Comment ne pas dépasser le budget travaux de votre immeuble

Eviter de dépasser le budget travaux de votre projet immobilier c’est un vrai challenge ! Il y a des basiques à connaître…ils sont dans l’interview de Guillaume.

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Estimation travaux réussi

Il faut toujours prévoir une marge de sécurité dans les travaux. Combien tu recommandes toi de prendre en compte ?

Alors il n’y a pas de règles là-dessus et en fait ça va dépendre aussi de la qualité de la rénovation que tu vas donner, c’est-à-dire que si tu pars de zéro en soi si tu pars de quelque chose de brut et que tu prévois bien de tout refaire et que tu te dis pas je vais garder des choses, on va essayer de garder des choses ne serait-ce que l’isolation, le sol là tu dis bon là je pense que je peux le garder, ça c’est des sources potentielles de dire je pense le garder c’est source de travaux supplémentaires, le mec pendant le chantier je sais pas il fait tomber son marteau sur ton carrelage poum il est pété il faut le changer.

C’est une bonne astuce ça en fait.

Mais en fait si tu pars du principe que tu as tout prévu et que tu as tout prévu de refaire c’est bon, donc l’astuce ce serait aujourd’hui pour limiter les dépassements, c’est déjà avoir un devis complet c’est-à-dire avec bien tout ce qu’il faut dedans, avoir un plan avec des quantités et surtout le devis avec des quantités, c’est-à-dire on fait pas de forfait c’est hors de question, on dit pas je sais pas moi isolation de la chambre 1.500 euros non c’est il y a combien de surface de murs ?

Pour pouvoir le métrer.

Le prix au mètre carré et voilà parce que vous ne pouvez pas comparer deux devis si vous n’avez pas de surfaces identiques, c’est pas possible donc je peux pas vraiment répondre à ta question sur combien prévoir en plus.

Non mais tu as répondu en disant que voilà il faut prévoir qu’en gros.

On va tout refaire.

On va tout refaire et du coup c’est tel prix.

Après bon il y a des choses qu’on oublie par exemple des fois on va dire le plancher-bois tu vois il est sympa on va le garder, il faut penser à se dire si je garde ça du coup il faut que je pense à isoler phonétiquement en dessous par exemple, tu vois ? Des fois on se dit le plafond il est beau, tu vois on passe en bas on dit le plafond il est sympa, on monte au-dessus on se dit le sol il est bien, on se dit c’est bon il n’y a rien à faire sauf que pendant le chantier on se rend compte que le mec il marche dessus ah mince on entend tout et là dépassement pourquoi ? Parce qu’on n’avait pas, c’est pas un imprévu c’est pas squ’on l’a pas prévu mais on l’a pas anticipé en fait, c’est le problème d’anticipation de travaux, voilà c’est pas un problème d’imprévus, il peut y avoir des imprévus mais ça c’est plus en gros tu enlèves un plafond par exemple et tu t’aperçois qu’une partie de la charpente est abîmée, ça c’est un imprévu.

On a compris que c’était vachement intéressant de faire des travaux pour pouvoir faire une grosse négociation, maintenant c’est comment on fait pour trouver des immeubles ? Est-ce que tu peux nous donner au moins trois conseils pour trouver des immeubles avec travaux ?

Alors bon trouver des immeubles avec travaux, si tu veux moi je ne vais pas chercher forcément d’une manière différente de vous, c’est-à-dire que je vais chercher sur Le Bon Coin, je vais chercher sur Se Loger etc. il n’y a pas de problématique par rapport à ça, mais comment les trouver ? On en a parlé tout à l’heure, ça va être une histoire de repérer un prix donc déjà s’assurer que en prix au mètre carré on est entre 600 et moins 1.000 euros par rapport au prix du marché, donc ça c’est quand même une chose importante.

Sur les prix affichés ?

Alors sur les prix affichés, c’est-à-dire que tu vas trouver par exemple je sais pas moi la plupart des endroits où on va investir, on va être sur des marchés nous où on est aux alentours de 1.000 euros du mètre en rénové, alors correct.

Prix moyen.

Donc ça veut dire que sur des rénovations classiques il faut qu’on soit 400 euros à peu près du mètre carré d’accord ? Donc ça veut dire je sais pas moi 200 mètres carrés 80.000 euros par exemple, on va être sur ce type de ratio-là, mais comme je vous ai dit tout à l’heure ce ratio-là il a un sens qu’à partir du moment où tu le mets en face d’un nombre d’appartements, c’est-à-dire que si tu as par exemple sur 200 mètres carrés si tu as deux T4, à 80.000 euros tu t’en sors pas avec rénovation, par contre si tu as je sais pas moi 8 studios c’est pas la même chose, donc il y a aussi cette réflexion du nombre d’appartements par rapport en fait au prix ça c’est quand même important.

Et donc c’est bien le prix affiché ? C’est pas le prix que tu vas travailler au moment de la négo, ce prix-là tu vas encore le travailler par la négo.

Exactement, je considère quasiment toujours sur des immeubles avec travaux et pour pas perdre de temps que le prix affiché m’intéresse déjà, je ne vais pas partir sur des travaux je vais pas partir aller visiter tous les immeubles de France et aller faire des offres à moins cinquante.

Tu peux faire ça mais tu vas passer énormément de temps à faire des visites, beaucoup de temps à négocier pour au final peu de résultats, donc autant cibler des choses qui sont déjà intéressantes à la base.

Moi je fais un très gros tri en fait au téléphone et avec l’analyse des produits, c’est-à-dire que je vais visiter finalement très peu d’immeubles par rapport.

À ce que tu achètes.

Par rapport à tout ce que j’ai analysé et ce que j’ai acheté, exactement, j’ai un tableau-type dans lequel j’ai rentré toutes les informations que je trouve sur des biens qui m’intéressent du genre par je vais mettre le lien.

Surface.

Oui je vais mettre le lien d’annonces avec la surface, le prix au mètre carré, le nombre d’habitants dans la ville puisque je ne connais pas toujours les villes dans lesquelles je vais, le nombre d’habitants de la ville, ça va être le nombre d’appartements, le potentiel locatif, tu vois ? Je me mets un estimatif travaux par rapport aux photos par rapport à tous ces éléments-là et après je mets les éléments dessus et à force de comment dire ? D’appeler, etc. mon tableau il grandit ok ? Et après quand j’arrive à repérer dans un secteur géographique plusieurs immeubles qui m’intéressent sur lesquels bon je pense qu’il y a quelque chose à faire, à ce moment-là je vais organiser une visite mais je ne vais pas faire 400 kilomètres de route pour aller visiter un immeuble, voilà j’organise une journée et je vais aller visiter peut-être quatre ou cinq immeubles dans la journée et je vais faire toutes ces visites-là pour être sûr que je perds pas mon temps, du coup il y a une vraie analyse en amont et on essaye de calculer la renta et un potentiel de travaux on va dire avant de se déplacer.

Je vois un autre avantage à ta stratégie, c’est que finalement là où nous on essaie d’être très réactifs, j’ai l’impression, alors confirme-moi si je me trompe, mais que toi tu as plus le temps de voir venir parce qu’il y a moins de concurrence sur ce genre de biens.

Exactement, c’est-à-dire on a beaucoup moins de concurrence, alors encore plus quand on s’éloigne des grandes villes mais sur des immeubles où il y a des grosses rénovations on a beaucoup de temps, parce que même les gens qui se sont déplacés rapidement, il y a des devis à faire, il y a quand même des plans éventuellement à faire des consultations et ça ça prend du temps, ça prend beaucoup de temps donc il y a de l’inertie et si vous avez un peu de connaissances, c’est-à-dire que vous avez un peu après l’habitude vous pouvez vous permettre de faire une offre sans forcément avoir un devis à côté.

Oui, tu sais estimer à la loupe.

Exactement mais, tu as tout à fait raison, si je visite si je repère un immeuble par exemple le lundi, si je suis pas disponible le week-end, peut-être que je le visiterai que le week-end après dans le genre deux semaines.

Il n’y a pas d’urgence.

Non, il n’y a pas spécialement d’urgence.

Sur notre marché à Lille si on fait ça l’immeuble il nous passe sous le nez clairement, il faut être beaucoup plus réactif.

Parce qu’il y a aussi autre chose, c’est-à-dire que vous vous travaillez sur des anomalies de marché en fait, ça c’est la grosse différence.

Oui, entre autres.

Entre autres, c’est-à-dire que l’objectif c’est trouver une anomalie pour vous, donc une anomalie vous êtes pas seuls à la chercher, tout le monde la cherche donc le premier qui la trouve, si vous êtes en train de manger et que vous êtes à la mer ça marche pas, vous avez perdu.

Tout à fait.

Par contre celui qui est sur place, il l’a, nous c’est pas des anomalies de marché forcément c’est juste que personne n’en veut, c’est très différent.

Les poubelles de l’immobilier.

C’est tout l’inverse, avant rénovation.

Oui mais du coup tu te rends compte du coup du potentiel aussi de  négociation derrière en fait, c’est-à-dire que toi forcément si vous êtes 50 à vouloir visiter le bien et que tout le monde le veut, tu peux pas négocier et il y a quand même des dossiers où tu vas faire des surenchères sur les prix,  je sais pas si ça vous est déjà arrivé ?

Non c’est jamais arrivé, non parce qu’on est enfin on est pas du tout dans le coup de cœur, on est vraiment dans le rationnel, on sait à quel prix max on va le toucher.

Oui ça n’empêche pas que des fois ça soit supérieur au  prix affiché, c’est-à-dire que des fois voilà pour entre guillemets enfin moi je sais que ça m’est déjà arrivé enfin pas pour moi mais pour des clients d’imaginer de faire une offre au-dessus du prix demandé.

Parce que déjà c’était rentable.

Parce que en gros ils étaient les troisièmes à visiter, que les deux premiers avaient fait un autre prix et que il faut bien l’avoir et que si tu le veux il faut voilà, donc c’est vrai c’est pas si simple.

Comment tu fais pour les faire ces travaux et pour trouver aussi les artisans quand tu as la distance ?

Oui alors ça c’est vrai que c’est pas simple et comme on en discutait un peu tout à l’heure, l’important et la peur finalement de chacun c’est.

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