Comment financer les travaux de vos immeubles – Jean Christophe Griselin (3/4)

Comment financer les travaux de vos immeubles ?

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Comment financer les travaux de vos immeubles

 

 

Transcription texte de la vidéo

En fait au final, l’histoire des travaux c’est ce que tu as dis, au début on ne sait pas forcément et plus vous allez investir, plus votre expérience va se forger, vous allez construire une équipe autour de vous, vous allez trouver les bons partenaires et puis à un moment il n’y a pas dix mille solutions, il faut en prendre un qui semble bon, on le teste, on y va, si ça va pas au prochain chantier on en prendra un autre, mais à un moment il faut se lancer quoi.

payer au black des travaux

Si ça va pas, au prochain chantier c’est peut-être trop tard le prochain chantier, donc il y a une règle, notez bien cette règle-là, s’il y a un truc à retenir c’est ça, vous devez garder suffisamment d’argent pour faire finir le chantier par un autre artisan si vous êtes pas content de lui.

Oui, super astuce.

On verse vraiment, il va insister pour vous verser peut-être 50 % des parts, vous dites non, vous avez besoin que de 20 % pour les travaux et puis déjà ça va être la cerise pour qu’il vienne finir le chantier, pas la cerise la carotte pour qu’il vienne finir le chantier et puis ça vous laisse, vous pouvez pas vous planter si vous avez assez d’argent pour payer un autre artisan, c’est la seule règle finalement qui est importante.

Maintenant qu’on a parlé de comment identifier les travaux à faire, comment les chiffrer, comment trouver le bon artisan, comment on fait pour les payer ces travaux ? En matière de financement, comment on fait par exemple pour se faire prêter par la banque pour les travaux ou est-ce qu’il y a des astuces particulières un peu plus administratifs ?

Il y a des aides qu’on peut obtenir, par exemple des aides de l’Anah, moi je sais que j’ai un client quand il aura fait financer son immeuble, il va retoucher à peu près 100.000 euros d’aide de l’Anah qui auront déjà été financés par sa banque, donc imaginez c’est le beurre et l’argent du beurre. Après il y a des aides régionales aussi, donc il faut se renseigner, il y a toutes sortes d’aides et je sais qu’il y a des investisseurs qui investissent que en se servant de ces aides-là et ça leur coûte pas grand-chose au final.

Moi j’arrête pas de recevoir des coups de fil sur isolez pour un euro, alors à chaque fois je leur dis que je suis locataire, ce qui est vrai hein on est locataires de notre résidence principale, mais est-ce que finalement c’est de l’arnaque ou c’est des choses que nous on pourrait utiliser avec nos immeubles ?

Essaye, tu me diras, j’en sais rien.

Il y a pas mal de gens aussi qui nous posent des questions et on l’a évoqué, est-ce qu’il faut faire des travaux au black, c’est-à-dire payer comme ça et tout ça et sur ce point, comme tu l’as dit tout à l’heure, si on fait des travaux au black forcément il n’y a pas de facture et qui dit pas de facture dit on ne peut pas défiscaliser, faire du déficit avec le coût des travaux, donc d’un côté c’est avantageux le black parce qu’on va payer moins cher, de l’autre côté on va perdre toute la partie défiscalisation, donc l’un dans l’autre, après il y a aussi toute cette histoire de garantie qu’on va pas avoir si vous faites du black, pas de décennale, etc., qu’est-ce que tu en penses ?

Moi je dis que on est un peu professionnel quand même, l’idée c’est de faire les choses bien et que si tu ressens le besoin de payer tes travaux au ras des pâquerettes et de mal payer tes employés, c’est peut-être qu’au départ t’as mal acheté. Un bien, si tu l’achètes bien, tu peux financer des travaux, tu peux financer un standing sans trop te poser de questions parce que t’as bien préparé ton projet, tu vois ? Donc le problème, il est pas à comment je paye mes employés, mes ouvriers, mais à comment j’achète.

Toi tu recommandes quoi en termes d’échelonnement du paiement ?

Ça dépend, si c’est un gars qui vient poncer ton parquet, il a pas besoin de 20 % à la commande, ça dépend des matériaux dont il a besoin, il faut à la limite qu’il arrive à te justifier pourquoi vous avez besoin de 20 % à la commande ? Parce que je vais acheter le parquet, il coûte tant, alors peut-être qu’à ce moment-là vous lui dites moi j’ai vu une promo de parquet, je vous l’achète le parquet, alors il va faire la gueule parce qu’il va pas toucher, il va pas toucher son bénéfice, ça aussi c’est un argument qui fait que est-ce que votre artisan il va être souple ou pas ? C’est aussi un point, vous trouvez une cuisine en promo parce que lui il s’en fout des promos, c’est pas son problème, lui il est là pour aller vite pour faire du chiffre. Donc, ça aussi c’est une façon de contourner un petit peu et de payer un peu moins cher ses travaux en lui proposant d’acheter quelques matériaux si besoin.

Oui, généralement ils aiment pas trop comme t’as dit que on prenne, qu’on achète nous le matériel parce qu’ils ont leurs références, ils travaillent avec des bons produits, je pense qu’ils ont aussi peur de se retrouver avec des trucs pas très qualitatifs et donc au final ils perdent pas mal de temps, mais il y a aussi ce que t’as dit.

Ils ont leurs coms surtout sur le matériel.

Ils ont aussi leurs coms, oui je pense.

Oui, alors trucs pas très qualitatifs c’est vrai, il y a des choses il faut faire attention, par exemple la robinetterie parce que un robinet on l’achète pas pour six mois, on l’achète pour vingt ans, un WC c’est pareil, il faut prendre de la marque Grohe par exemple, c’est ce qu’utilise beaucoup pour faire de la pub les artisans et c’est vrai que c’est pas mal. Maintenant, demandez-vous pourquoi Brico Dépôt est ouvert à sept heures et demie le matin, pour qui ?

Pour les pros.

Oui, pour les artisans, il y a des vendeurs de carrelage qui bossent chez Brico Dépôt qui sont anciens carreleurs et moi qui me disent c’est le même carrelage, donc il y a des matériaux qui sont de bonne qualité à bas prix, ça se trouve mais il faut pas, il faut faire attention à ce qu’on achète. Il y a beaucoup d’artisans qui ont l’habitude de travailler pour des investisseurs et qui n’isolent pas, ils n’isolent pas parce que c’est pour le locataire et ils s’en fichent. Mais il y a aussi beaucoup de locataires qui s’en vont parce qu’ils peuvent pas payer la note de chauffage. Il y a beaucoup de propriétaires qui payent, en meublé, qui payent eux la note de chauffage. Donc ça, c’est autant de raisons qui font que il faut isoler vos logements quand vous rénovez, on isole qu’une fois et on chauffe toute la vie, ça il faut vraiment vous mettre ça dans la tête que même si l’artisan il vous dit oh non c’est un mur au dessus, les murs sont épais, il faut savoir qu’un mur d’un mètre c’est l’équivalent d’un centimètre de laine de verre, donc il faut arrêter avec ça et il faut isoler, on est en 2017, l’énergie est suffisamment chère pour ne même pas se poser la question, il faut isoler vos logements.

Oui ça, ça revient un peu sur la qualité des travaux en fait, nous on aime bien quand on rénove un appart, un studio, faire comme si c’était pour nous on allait y habiter, c’est-à-dire qu’on va pas forcément non plus mettre des trucs, des matériaux, on va pas mettre du marbre au sol, mais on fait les choses bien pour que ça dure dans le temps et pour pas avoir d’ennuis, ça c’est pour moi vraiment important de le signaler quand même.

Et on le voit derrière on a moins de turn-over aussi avec nos locataires.

Oui c’est clair, alors par contre il faut se méfier aussi de certains artisans qui vont systématiquement vouloir tout rénover, tout casser, faire table rase de tout ce qu’il y a et tout changer parce que leur discours il est pas forcément judicieux. Je donne l’exemple, par exemple vous avez un mur avec une vieille fenêtre et un mur qui est pas isolé, changer la fenêtre ça va vous coûter 1.000 euros, isoler le mur ça va vous coûter 200 euros et si ça se trouve la fenêtre elle est étanche à l’air, donc il y a très peu de déperditions parce qu’elle ferme bien, elle est en bon état même elle est en simple vitrage, elle est au sud et elle est sur la cour où il y a pas de bruit et donc il y a pas besoin de la changer. Donc, on a des a priori comme ça, on a des artisans ils vont faire changer la fenêtre et pas isoler le mur et c’est une grosse erreur, donc il faut arriver vraiment à aller à l’essentiel et un peu à faire table rase des idées reçues de ce qu’on vous dit, il paraît qu’une fenêtre que vous payer assez cher, il faut trente ans pour l’amortir.

Oui, il faut l’intégrer au plus tôt dans le projet, au moment de la visite.

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