Comment investir sans apport (3/30)

Peut on investir sans argent dans un immeuble ? Est il encore possible d’investir sans apport ? Nous c’est ce que l’on fait pour utiliser l’effet de levier : Faites travaillez l’argent des autres (Banque + Locataire)

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Comment investir sans sortir un euro de votre poche ?

Salut, c’est Manu et Simon du blog « Acheterunimmeuble.fr ». Aujourd’hui, c’est la troisième vidéo de notre défi « Devenir investisseur immobilier en trente jours ». On va vous montrer comment investir sans apport.

Les gens nous disent souvent, pour vous c’est facile d’investir parce que vous avez des bons salaires. Alors pour qu’on soit totalement transparents avec vous, on travaille tous les deux et on gagne 4 500 euros nets par moi, donc la clé elle est pas là, la clé c’est vraiment l’autofinancement.

Qu’est-ce que c’est l’autofinancement ?

En fait, ça veut dire que votre loyer permet de payer à la fois le crédit, les charges et les impôts. Vous allez utiliser l’effet de levier, en fait c’est pas vous qui allez financer votre patrimoine, c’est la banque et vos locataires qui vont payer vos investissements.

Le but c’est vraiment de garder votre cash. Il faut le garder pour en cas de coups durs, si vous avez des travaux à faire et aussi c’est très important pour votre second, troisième, quatrième, etc. investissement et ça rassure la banque en fait que vous ayez de l’argent sur votre compte en banque.

Exemple de règle des 70%

La banque va regarder si votre bien s’autofinance en utilisant la règle des 70 %, ça veut dire que si votre loyer est à 1 000 euros, votre crédit doit être au maximum à 700 euros.
En fait, la règle des 70 % c’est votre marge de sécurité et c’est la marge de sécurité de la banque. On va prendre un exemple concret pour que vous compreniez mieux.

Voilà, donc on est dans l’outil qu’on a spécialement créé pour vous pour calculer automatiquement la règle des 70 % et vérifier que votre bien s’autofinance. Donc on va faire un cas concret avec une maison que l’on a achetée, que l’on a mis en colocation, c’était notre premier investissement.

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Donc le prix d’achat de cette maison frais d’agence inclus il était de 120 000 euros, ensuite la surface elle est de 120 m², le taux de crédit on l’a à 2,65 %, la durée du crédit elle est de 276 mois, c’est-à-dire 23 ans, le taux d’assurance-crédit eh bien là il est de 0,078 %.

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Au niveau des frais de meubles, on en avait pas, les travaux, on a fait à peu près 5 000 euros de travaux. Voilà, donc vous voyez que le logiciel permet de calculer automatiquement les frais de notaire qui correspondent à peu près à 7,5 %, le coût du crédit et le montant global du prêt.

Ensuite, on rentre le total des loyers que vous percevez, donc là pour nous c’est 1 150 euros par mois que l’on perçoit, les charges, on fait payer 75 euros de charges fois trois chambres, donc ça fait 225 euros de charges par mois, Internet on a un abonnement Internet fibre à 32 euros par mois, l’électricité elle est de 171 euros par mois parce que c’est des chauffages électriques, le contrat d’eau il est à 22 euros par mois.

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Vous voyez ici que le logiciel calcule automatiquement le remboursement d’emprunt, c’est-à-dire que ça c’est ce que vous allez rembourser à la banque tous les mois, 625 euros. Les charges de copropriété, il n’y en a pas puisqu’on est propriétaires de l’ensemble de la maison, taxe de séjour ça ne s’applique pas puisque c’est pour la location saisonnière, la taxe foncière elle est de 512 euros par an donc divisée par 12 ça fait 43 euros par mois.

Donc l’assurance PNO c’est l’assurance Propriétaire Non-Occupant qui permet d’assurer le bâtiment en cas de problèmes en plus de l’assurance de vos locataires. Donc ici, ça à peu près correspond à 40 euros par mois, on a un comptable pour faire des économies sur les impôts, ça on vous en reparlera dans la suite du défi qui est de 500 euros par an, donc 500 divisés par12 qui donnent 42 euros par mois, frais d’annonce il n’y en a pas puisqu’on poste ça sur leboncoin, emplacement de matériels il n’y a rien de prévu et service à la personne, pareil c’est plus adapté à la location saisonnière.

Donc on voit ici que par mois vous générez 1 375 euros de chiffre d’affaires tous les mois et en même temps 749 euros de charges, ce qui génère un cash flow, donc le cash flow c’est simplement la différence entre votre chiffre d’affaires moins vos charges. Donc le logiciel le calcule automatiquement, ça vous génère 626 euros par mois de bénéfice.

Donc on voit que le logiciel calcule automatiquement la règle des 70 %, ici 625 euros de mensualités de crédit représentent 54 % de vos loyers hors charge. Donc là la règle elle est parfaitement respectée, on est même largement en dessous, ce qui vous permet d’avoir une marge pour payer vos impôts, faire des travaux, etc. Il y a aussi d’autres notions que le logiciel calcule comme la rentabilité mais ça pour l’instant on en parle pas, on verra ça dans la suite du défi.

Secret d’investisseur GAGNANT

Vous l’avez compris, la règle pour être des investisseurs gagnants et des investisseurs dans le long terme, c’est de respecter l’autofinancement et la règle des 70 %, c’est la clé.

Abonnez-vous à la chaîne pour recevoir la suite du défi, demain on vous expliquera où investir dans l’immobilier, en attendant vous cliquez sur le lien qui s’affiche sur cette vidéo ou juste en dessous dans les commentaires pour recevoir notre outil qui vous permet de calculer la règle des 70 % sans rien oublier. L’aventure continue, à demain.
À demain.

2 réponses sur “Comment investir sans apport (3/30)”

  1. Combien de rentabilité avez vous sur vos investissements ? Nous sur notre colocation à Lille on atteint les 12% et sur notre immeuble à Haubourdin on est à 11.5%.

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