Trouver le bon notaire pour signer le compromis

Comment trouver votre notaire ? Quand faut il avoir un notaire ? Pourquoi vous devez avoir votre notaire ?

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Pourquoi et Comment trouver son notaire

Pourquoi choisir son propre notaire

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Dans cette vidéo, on va vous parler du  notaire, mais avant ça abonnez-vous à la chaîne pour recevoir nos meilleurs conseils et les prochaines vidéos dès qu’elles sont publiées.

Alors le notaire, c’est quoi ? en fait quand on vous dit le notaire, il y a le notaire et le clerc de notaire. Le notaire, en gros c’est le chef, c’est lui qui va venir avec vous pour la signature finale, le clerc de notaire, c’est celui qui fait tout le boulot en amont et c’est surtout avec lui que vous allez avoir le plus de contacts. Donc, quand on vous dit trouvez le bon notaire, en fait c’est aussi trouvez le bon clerc de notaire.

trouver un notaire

Pourquoi vous devez avoir VOTRE notaire ?

Pourquoi choisir votre propre notaire ? déjà parce que ça coûte pas plus cher, il faut savoir que les frais de notaire seront divisés par deux entre le notaire du vendeur et le notaire de l’acheteur. Deuxièmement, votre notaire va défendre vos intérêts.

En fait, c’est votre clerc de notaire qui va relire le compromis et c’est lui aussi qui va s’assurer que toutes les clauses qui vous protègent sont bien dans le document pour la signature du compromis. Par exemple, la condition suspensive de prêt, alors cette clause elle est super importante dans le compromis, c’est ce qui va vous permettre de sortir de la vente au cas où vous n’obtenez pas votre financement et ça sans aucun frais.

Le notaire défend vos intérêts

Il y a aussi le délai pour obtenir le financement. Généralement, le notaire ou l’agent immobilier demande que vous ayez le financement au bout des 60 jours, nous on trouve que c’est vraiment très juste pour obtenir votre financement, on vous recommande d’être au minimum à 75 jours voire plus, 90 jours par exemple.

Les clauses à ne pas oublier dans votre compromis

90 jours, c’est vraiment l’idéal, ça vous permet de monter le dossier tranquillement à la banque, surtout faites attention aussi aux périodes de vacances, si vous montez votre dossier en fin d’année ou au mois d’août, nous on est les spécialistes sur le mois d’août, c’est l’enfer, il n’y a personne et c’est plus long, donc rallongez le délai, vous serez plus tranquille.

Une autre clause qui est intéressante dans le compromis, c’est la clause de substitution, en fait ça permet au moment de la signature finale qu’une autre personne que vous achète, soit une personne physique ou soit surtout une personne morale, ça c’est quand vous voulez acheter en SCI mais que votre société n’est pas encore créée au moment du compromis. Ça va vous laisser les trois mois, parce qu’en général il y a trois mois entre le compromis et la signature finale pour créer la société et c’est la société qui achètera l’immeuble.

Comment économiser les frais de notaire

Dernière astuce, n’oubliez pas de faire apparaître une ligne pour le coût des meubles, parce que sur les meubles il n’y a pas de frais de notaire, donc si par exemple vous achetez un immeuble à 200.000 euros et qu’il y a 10.000 euros de meubles, ça peut être une cuisine, ça peut être des meubles, des tables, des lits, des chaises, enfin bref tout ce que vous voulez, vous allez pouvoir dire il y a 190.000 euros d’immeuble et 10.000 euros de frais de meubles, ce qui fait que les frais de notaire seront calculés sur 190.000 au lieu de 200.000 et ça c’est des sous dans votre poche.

Comment trouver un bon notaire ?

Alors maintenant la question, c’est comment trouver son notaire ? il faut savoir qu’un notaire peut intervenir partout en France, mais c’est quand même plus facile s’il habite près de chez vous.

La meilleure façon pour trouver un notaire finalement, c’est le bouche-à-oreille, c’est ce qui marche le mieux et si c’est un investisseur alors là, c’est encore mieux.

A quoi sert le notaire ?

Nous on a trouvé notre notaire par le bouche-à-oreille par l’intermédiaire d’un collègue à Manu et il nous suit depuis le premier investissement, c’est lui qui crée nos SCI, qui a fait notre PACS, qui va faire notre mariage, notre divorce, enfin bref, il va tout faire, on est fidèles à notre notaire.

Résumé le notaire de A à Z

En conclusion vous l’avez compris, on vous conseille d’avoir votre propre notaire et avant même de signer le compromis. Pour le trouver, utilisez le bouche-à-oreille, c’est ce qui marche le mieux et souvenez-vous ça ne coûte pas plus cher d’avoir son propre notaire.

Les 8 secrets des investisseurs GAGNANTS

En attendant de trouver votre propre notaire, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants » pour vous aussi investir dans les immeubles. Pour ça c’est très simple, vous cliquez sur le lien qui apparaît juste en haut à droite ou en dessous dans la description, c’est offert. Dans la prochaine vidéo, vous serez avec nous pour signer le compromis en caméra cachée.

L’aventure continue, à demain.

Comment négocier les frais d’agence – caméra cachée

Comment négocier les frais d’agence ? Pourquoi il ne faut pas lâcher quand l’agent immobilier vous dit ça…

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Comment négocier les frais d’agence

Quand négocier les frais d’agence ?

Simon : Comment négocier avec l’agent immobilier.

Manu : Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Dans notre dernière vidéo, on vous expliquait qu’on était en négociation avec l’agent immobilier pour un deuxième immeuble, ça  c’était pas prévu mais avant d’aller plus loin, abonnez-vous à la chaîne pour recevoir nos meilleurs conseils et nos vidéos dès qu’elles sont publiées, c’est juste en dessous.

Simon : À la base, l’immeuble était affiché à 200.000 euros et on a fait une première proposition à 180.000 qu’on a tout de suite réévaluée à 187.000 euros frais d’agence inclus. Aujourd’hui, on a reçu un appel de l’agent immobilier suite à notre proposition et grâce à une application sur mon téléphone j’ai pu enregistrer l’appel qu’on va vous passer tout de suite.

comment négocier les frais d'agence

Agent : Allo Monsieur Leclercq.

Simon : Oui, bonjour monsieur x

A quelle moment négocier les frais d’agence

Agent : En fait, de toute façon je vais être transparent, comme vous aviez dit au début c’était 199 800 et donc les propriétaires sont d’accord à 180, les vendeurs, donc ça c’est bien, vraiment il n’y a plus que du côté de l’agence à faire 7.000, nous enfin surtout moi je fais toujours des gestes en fait et on a l’habitude comme ça, normalement je vais être franc, je m’étais fixé 8.000 en fait.

Simon : Oui.

Astuce 1 : Rassurer l’agent sur votre situation

Agent : Pour baisser quoi en fait et après je vais quand même vous demander je voulais vous en parler, en fait il y a plusieurs choses qui sont importantes, c’est de savoir si vous êtes prêts à passer à 188 au lieu de 187 ça c’était la première chose mais la deuxième chose très importante surtout c’est au niveau du financement, est-ce qu’il n’y a pas de souci ou quoi parce que là c’est surtout pour les vendeurs.

Simon : Oui, tout à fait.

Agent : C’est important parce que en fait comme je vous l’ai dit, eux ils changent de vie carrément, je crois que c’est le 13 ou 14 juillet qu’ils partent, donc ils voulaient tout régler avant.

Simon : Oui, bien sûr.

Combien négocier avec l’agent immobilier

Agent : Mais ils ne veulent pas se permettre de s’engager si le financement n’est pas rassurant quoi, vous voyez c’est ça.

Simon : Pour cette réponse-là moi comme je vous l’ai dit vendredi je vais à la banque, donc j’aurai la réponse vendredi mais normalement à 99 % il n’y a aucun problème.

Agent : D’accord.

Astuce : Utilisez la banque

Simon : J’ai déjà un rendez-vous bancaire qui était prévu vendredi, du coup je vais en profiter pour proposer le projet et pour la première question, 187.000 pour nous c’est notre dernier prix parce qu’après on ne passe plus en terme de rentabilité.

Agent : D’accord, ok, bon très bien, bon écoutez de toute façon moi je vais, parce qu’en fait je devais rappeler les propriétaires parce qu’en fait je ne les ai pas beaucoup eus, je pense que j’en saurais plus ce soir, je vous dirai, je pense qu’on va y arriver.

Dite NON à 1000€

Simon : Nous on fait un effort, vous savez on cherchait du 10 %, là on va être à

Agent : Bien sûr, oui, oui, je comprends.

Simon : À 9 un peu en dessous de 9.5 donc voilà on ne peut pas je suis désolé mais voilà.

Comment justifier la négociation des frais d’agence

Agent : Non, non, mais je comprends, autre chose mais surtout oui c’est ça alors le truc c’est que vendredi si vous allez à la banque, le problème c’est que la banque ils vont vous dire quelque chose même sans compromis, parce qu’en général ils demandent un compromis non ce n’est pas ça ?

Simon : L’idéal c’est d’avoir le compromis.

Agent : Moi je pars demain matin, donc éventuellement demain soir on peut se voir si ça vous dit.

Simon : Demain soir, c’est bon.

Agent : Ça pourrait se faire ?

Simon : Oui, si c’est possible, vous envoyez le compromis pour que le notaire regarde ça rapidement.

Agent : Oui, bien sûr.

Simon : Et si vous pouvez faire ça demain matin.

comment acheter 2 immeubles en 30 jours

Manu : Vous avez vu dans 99 % des cas, quand l’agent immobilier vous demande de remonter de 1.000 ou 2.000 euros, ça veut dire qu’il veut récupérer sa com et là c’est non, vous lui dites non, c’est mon dernier prix.

Simon : Donc ça c’est vraiment la surprise du défi, on a transformé notre défi « Comment acheter un immeuble en 30 jours » à en acheter deux immeubles en 30 jours. Reste plus qu’à financer tout ça et ça c’est le sujet des prochaines vidéos.

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Manu : Si vous aussi vous voulez apprendre à investir dans les immeubles de rapport, c’est très simple, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça il vous suffit de cliquer sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description.

Simon et Manu : L’aventure continue, à demain.

2 immeubles en 30 jours !

Comment trouver des bonnes affaires dans l’immobilier. On a fait une 2ème proposition pour un immeuble en 30 jours !

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Achetez 2 immeubles en 30 jours

Comment multiplier les achats immobilier

Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Vous savez quoi ? on a trouvé une deuxième bonne affaire. Alors, on n’a pas pu s’empêcher de faire une proposition.

Mais d’abord avant de vous raconter tout ça dans les moindres détails, n’oubliez pas de vous abonner pour recevoir tous nos meilleurs conseils et les prochaines vidéos dès qu’elles sont publiées.

comment acheter 2 immeubles en 30 jours

Pourquoi acheter 2 immeubles en 30 jours

Bon, ce n’était pas prévu au programme d’acheter deux immeubles parce que notre défi c’est acheter un immeuble en 30 jours, mais là c’était une super affaire et puis moi je ne sais pas dire non.

Pour vous raconter l’histoire complète, en fait j’avais vu une annonce sur Le Bon coin sur un immeuble à Hellemmes donc juste à côté de Lille et puis donc j’avais appelé l’agent immobilier mais malheureusement il n’avait pas encore eu les clés, du coup on ne pouvait pas faire les visites.

Comment trouver 2 bonnes affaires en peu de temps

Entre-temps, on a fait la visite de l’immeuble précédent que vous pouvez retrouver dans les vidéos précédentes et puis quelques jours après l’agent immobilier m’a appelé pour nous demander si on était toujours intéressés. Du coup, j’en ai parlé à Manu, je me suis dis c’est quand même dommage, allons voir ce que ça donne puisque les visites de toute façon c’est gratuit.

Les chiffres du 4ème immeuble

Donc on est partis visiter, c’est un immeuble qui était affiché à 200.000 euros pour 92 m², dedans il y a trois T2 entièrement loués, on est sur un prix au m² de 2.200 euros, donc là sur cette opportunité-là on est sur une rente à 8,7 %. Par rapport à ce que nous on fait d’habitude, c’est pas super mais bon le quartier est vraiment top, l’immeuble il est à 2 minutes du métro et c’est un quartier où on a vraiment envie d’investir depuis un petit moment.

La concurrence est forte sur Lille

Il faut savoir que ce jour-là on était les troisièmes personnes à visiter le même jour, il y avait même des gens qui venaient de Paris pour pouvoir investir. Donc, on a refait nos calculs avec le logiciel, à 200.000 euros clairement ça ne passait pas par rapport à la rentabilité qu’on vise et donc on a proposé 180.000 euros, ce qui donnait une rente à 9,6 ce qui était plutôt pas mal par rapport au secteur.

L’immeuble idéal : Pas de travaux !

Et en plus, il n’y avait pas de travaux donc ça c’est un truc qu’il faut prendre en compte, on a des gens qui nous disent oui du 10 % c’est pas possible, dans ma ville il n’y a pas de 10 %, alors la première question qu’on leur pose c’est depuis quand vous cherchez ? parce que pour certains immeubles pour trouver des bonnes affaires, parfois il faut au moins trois mois et vous savez toutes les villes ne sont pas rentables. Par exemple si vous habitez à Paris, faire du 10 % en location nue c’est impossible, ça n’existe pas donc il faut aller dans d’autres villes, en province, des plus petites villes, ça on vous l’a déjà dit le vrai avantage avec les immeubles, c’est qu’il y en a partout parce tout le monde veut se loger.

Négociation de l’immeuble avec l’agent

Pour en revenir à notre négo, lorsqu’on a proposé le prix de 180.000 euros, l’agent immobilier il nous a tout de suite dit qu’il avait eu une offre à 185.000. Alors il faut savoir que parfois c’est une technique d’agent immobilier pour faire monter les prix, on a refait nos calculs avec notre logiciel, d’ailleurs si vous ne l’avez pas encore vous pouvez le télécharger en cliquant sur le lien en haut à droite de cette vidéo.

Calculez la rentabilité avec notre logiciel

On a refait les calculs et on a proposé un dernier prix à 187.000 euros, c’était vraiment le dernier prix. On s’est permis de revoir notre prix parce que comme l’a dit Manu, le bien il est vraiment dans un état nickel, les locataires sont top, ils ont tous des cautions et il est déjà loué.

Là, on attend que l’agent nous rappelle pour savoir si les vendeurs sont ok, d’ailleurs on vous fera partager l’appel en caméra cachée parce qu’on a remarqué que vous aimiez bien ça.

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En attendant, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants » dans laquelle vous allez découvrir notre stratégie qui nous a permis de doubler notre salaire en moins de deux ans. Pour le télécharger c’est très simple, vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description. L’aventure continue, à demain.

La réponse du vendeur !

Comment acheter 3 immeubles en 2 ans ? Regardez cette vidéo pour comprendre pourquoi on boit le Champagne !

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Comment acheter 3 immeubles en 2 ans

Dans cette 20ème vidéo on a la réponse du vendeur sur une proposition d’immeuble à Lille.

comment acheter 3 immeubles en 2 ans

3 immeubles en 2 ans

Les chiffres de l’investissement :
156 000€ FAI
Surface : 100 m²
Revenu locatif / mois Hors charge : 1500€
Travaux : 0€
Rentabilité brute : 11.5%
Prix/m² : 1560€

le défi : Acheter 1 immeuble en 30 jours

Pour voir notre histoire depuis le début et apprendre à investir dans les immeubles, regardez notre defi : Acheter 1 immeuble en 30 jours.

 

Pourquoi vous devez avoir PEUR des IMPÔTS ? Interview Laurent De Moras

Dans cette interview EXCLUSIVE Laurent De Moras nous donne 3 conseils pour optimiser vos impôts.

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Interview de Laurent De Moras : Optimisez vos impôts !

Transcription texte de l’interview de Laurent De Moras

Manu : Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Laurent, un gestionnaire de patrimoine, lui-même investisseur immobilier, Laurent du site « Investissement-locatif-intelligent ». Bonjour Laurent.

Laurent : Bonjour.

Simon : Salut Laurent, donc pour ceux qui ne te connaîtraient pas encore, est-ce que tu peux te présenter ?

Laurent : Je suis Laurent De Moras, donc je suis conseiller en gestion de patrimoine, je suis aussi investisseur, j’ai investi dans trois immeubles, j’ai un premier blog depuis 2007 et puis je suis passé sur le site « Investissement-locatif-intelligent » début 2015, donc ça fait deux ans, un peu plus de deux ans.

Simon : Tu dis que tu es investisseur, gestionnaire de patrimoine, de quoi se compose ton parc immobilier un peu plus dans le détail à ce jour ?

interview laurent de moras

Laurent : Alors j’ai trois immeubles et l’ensemble fait à peu près 50.000 euros de loyers.

Simon : D’accord, 50.000 euros de loyers, donc tu loues en nu, en meublé, en location ?

Laurent : En nu et tout en SCI à l’IR.

Manu : À la base Laurent, pourquoi tu t’es lancé dans l’immobilier et depuis combien de temps tu t’es lancé ?

Laurent : Alors en 1999 ou 2000, donc il y en a qui n’étaient pas nés, en 1999 ou 2000 j’ai fait une étude, d’une projection de ma retraite sur Internet et on m’a expliqué que j’aurai autour de 10.000 euros je crois selon une première option à 60 ans, à l’époque la retraite était à 60 ans, en étant salarié cadre du privé, donc j’ai dit ça fait un petit peu court et je me suis à l’époque un petit peu interrogé sur ce qu’il fallait faire avec ça. En 2000, Internet n’était pas encore ce qu’il est aujourd’hui, Google n’existait pas, il y avait quand même assez peu d’informations, donc je me suis questionné, j’étais abonné à quelques petites revues un peu financières etc. parce que j’ai toujours été un peu curieux avant que ça ne soit mon métier de ce genre de domaines et je me suis retrouvé en fait à constater que les gens qui avaient des revenus un peu élevés, même avec des retraites ridicules, avaient de l’immobilier et à partir de là je me suis lancé sur la réflexion immobilière. Donc comme je suis quelqu’un, j’aime bien les chiffres et je n’aime pas le risque, je me suis renseigné à l’époque et ça reste d’ailleurs la meilleure source, c’est le site des impôts, aujourd’hui moi je vais sur « impots.gouv.fr » au moins deux ou trois fois par semaine et quand je fais une recherche spécifique je peux passer sur le site une heure et demie deux heures pour une question précise, c’est pour moi le seul site fiable. À partir de là, je me suis fabriqué ma petite grille Excel parce que je suis un peu drogué de ce genre d’outils, ça automatise les calculs et ça permet

Manu : C’est comme Simon.

Laurent : Il faut, il faut bien à un moment avoir un outil pour faire les calculs, donc mon simulateur il est parti de ça, à l’époque ça a été un besoin personnel de valider les calculs, de les automatiser, de sécuriser le raisonnement, donc je l’ai construit à partir des informations que j’ai obtenues sur les centres des impôts à partir des informations comment on calcule une mensualité, comment etc. tout ça c’est pas très compliqué et puis j’ai mouliné tout ça pour avoir quelque chose qui serve d’une manière rapide et mon objectif c’était avec trois données de pouvoir analyser un projet, donc c’était le prix d’achat, le loyer, la taxe foncière et je savais s’il fallait acheter ou pas et surtout aller visiter. Ce qui fait que pour acheter trois immeubles, j’en ai visité sept je crois, sept ou huit peut-être maximum.

Simon : Oui ça c’est une très bonne astuce, valider toujours ses calculs avant de se déplacer, ça fait gagner énormément de temps en fait.

Manu : L’agent immobilier, il veut toujours nous faire visiter, il veut vous rencontrer, donc d’entrée il vous dit venez visiter, on verra ensuite, mais tu as raison il faut vérifier d’abord les informations avant de fixer la visite pour ne pas perdre son temps.

Laurent : Oui et même si à la limite si un produit est vendu 200.000, ça ne passe pas mais on se dit à 170 ça pourrait passer, ça ne passera pas à 100 mais à 170, 180 ça pourrait passer, il faut aller voir quand même parce qu’il y a peut-être moyen de négocier. Donc, j’ai acheté un immeuble, il était vendu 172, je savais que c était trop cher, je suis allé le visiter et j’ai fait une offre bon avec certaines techniques de négociation, j’ai fait une offre F.A.I à 152 et c’est passé.

Manu : Comment tu fais justement toi pour négocier ? tu dis des techniques, tu utilises quelles techniques de négociation ?

Laurent : Je ne vais pas tout livrer ici, mais en fait je suis un négociateur gentil en fait, ce n’est pas je ne braque pas les gens, je ne mets pas le coup de poing sur la table, j’ai toujours l’intention d’expliquer aux gens les choses, donc c’est pareil avec mes clients, quand on doit prendre une décision, il faut que les gens la comprennent et le vendeur il faut qu’il comprenne pourquoi son bien ne vaut pas le prix qu’il en demande, il faut qu’il comprenne que s’il veut traiter avec nous ce sera à nos conditions parce qu’on n’est pas magicien, donc ça passe financièrement dans ce cadre et pas dans un autre et c’est comme ça que j’ai toujours négocié.

Simon : Un des plus gros freins pour ceux qui veulent investir, c’est la peur de l’impôt, donc Laurent toi tu es un spécialiste de la fiscalité, est-ce que les gens ont raison d’avoir peur ?

Laurent : Ils ont absolument raison d’avoir peur et comme toute peur, je pense qu’elle doit se maîtriser. Moi je dis toujours je suis un trouillard, par exemple je ne fais pas de parapente parce que j’ai peur de tomber alors que j’ai envie de voler sans moteur derrière moi, mais je n’en fais pas parce que j’ai peur, la peur est supérieure à mon envie de le faire. Donc il ne faut pas que cette peur nous bloque, si on a peur de la fiscalité, il faut d’abord commencer à la comprendre pour pouvoir la maîtriser, si on reste bloqué face à quelque chose, face à une situation ou une difficulté, on n’avance pas. Donc moi ma peur au départ elle était je ne comprends pas, donc je cherche à comprendre. Aujourd’hui on peut apprendre, moi sur les séminaires je forme les gens pour qu’ils apprennent, la fiscalité en fait si on s’y intéresse un petit peu, ce n’est pas très compliqué, il faut comprendre ce qui existe donc les différents schémas, ensuite il faut essayer d’avoir un projet qui rentre dans l’un de ces schémas, en tout cas sur lequel on va fonctionner, je veux faire du meublé, je veux faire du nu, je veux faire du saisonnier, je veux faire de la location à l’année, tout ça globalement c’est quatre cadres et sur ces quatre cadres on va pouvoir adapter la fiscalité en essayant de l’optimiser en fonction d’un projet qui sera une revente, conserver, avoir un revenu, capitaliser, réinvestir, tout ça c’est des projets et on va en fonction de ce projet choisir l’une des fiscalités, mais pour les choisir les fiscalités il faut les connaître, il faut les comprendre. Donc pour moi, il faut se former sur ce genre de choses.

Manu : C’est vraiment la force de ton séminaire, Simon et moi on y a participé il y a un an, donc en juin 2016 et je trouve que tu as vraiment deux forces. Ta première force, c’est toute ton expertise que tu as acquise au fil des années mais surtout c’est ta capacité à la transmettre et ta pédagogie qui vient expliquer les schémas un par un et c’est vraiment étape par étape. Laurent, pour toi à quel moment il faut prévoir l’impact de la fiscalité dans un projet immobilier ?

Laurent : Il faut le prévoir je ne vais pas dire avant même de projeter d’investir, mais pratiquement, c’est-à-dire on voit beaucoup de gens qui disent je suis en opération blanche, j’ai 500 euros de loyer, j’ai 500 euros de crédit, déjà on n’est pas en opération blanche parce que ne serait-ce que la taxe foncière on est déjà dans le rouge. L’assurance propriétaire non-occupant, on l’est encore. Un impayé, une vacance locative, des travaux, des dégradations, on y est encore un peu plus. L’assurance loyer impayé, la gestion en délégué en agence, on y est encore un peu plus et donc tous ces paramètres ça fait qu’on n’est pas en opération blanche. Donc première chose, qu’est-ce que c’est qu’une opération blanche ? c’est déjà au moins avoir toutes ces charges-là qui seront payées et ensuite même avec ça on est encore dans le rouge parce que si on a un revenu, même si on ne dispose pas de l’argent, je n’ai pas de trésorerie, j’ai encaissé mes loyers, j’ai toutes mes dépenses liées à mon investissement et toutes ces dépenses font que je suis à zéro à la fin du mois ok, mais ce revenu, même si je ne l’ai pas, je dois payer de l’impôt et à partir de là je suis encore dans le rouge. Donc je dois intégrer toutes les charges liées à l’investissement et je dois aussi intégrer toutes les charges liées à ma fiscalité sur ce revenu que je viens de créer et donc pour moi la difficulté, dans une conception de projet pour ceux qui ne maîtrisent pas la fiscalité, c’est de comment dirai-je c’est de mesurer ce paramètre qui est inconnu. On ne peut pas se dire j’encaisse 2.000 euros de loyers, c’est bon c’est payé et il me reste 100 euros à la fin du mois, ça suffira pour la fiscalité. On ne peut pas se le dire, ce sera peut-être vrai, ce sera peut-être pas vrai, mais si on ne le sait pas, on ne peut pas se dire il me reste 100 euros à la fin du mois, ce n’est pas compliqué.

Manu : Sur ça, ton simulateur, c’est vraiment un outil d’aide à la décision, tu peux nous en dire un petit plus sur la façon dont il aide tes clients au quotidien ?

Laurent : Alors le simulateur, il est je le disais tout à l’heure, il est issu d’un besoin personnel au départ, je suis arrivé en fait par accident complètement sur Internet et les gens m’ont demandé le simulateur techniquement parce que je faisais des vidéos qui expliquaient comment il fonctionnait et ils voulaient l’avoir. Donc je l’ai un peu amélioré pour qu’il soit beaucoup plus je vais dire pédagogique parce que moi les chiffres me parlent mais il faut aussi que ce soit graphique, il faut aussi que ce soit pratique à utiliser, donc je l’ai amélioré à ce sujet. Comment est-ce qu’il aide les gens qui l’utilisent ? aujourd’hui, on rentre les données qui doivent être saisies et en fait le simulateur il pose des questions dans l’ordre où on doit se les poser, donc il n’y a plus à réfléchir, il y a une case il faut la remplir, si je n’ai pas rempli la case c’est que je n’ai pas la réponse et je ne peux pas avancer dans mon projet si je n’ai pas cette réponse. Donc on va poser toutes les questions, les réponses étant posées, le simulateur fait les calculs sur le reste, donc première chose, c’est bien étudier le projet en n’oubliant pas par exemple une femme de ménage, une femme de ménage on la budgétise et on la met dans les charges, donc il y a une case charges de copropriété, on va mettre ça dans le simulateur. Si on a une fiscalité comment dire si on a une fiscalité à l’IR on va choisir si on choisit option fiscalité à l’IR, on clique sur le bouton on a le résultat. Si on veut choisir la SCI à l’IS, on clique sur le bouton, on a le résultat et c’est pareil pour le meublé. Le but de ça c’est j’ai mon projet ok, je vais voir dans quel cadre fiscal il rentre et si le cadre fiscal que j’ai choisi ou dans lequel je suis obligé d’être permet que ça fonctionne, ok je peux avancer, si ça ne fonctionne pas on passe au suivant, c’est ça l’idée du simulateur.

Manu : Et il est même disponible en application mobile il me semble maintenant ?

Laurent : Alors, l’application c’est une autre application, c’est un autre objectif en fait et le but de cette appli c’est de dire voilà on saisit trois données, ça va être par exemple le prix d’achat, la surface, le loyer au m², je veux acheter un appartement à Lille qui coûte 80.000 euros, le loyer au m² sur ma ville c’est 14 euros du mètre et le bien il fait 48 m², est-ce que ça peut se louer ? et oui, la réponse va être donnée, ensuite on va choisir sur trois données sur trois durées de financement, on va vérifier que ça s’autofinance ou pas et ensuite il y a aussi du scoring bancaire pour savoir si compte tenu du produit et de notre profil financier, une banque doit nous prêter.

Simon : C’est vraiment un outil complet et rapide à utiliser, on vous mettra le lien sous la vidéo pour découvrir ces outils que Laurent a créés vraiment spécialement pour les investisseurs comme vous. Laurent, une dernière question, quels seraient tes trois conseils pour optimiser la fiscalité, réduire l’impact fiscal avec les projets d’investissement ?

Laurent : Première chose pour moi, d’abord c’est de comprendre la fiscalité, en tout cas la façon dont on sera fiscalisé, la deuxième chose, c’est forcément à la limite ne pas chercher une optimisation, c’est-à-dire l’optimisation ce n’est pas compliqué, on cherche ce qu’il y a, les gens qui vendent de l’immobilier de défiscalisation ne parlent que fiscalité, ils ne parlent pas de rendement, ils ne parlent pas de potentiel immobilier, ils ne parlent pas de revalorisation même si ils font rêver, mais ce n’est pas démonter. La deuxième chose donc pour moi, c’est comment dire chercher la bonne fiscalité mais aussi sur le long terme parce que si on réfléchit fiscalité pure, immédiate, on cherche la fiscalité aujourd’hui la plus rentable pour moi, donc dans le nu c’est de la location nue à l’IS. Est-ce que ça correspond à mon objectif ? non, j’ai l’intention de revendre dans dix ans, ok donc le nu à l’IS il est rentable aujourd’hui mais dans dix ans il va y avoir une claque un peu plus sévère qu’à l’impôt sur le revenu, donc est-ce que ce sera le bon choix ? et là on va faire le calcul, donc vraiment pour moi la question de l’optimisation elle a un double sens, c’est immédiat sur les revenus et différé au moment de la revente. Après si on veut réfléchir en patrimoine etc. en transmission, c’est aussi un autre besoin d’optimisation fiscale, j’intègre mes enfants dans la SCI ou pas, je fais des donations d’usufruit ou pas, là on est dans de l’optimisation aussi, pas forcément fiscale en revenu, pas forcément fiscale en revente, mais fiscale en termes de succession par exemple ou de transmission, de donation, etc. Donc tout ça, c’est des domaines qui sont des systèmes comment dirai-je des leviers de l’optimisation qui sont différents avec des objectifs différents.

Manu : Encore une fois, on en revient à la stratégie, quelle est votre stratégie ?

Laurent : Quelle est la stratégie et quel est l’objectif, court terme, moyen terme, long terme ? Si j’achète un bien pour le revendre dans deux ans parce que je vais le rénover, je vais passer mes week-ends à le rénover, je le revends dans deux ans, je prends un billet de 100.000, il faut se poser les questions différemment de si je garde le bien vingt ans et j’ai prévu de le transmettre et mes enfants resteront dans la région, ils auront envie d’avoir ce boulet au pied pendant vingt ans, voilà c’est ça les questions qu’il faut se poser. Le troisième, c’est une fois qu’on est dans un schéma, bien le comprendre, je vais donner l’exemple tout bêtement de la SCI à l’IS, on amortit le bien, comprendre comment dirai-je comment fonctionne le système des amortissements pour éventuellement permettre encore une fois d’optimiser les travaux, alors ça va être par exemple une répartition dans le temps des travaux, ça va être éventuellement de différer la date des travaux pour essayer d’optimiser leur rentabilité fiscale, donc par exemple quand on est sur l’impôt sur le revenu, il y a un vrai effet sur ce genre de choses, c’est une fois voilà je dirai le troisième point, ce serait une fois qu’on est dans un schéma éventuellement aussi se poser les questions sur d’autres schémas mais une fois qu’on est dans un schéma, bien comprendre, bien comprendre dans le détail comment il fonctionne pour aller chercher l’optimisation dessus dans la vie du projet.

Manu : Donc voilà, si vous voulez apprendre à faire tout ça, bien comprendre votre fiscalité, choisir le bon régime pour vos investissements immobiliers, allez voir Laurent, on vous le recommande, allez sur son site « Investissement-locatif-intelligent ».

Laurent : Merci.

Simon : À bientôt Laurent.

Manu : Salut.

Laurent : Bonne journée

La réponse du vendeur en caméra cachée. Échec ou Succès ?

Le vendeur va t-il nous envoyer bouler ? Dans la vidéo précédente on lui a proposer un prix 30% en dessous. Réponse en caméra cachée…

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Négociation immobilière. Échec ou Succès ?

Négo avec l’agent immobilier

Manu : Salut, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Alors aujourd’hui, c’est la réponse du vendeur.

Simon : Donc on a convenu avec l’agent immobilier de s’appeler à 19 heures pour nous donner  la réponse du vendeur par rapport à notre proposition. Alors pour rappel, l’immeuble il était affiché à 369.000 euros.

Manu : Et on a fait une proposition à 255.000 euros.

Simon : Ambitieux, on va voir ce que ça donne, on appelle ensemble. Oui, bonjour Monsieur x, c’est Monsieur Leclercq, je suis avec Madame Oudoire

comment négocier un immeuble

Négocier par téléphone avec l’agent immobilier

Manu : Bonsoir.

Agent : Oui bonsoir, alors donc j’ai eu différentes conversations avec Monsieur avec Madame, les vendeurs, les propriétaires, bon c’est des personnes âgées, j’ai l’impression que Monsieur il commence un petit peu à perdre les pédales, donc voilà donc ça a été compliqué, ça a été compliqué de discuter avec eux.

Manu : à perdre les pédales, dans quel sens ?

Agent : Je pense parce qu’il oublie ce qu’il dit, il oublie ce qu’il fait et il dit deux fois les mêmes choses, il y revient en disant mais est-ce qu’on a discuté ? enfin bref.

Manu : Ah oui.

Simon : Beaucoup d’émotions

Agent : Je ne sais pas si c’est de l’émotion ou si c’est je ne sais pas ce que c’est, ça doit être le grand âge.

Simon : D’accord, et donc au final ?

Technique de négociation : Demandez un dernier prix

Agent : Alors au final, parce que je voulais avoir un dernier prix donc sur le principe ils m’ont dit non, il n’est pas question c’est beaucoup trop bas, enfin bref ça ne va pas, ça ne correspond pas à ce que nous on voulait.

Manu : Ils ne se souviennent pas qu’ils ont dit non ?

Agent : Si au moins c’était ça, alors donc bon j’ai essayé de savoir un dernier prix, je les ai rappelés deux trois fois, j’ai dit Madame est-ce que vous avez discuté avec Monsieur ? Monsieur est-ce que vous avez discuté avec Madame ? et puis là je leur ai dit entre eux deux parce que j’étais  en visite-là, je leur ai dit il faut que je rappelle des clients ce soir, moi il me faut un dernier prix voilà. Donc ils m’ont dit, leur dernier prix c’était pas en dessous de 310.000 euros voilà.

Simon : Ok 310.000 ça ne sera pas possible.

Agent : Oui c’est ce que je me suis dis aussi.

Manu : Oui, il y a vraiment un trop gros écart.

Comment construire un argumentaire de négociation

Agent : Je leur ai expliqué noir sur blanc combien est-ce que aujourd’hui on a vendu un autre bâtiment, j’ai fait le même calcul et j’arrivais avec le même pourcentage, j’arrivais au prix de 280.000 euros je crois, voilà. Donc je lui ai dit la valeur de votre bâtiment, si on se réfère à celui-là qui est tout près, il est dans le même état à peu près, donc c’est 280.000 euros et encore il est en meilleur état. Alors vous avez une offre un petit peu inférieure, réfléchissez un petit peu donc voilà, mais je dis ne débordez pas hein ? et lui il est plus têtu que Madame et Madame elle s’en occupe moins donc elle est moins sensibilisée à ces choses-là voilà, et puis il y a en même temps il a eu des petits contrariétés puisque je lui ai dit justement il y a eu parce que il a râlé après les locataires parce que dans les parties communes c’était un petit peu sale, il y a des vélos qui traînent, enfin vous avez vu il y a des poubelles, il y a des vélos.

Manu : Oui.

 

Trouver les points faibles pour négocier

Agent : Donc il s’est pris un petit peu le chou avec les locataires, je lui ai dit mais c’est l’occasion de vous débarrasser de toutes ces histoires-là, et c’est vrai il n’a plus l’âge à s’occuper, il ne supporte plus ces trucs-là donc.

Manu : Et je crois que les locataires, enfin ce qu’ils ont expliqué pendant la visite c’est aussi qu’ils sont en attente de certains travaux de confort dans les appartements, forcément comme Monsieur et Madame veulent vendre, ils font plus les travaux et je pense que ça génère encore plus de tension avec les locataires.

Agent : Alors je connais le fils de la famille, enfin j’ai croisé la belle-fille tout à l’heure, on en a parlé un petit peu accessoirement, je lui ai dit justement j’ai eu une offre pour les beaux-parents, mais ils ne veulent pas baisser leur prix et elle elle dit oui son fils n’arrête pas de lui dire vends-le ton bâtiment, qu’est-ce que tu casses la tête à garder le bâtiment, mais ils sont un petit peu têtus.

Manu : Parce que entre nous Monsieur x depuis le temps qu’ils l’ont, même au prix qu’on propose, il est largement remboursé et la plus-value elle est là pour eux aussi.

Agent : Oui bien sûr, et ils vont tout mettre dans leur poche, mais alors c’est pareil parce que il me dit oui mais moi je n’en ai pas besoin de cet argent, j’ai dit tout le monde a besoin d’argent et en plus c’est pour l’argent mais c’est aussi pour la tranquillité d’esprit.

Simon : C’est plus ça tout à fait.

Agent : Oui, c’est la tranquillité d’esprit, c’est vous vous cassez la tête, vous vous contrariez, il a téléphoné au plombier, il a téléphoné à l’électricien, parce qu’il y a une prise qui déconne dans un appartement qu’on vient de louer, enfin bref il y a des petites bricoles alors c’est des riens du tout mais pour lui c’est tout de suite compliqué.

Technique de négociation : Une offre limité dans le temps

Manu : Oui bien sûr. Écoutez nous notre offre elle est sérieuse donc après en effet la question c’est est-ce qu’il veut vraiment vendre ? c’est vous qui êtes le plus à même de le deviner en discutant avec lui, essayez peut-être de continuer la discussion, nous on reste intéressés, bien sûr on continue nos recherches donc si on trouve un autre bien et on continue les visites actuellement sur le secteur, forcément on fera une proposition ailleurs et puis on risque de ne plus être aussi intéressés sur le bien si on a une autre proposition qui passe, donc ce serait dommage pour eux.

Simon : Oui, le dernier argument éventuellement qu’on pourrait mettre dans la balance, c’est le fait de ne pas avoir.

L’arme ultime pour faire passer votre dossier : Les conditions suspensiveS de prêt

Manu : De conditions suspensives de prêt en fait, on est prêts à leur faire une offre sans conditions suspensives de prêt si ils sont d’accord pour le prix qu’on propose.

Agent : D’accord, donc sans prêt, oui c’est quand même un avantage parce que malheureusement …

Manu : C’est un sacré avantage pour eux.

Agent : Oui.

Manu : Voilà, donc eux ils savent que dès lors qu’on se met d’accord sur le prix.

Simon : C’est vendu.

Manu : C’est vendu bien sûr, la fois dernière on vous disait les diagnostics et puis les dossiers complets des locataires, mais une fois que tout ça c’est ok c’est vendu, ils peuvent considérer que c’est pour eux quoi.

Agent : Oui, et puis moi c’est ce que je lui ai dit, je lui ai dit aussi, il n’est pas si vieux que ça, il a 76 ans je pense ou 78, enfin dans ces eaux-là, donc c’est quand même pas très très vieux, bien sûr c’est un ancien mais c’est quand même pas très très vieux, mais je lui dis profitez, vous vendez et vous profitez, comme ça vous êtes tranquille, vous pouvez donner à qui vous voulez, vous pouvez le garder, vous pouvez dépenser, bon je n’ai pas dit qu’il était un petit en fin de course, mais il l’a compris quand même.

Manu : Mais c’est pas grave il ne s’en souviendra pas.

Simon : Oui et puis ça va encore cogiter, et puis comme vous avez dit je ne sais pas si on peut, est-ce qu’on peut dire que notre offre elle est encore valable jusque fin de semaine et puis après c’est terminé ?

Agent : Oui, oui, mais ce que je vais, parce que ce que je vais dire bon je ne vais pas les appeler à cette heure-ci, mais ce que je vais leur dire c’est qu’on a eu à nouveau une conversation hier soir et que vous poursuivez vos visites, vous avez peut-être même déjà quelque chose en vue.

Manu : On a visité ce week-end.

Agent : Donc c’est maintenant ou jamais.

Manu : Mais c’est sûr qu’à 300 nous on n’ira pas parce qu’il y a trop de travaux.

Simon : On n’ira pas par rapport vraiment aux travaux, ça ne vaut pas le coup.

Agent : Oui bien sûr et puis je comprends très bien, d’ailleurs la belle-fille que j’ai croisée tout à l’heure, elle me dit oui c’est logique, l’offre d’achat elle est logique bien sûr, j’ai dit oui. Elle travaille dans une autre agence immobilière.

La question clé a poser à un agent immobilier

Simon : D’accord, ok. Pendant qu’on y est, est-ce que vous avez rentré des nouvelles choses ?

Agent : Alors non, je n’ai pas eu de nouveautés pour l’instant, non.

Simon : Ok.

Agent : Pas de nouveautés pour l’instant.

Simon : S’il y en a, vous avez notre contact et puis voilà.

Agent : D’accord, d’accord, ça marche, ok.

Simon : Merci beaucoup, bonne soirée.

Agent : Merci, à bientôt.

Simon : Au revoir.

Manu : Bonne soirée, au revoir.

Négocier ce n’est pas toujours gagner

Simon : Voilà une histoire un peu rocambolesque j’ai envie de dire, mais bon ce n’est pas fini, on voit que l’agent immobilier il est très motivé, il travaille pour nous donc ça c’est bien.

Manu : On voit aussi que la négociation ce n’est pas un fleuve tranquille, donc il y a toujours des rebondissements, ça se fait en plusieurs coups de fil, ça se joue vraiment à la psychologie.

Simon : Affaire à suivre, en attentant abonnez-vous à la chaîne pour recevoir la suite du défi. Peut-être que papy va craquer ? vous pouvez aussi télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo et vous laissez votre e-mail, on vous l’envoie immédiatement. L’aventure continue, à demain.

Comment faire une proposition d’achat à l’agent immobilier pour un immeuble

Comment casser les prix avec l’agent immobilier pour transformer un immeuble banal en affaire en OR ! Découvrez dans cette nouvelle caméra cachée comment faire une proposition d’achat.

Cliquez ici pour télécharger un exemple d'OFFRE d'ACHAT

Comment faire une offre d’achat d’immeuble

Transcription texte de la vidéo

Simon : Comment faire sa proposition d’achat.

Manu : Salut, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on vous montre comment appeler l’agent immobilier et lui faire la proposition d’achat.

Simon : Le bien sur lequel on va faire une proposition avec vous par téléphone, c’est un immeuble qui est affiché à 369.000 euros et nous on va le demander à 255.000, frais d’agence. Autant dire que c’est ultra agressif, mais la situation du vendeur, très important, cet immeuble il est en vente depuis plus de six mois, une personne âgée qui en a marre de s’occuper de la gestion locative, donc il y a peut-être moyen, on va voir. Vous êtes prêts ? allez on appelle.

Agent : Allo ?

faire une offre d'achat par téléphone pour un immeuble

Simon : Allo Monsieur x ?

Agent : Oui.

Simon : Oui, c’est Monsieur Leclercq.

Agent : Oui.

Simon : Donc on vous appelait pour la proposition.

Agent : Oui d’accord.

Manu : Bonsoir Monsieur x.

Agent : Bonjour Madame.

Simon : Il y a Madame … qui est avec moi. Donc on a regardé par rapport on a été voir notre banque, ensuite on a pris en compte les travaux, donc on a estimé à 31.000 euros les travaux qui comprend la cage d’escalier, la façade arrière, le sol, le carrelage, plus les cuisines et deux salles de bains à refaire complètement.

Agent : D’accord.

Simon : Donc ça, c’est une estimation à peu près à 31.000 euros.

Manu : Au niveau de la situation locative donc quand on a visité l’appartement du fond, les locataires nous ont fait part des nuisances sonores, donc du coup on s’attend à ce que le turn-over soit plus important et aussi par rapport à la nouvelle locataire qui rentre dans les lieux et qui n’a pas de caution, du coup nous on va devoir prendre une garantie loyer impayé ce qui va nous générer un surcoût.

Agent : D’accord, mais peut-être que enfin ça dépend parce que des fois les assurances ne prennent pas si voilà ils ne prennent pas toujours.

Simon : Oui, tout à fait.

Agent : Ça dépend de la candidature aussi.

Simon : Oui, tout à fait, il faut que

Agent : Il faut voir avec eux les conditions mais bon elle gagne 1.500, elle est fonctionnaire, donc il n’y a pas de raison qu’ils ne la prennent pas.

Manu : Oui bien sûr, mais bon on verra.

Agent : Elle ne restera pas non plus très longtemps je pense, elle doit rester peut-être deux ans, deux ans c’est bien, voilà je pense qu’elle ne restera pas plus longtemps.

Manu : Oui, non mais je me doute bien, on en avait discuté ensemble maintenant c’est quand même un risque supplémentaire pour nous, habituellement on prend toujours des cautions pour se garantir, donc là on devra couvrir le risque d’une autre façon.

Simon : On va dire qu’on l’a pris en compte dans notre proposition en fait, c’est juste ça.

Agent : D’accord, oui oui d’accord, ça marche.

Simon : Donc, l’immeuble il était affiché dites-moi si je me trompe à 369.000 euros.

Agent : Oui, c’est ça.

Simon : Dont 12.000 euros de frais d’agence.

Agent : Voilà c’est ça.

Simon : Ok et donc nous, notre proposition qu’on va vous faire par écrit par e-mail, elle est à 255.000 euros.

Agent : D’accord, avec la commission d’agence.

Simon : Frais d’agence inclus.

Agent : D’accord ok, ça marche. Je vais d’accord il n’y a pas de problème, moi je vais leur soumettre voilà, je vais leur soumettre.

Simon : D’accord, nous ce qu’on fait, c’est que on va vous envoyer tout de suite derrière un e-mail qui reprend le chiffrage des travaux et les différents arguments qu’on vous a donnés.

Agent : Exactement, c’est ce que j’allais vous demander, comme ça moi ça me permet de m’appuyer dessus pour faire valoir vos intérêts.

Manu : Oui, bien sûr.

Agent : En même temps, moi je rajoute les miens et puis on pourra emporter leur décision, après ça passe ça passe pas mais au moins voilà on va présenter ces arguments.

Manu : Notre but c’est vraiment montrer que cette proposition elle ne sort pas du chapeau, elle a été argumentée, enfin le premier critère c’est aussi ce que notre banque est prête à nous financer là de manière certaine, c’est pour ça qu’on les a vus en début de semaine et avec l’enveloppe travaux aussi qu’on a intégrée dans le plan de financement.

Agent : D’accord ok, bon écoutez c’est super, en tout cas merci beaucoup et puis j’attends la proposition, alors j’ai rendez-vous avec lui demain, le propriétaire, pour justement une histoire de remplacement d’un robinet là dans la nouvelle location, du coup je lui en parlerai, donc je ferai un petit retour demain, je vous ferai un petit retour demain.

Simon : D’accord, vous pensez que ça pourrait passer ou pas ?

Agent : Franchement, j’ai déjà amorcé un petit peu parce que je l’avais eu au téléphone pour lui dire que c’était en route, j’attendais une proposition, que vous étiez des gens sérieux qui vont à la banque avant, donc voilà j’ai parlé comme ça et ils m’ont répondu dès que vous avez un retour, vous nous passez un coup de fil, voilà. Je vais vous faire un petit retour, pour moi j’ai l’impression que ça va être un petit court voilà, à mon avis ça va être un petit peu court, maintenant il faut tenter sa chance.

Manu : Bien sûr, ah oui il y a une chose aussi qu’on voulait vous dire, donc cette proposition c’est sous réserve de pouvoir consulter l’intégralité des diagnostics et aussi l’intégralité des dossiers locataires, dès qu’on aura vu ces deux éléments, si on est d’accord aussi sur le prix, on y va, on met en route.

Agent : Oui, oui d’accord, ça je les ai à l’agence, donc il n’y a pas de souci.

Simon : Très bien, je vous remercie Monsieur x.

Agent : Très bien, merci beaucoup, merci.

Manu : Très bonne soirée.

Agent : À demain.

Simon : Bonne soirée, tenez-nous au courant, au revoir.

Agent : Oui bien sûr, merci.

Simon : Ça sert à rien de faire les malins, on va voir, on va attendre la réponse avec impatience, donc maintenant on va tout de suite envoyer un e-mail qui reprend les éléments, les arguments pour appuyer notre dossier.

Manu : On verra bien si ça passe, s’il a amorcé la discussion bon à mon avis, on aura une contre-proposition et on verra ce qu’on fait, on s’y attend aussi à la contre-proposition, donc affaire à suivre.

Simon : Sachant que 369.000 demandés pour 255.000, ça fait je ne sais pas, de tête comme ça je crois que ça faisait une réduction de presque 30 %.

Manu : Oui, c’est très ambitieux mais bon on a l’habitude d’être ambitieux, on vous l’a dit au début du défi, ça va être ambitieux et bon si ce n’est pas cet immeuble-là, ce sera un autre.

Simon : Oui, on va peut-être se faire jeter ou pas.

Manu : Abonnez-vous à la chaîne pour recevoir la suite du défi.

Simon : En attendant, cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans les commentaires pour recevoir notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants ». L’aventure continue, à demain.

Comment faire une offre d’achat ?

Comment faire une offre d’achat ? Comment négocier un immeuble avec l’agent immobilier ? Toutes nos techniques dans cette vidéo.

Cliquez ici pour télécharger un exemple d'OFFRE d'ACHAT

Comment négocier un immeuble

Comment faire une offre d’achat.

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on vous apprend à faire une offre d’achat.
Alors il faut savoir qu’on a visité un immeuble, malheureusement on n’a pas pu filmer, désolé, il est intéressant et trop cher, mais qui ne tente rien n’a rien.
On va faire une proposition agressive.

Un exemple concret de négociation

On s’est dit que c’était l’occasion de vous montrer comment faire une offre d’achat.
Alors c’est quoi une offre d’achat ? En fait, c’est un moyen de bloquer le bien et fixer le prix. C’est aussi un acte juridique donc ça nous engage en tant qu’acheteurs et ça engage le vendeur.

technique de négo immo

Qu’est ce qu’une proposition d’achat

Pour faire une offre d’achat, il y a trois étapes : premièrement vous allez préparer votre argumentaire, deuxièmement vous allez appeler l’agent immobilier pour lui exposer vos arguments et troisièmement vous allez synthétiser par un écrit, par un e-mail par exemple.

Astuces pour négocier

La règle d’or quand vous préparez une offre, c’est soyez factuels.
Vous pouvez rappeler à l’agent immobilier quelle était votre rentabilité cible, vous pouvez lui mentionner que le prix au m² dans ce secteur il est de tant et que c’est comparable.
Et pensez bien aussi à détailler le coût des travaux.

Comment préparer une négociation

Nous ce qu’on fait généralement, c’est qu’on va faire une liste détaillée de chaque travaux et qu’on va dire que ça ça doit s’intégrer à notre budget.
La deuxième étape, ce sera d’appeler l’agent immobilier, vous lui proposez le vrai prix et le vrai prix ce n’est pas celui qui est affiché, c’est celui que vous avez calculé.
C’est là où beaucoup de monde bloque parce que les gens n’osent pas proposer à un prix 10, 15, 20 % en dessous du prix affiché et pourtant c’est comme ça qu’on fait les bonnes affaires.

Technique de négo : le double écart

Et c’est aussi comme ça que vous vous laissez une place à la négociation.
Oui, c’est ça en fait, si vous avez un bien qui est affiché à 120.000 et que vous en voulez 100.000, faites une proposition à 80, peut-être que votre offre sera refusée et que il y aura une contre-proposition à 100.000 ou peut-être qu’elle sera acceptée à 80.000.

C’est pas moi, c’est les autres

Et là c’est le jackpot. Ah oui une dernière astuce qu’on veut partager avec vous, celle-là elle est super importante quand vous négociez, utilisez l’argument de la banque, en fait vous allez dire ce n’est pas moi qui ne veut pas mettre plus, ma banque elle me prête que 100.000 donc je ne peux pas mettre plus que 100.000.

Négocier par écrit

Troisième et dernière étape, vous synthétisez votre offre par un écrit, nous généralement on fait un e-mail juste à la suite de notre coup de téléphone à l’agent immobilier qui reprend tous nos arguments, ça va permettre d’utiliser les arguments pour l’agent immobilier pour défendre notre dossier.

Exemple d’offre d’achat

Dans la prochaine vidéo, je sens qu’on va vous montrer ça en direct. En attendant, vous pouvez télécharger un exemple d’offre à envoyer à l’agent immobilier qui reprend point par point les arguments de la négociation.
L’aventure continue, à demain.

On a acheté SANS négocier !

Comment trouver une affaire en OR sans négocier ! Dans cette caméra cachée on visite ensemble un immeuble à 11.5% de rentabilité brut avant négociation.

Téléchargez notre formation : Les 8 secrets des investisseurs gagnants

Comment trouver une affaire en OR

Caméra cachée d’un immeuble à 11.5% de rentabilité brute

Salut, c’est Simon du blog « Acheter-un-immeuble.fr », aujourd’hui, je vous emmène sur le terrain pour faire une visite en caméra cachée. Dans les vidéos précédentes, j’ai vu une annonce super intéressante, j’ai donc appelé directement le notaire, j’ai vraiment insisté pour faire la visite aujourd’hui parce que le prix est canon et je sais que ce genre d’affaire ne va pas rester longtemps sur le marché. Donc sachant que le bien a été mis en vente il y a à peu près trois jours, on est normalement les deuxièmes à faire une visite. Manu n’a pas pu se libérer, donc aujourd’hui on n’est qu’à deux, vous et moi, allez je vous emmène, c’est parti.

comment trouver une affaire en or

La visite

Bonjour.

Enchanté, voilà l’immeuble est là.

Parfait, en tout cas, je vous remercie d’avoir pris le temps ce matin.

Oui sa passé dans ma journée

L’immeuble est cadastré ?

Oui

Oui il y a 3 lots sur la matrice

Vous avez pris combien de visites pour l’instant ?

Une, j’ai mis l’immeuble en vente la semaine dernière.

D’accord, vous avez eu une proposition ou pas pour l’instant ?

La première visite a eu lieu hier.

Il n’y a pas eu de proposition pour l’instant ?

Pour l’instant, non, je dois faire une visite encore cette après-midi et une lundi.

Il y a les 3 compteurs.

Alors là, il y a encore un problème parce qu’il va être expulsé le 30 mars, le locataire du bas.

Ah d’accord, actuellement il est encore là ?

Oui si on veut, il n’est plus là mais pour que ce soit officiel, le tribunal d’instance a ordonné l’expulsion le 30 mars, il n’y a plus rien, on va visiter quand même.

D’accord, c’est juste légalement qu’il est là en fait.

Oui, c’est ça.

Donc rez-de-chaussée, ici la salle de bains avec toilettes intégrées, le chauffe-eau, radiateur à changer, la cuisine pas trop mauvais état, à nettoyer, le salon et ici la chambre.

Donc ça c’est le deuxième appartement, salon.

Donc là, on est prix affiché à 150.000 euros.

C’est 156 négo incluse.

156 donc avec vos frais de notaire.

Oui, frais de négociation.

Écoutez, moi ce que je propose, j’avais préparé pour ne pas que elle me passe sous le nez, j’avais préparé une proposition.

D’accord, vous êtes tout à fait intéressé.

Tout à fait oui, là je crois que vu ce que j’ai vu là franchement, je vais vous faire une proposition, donc je vous propose, c’est au prix ?

Oui, ça c’est bien oui, mais alors le financement, vous allez devoir attendre ?

On a contacté la banque, on est en phase de recherche donc au final on sait qu’on peut emprunter largement au-dessus, on a de l’apport

Si vous faites le prix, c’est vous qui l’avez, donc ça c’est effectivement sans conditions suspensives      .

Oui sans conditions suspensives, oui on a ajouté sans conditions suspensives. Donc au niveau financement, il n’y a vraiment aucun problème.

Synthèse de la visite de l’immeuble

Voilà pour la visite, j’espère que ça vous a plu, on a fait la proposition à 156.000 euros, au prix donc normalement c’est pour nous, j’attends la confirmation du notaire. En attendant, cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo pour télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants ». L’aventure continue, à demain.

3 astuces pour estimer les travaux

Comment estimer les travaux avant d’acheter ? 3 conseils pour éviter de faire une GROSSE erreur sur l’estimation des travaux.

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Nos 3 conseils pour bien estimer les travaux dans l’immobilier

Comment estimer les travaux FACILEMENT

Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du blog « Acherter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on vous montre les astuces pour estimer le coût des travaux.

Eviter l’erreur d’une mauvaise estimation des travaux

Bien estimer les travaux, c’est primordial pour ne pas plomber la rentabilité de votre investissement sachant que l’agent immobilier a tendance à sous-estimer les travaux pour augmenter fictivement la rentabilité, vous devez être vigilants sur ce point. Pour nous, il y a trois façons de bien estimer les travaux.

Conseil 1 : Trouver les bons artisans par le bouche a oreille

Si vous êtes un expert en travaux, c’est super, utilisez vos compétences mais malheureusement ce n’est pas notre cas. Le réseau c’est la première astuce, en fait on a réalisé au travers de nos projets immobiliers que c’est le plus important : avoir un bon réseau d’artisans. Pour ça, on vous conseille de parler à votre entourage ou aussi à votre agent immobilier parce qu’ils ont souvent des contacts privilégiés.

comment bien estimer les travaux

conseil 2 : utilisez les courtiers en travaux

Si vraiment vous ne trouvez personne, vous pouvez toujours taper sur Internet « courtier en travaux » avec le nom de votre ville, et ce qui est bien avec les courtiers c’est qu’ils ont un carnet d’adresses vraiment très important dans tous les secteurs de métier. L’inconvénient, c’est qu’il va forcément prendre sa commission, donc les travaux vont coûter plus cher.

Conseil 3 : Les sites de devis travaux

Une autre alternative, c’est des sites comme 123devis. En fait, vous allez mettre en ligne votre besoin, par exemple si vous voulez faire carreler et le site va vous mettre en relation avec des artisans près de chez vous.

Si vous devez retenir une seule chose de cette vidéo, la plus importante, faites au moins deux devis pour comparer les prix.

conseil BONUS : Faites au moins 2 devis pour comparer les prix

Et ne vous arrêtez pas uniquement au prix, posez la question aux artisans, quels types de matériaux et quelles solutions ils vous proposent. Vous l’avez compris, l’estimation des travaux c’est un point-clé dans votre projet. Abonnez-vous à la chaîne pour recevoir la suite du défi.

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