformé en T2 avec une chambre.

Donc, là-bas c’était un garage, il fallait sortir par le couloir pour aller dans le garage, mais on a fait une ouverture du mur porteur et on se dirige dans la chambre. Donc voilà la chambre, elle fait 9 m², vous avez ici là où il y a la serviette c’est pour aller à la cave, donc ça c’est l’inconvénient c’est que pour maintenant aller à la cave, il faut aller chez le locataire.

Ça c’est un petit inconvénient, mais ça nous a quand même permis de faire une belle rentabilité supplémentaire, je vous en parle tout de suite après. Ici c’est le velux, donc ça c’est la solution dont on vous parlait dans la première vidéo, pour mettre la fenêtre il y avait une solution velux à plus de 1.000 euros et notre artisan il nous a trouvé une solution, donc en fait c’est un skydôme on appelle ça, ça coûte moins de 300 euros et on a rajouté vous voyez un store velux qui permet d’être refermé donc avec une petite baguette on tire et ça permet de fermer, d’avoir l’obscurité complète dans la chambre.

Ici on a plaqué la niche, donc ça c’est l’escalier qui monte et puis ici derrière vous avez un placard en fait qui est la chaudière. Donc la chaudière qui est la chaudière des deux autres appartements qu’il y a au-dessus. Donc pareil, une fois par an, ça c’est spécifié dans le bail, on dit qu’on doit pouvoir rentrer chez le locataire sur sa demande bien sûr en la prévenant pour pouvoir faire l’entretien de la chaudière et ça on le précise toujours lors de la visite.

Comment savoir s’il faut faire investir dans les travaux ?

Une question qu’on nous pose souvent, c’est comment savoir s’il faut investir dans les travaux ? Pour ça, je vais vous donner la formule que Manu et moi on utilise, en fait c’est super simple, il suffit de faire venir un artisan et vous lui faites estimer le coût des travaux, vous gardez toujours une petite marge en ajoutant 10 % à son devis et ensuite vous estimez combien vous allez pouvoir louer plus cher par rapport à avant.

Calcul amortissement travaux

Pour savoir en combien de temps vous allez amortir vos travaux, vous divisez le coût des travaux par l’augmentation de loyer fois douze mois, c’est-à-dire que dans notre exemple, 5.000 euros divisés par 130 euros par mois en plus de loyer fois douze, ce qui fait qu’on amortit les travaux sur trois ans, ce qui est largement acceptable et ça c’est sans compter la plus-value que vous allez faire à la revente.

Comment faire une plus value à la revente de votre immeuble

ça c’est vraiment le bonus puisqu’on a ajouté 9 m² à cet immeuble, 9m² qui nous ont coûté 5.000 euros, ça fait 550 euros le m² sachant que ici à Haubourdin le m² il est à peu près à 1.500 euros, on a gagné 1.000 euros fois 9, ça fait 9.000 euros de plus-value qu’on fera à la revente. Donc vous avez augmenté votre loyer, vous l’avez amorti en trois ans et en plus à la revente vous ferez 10.000 euros de plus-value sur votre immeuble, c’est mathématique.

La rentabilité de notre immeuble

Un dernier point sur les chiffres de cet immeuble, je sais que vous adorez les chiffres, donc on l’a acheté pour 6 appartements, 200 m², on a payé 250.000 euros frais d’agence inclus. On a estimé à peu près à 30.000 euros l’enveloppe totale pour les travaux. Au niveau des loyers, on touche 2.600 euros par mois avec la transformation de ce studio en T2, ce qui donne une rentabilité brute avec travaux de 11,1 %, ce qui est plutôt bien.

Si vous avez aimé cette vidéo, n’hésitez pas à la partager, mettez un pouce, je crois que c’est comme ça qu’on dit et puis si vous voulez vous aussi investir dans les immeubles, on vous a préparé une formation, vous pouvez la télécharger, c’est « Les huit secrets des investisseurs gagnants ». Vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description. L’aventure continue, à demain.

Témoignage Séduire Le Banquier – Magali

J’ai été prise au sérieux par le banquier. Témoignage de Magali sur la formation Séduire le Banquier

Cliquez ici pour voir les COMBINES révélées par le BANQUIER

Témoignage Séduire le Banquier

Formation Séduire Le Banquier

Bonjour, je m’appelle Magali …, je suis cadre dans l’agro-alimentaire, j’ai 33 ans, je suis mariée, j’ai deux bébés.

Quels résultats as tu obtenu ?

Les résultats que j’ai obtenus en suivant cette formation, c’est de pouvoir préparer ma demande de crédit de manière précise, de prévoir des clauses auxquelles je n’aurais pas pensé si j’avais pas suivi la formation, et de préparer un document clair et précis qui présente à la fois ma situation aujourd’hui et puis ce que je veux faire derrière.

séduire le banquier

Quels changement as tu constaté grâce à la formation Séduire le Banquier ?

Les changements que j’ai obtenus, c’est d’obtenir beaucoup d’attention et de prise en sérieux de la part des banquiers, des courtiers que j’ai contactés, des gens qui finalement vous regardent et suivent votre présentation et ne sont pas obligés de prendre des notes puisque vous leur avez tout amené sur un plateau.

Que se serait il passé pour toi si tu n’avais pas suivi la formation ?

Ce qui se serait passé pour moi si je n’avais pas suivi la formation, j’aurais probablement eu mon crédit, mais je pense que grâce à cette formation, j’ai gagné en image, prise de sérieux, etc. de la part des banquiers parce que du coup avec le document à l’appui, ça montre que on est carré et qu’on a préparé notre dossier, pas jusque qu’on s’est pointé en disant je vais investir dans l’immobilier.

As tu hésité a rejoindre la formation ?

Ce que je dirais aux personnes qui hésitent, je dirais que être prise au sérieux par les banquiers, ça permet de gagner beaucoup de temps, ça évite de faire trente banques pour obtenir un crédit, et ça permet de construire une image d’investisseur et de partenariat plus que celle d’un client avec une banque, et donc nos relations sur le long terme.

Les points forts de Séduire Le Banquier ?

Les points forts de la formation pour moi, c’est le document support qui est fourni et qu’il faut mettre à jour grâce aux différents modules qui sont donnés, les contacts, les courtiers, les banques, assurances, etc. et le fait que la formation soit assez efficace, c’est-à-dire que c’est une formation qui est pas très longue à suivre, qui prend plus de temps à mettre en place et à développer, mais qui donne du coup des résultats très efficaces.

Comment investir dans l’immobilier sans crédit et sans acheter

Comment gagner de l’argent avec l’immobilier sans crédit et sans acheter ? Dans cet interview Jean Baudin nous explique une stratégie qui le permet.

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Comment investir dans l’immobilier sans crédit et sans acheter

Comment gagner de l’argent avec de l’immobilier sans crédit et sans acheter ?

Manu : Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Jean Baudin.

Simon : Salut Jean.

Jean : Bonjour.

Simon : Pour ceux qui ne te connaissent pas, est-ce que tu peux te présenter ?

comment faire de la sous location

Jean Baudin spécialiste de la sous location

Jean : Moi, j’habite à Lyon, aujourd’hui j’ai 34 ans, je vis de mes revenus immobiliers, en fait j’avais un travail salarié en CDI qui ne me plaisait plus, je n’étais pas épanoui dans ma vie au quotidien, je cherchais à développer mes revenus et du coup l’immobilier m’attirait et j’en suis venu à développer des stratégies un peu originales pour investir dans l’immobilier et du coup me dégager des revenus conséquents, voilà.

Manu : Tu as fait des stratégies originales dès le début ou au premier investissement tu l’as fait un peu plus traditionnel ?

Jean : Oh non, je n’ai rien fait de traditionnel en fait, moi je.

Manu : Pas traditionnel.

Jean : Pas du tout, en fait j’ai investi à Lyon, Lyon c’est une grosse ville de France, c’est un marché qui est tendu, qui est compliqué et les investissements plutôt traditionnels, franchement il n’y a pas de renta quoi, c’est assez compliqué d’obtenir une bonne rentabilité sur un investissement traditionnel, alors on va aller sur du quoi ? du 3, 4, 5 % quand on s’y prend bien, mais du coup ce n’est pas ce qui permet de gagner vraiment de l’argent et sa vie avec l’immobilier.

Manu : Clairement.

Jean : Donc dès le premier bien, je suis allé sur des stratégies un peu particulières pour générer de la grosse renta.

Pour Jean Baudin fait de l’immobilier

Manu : Jean, tu veux gagner de l’argent avec l’immobilier, alors pourquoi tu en es venu à l’immobilier ?

Jean : La première chose, c’est que déjà on se constitue un patrimoine, donc c’est quelque chose qui va être là pour toi, pour tes enfants, les enfants de tes enfants, etc., si tu t’y prends bien, c’est quelque chose que tu vas pouvoir transmettre. Autre chose, c’est un moyen qui permet d’investir sans argent.

Manu : Oui, clairement.

Jean : Donc, tu bénéficies d’un gros effet de levier et du coup tu peux te créer quelque chose, un gros patrimoine à partir de rien.

Simon : Contrairement par exemple à la Bourse, si vous voulez démarrer il vous faut un capital, là comme le dit Jean, vous allez utiliser l’argent de la banque.

La différence entre Bourse et Immobilier

Jean : Non seulement tu utilises l’argent de la banque, tu te crées un gros patrimoine, mais en plus tu peux te dégager des revenus, et puis l’immobilier est quelque part pour moi ça me paraissait quelque chose d’un peu plus sécurisé, tu parlais de Bourse il y a un instant, pour moi la Bourse, peut-être que je vais vous dire ça parce que je ne connais pas, je ne maîtrise pas ça, mais ça me permet hyper risqué d’investir en Bourse.

Manu : Moi, c’est surtout ça me paraît pas concret, ça me fait peur.

Jean : En fait, tu as une action, du jour au lendemain elle perd 50 % tu ne sais pas pourquoi.

Simon : Dans l’immobilier, c’est beaucoup plus stable en fait, le marché de l’immobilier est beaucoup plus stable que le marché de la Bourse où vous aves des pics et des creux quoi.

Manu : Et surtout, si tu as un problème en général, tu comprends vite pourquoi.

Simon : Oui, ça reste concret, une fuite d’eau.

Jean : C’est ça.

Simon : Un locataire chiant, enfin voilà.

Jean : C’est effectivement, c’est très concret, tu as un chauffe-eau qui pète, tu le remplaces tu sais pourquoi, l’action.

Simon : On a moins la main dessus.

Jean : Elle est volatile, après tu as aussi un autre levier d’enrichissement, si on peut appeler ça comme ça, c’est la création d’entreprise.

Simon : Tout à fait.

Comment faire de la sous location légalement en France

Jean : Ça j’y crois, mais c’est vrai que ça demande aussi beaucoup de temps, beaucoup d’énergie, beaucoup d’efforts, bon tout comme l’immobilier quand on va sur des choses un peu originales, ça c’est sûr mais l’immobilier ça me paraissait quelque chose d’assez accessible, en tout cas, pendant que j’avais un travail encore salarié, c’est-à-dire que j’avais mon job et je pouvais le mettre en place à côté.

Simon : Moi, il y a un truc, J’ai déjà eu cette réflexion aussi, je trouve qui est intéressant, entre l’entreprenariat et l’immobilier, c’est sûr ça marche, il y a plein de gens qui l’ont fait, l’entreprise quand on se lance, on est sûr de rien, c’est vraiment un pari sur l’avenir.

Manu : Tu développes plusieurs stratégies innovantes sur l’immobilier, il y en a une qui est la sous-location, est-ce que tu peux nous expliquer comment tu t’y prends ?

Pourquoi faire de la sous location ?

Jean : Pourquoi j’en suis arrivé là ? déjà c’est parce que moi j’arrivais à un stade où je commençais à être bloqué par les banques, donc du coup pour développer des revenus avec l’immobilier, je n’ai pas eu d’autre choix de passer par cette méthode-là.

Manu : C’est Jean la débrouille, en fait.

Jean : C’est ça, non mais si on fait les choses comme tout le monde, de toute façon on aura les mêmes résultats que tout le monde et on s’enrichira avec l’immobilier peut-être dans 10, 15, 20 ans, 30 ans.

Manu : Mais toi, tu veux gagner de l’argent tout de suite, tu es un investisseur gagnant.

Ou faire de la sous location

Jean : C’est ça, c’est ça, du coup j’en suis arrivé à la sous-location, donc la sous-location pour répondre à ta question c’est quoi ? c’est le fait de louer un appartement à un propriétaire et de le louer à un prix classique et de l’exploiter avec des méthodes qui permettent de gagner un peu plus d’argent comme la colocation ou encore la location saisonnière. Pour ma part, j’applique la stratégie de la location saisonnière parce que c’est quelque chose que je maîtrise bien, je le fais depuis de nombreuses années, j’ai une équipe qui s’occupe de ça, donc ça c’est assez simple pour moi d’aller là-dessus.

Simon : Ok, mais attention, je suis sûr de ce que les gens vont dire, mais c’est interdit la sous-location, Jean, en France.

Quand faire de la sous location

Jean : La sous-location à titre particulier, c’est tout à fait possible, simplement il y a deux contraintes : première contrainte, il faut l’accord du propriétaire, indispensable, deuxième contrainte, on ne peut pas louer plus cher que le prix qu’on loue au propriétaire, on ne peut pas sous-louer plus cher que le prix qu’on loue au propriétaire. Du coup, quand on est dans ce schéma-là, aucun intérêt parce qu’on ne va pas avoir l’autorisation de louer plus cher, donc on ne va pas gagner de l’argent avec.

La sous location est ce légale ?

Donc si c’est ça, c’est le premier modèle, pas intéressant pour des personnes qui veulent se générer de l’argent. Le deuxième modèle qui est aussi autorisé, c’est le modèle plutôt professionnel, première contrainte, il faut toujours l’accord du propriétaire, ça c’est indispensable, deuxième contrainte alors si on peut voir ça comme une contrainte, mais il faut se comporter comme un vrai professionnel, donc il faut mettre des contrats un peu spécifiques en place, moi j’ai un bail dérogatoire qui me permet en tout cas de gagner de l’argent avec ça, mais c’est à titre professionnel, en tant que particulier on ne peut pas appliquer cette stratégie, il faut une petite entreprise comme être auto-entrepreneur par exemple, ça peut très bien fonctionner, mais il faut être directement dans le schéma du professionnel qui gagne de l’argent avec l’immobilier et pas avoir un bail d’habitation classique.

Manu : Quand tu dis professionnel, est-ce que c’est toi qui dois être un professionnel de l’immobilier, ou est-ce que c’est le type de bail ? par exemple un bail commercial, un bail professionnel plutôt qu’un bail locatif.

Jean : Un bail professionnel, alors déjà il ne faut pas un bail d’habitation classique, ça c’est clair.

Quel bail pour faire de la sous location

Manu : D’accord, c’est important.

Jean : Tu n’as pas besoin d’avoir la carte d’agent immobilier pour ça, tu peux parfaitement le faire sans carte d’agent immobilier, mais dans un certain cadre et il y a aussi plusieurs spécificités, donc on a deux schémas : les particuliers, les professionnels, et dans le schéma professionnel il y a encore plusieurs particularités qui font que tu peux faire certaines choses si tu n’as pas la carte pro, si tu veux faire d’autres choses, il te faut la carte professionnelle.

Manu : Oui, donc en gros il faut bien connaître les règles pour nager dans le cadre.

Les pièges de la sous location

Jean : Je vais être honnête avec toi, enfin avec vous deux, c’est que moi j’ai mis un peu plus d’un an à mettre ça en place et je me suis fait accompagner d’un avocat, parce c’est quand même très particulier, être agent immobilier c’est quelque chose de très particulier, il faut une  carte professionnelle, il faut une assurance, etc., je ne suis pas dans ce schéma-là et du coup je me suis fait accompagner d’un avocat qui m’a coûté un peu cher mais en tout cas qui me permet aujourd’hui de faire ça.

Simon : Est-ce que tu peux nous donner un exemple de sous-location que tu fais actuellement ?

Jean : J’ai 6 appartements en sous-location, ils ont tous à peu près le même schéma

Simon : D’accord.

Jean : C’est des petits appartements, donc du studio au T2.

Manu : Ok.

Jean : Je les loue à un prix classique et je les sous-loue en location saisonnière, chaque appartement me rapporte à peu près, alors je vais vous parler de bénéfices, à peu près 500 euros par mois de bénéfices.

Courte durée et sous location

Manu : D’accord, et comment tu as trouvé ce propriétaire qui veut bien te louer à toi, qui va finalement gagner plus d’argent ? Pourquoi il ne le fait pas directement ?

Jean : Alors, il y a plusieurs possibilités : première possibilité, c’est déjà de voir au niveau de son réseau, de son entourage, quand on baigne un petit peu dans le domaine de l’immobilier comme c’est mon cas, on connaît les personnes qui investissent aussi, qui n’ont pas envie de s’en occuper, parce que c’est ça notre cible en fait, c’est des personnes qui n’ont pas envie de se prendre la tête, ils veulent leur rentabilité et puis je ne fais plus rien quoi.

Manu : Rentabilité, tranquillité, en fait c’est ça.

Colocation est courte durée

Jean : Oui exactement, donc ça c’est le premier modèle et puis après c’est du commerce clairement, c’est du démarchage, c’est vraiment une activité commerciale, donc on peut démarcher des gens, je vais vous donner une petite astuce toute simple.

Manu : Une astuce.

Jean : Tu regardes le Bon coin, tu prends toutes les annonces qui cherchent un locataire, tu appelles les propriétaires et tu démarches, ça commence comme ça.

Simon : D’accord, justement est-ce que tu peux nous donner trois conseils pour ceux qui veulent se mettre à la sous-location ?

Jean : Quelques conseils, en tout cas faites des choses de manière légale, ça c’est hyper important parce que en fait, quand on ne fait pas les choses de manière légale dans le domaine de l’immobilier, c’est du pénal, c’est pas du civil c’est du pénal, donc ça peut aller jusqu’à la prison, alors vous n’irez certainement pas jusqu’à la prison, mais il y a quand même des trucs vraiment.

Simon : Verrouillés.

Jean : Voilà, verrouillés.

Manu : Il faut bien se préparer.

Jean : Oui, ça il faut être blindé, c’est pour ça que j’ai pris un avocat et que voilà j’ai fait les choses carrées.

Manu : D’accord.

Jean : Donc première chose, c’est ça et deuxième chose, deuxième conseil que je pourrais donner, c’est il faut y aller quoi, tu vois ça va pas tomber tout cuit, si on croit que faire de la sous-location c’est la solution magique, ce n’est pas le cas parce que ça demande du boulot, il faut trouver des biens, après il faudra trouver le locataire, mettre en place les choses, donc ça demande du job.

La stratégie de sous location quand on est bloqué par les banques

Quand on n’a pas la capacité d’aller acheter un bien parce qu’on est bloqué par la banque, etc., c’est un merveilleux moyen pour peut-être déjà commencer à se constituer un apport, pourquoi pas ? Je dirais même plus que tester le marché, c’est peut-être savoir quel est son objectif, en fait est-ce que tu veux faire de la location saisonnière ? est-ce que tu veux faire de la colocation ? quelle est ta stratégie ? en fonction de ça, tu vas trouver le bien qui correspondra à ton objectif.

Simon : Ok, écoute merci beaucoup Jean pour cette interview.

Jean : Je t’en prie.

Simon : Pour ceux qui veulent te retrouver et apprendre davantage sur la location courte durée ou la sous-location, où est-ce qu’on te retrouve ?

L’interview de Jean Baudin

Jean : On peut me retrouver à plusieurs endroits, on peut me retrouver sur ma page Facebook, donc Jean Baudin, sur mon site Internet : moncapitalimmo.com ou ma chaîne You Tube.

Simon : Merci Jean pour tous ces conseils, pour ceux qui veulent apprendre à investir dans les immeubles, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur la vidéo ou juste en dessous dans la description. N’oubliez pas, vous mettez un pouce et vous vous abonnez. L’aventure continue, à demain.

Comment doubler votre salaire avec la location courte durée Sébastien Ascon

Interview Sébastien Ascon : Comment doubler son salaire avec la location courte durée sans devenir une femme de ménage

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Doubler votre salaire avec la location courte durée – Interview Sébastien Ascon

Comment doubler votre salaire avec la location courte durée sans devenir une femme de ménage ?

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Sébastion Ascon, l’expert de la location courte durée. Bonjour Sébastien.

Interview Sébastien Ascon

Salut Simon, salut Manu.

Interview Sébastien Ascon : Expert de la location courte durée

Pour ceux qui ne te connaissent pas encore, est-ce que tu peux te présenter ?

Oui, bonjour à tous, je m’appelle Sébastien Ascon, je suis de la région toulousaine, et voilà j’investis dans l’immobilier, ma particularité pardon c’est que je fais exclusivement de la location courte durée ou de la location saisonnière.

D’accord, alors est-ce que tu fais une différence entre saisonnier, courte durée ?

Location courte durée VS Location Saisonnière

Alors oui, moi je fais la différence entre le saisonnier et la courte durée, la courte durée pour moi c’est une activité que vous allez pouvoir exercer du 1er janvier au 31 décembre sans qu’il y ait un impact sur cette activité, justement la location saisonnière pour moi c’est plutôt de la location à la mer ou à la montagne qui va être liée à une saisonnalité.

Donc pour moi, un petit  peu plus risqué, si il n’y a pas de soleil à la mer, votre chiffre d’affaires et votre taux de remplissage vont s’en ressentir et c’est exactement la même chose à la montagne, si il n’y a pas de neige idem, moins de chiffre d’affaires parce que moins de taux de remplissage, donc voilà, c’est la petite nuance que je fais sur les deux activités.

Et comment tu en es venu à l’immobilier ?

Pourquoi faire de la location courte durée

Pourquoi l’immobilier ? La fameuse question qu’on aime bien poser à ceux qu’on interviewe.

Écoute, écoutez pardon, c’est ma compagne en fait.

Ah il y a toujours une femme derrière.

Il faut toujours écouter sa femme, je le dis vraiment et je le pense sincèrement. Mes beaux-parents sont chefs d’entreprise ou étaient chefs d’entreprise, puis un jour ma compagne m’a dit mais c’est bizarre, tu n’as jamais investi dans l’immobilier, et honnêtement je n’y avais jamais pensé.

Dans ma famille, on n’est pas du tout entrepreneurs, on achète sa résidence principale et c’est tout. L’immobilier c’est réservé aux riches, il faut beaucoup d’argent pour investir dans l’immobilier, tout un tas de fausses croyances, mais j’ai quand même décidé d’écouter ma chérie et entre le moment où elle m’a sorti cette phrase et le moment où j’ai signé mon premier compromis de vente, je ne vous mens pas, il s’est passé un mois, il m’a fallu moins d’un mois pour me convaincre et c’est comme ça que j’ai démarré l’immobilier avec un objectif de préparer ma retraite, d’assurer un patrimoine et de laisser quelque chose à mon fils, parce qu’à l’époque je n’avais pas compris qu’on pouvait gagner de l’argent avec l’immobilier, mais voilà comment j’ai fait mon premier investissement.

Tu as commencé l’immobilier pour te constituer un patrimoine, tu as démarré dans le nu et aujourd’hui de quoi se compose ton parc immobilier ?

La stratégie immobilière de Sébastien Ascon

Alors aujourd’hui, il se compose de neuf appartements que j’exploite en location courte durée et une colocation à côté.

Ça c’est ton nouveau projet, c’est ça ?

C’est mon tout dernier projet.

Pourquoi du coup, la stratégie de la location courte durée t’a attiré, on va dire ?

Les avantages de la location courte durée

Pourquoi ? Tout simplement parce que j’ai compris qu’on pouvait dégager une très très forte rentabilité, dégager un gros cash flow, de gros revenus locatifs avec cette stratégie-là, doubler son salaire pour reprendre votre introduction, c’est ce qui m’a attiré en priorité et moi j’y trouve d’autres avantages, il n’y a pas de loyers impayés, il y a moins de dégradations dans les appartements parce que je maîtrise le temps durant lequel les locataires vont rester dans l’appartement. Trois jours, c’est la durée moyenne de séjour, ça va rarement au-delà, donc moins de risque de dégradations.

C’est marrant parce que souvent, en tout cas nous on ne fait pas de location courte durée à ce jour.

Parce que on est trop fainéants pour l’instant.

Voilà en tout cas, c’est les croyances qu’on a, et on a aussi une autre croyance qui dit que dans la location courte durée, il y a plus de dégradations, et toi tu nous dis c’est pas le cas.

Non, ce n’est pas le cas, lorsqu’on fait de la location traditionnelle avec un locataire à l’année, donc je crois que pour une location en nu, tu peux demander jusqu’à un mois de loyer sur le dépôt de garantie ?

Oui, c’est ça.

Et deux mois en location meublée.

Tout à fait.

La caution en location courte durée

Mais tu ne maîtrises pas en fait le temps que va rester ton locataire dans l’appartement, il peut rester un an, deux ans, trois ans, cinq ans, dix ans, donc quelqu’un qui reste cinq ans avec deux mois de loyer ça ne fait pas beaucoup si jamais tu ne récupères pas l’appartement dans un état correct. Moi je prends 200 euros sur la durée du séjour, voilà je pense que c’est plus confortable 200 euros sur trois jours que deux mois de loyer sur cinq ans, et donc en cas de problème évidemment j’utilise la caution mais je trouve que voilà, le risque est beaucoup plus faible pour ces raisons-là.

D’accord, de ton expérience il y a moins de, alors c’est peut-être des petites bricoles en fait, genre un verre qui casse.

Voilà.

Comment ne pas se faire casser l’appartement en location courte durée

Des petites bricoles comme ça, mais des gros dégâts, genre ils t’ont peint, ils t’ont je ne sais pas ils t’ont mis des traces sur les murs.

Il ont fait projet X dans ton appart.

Ça, ça t’est jamais arrivé ?

Ça n’arrive jamais.

Comment déléguer la gestion en location courte durée

Et comment tu fais pour ne pas te transformer en femme de ménage ?

Alors c’est simple, il suffit de déléguer, alors c’est vrai qu’au moment où j’ai démarré cette activité, je faisais tout, remise de clés, le linge, ménage, le salon de la maison c’était devenu une laverie.

Ça devait plaire à ta compagne ça.

Elle voyait en même temps les revenus qui rentraient, donc.

L’un dans l’autre.

Non mais aujourd’hui, c’est vrai qu’avec ce volume-là, on ne peut plus gérer nous-mêmes, donc je délègue tout ce qui se passe sur le terrain, donc la remise des clés, le linge, le ménage, je fais appel à des prestataires de service, ce qui me permet de me recentrer sur la partie amont, les stratégies commerciales, les stratégies de prix, les annonces, les canals de distribution, les canaux de distribution pardon, et voilà, et donc j’ai des équipes sur place, enfin deux prestataires de service qui assurent tout ce qui va se passer sur site, et donc moi je me dégage du temps.

Donc, entre guillemets, aujourd’hui la location courte durée tu pourrais la gérer de n’importe où en France ?

C’est ce que je fais.

Gérer son immobilier partout dans le monde

Voire à l’étranger.

C’est ce que je fais, en fait c’est pas très compliqué en fait, il suffit d’avoir des relais de confiance, ça c’est le B A BA sur le terrain, mais après que je sois à Paris comme aujourd’hui, à Toulouse ou à Madrid ou à New-York, le business il tourne.

Tu as ton téléphone.

Comment trouver des personnes de confiance ?

Oui, parce que ça je pense que c’est vraiment le point-clé, enfin on en reviendra tout à l’heure si vous restez jusqu’au bout de la vidéo, on va vous donner trois conseils pour vraiment réussir dans la location courte durée, mais je pense que ça déjà c’est vraiment un point-clé, comment tu as trouvé quelqu’un de confiance ?

Alors, j’ai essayé plusieurs personnes, la solution c’est de passer des petites annonces sur Le bon coin ou de regarder sur Le bon coin, donc on trouve.

Des particuliers en fait ?

Des particuliers, des auto-entrepreneurs, ça peut être également des femmes de ménage et puis il y a tout un tas de sociétés de conciergerie qui se sont montées autour de cette activité, donc on peut contacter ces personnes et donc commencer à travailler avec elles, et on voit très vite si ça fait l’affaire parce que les commentaires clients ils ne pardonnent pas, si le prestataire il n’est pas à l’heure au rendez-vous, si le ménage n’est pas fait correctement, il n’y a pas besoin d’aller dans les appartements pour voir que tout ne fonctionne pas correctement. Donc, voilà c’est ce qu’il faut faire, c’est regarder sur Le bon coin et s’adresser à des sociétés de conciergerie qui se sont spécialisées dans le domaine, si ça marche c’est très bien, on ne touche pas, et si ça ne fonctionne pas, il faut changer, next.

Une astuce pour trouver un gestionnaire en location courte durée

Et moi j’avais vu une astuce, je ne sais pas si tu l’as déjà testée, mais en fait si vous voulez faire de la location courte durée, devenez client vous-même d’un appartement en location courte durée, vous allez rencontrer la personne qui éventuellement gère si ce n’est pas un propriétaire, et du coup vous pouvez lui demander moi je veux faire de la location courte durée, est-ce que ça vous intéresse de gérer mon appartement ? Éventuellement ça peut marcher aussi.

Je ne l’ai pas fait, mais c’est une excellente idée.

3 conseils pour réussir dans la location courte durée

Sébastien, tu es un expert de la location courte durée, donne-nous tes secrets, c’est quoi tes trois conseils pour notre audience ?

Je vais vous donner trois conseils, le premier, dans l’immobilier, vous le savez aussi bien que moi, l’emplacement, l’emplacement.

Et l’emplacement.

Comment choisir l’emplacement en location courte durée

L’emplacement, c’est les trois critères pour réaliser un bon investissement, donc l’emplacement est très très important en location normale entre guillemets, en location courte durée d’autant plus, il faut sélectionner un emplacement qui draine une clientèle touristique, qui draine une clientèle professionnelle parce que sinon le calendrier ne se remplira pas, et un très très bon indicateur pour voir si l’emplacement peut convenir, c’est est-ce qu’il y a des hôtels aux alentours ? Les hôtels, avant d’être construits quelque part, il y a des études de marché qui sont réalisées, il faut juste.

Observer s’il y a des hôtels.

Observer et profiter des études de marché faites par les hôteliers, donc ça ça peut être mon premier conseil.

Comment faire une bonne affaire en location courte durée

Ensuite, mon second conseil, c’est qu’il ne faut pas acheter n’importe quoi. La location courte durée, c’est vrai c’est bien, on gagne beaucoup d’argent, on a une très très forte rentabilité, mais pour autant je me laisse toujours le choix de revenir à un mode de location traditionnel, donc surtout pas acheter trop cher sous prétexte qu’on va tirer une grosse rentabilité, même en location normale il faut que mon bien s’autofinance a minima, mais c’est quand même mieux s’il dégage du cash flow, et c’est comme ça vraiment que je me positionne sur mes achats immobiliers, que je fais mes offres d’achat, en location normale il faut que le bien ramène de l’argent.

Tu vises combien du coup en location on va dire brute nue ?

Je ne raisonne pas en location en rentabilité, je raisonne plutôt en cash flow.

D’accord.

La rentabilité en location courte durée

Parce que la rentabilité, que tu mettes de l’apport ou que tu ne mettes pas d’apport, ça va être la même chose. Donc, je vise plutôt du cash flow, du cash flow positif. Alors moi, c’est plutôt en location meublée qu’en location nue.

D’accord, tu as le régime du meublé.

Parce que la fiscalité est plus intéressante, donc c’est en location meublée que je me base pour mes estimations, minimum zéro mais après ça va dépendre du type d’appartements, mais voilà s’ils rendent à partir de 50 euros, c’est quand même plus confort quoi.

Oui, je suis vraiment contente que tu en parles parce que moi, à chaque fois quand on me parle de location courte durée, c’est un truc qui me taraude, je me dis oui c’est super, alors ils nous disent on a des super rentas, cash flow c’est génial, mais ils mettent tous leurs œufs dans le même panier et qu’est-ce qui se passe si la location courte durée c’est plus si rentable ?

Oui.

Donc je suis contente d’entendre Sébastien nous dire que il ne faut pas acheter n’importe quoi et il faut aussi pouvoir le louer en plus traditionnel.

Oui, c’est la règle de base, si ça  ne s’autofinance pas, je n’y vais pas.

D’accord, donc ça, deuxième conseil.

Troisième conseil.

Faire de la courte durée comme un PRO

Et le troisième conseil, c’est de faire ça comme un professionnel, alors il y a plusieurs choses pour faire ça comme un professionnel, c’est surtout bien se déclarer, il y a tous un tas de déclarations à faire.

Ça, tu en  parles très bien sur ton site.

Oui, il faut le faire parce que ça coûte rien, c’est juste des déclarations et c’est une façon de se couvrir en cas de.

Problèmes.

En cas de contrôle fiscal ou autres, donc surtout ne pas hésiter à devenir un professionnel, alors être un professionnel c’est en se déclarant, mais c’est en utilisant aussi des outils qui vont nous aider dans notre gestion au quotidien surtout si les gens veulent développer cette activité, c’est utiliser des outils pour pouvoir accepter la carte bancaire du client, des outils pour synchroniser tous les calendriers, voilà.

Et  toi, tu utilises quoi comme type d’outils pour ça ?

Les outils des experts de la location courte durée

Alors, pour la carte bancaire, c’est le TPE virtuel en fait, moi j’utilise le terminal Stripe et mon channel manager, c’est Bookingsync donc tous mes calendriers sont synchronisés au même endroit, ce qui fait que quand j’ai une réservation qui arrive de Airbnb par exemple, je n’ai pas besoin de mettre à jour mon calendrier, Booking, Abritel ou autres, tout se fait automatiquement.

Ok, donc ça c’étaient les trois conseils, on répète un l’emplacement, deux acheter pas n’importe quoi, vérifier que ça s’autofinance même et qu’il y a du cash flow même en location meublée on va dire, et trois faire ça comme un professionnel. Toi tu accompagnes des gens à investir dans l’immobilier avec la location courte durée, donc tu as l’expérience de pas mal de gens, quelle est l’erreur que tu éviterais aux gens de faire ? Quel est le truc vraiment qu’ils ne doivent pas faire si ils veulent se lancer dans la location courte durée ?

L’erreur à ne pas commettre pour réussir avec la location courte durée

L’erreur à ne surtout pas faire, c’est ce que j’ai dit tout à l’heure, c’est acheter au-dessus du prix du marché, j’ai rencontré un nombre incalculable d’agents immobiliers qui justifiaient un prix bien au-dessus du marché sous prétexte que la rentabilité serait au rendez-vous en location courte durée ou en location saisonnière. Surtout, surtout ne pas écouter ce genre de discours.

Fuyez.

Comme je le disais tout à l’heure, c’est en location normale que votre bien immobilier doit ramener de l’argent avant tout.

Sébastien Ascon 2018

C’est quoi tes projets pour les mois à venir, pour terminer l’année et pour 2018 ?

Alors, j’ai plutôt des projets immobiliers 2018 maintenant, je viens de terminer ma colocation, donc je vais souffler pendant quelques mois, début 2018 c’est peut-être un sujet qui vous intéresse de plus près.

Ah bon ?

Quelle surprise.

Passer à la vitesse supérieur avec les immeubles

Là, j’ai vraiment envie de passer à la vitesse supérieure et pour passer à l’immeuble de rapport, toujours dans cette logique de location courte durée pour plusieurs raisons. Première raison, c’est un effort aussi important mais en achetant trois, quatre ou cinq lots en même temps, donc c’est une façon de.

De grossir plus vite, clairement.

De grossir plus vite et de mutualiser l’effort et surtout d’accélérer.

Ta croissance.

Ma croissance sur cette activité-là, sachant que dans un immeuble de rapport, voilà on est seul maître à bord, il n’y a pas de règlement de copropriété.

Tu es ton propre patron, ça c’est génial.

À analyser, il n’y a pas de voisins qui peuvent nous enquiquiner, même si c’est quelque chose qui ne m’est jamais arrivé, mais voilà c’est la capacité à croître beaucoup plus vite et n’avoir aucune contrainte pour exercer.

2 stratégies cumulés : Immeuble + Courte durée

Donc en fait, là tu es en train de me dire que tu vas utiliser la stratégie des immeubles de rapport où déjà il y a une rentabilité qui est déjà intéressante, ajoutée à la location courte durée ?

C’est ça.

Ça va être monstrueux.

Oui, tu vas acheter au prix de gros, donc prix au m² inférieur, plus super renta en l’exploitant comme ça en courte durée, c’est le graal.

C’est le graal, en tout cas c’est tout l’objectif.

C’est tout le mal qu’on peut te souhaiter en tout cas.

Louer-en-courte-durée.fr

Sébastien, si on veut te retrouver sur ton site, comment on fait ?

Alors, on tape « Louer-en-courte- durée.fr », ça c’est pour le blog et j’ai également une chaîne You tube du même nom « Louer-en-courte-durée ».

On vous mettra les liens juste en dessous dans la description.

Voilà, j’espère que vous avez apprécié cette interview, si vous voulez en savoir plus, si vous aussi vous voulez investir dans les immeubles, on a préparé une formation spécialement pour vous, elle est gratuite, vous pouvez la télécharger en cliquant sur le lien qui s’affiche sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description.

L’aventure continue, à demain.

 

3 techniques de négociation pour acheter un immeuble

3 techniques de négociation pour acheter un immeuble

Téléchargez notre formation : Les 8 secrets des investisseurs gagnants

Comment négocier un immeuble : 3 techniques

Les techniques de négo pour acheter un immeuble pas cher

Manu : Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Dans cette vidéo, on vous présente trois techniques de négociation.

Simon : On a la chance de recevoir Max et Charlotte qui sont des amis investisseurs qui vont pouvoir nous raconter, votre histoire donc, est-ce que vous pouvez vous présenter ?

Charlotte : On est propriétaires de 7 appartements et un local commercial, donc on a surtout ciblé sur des appartements en copropriété à la base nos premiers achats et là on vient d’acheter récemment un immeuble avec trois appartements et un local commercial.

Comment négocier un immeuble

Comment négocier un immeuble

Simon : Et je crois que tu as super bien négocié ton bien, est-ce que tu peux nous en dire plus ?

Max : Alors c’est un bien qui était proposé au début à 166.000 euros et au final j’ai réussi à l’avoir à 110.000, enfin on a réussi à l’avoir à 110.000 euros.

Simon : 166, 110, ok pas mal, alors comment tu as fait, c’est quoi tes trois techniques pour négocier aussi bien tes investissements ?

Max : Alors la première technique, c’est de trouver d’abord le bon vendeur.

Simon : D’accord.

Avec qui négocier un immeuble

Max : Il faut trouver quelqu’un qui peut baisser son prix et qui veut vraiment vendre c’est surtout le plus important, si vous trouvez quelqu’un qui veut vendre mais qui ne peut pas baisser son prix, vous n’allez pas pouvoir faire une bonne négociation.

Simon : Tu as des exemples comme ça de gens qui sont dans un cas particulier justement qui peuvent baisser leur prix ?

Max : Alors, il faut que ce soit quelqu’un qui ait remboursé une bonne partie de son crédit.

Simon : Oui.

Max : Ou alors quelqu’un qui l’ait carrément remboursé intégralement et qui a besoin d’argent.

Comment détecter le bon vendeur

Simon : D’accord.

Max : Ça c’est plutôt intéressant mais il faut d’abord poser des questions à l’agence immobilière, nous on passe beaucoup par agence immobilière et il faut se renseigner auprès de l’agence pour savoir si on tombe sur un bon vendeur ou non.

Simon : Du coup, dans le cas de l’immeuble, c’était quoi la situation du vendeur ?

Max : Alors là, c’était une association, c’était un bien qui était en vente depuis trois mois à ce que j’ai compris et apparemment il y avait très peu de visites.

Manu : Et tu as compris pourquoi il y avait si peu de visites ?

Max : Non, ça c’est le problème, je n’ai jamais compris pourquoi.

Quelles questions poser au vendeur ?

Simon : D’accord, donc c’était une association ok qui devait vendre leur bâtiment.

Max : Ils avaient besoin de liquidités, il fallait qu’ils revendent leur bâtiment pour récupérer des liquidités.

Simon : Ok, donc un vendeur généralement qui est pressé comme l’a dit Maxime, c’est quelqu’un qui va pouvoir vraiment faire des efforts sur le prix.

Manu : Donc ta deuxième technique de négociation, c’est quoi ?

Max : Alors, la deuxième technique, c’est trouver un bien qui a des points négatifs, si vous voulez négocier quelque chose où il y a vraiment rien à faire et une excellente situation, je prends l’exemple d’un bien aux Champs-Élysées avec aucun travaux, pour pouvoir faire une bonne négociation ça va être compliqué.

Astuce 1 : Trouvez des défauts

Manu : Bon déjà, moi je n’ai pas les moyens.

Max : Donc, il faut trouver un quartier où les gens ont un petit peu peur par exemple, ils pourront baisser le prix plus facilement.

Manu : Alors nous, on appelle ça les quartiers en devenir, on adore.

Simon : C’est-à-dire que dans les prochaines années, ça peut vraiment décoller quoi.

Max : Ou alors sinon un bien où il y a beaucoup de travaux à prévoir, les travaux ça fait souvent peur.

Simon : Il y a moins de concurrence en fait quand il y a des travaux.

Utilisez l’argument des travaux pour négocier

Max : Voilà, il y a moins de concurrence et puis des biens qui sont plutôt gros, pas les studios par exemple, les studios il y a pas mal d’investisseurs qui sont dessus et pour baisser les prix c’est plus compliqué.

Manu : Tu peux peut-être nous rappeler plus en détail comment il se compose en termes de surface, de nombre de lots ?

Comment acheter un immeuble ?

Max : C’est un immeuble qui a trois appartements et un local commercial, il y a deux appartements qui font 55 m², c’est des T2, un studio qui en fait 25 et un local commercial qui en fait 25 aussi

Charlotte : C’était de l’ancien bien rénové.

Simon : D’accord, il y avait finalement pas beaucoup de travaux.

Max : Il y avait finalement pas beaucoup de travaux.

Simon : Ok, d’accord.

Quel emplacement pour acheter un immeuble

Manu : Placé en centre-ville ?

Max :  Alors, on est à 10 mn du centre-ville mais on est à 5 mn du tramway.

Manu : Ça c’est top.

Max : C’est plutôt bien, il est plutôt bien situé, les parkings sont gratuits à côté.

Manu : Retenez bien, on vous l’a déjà dit, l’emplacement c’est le critère principal et les parkings gratuits à côté, c’est un vrai avantage.

Simon : Donc là, ça c’est les points positifs du logement, qu’est-ce qui est entre guillemets c’étaient quoi les petits grains de sable pour que les gens ne se positionnent pas sur cet immeuble ?

Max : Eh bien, donc à l’intérieur c’était très propre, à l’extérieur c’était moins propre, moins beau.

Simon : D’accord.

Max : C’était moins attrayant forcément.

Manu : La façade, c’est ça ?

Les locaux commerciaux dans les immeubles

Max : La façade, oui c’est ça, par contre la toiture elle était impeccable et puis le quartier, il y a certaines personnes qui ont un petit peu peur.

Charlotte : On va dire que le local commercial n’était pas spécialement bien placé mais on pouvait quand même implanter une entreprise, plus de proximité de services ou de bureau, voilà.

Simon : Ce n’était pas un emplacement de premier choix mais ça reste quand même quelque chose qui peut être utile pour une agence, des choses comme ça.

Astuce 2 : Minorer les loyers

Max : De toute façon dans nos calculs, on a fait en sorte que ça s’autofinance sans prendre en compte le loyer du local commercial.

Simon : Ah oui d’accord, ça c’est un très bon point, comme tu savais que le local commercial n’était peut-être pas forcément super avantageux en termes d’emplacement, tu l’as exclu carrément des revenus locatifs pour calculer ta rentabilité et même avec ça c’était rentable, ça s’autofinançait, ça c’est vraiment un super point.

Manu : Donc le deuxième point pour la négo comme nous le disaient Maxime et Charlotte, c’est vraiment d’identifier ce qui ne va pas dans le bien et ça ça va vous servir au moment où vous allez faire votre proposition d’achat pour réduire le prix en fait.

Astuce 3 : OSEZ négocier

Charlotte : Et après le troisième point très important, c’est oser, oser faire une proposition basse voire très très basse.

Max : Il faut avoir des couilles.

Simon : Ok, donc comment toi tu fais concrètement pour justement oser ?

Manu : Il les met sur la table, je crois.

Max : C’est pas forcément facile, la première fois tu te souviens ?

Charlotte : Oui, oui, un peu stressés quand même.

Max : J’avais fait une proposition et dix minutes après, j’ai failli rappeler l’agence en lui disant non non, finalement j’augmente le prix.

Simon : Ok, comment ça s’est passé pour la proposition ? si je me souviens bien, tu as dit que c’était affiché à 160.000 et tu l’as eu au final.

Max : 166.000 même.

Simon : 166.000 et que tu l’as eu à 110.000.

Astuce 4 : Argumentez votre offre de négociation

Maxi : Voilà c’est ça, il faut être quelqu’un de sérieux si on balance un prix comme ça, l’agent immobilier il va pas nous prendre au sérieux, il faut vraiment pouvoir justifier quoi.

Manu : Oui, donc justifier pour être crédible.

Max : Voilà c’est ça, c’est vraiment important d’être crédible.

Simon : Alors, comment toi tu justifies donc la baisse de prix ?

Max : Alors déjà, maintenant je peux le dire, j’ai plusieurs appartements donc je sais le quartier comment il est ou la ville.

Manu : Ils se trouvent tous plus ou moins au même endroit ?

Max : Plus ou moins maintenant.

Manu : D’accord.

Autofinancer un immeuble

Max : Donc ça déjà, on paraît plus crédibles si on l’a déjà fait avant, on leur dit aussi que nous on veut que ça s’autofinance, si ça ne s’autofinance pas on ne peut plus investir derrière, donc ça ne nous intéresse pas.

Simon : D’accord.

Max : L’agent immobilier, il va tout faire pour vendre le bien.

Manu : Tu considères que ça s’autofinance à partir de quel pourcentage de rentabilité ? c’est quoi ta cible ?

Comment trouver un immeuble rentable

Max : Alors moi c’est particulier, moi je ne regarde pas le pourcentage de la rentabilité, je regarde le montant des loyers et je regarde les crédits, donc je calcule, j’ai un pourcentage de crédit, je prends 70 % du loyer, il faut que les 70 % du loyer ça représente au maximum la mensualité du crédit.

Manu : Ah d’accord, tu raisonnes plus comme le banquier en fait.

Max : Voilà c’est ça et après je regarde combien je peux emprunter au maximum et ça c’est mon prix maximum s’il n’y a pas de travaux à prévoir.

Simon : Une fois que tu as ton prix, tu utilises, donc tu connais la situation du vendeur, deux tu regardes, tu axes sur les points négatifs.

Max : Oui.

Simon : Et trois, tu te lances en disant voilà, moi j’ai ce budget-là maximum avec la banque sinon elle ne va pas me suivre.

Max : Voilà.

Comment négocier un immeuble avec l’agent immobilier

Manu : Comment ils réagissent les agents immobiliers quand tu fais des propositions aussi basses ?

Max : Chaque fois il y en a qui ne veulent pas les passer, ça arrive rarement, sinon ils disent c’est trop bas, ça ne va pas passer, ce n’est pas possible, ils essaient quand même et puis ça passe. J’ai fait beaucoup de propositions mais il faut vraiment chercher le bon vendeur dès le début quoi, sinon vous perdez votre temps, si vous visitez tous les appartements qui vous intéressent, vous faites une proposition, ça ne va pas passer, il faut vraiment trouver le bon vendeur.

Manu : Donc, tu poses quoi comme question à l’agent immobilier quand tu vas voir le bien sur Internet pour savoir si c’est un bon vendeur ?

Max : Déjà je regarde les photos, si il y a des vieux meubles souvent c’est signe que c’est un.

Astuce 5 : Les successions

Charlotte : Une succession.

Simon : Oui, succession ça retenez bien ça, c’est un bon point ça.

Max : Surtout quand c’est la succession d’un ami.

Manu : Ah bon.

Simon : Succession d’un ami ?

Charlotte : Ça nous est déjà arrivé.

Max : Une personne n’avait pas d’héritiers.

Manu : Ah d’accord.

Max : Elle a donné tout son patrimoine à un ami.

Simon : Oui, donc au final la personne n’a pas vraiment travaillé pour obtenir cet héritage, du coup ça a moins de valeur que si c’est par exemple l’appartement ou la maison familiale, etc.

Manu : Elle n’a pas la pression de la famille en fait.

Charlotte : Voilà.

Max : C’est exactement ça.

Les questions à poser au vendeur pour négocier un immeuble

Manu : En termes de questions, est-ce qu’il y a vraiment une question que tu poses à chaque fois ?

Max : Quelle est la situation du vendeur ? pourquoi est-ce qu’ils vend ? des fois il ne va pas répondre.

Simon : Oui.

Max : Depuis combien de temps il est propriétaire de cet appartement ou cet immeuble ? ça peut donner une indication si le crédit est fini de rembourser ou pas.

Simon : Souvent moi quand j’appelle, je demande pourquoi la personne vend aussi, quelle est la situation du vendeur, c’est vraiment la question et donc des fois ils vont le dire clairement et puis des fois ils ne vont pas vouloir et du coup ce qui est marrant, c’est que après la visite on repose pendant la visite la même question et souvent comme il y a une relation qui s’est instaurée, là ça parle beaucoup plus et on sait vraiment le fond des choses, donc c’est pas grave si vous n’avez pas la vraie réponse au téléphone, lorsque vous visitez si vous sentez quelque chose reposez la question et généralement vous aurez plus de détails.

Manu : Pensez aussi à reformuler votre question, ça peut sembler bête mais si vous posez la même question juste sous une autre forme, ça peut mieux passer, ce sera perçu de façon moins frontale. Max et Charlotte, vous êtes comme nous un couple d’investisseurs immobiliers, comment vous vous répartissez les rôles dans vos investissements ?

Comment investir en couple

Max : Moi je suis plutôt visites pour acheter, trouver les bonnes affaires, je suis plutôt chiffres, comptabilité, comment améliorer le rendement, et Charlotte.

Charlotte : Pour moi, c’est plus la gestion locative, le rapport qu’on a avec les locataires, tout ce qui est communication, bail de location, donc on fait tout nous-mêmes, on fait les états des lieux, donc du coup c’est tout ce rapport qu’il y a entre nous et les locataires qu’il faut gérer et arriver à  maîtriser.

Manu : Donc en fait, c’est toi la main de fer dans un gant de velours ?

Charlotte : J’essaye, j’essaye.

Simon : En tout cas, on vous remercie Max et Charlotte d’avoir partagé votre expérience dans l’immobilier, donc si vous voulez recevoir notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans les commentaires, vous cliquez, vous laissez votre e-mail, c’est gratuit, on vous l’envoie immédiatement, on vous dit à bientôt dans une prochaine vidéo, tchao.

Le SECRET d’une COLOCATION qui CARTONNE

Comment investir dans une colocation qui cartonne ? Dans cet interview Sacha & Sébastien les Investisseurs Malins nous révèlent leur secret d’une colocation à succès !

Téléchargez notre formation : Les 8 secrets des investisseurs gagnants

Le secret d’une colocation qui cartonne

Comment générer 1.137 euros de cash flow avec la colocation.

Manu : Salut les investisseurs, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on reçoit un couple d’investisseurs malins, Sébastien et Sacha.

Sébastien : Salut.

comment investir dans une colocation

Sacha : Salut.

Simon : Pour ceux qui ne vous connaissent pas, est-ce que vous pourriez vous présenter ?

Sacha : Oui, alors c’est Sacha et Sébastien du blog « businessmalin.fr » et nous notre spécialité c’est la colocation en couple.

Pourquoi investir dans une colocation

Sébastien : Oui voilà, on est passés à l’action il n’y a pas très longtemps, il y a deux ans à peu près où on a acheté un bien totalement en ruine, pendant les travaux, on a fait énormément de travaux, en gros il y a avait moitié d’achat, moitié de travaux.

Simon : D’accord.

Sébastien : Oui, il s’effondrait le truc tellement et à la base c’était un trois chambres en ruine, on l’a transformé en cinq chambres avec une salle de bains par chambre, c’était vraiment un concept.

Simon : Ah oui.

Sébastien : Plein centre, voilà pour avoir une localisation premium.

Simon : Donc vous investissez à Lille ?

Sébastien : Oui, c’est ça.

Manu : Et qu’est-ce qui a fait que vous vous êtes intéressés à l’immobilier ?

Sacha : Déjà, on est assez fainéants, on est assez fainéants dans le sens où on s’est dit qu’on n’a pas envie de travailler jusqu’à 50 ans.

Sébastien : Non, ça c’est pas vraiment fainéants, c’est fainéants malins, c’est-à-dire qu’on aime bien travailler sur les choses qui en valent la peine.

Sacha : Qui rapportent.

Comment investir dans une colocation ?

Sébastien : Des choses qui rapportent et qui en valent la peine parce que on est prêts à travailler beaucoup mais si ça ne vaut pas le coup, non on n’aura pas envie et on trouve justement que l’immobilier c’est quelque chose.

Sacha : L’immobilier, tu mets un gros coup de pelle au début et ensuite t’encaisses, t’encaisses, tu peux aller te dorer la pilule au soleil.

Sébastien : C’est du travail super intelligent, c’est que on travaille pour acheter l’immeuble, pour le mettre en route et ce travail-là va payer dix ans plus tard si tu possèdes encore l’immeuble dans dix ans, vingt ans plus tard, trente ans plus tard.

Sacha : Nous, c’est tout de suite parce qu’en fait on a un cash flow positif.

Sébastien : Et nous on a vraiment une stratégie de cash flow, donc si on a de l’épargne on va en mettre une partie dans le projet pour avoir du cash flow, on paye une durée d’emprunt très longue et on investit dans des niches immobilières qui rapportent un maximum, donc nous la colocation pour le premier et là on est en train d’en faire d’autres successivement en location courte durée, vraiment coloc et location courte durée pour avoir du cash flow, c’est vraiment notre stratégie.

Manu : Ok, tout à l’heure tu disais nous on a cinq chambres et cinq salles de bains.

Sébastien : Oui.

Ou investir dans une colocation ?

Manu : C’est une discussion qu’on peut avoir souvent sur la colocation, pourquoi avoir choisi de faire une salle de bains par chambre ? parce que ça coûte quand même cher les salles de bains.

Sacha : Oui, alors en fait c’est très simple, c’est que le marché de la colocation en ce moment c’est en plein boum et on s’est dit nous qui investissons aujourd’hui, on a envie de rester quand même en avance sur notre temps et c’est-à-dire que dans vingt ans quand tout le monde fera de la colocation, on sera toujours quand même en avantage.

Sébastien : Et même aujourd’hui, ça permet aussi de prendre une énorme avance sur la concurrence parce que tant qu’on n’a pas testé, on ne se rend pas compte à quel point ça fait la différence sur le marché, aujourd’hui on est plus chers que nos concurrents et on est beaucoup plus demandés que nos concurrents.

Simon : D’accord, c’est une façon de vous démarquer de la concurrence.

Sébastien : Et de louer plus cher aussi parce qu’on offre plus de services. On se rend compte que ça fait une énorme.

Sacha : Je ne sais pas si vous vous rendez compte mais par exemple chaque locataire a sa douche, donc déjà tu as ton espace privatif, ton caca du matin tu le fais en privé, tu n’es pas obligé de faire la queue et puis le troisième il pleure des kilomètres.

Sébastien : On a mis une télé par chambre aussi.

Sacha : Ce qui fait que tu as les avantages de la colocation avec l’espace commun et en même temps l’avantage du studio avec ton espace privatif.

Sébastien : Oui et ça fait mais enfin voilà nos concurrents ils sont peut-être à 400 ou 450 euros la chambre hors charges, nous on est à 535 hors charges la chambre.

Manu : D’accord.

Quand investir dans une colocation ?

Sébastien : Quand on discute avec des concurrents mais qui sont des amis investisseurs.

Manu : Comme nous par exemple.

Sébastien : On se rend compte que ils ont du turn-over et ils mettent trois semaines, un mois à retrouver un locataire.

Simon : Ah oui.

Sacha : Nous c’est trois ou quatre jours.

Sébastien : Nous, c’est oui c’est tout de suite.

Simon : D’accord.

Sébastien : Il y a quelqu’un qui part, on a une demande au prix, tac.

Simon : D’accord, et ça pour vous c’est le facteur-clé, la salle de bains indépendante.

Sébastien : En fait, on s’en rend pas compte mais ça fait une énorme différence.

Simon : D’accord.

Les secrets de la colocation

Sébastien : Pour l’avoir testé, c’est juste énorme et on n’a pas de concurrents qui font ça.

Simon : D’accord, et l’emplacement aussi je suppose ?

Sébastien : Et l’emplacement évidemment.

Simon : L’emplacement, donc vous êtes vraiment plein centre à côté d’un métro, d’un transport en commun ?

Sacha : En fait, on est au barycentre, pour les matheux, on est au barycentre de la fac du métro et de la rue de la Soif.

Manu : D’accord.

Sébastien : Après, tout le monde n’est pas de Lille, il faut expliquer.

Simon : Non, mais rue de la Soif, il y en a une partout, c’est là où il y a tous les bars.

Sacha : En fait, le barycentre se trouve à cinq minutes au pied de chaque point.

Simon : Ah oui, nickel, vraiment l’emplacement.

Sébastien : En fait voilà, à pied on l’a testé avant d’acheter le bien, c’est 8 mn à pied, encore quand on marche pas vite de la faculté la plus grosse de Lille.

Sacha : En fait, c’est le chemin le plus loin.

Sébastien : Ensuite, on est est quoi ? à 4 mn à pied du métro.

Sacha : Et à 2 mn.

Sébastien : De la rue de la Soif.

Simon : 2 mn de la rue de la Soif, important pour les étudiants la rue de la Soif.

Sébastien : Donc l’étudiant, dès qu’il voit ça, en plus c’est très propre, très bien, sa salle de bains, il a envie d’être là quoi.

Manu : Donc vous n’avez que des étudiants aujourd’hui comme locataires ?

Sébastien : Principalement des étudiants.

Sacha : Beaucoup de femmes bizarrement.

Simon : C’est marrant, nous c’est que des mecs.

Les astuces de la colocation

Manu : C’est que des mecs parce que salle de bains commune en fait je crois.

Simon : Oui, c’est ça.

Manu : Salle de bains commune, quartier en devenir, garçons.

Simon : On l’a bien compris, votre stratégie c’est la colocation, quels sont les avantages de la colocation ?

Sacha : Je commence par le premier, je te laisse le deuxième. Le premier des avantages qu’on voit, c’est la mutualisation de l’espace commun, c’est-à-dire que tu vas acheter un salon pour cinq locataires.

Sébastien : En fait, le salon économiquement

Simon : Ça coûte moins cher

Sacha : Oui.

Sébastien : Économiquement, on achète le salon une fois et on le loue cinq fois.

Simon : C’est pas faux.

Sébastien : Économiquement, c’est ça c’est un peu.

Sacha : Et quand tu payes le prix du m² assez cher, tu essaies de mutualiser un maximum.

Sébastien : Parlons-en, tiens je sais que vous vous êtes à fond sur les immeubles de rapport qui consistent aussi à acheter à un prix de gros.

Simon : Tout à fait.

Acheter une colocation

Sébastien : La coloc, c’est un petit peu pareil, c’est que on a acheté une grande surface à un prix fatalement de grande surface, donc moins cher que si on achetait un studio par exemple et on va créer cinq chambres comme cinq petits studios, donc voilà on achète en gros pour louer.

Sacha : Oui et puis l’avantage aussi d’acheter des grandes maisons, c’est que en général le prix du m² est moins cher, c’est un peu le même principe que l’immeuble de rapport, mais en plus les gens qui se positionnent c’est des gens qui font de la résidence principale et quand tu achètes vraiment des grosses surfaces sur Lille eh bien les personnes surtout si la baraque est pourrie, les gens vont pas aller dedans pour une résidence principale.

Sébastien : Ça c’est une énorme astuce, c’est qu’on a vraiment acheté un truc pourri, pourri oui vraiment pourri, il s’effondrait.

Simon : Ça ne vous a pas fait peur ça ?

Sébastien : Bizarrement euh.

Sacha : Si, arrête de mentir.

Manu : C’est bien Sacha, tu es honnête.

Sacha : Bien sûr que si, Sébastien il me disait oui les entreprises t’imagines si jamais elles font faillite et tout ça, alors du coup on s’est vachement renseigné.

Sébastien : Ça c’est le risque, c’est quand on a signé le devis, c’était le devis il était énorme.

Sacha : 150.000 euros de travaux.

Simon : Ah oui, quand même.

Manu : Attends, pour qu’on comprenne bien, la maison vous l’avez payée combien ?

Sacha : 145.000.

Manu : 145.000.

Sacha : Négociés, parce qu’à la base elle était à 190.000.

Sébastien : Oui, on a mis plusieurs semaines à se mettre d’accord, et comme la concurrence ne proposait rien.

Simon : Forcément.

Sébastien : En fait, ils ont accepté vraiment de baisser le prix.

Simon : D’accord, pour quelle surface à peu près ?

Sébastien : À la base, on avait 110 et on a gagné 15 m² dans les combles, donc ça fait 125 m².

Manu : D’accord, donc 145, vous disiez travaux ?

Sacha : 155.

Manu : 155 ok, donc ça vous fait un projet à peu près à 300.000 euros tout compris ?

Sébastien : Plus avec frais de notaire, frais de banque, faux frais tout ça, on est à 330 à peu près.

Simon : Et vous générez donc combien en revenu locatif ?

Sébastien : En revenus locatif, on est à 33.000 hors charges, donc ça fait 10 %.

Sacha : 33.000 par an.

Sébastien : Oui, pas par mois.

Sacha : Soyons précis.

Simon : Ok, donc vous êtes à une renta de ?

Sébastien : De 10 points.

Simon : 10 points brut ?

Sébastien : 10 % brut oui.

Simon : Ok, c’est bien, c’est cool.

Sébastien : Oui puisque en net, nous après on fait le choix de pas gérer le bien, nous voilà on délègue.

Simon : Vous déléguez la gestion.

Sébastien : On délègue totalement.

Simon : Ok, ça se passe bien, vous avez trouvé facilement ?

Sébastien : Super bien.

Sacha : Oui, écoute on s’occupe de rien à part regarder le compte en banque.

Simon : Comment vous avez trouvé justement c’est intéressant la personne qui gère votre bien ?

Sébastien : Alors là, enfin c’est peut-être un cas particulier mais on a trouvé une agence qui est spécialisée dans les colocations, donc ils prennent un peu cher mais d’un autre côté ils ont l’expérience et du service et que si jamais je ne sais pas moi le sèche-linge est en panne, ils ont quelqu’un qui va se déplacer.

Simon : D’accord, tu as tout le service en place.

Sébastien : Oui.

Simon : Et vous payez combien cette gestion-là à peu près ?

Sébastien : Elle est un peu chère, c’est 10 % des loyers.

Simon : 10 % des loyers, tous les mois 10 %.

Manu : Tu as des états des lieux d’entrée et de sortie pour ce prix-là ?

Sébastien : Oui, ils font tout.

Manu : C’est un package.

Sébastien : Oui, c’est un package 10 %, si la douche fuit ils se déplacent pour la douche.

Simon : Ah oui, même les travaux, mais ils sont facturés les travaux forcément.

Sacha : Ça dépend, si c’est des petits travaux non, par contre si il y a carrément une douche à refaire oui.

Manu : Oui, donc au final c’est pas si cher que ça.

Sébastien : En tout cas, c’est la tranquillité et fiscalement on déduit tout des impôts.

Simon : Ah oui, en plus.

Sébastien : L’un dans l’autre.

Simon : Bonne astuce.

Sébastien : Oui, c’est-à-dire que.

Sacha : Si tu n’as pas envie de te faire chier, déduis tu paieras moins d’impôts.

Sébastien : Ce qui est important de poser comme question, c’est à combien tu estimes ton temps.

Simon :  Exact.

Sébastien : Donc voilà, là en gros ça nous coûte quoi ? 3.000 euros par an.

Sacha : Oui.

Sébastien : 10 % de 33.000 ça fait 3.300.

Sacha : Attends, 3.000 euros par an divisés par 365 jours, ça fait 8 euros le jour.

Sébastien : Et pourquoi pas par heure ? ça fait un café.

Sacha : Attends, ça fait 8 divisé par 24, ça fait 33 centimes l’heure donc je pense que mon temps vaut mieux que 33 centimes l’heure.

Sébastien : Surtout on déduit ça des impôts, donc en plus de toute façon.

Simon : Ok, le premier avantage de la coloc c’est mutualiser l’espace, donc vous payez moins cher au m², le deuxième avantage ?

Sacha : En fait, le premier avantage c’est mutualisation, donc du coup on peut louer plus cher au m².

Simon : Oui.

Sacha : Et le deuxième, c’est que on négocie plus parce que la surface est plus grande, donc on achète moins cher au m², donc c’est l’effet kiss cool, tu vois.

Sébastien : Et si il y a une demande énorme, ça permet justement de faire des roulements.

Simon : D’accord, et du côté donc ça c’est les côtés positifs de la coloc, est-ce qu’il y a des côtés négatifs ?

Sacha : Je dirai peut-être à la revente, il faut savoir bien revendre le truc parce que fatalement c’est une grande surface, donc si tu veux le revendre fatalement tu le revendras moins cher qu’un immeuble.

Sébastien : Surtout un bien comme le nôtre qui est vraiment spécial coloc finalement.

Manu : Oui, tu as cinq salles de bains quand même.

Sébastien : C’est pas un bien classique, c’est vraiment un bien spécial coloc.

Simon : Ça peut se revendre en tant qu’investissement.

Sacha : Nous, c’est ce qu’on a fait, après il faut trouver l’investisseur qui est ouvert à ça.

Simon : D’accord.

Manu : Donc là, vous l’avez revendu ?

Sébastien : Oui.

Sacha : On a signé le compromis.

Sébastien : On a signé un compromis.

Manu : D’accord.

Sébastien : Vraiment, c’est super intéressant parce que comment ça s’est passé ? en fait, c’est qu’on a acheté d’autres biens pour faire de la colocation courte durée entre-temps, donc on a super bien sympathisé avec l’agent immobilier et on lui dit tiens en gros viens voir notre coloc et dis-nous à combien tu l’estimes parce qu’on était assez curieux et quand il nous a dit le prix, c’était 420.000.

Sacha : On a eu les yeux qui frétillaient.

Manu : Sacha, elle a vu des dollars s’afficher dans les yeux.

Sébastien : On s’est dit voilà 90.000 euros de plus-value possible.

Manu : En un an quoi.

Sacha : En un an, 18 mois.

Sébastien : Du coup, on lui a dit écoute si tu es capable de le vendre à ce prix-là vends-le, mais on ne vendra pas en dessous parce que de toute façon il tourne. Donc c’était une espèce d’opportunité.

Sacha : Donc il a trouvé un premier acheteur, on a signé le compromis et le mec est mort.

Simon : Ça arrive.

Sacha : En fait, on rigole et tout mais c’est triste pour lui mais c’est triste pour nous aussi parce que le problème c’est que le bien reste en vente et les gens le voient et du coup ils proposent un rabais, donc on a dû le retirer de la vente et ensuite le remettre.

Sébastien : Retirer des médias.

Manu : Oui, parce que comment tu fais justement, enfin tu as signé un compromis et la personne est morte, est-ce que le compromis tombe à l’eau automatiquement ?

Sébastien : Ah oui, ça s’arrête.

Sacha : Oui, ça s’annule.

Sébastien : Oui, le plus souvent ils le mettent d’office, cette clause-là si l’une des deux parties meurt.

Simon : Tu rentres chez toi, d’accord.

Sébastien : Et l’agent m’a appelé, il me dit je suis assez choqué, c’est la première fois que ça m’arrive dans ma carrière.

Sacha : Le mec était tellement content qu’il a fait une crise cardiaque.

Sébastien : Oui ou alors il a eu peur, je sais pas et donc voilà et du coup il en a retrouvé un autre entre-temps au prix de 420, on a refusé toutes les autres qui étaient en dessous.

Manu : D’accord.

Simon : Oui, comme tu dis ça payait.

Sébastien : C’était une opportunité, je lui ai dit moi le truc il tourne, si on le vend c’est pour faire une réelle bonne affaire sinon je vends pas.

Sacha : Et en plus, on a aussi découvert avec la coloc un marché de niches, c’est la location courte durée de groupes parce qu’on l’a mis pendant l’Euro.

Sébastien : L’Euro 2016.

Sacha : L’Euro 2016 en location courte durée et on s’est fait.

Sébastien : Ça c’est juste énorme.

Sacha : 15.000 euros en deux mois.

Manu : Ah oui.

Sacha : Donc voilà, merci le foot.

Simon : Donc c’était courte durée mais de groupes.

Sacha : Oui.

Simon : Ok.

Sacha : On faisait du 10 personnes.

Sébastien : En fait, ce qui s’est passé c’est que les travaux, enfin ils étaient tellement gros que ça a duré 9 mois, mais les trois derniers mois on était limite prêts sauf que le Consuel n’était pas passé.

Manu : D’accord.

Sébastien : Donc du coup, on se dit mais on a un manque à gagner, ça commence à nous énerver, bref on s’est beaucoup énervés avec le Consuel et donc de mémoire, c’était fin mars.

Sacha : Le Consuel, c’est le mec qui vérifie ton installation électrique.

Sébastien : Oui, parce que voilà il y avait un nouveau compteur électrique, donc on est obligés de passer devant le Consuel et tant qu’on ne passe pas devant le Consuel qui dit que l’électricité est aux normes, on n’a pas le droit de louer le bien.

Simon : D’accord.

Sébastien : Sauf qu’ils passent quand ils ont envie de passer.

Simon : Ah oui.

Sébastien : Donc, ils ont mis trois mois à passer.

Manu : Ils trouvaient pas Lille en fait.

Simon : Ça, ça se fait quand il y a un nouveau compteur ?

Sébastien : Un nouveau compteur.

Simon : Et pourquoi il y avait un nouveau compteur ?

Sacha : Parce qu’on a tout refait.

Sébastien : Parce qu’en fait, il y avait une division, en fait c’est un bien divisé en volume.

Simon : Oui.

Sébastien : Il y a un rez-de-chaussée commercial qu’on n’a pas acheté.

Simon : D’accord.

Sébastien : Et on a acheté R+1, R+2, c’est un duplex R+1, R+2.

Simon : Ok.

Sacha : Donc, ils ont refait les compteurs.

Sébastien : Mais il fallait refaire un compteur pour R+1, R+2.

Simon : Ok, d’accord.

Sébastien : Et donc voilà et du coup on s’est dit, on a vu l’Euro qui arrivait, donc fatalement on se renseigne.

Manu : Sacha voit les dollars dans les yeux.

Sébastien : Donc on se renseigne, location courte durée, AirBnB, en plus on a des amis qui font du AirBnB, ça cartonne, et on voit l’Euro.

Sacha : On se dit, en plus on avait un différé de crédit, donc en fait on ne payait que 500 euros par mois, donc on s’est dit bon à la limite si ça se loue ou pas c’est pas trop grave, on peut supporter les 500 euros.

Sébastien : Ce qu’il faut savoir, c’est qu’on a pris un différé 24 mois partiel, donc pendant 24 mois on paye plus les intérêts, donc tout ce qui rentre c’est du cash quasiment.

Simon : Ok.

Sébastien : Du cash, du cash.

Manu : Alors attention, ça ça marche que quand on fait des travaux.

Sacha : Oui, c’est ça.

Sébastien : Là, on avait énormément de travaux

Sacha : 150.000 de travaux, je pense qu’ils peuvent bien nous faire un différé.

Sébastien : Et du coup, on avait un différé de 24 mois, c’est-à-dire le maximum qu’on peut avoir dans cette banque-là.

Simon : D’accord, 24 mois.

Sébastien : C’est énorme.

Sacha : Et donc on l’a mis en avril-mai-juin.

Sébastien : Avril-mai-juin et ça a explosé et on a découvert un marché de niches je pense, il y avait très très peu de logements 10 personnes en plein centre de Lille, nous c’était un logement 10 personnes et ça a cartonné.

Simon : Mais 10 personnes, vous louez une fois à 10 personnes ou indépendamment ?

Sacha : Non, non.

Simon : Une fois 10 personnes.

Sébastien : En fait, une chambre vaut moins, on a fait des petits calculs, c’est que une chambre en gros sur le marché, ça vaut 20 ou 25 euros la nuit parce qu’il y a énormément de une ou deux personnes, tous les studios tout ça.

Simon : Oui.

Sébastien : Par contre, tu as un gros bien dans son ensemble, il n’y a pas de concurrence, donc lui par contre ça vaut beaucoup.

Simon : Oui, d’accord.

Sébastien : Et on est arrivés à se faire.

Sacha : Sur le mois de mai qui n’était pas l’Euro, on a fait plus de 4.000 euros.

Sébastien : Il y a vraiment une grosse demande mais concentrée sur le vendredi, samedi, le week-end, donc au départ, on s’est fait avoir une fois, c’est-à-dire on a mis les réservations le samedi, on s’est dit non on va mettre vendredi-samedi obligatoires.

Sacha : Ça fait plus.

Sébastien : Et ça partait, chaque week-end on mettait des gros gros  tarifs pour le week-end, enfin c’est juste hallucinant quoi.

Simon : D’accord, et vous n’avez pas voulu continuer à faire comme ça ?

Sacha : Non, parce qu’à l’époque on faisait le check-in check-up ménage à deux, en plus du travail, donc il faut nettoyer les cinq salles de bains, les six toilettes, les cinq chambres.

Simon : Ok.

Sébastien : Et puis même, on avait, c’était excellent avec l’Euro, mais on n’avait pas une énorme visibilité du point de vue du calendrier.

Sacha : Puis en fait, on a un peu flippé.

Sébastien : Puis on a un peu flippé, on avait quand même un gros crédit dessus et c’était un bien qui était spécialement étudié pour la coloc.

Simon : D’accord.

Sébastien : Et il n’y avait pas un gros différentiel, c’est-à-dire qu’en coloc charges comprises, on était quand même à 3.000 euros.

Simon et Manu : Oui.

Sébastien : Alors qu’en location courte durée.

Sacha : On était.

Sébastien : Entre trois et quatre.

Sacha : Non quatre, on était entre quatre et quatre-cinq.

Sébastien : Enfin le mois de juin, c’était juste énorme parce qu’il y avait l’Euro.

Sacha : On était vers 4.000 euros mais je me suis dit par rapport au temps investi parce que franchement nettoyer cinq salles de bains, c’était super lourd.

Manu : C’est clair.

Simon : Je peux déjà  pas faire la mienne, alors.

Sacha : Tu vois, c’est dégueulasse, tu enlèves les cheveux, les machins.

Sébastien : Puis il y a plus de frais, enfin imaginons.

Sacha : Oui, parce qu’ils ont cassé la rambarde d’escalier, ils ont cassé la porte, alors c’est pas grave en soi parce que tu fais jouer la caution mais il faut quand même le remplacer, donc c’est du temps.

Simon : Oui, c’est du souci.

Sébastien : Et pour le différentiel, par exemple si on doublait ou triplait le loyer de la coloc, on l’aurait fait.

Sacha : Non, mais même on est partisans du on se fait pas chier.

Sébastien : Non, mais ça valait pas le coup, si ça doublait ou triplait.

Sacha : On se serait séparés.

Simon : Pour 20.000 euros, tu l’aurais peut-être fait ?

Sacha : Ah non, cent patates.

Sébastien : Donc c’est vrai, en tout cas avec ce bien, ce qui est génial c’est qu’on a eu plusieurs expériences, on a eu une expérience location courte durée, coloc et achat revente, on a fait vraiment trois opérations immobilières avec le même bien.

Simon : Ok, le turn-over, nous c’est avec notre coloc, c’est un peu le.

Sébastien : Le turn-over, c’est juste génial,

Sacha : Il n’y a pas.

Sébastien : En fait, quand il y a une fille par exemple qui est partie, qui a dit je pars en Erasmus mais je vous présente une copine à moi.

Manu : Ah super.

Sacha : Elle a sous-loué.

Sébastien : Enfin, elle a présenté une copine à elle et elle a dit je veux récupérer le bien quand je rentre.

Simon : Ah oui, génial.

Sébastien : Donc, c’est vraiment.

Sacha : Mais nous en fait, c’est pour ça qu’on investit dans le centre parce que ok la rentabilité est moins élevée mais par contre tu as beaucoup moins de turn-over.

Simon : Oui, oui.

Sébastien : C’est-à-dire que là, on s’est donné beaucoup de mal à faire tous ces travaux pour augmenter la renta, peut-être que voilà les personnes vont se dire 10 % c’est pas non plus énorme, mais d’un autre côté c’est 10 % en plein centre.

Simon : Oui.

Sébastien : Et sans turn-over et avec des gens qui veulent absolument.

Sacha : C’est du vrai 10 %.

Simon : Bien sûr, il faut vraiment quand on regarde la rentabilité, il faut inclure la vacance locative, donc il faut là c’est vraiment en plein centre et puis le quartier, c’est-à-dire quand on va revendre forcément il y a une plus grosse plus-value.

Sébastien : Puis une grosse demande du bien, on n’a pas peur du tout de vacance locative, ça roule bien.

Sacha : Puis nous, on est quand même un peu des trouillards de l’investissement, c’est-à-dire que surtout pour le premier.

Manu : Oui des trouillards.

Sébastien : Oui, je fais 150.000 de travaux, on est des trouillards de l’investissement.

Manu : Pour un premier projet, ça va.

Simon : Par rapport à quoi tu veux dire ça ?

Sacha : Ce que je veux dire, c’est que j’avais pas envie de me tromper tu vois et je me disais bon je sais qu’en investissant en plein centre, dans le pire des cas si les travaux se passent mal tu peux toujours revendre avec travaux par exemple.

Simon : C’est une valeur sûre.

Sacha : Voilà, alors même si c’est un peu moins rentable, quelque part c’est rassurant.

Sébastien : 10 points, plein centre, c’est bien.

Sacha : Moi, je préférerai 20.

Manu : Et alors, quels sont vos projets dans les mois à venir ?

Sacha : Déjà, on va acheter des apparts, là on est en train d’en racheter un et de le mettre en location.

Manu : D’accord.

Sacha : On est plutôt contents, toujours en plein centre de Lille.

Sébastien : Mais là, vraiment location courte durée, c’est-à-dire que là on a acheté un deuxième, un troisième appart et la location de courte durée, ça nous plaît beaucoup.

Manu : D’accord.

Sacha : En fait, on l’achète comme si on voulait faire de la colocation, par exemple trois chambres, deux chambres et on fait les calculs sur ça et on la met en courte durée pour.

Simon : Vous, c’est le renta.

Sacha : Nous, c’est la renta.

Manu : D’accord, donc vous visez du 10 % sur une coloc de trois chambres.

Sacha : C’est ça.

Manu : Et après, vous boostez la renta en faisant de la location courte durée.

Sébastien : Oui, et c’est un marché vraiment qu’on adore parce que voilà avec le marketing Internet, faire des belles photos, prendre des deux, trois chambres, on se différencie aussi de la concurrence et les rentas sont vraiment excellentes.

Sacha : Voilà, du coup nos projets, toujours investir quand on peut puis quand on est bloqués, on continue, on force.

Manu : Oui, vous ne faites pas que ça, vous ne faites pas que investir pour vous vous êtes aussi en train de transmettre votre savoir.

Sacha : On fait un site Internet aussi à fond où on explique comment investir dans une colocation qui cartonne et comment négocier les biens, etc. parce que quand même sur le premier, on a négocié.

Sébastien : 45.000 euros.

Sacha : 45.000 euros, sur le troisième on a négocié 60.000 euros.

Manu : Pas mal.

Sacha : Donc voilà, la plus-value.

Simon : Je pense que oui, vous avez des choses à nous transmettre sur la négo.

Sacha : Écoute, moi je pense que la plus-value se fait à l’achat et non à la vente.

Simon : Tout à fait.

Sébastien : Donc vous pouvez nous retrouver sur « businessmalintv » voilà sur notre chaîne Youtube.

Simon : Yes.

Sébastien : Ou sur notre blog « businessmalin.fr ».

Simon : Merci de nous avoir écoutés jusqu’ici, en attendant vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans les commentaires. L’aventure continue, à demain.

 

Comment obtenir 12% de rentabilité en location nue et sans (gros) travaux

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Comment faire 12% de rentabilité en location nue sans travaux

Un studio à 12%

Donc là on est au 1er étage et voilà, donc ça c’est le studio qu’on a refait entièrement, alors il n’y avait pas énormément de travail puisqu’on vous a dit, notre stratégie à nous c’est d’acheter avec peu de travaux mais le studio ici on a en fait qu’est-ce qu’on a fait ?

On a repeint les murs tout en blanc, nous on ne s’embête pas, on fait toujours blanc parce que le blanc ça plaît à tout le monde et puis c’est vite fait, on a refait le sol, on a fait un réagréage et on a mis du lino et on a fait surtout une super cuisine équipée Ikea.

12% rentabilité en location nue

Notre stratégie de rénovation

Donc voilà très fonctionnelle, donc là le défi c’était vraiment de réussir à caser une grande cuisine dans une petite, donc là il y a à peu près pour vous donner les dimensions un mètre 60 sur un mètre 60 et sur ça on a réussi à caser le four, un petit frigo top puisqu’on ne pouvait pas se permettre de mettre un grand frigo et pas mal de placards. Ensuite on a ici la salle de bains, donc là qu’est-ce qu’on a fait ?

On a repeint par contre ce coup-ci on a repeint le carrelage parce que là c’est quelque chose qui est au mur, il n’y aura pas de entre guillemets, oh mais c’est moi ça, il n’y aura pas de problème, le toilette voilà, ici l’emplacement pour la machine à laver, le ballon d’eau chaude et ici la douche, une cabine de douche avec une porte qui s’ouvre vers l’intérieur.

Comment choisir un immeuble

Voilà, donc là ce studio il a un gros avantage c’est qu’il y a quasiment pas de vis-à-vis, vous voyez ici il est très lumineux, au niveau du studio on est sur une surface de 30 m², on est situé dans la ville de Haubourdin qui est située à même pas 10 minutes de Lille, donc l’avantage dans les immeubles quand vous investissez dans les immeubles.

C’est que vous pouvez vraiment investir partout, on est sur un loyer de 400 euros avec 50 euros de charges, ce qui donne une rentabilité totale sur cet immeuble de 12 % sans compter la transformation du studio, donc là je vous ferai une autre vidéo pour vous montrer comment estimer la rentabilité des travaux, est-ce qu’il faut y aller et est-ce qu’il ne faut pas y aller ?

Téléchargez notre formation « 8 secrets des investisseurs GAGNANTS »

Cet immeuble, on l’a acheté 250.000 euros avec les 6 lots qui génèrent par mois 2.400 euros, ce qui fait une rentabilité brute de 12 %. J’espère que cette visite vous a plu, si vous aussi vous voulez investir dans les immeubles de rapport, on a créé pour vous une formation qui s’appelle « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour la télécharger c’est très simple, vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description. L’aventure continue, à demain.