Faut il faire appel à un chasseur d’immeuble – Interview Mickael Zonta

chasseur d’immeuble par Mickael Zonta

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Faut il passer par un chasseur d’immeuble – interview Mickael Zonta

Faut-il faire appel à un chasseur d’immeubles ?

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Mickaël Zonta, un chasseur d’immeubles qui va vous expliquer tout sur la chasse d’immeubles. Mais d’abord avant ça, abonnez-vous à la chaîne en cliquant sur le bouton juste en dessous de cette vidéo. Mickaël, merci d’être là. Pour ceux qui te connaissent pas, est-ce que tu peux te présenter ?

Oui bien sûr. Je m’appelle Mickaël Zonta, donc au départ je suis investisseur à titre personnel. Je détiens aujourd’hui plus d’une quarantaine d’appartements. pour donner quelques metrics parce que je sais que ceux qui vous suivent et même ceux qui me suivent aiment bien avoir quelques chiffres, ça représente environ 300.000 euros de loyer par an répartis voilà à Paris, à Lyon, en Île-de-France. Certains dans des studios, des T2, des immeubles, donc j’ai un petit peu l’entièreté des types de produits. Et ce que j’ai fait pour moi, j’essaie de l’appliquer au plus grand nombre pour en fait démocratiser concrètement ce que je faisais parce que c’était possible. Et je me le suis prouvé à moi-même et je voulais le faire pour tous ceux et celles qui avaient envie, et donc j’ai créé la société « Investissement-locatif.com ». Ça fait 7 ans que je suis à la tête de cette société. Aujourd’hui, ça représente 50 salariés qui accompagnent tous les jours plus d’une centaine de clients par an. Et depuis le départ, on a fait investir plus de cent millions d’euros d’immobilier.

Et tes appartements, tes immeubles que toi tu as à titre perso, tu les exploites de quelle manière ?

Moi l’entièreté du parc est en longue durée, un choix que je peux expliquer. Il y a aussi des locaux commerciaux. Et je le fais pour une raison simple, c’est que pour moi l’immobilier ça doit rimer avec la liberté, ça doit donner la liberté de choix, la liberté d’action, parce que justement il y a de l’argent derrière et ça permet d’être beaucoup plus libre dans ses choix professionnels, dans ses choix personnels. Et donc, je veux vraiment que l’immobilier soit au service de la vie et donc eux qui prennent le moins de temps possible. Et même si bien sûr je le délègue, j’ai un gestionnaire qui s’occupe ensuite de l’intégralité de ces lots-là, je veux que ce soit le plus fluide et le plus facile possible. Donc l’intégralité du parc est en longue durée.

Oui, nous c’est pareil. On regarde toujours entre guillemets le temps de travail que ça génère par rapport au bénéfice. Et c’est pour ça que aujourd’hui la majorité de nos apparts ils sont en longue durée également.

Alors Mickaël, dis-nous qu’est-ce que c’est un chasseur immobilier et c’est quoi aussi la différence entre un chasseur et un agent immobilier.

Tous les jours, on a des clients qui poussent la porte chez Investissement-locatif et qui veulent acheter différentes typologies, donc bien entendu des immeubles de rapport parce que ça permet d’aller beaucoup plus vite. Ça permet en fait d’avoir ce qu’on appelle une économie d’échelle puisque je vais faire un seul compromis, un seul financement et derrière je vais avoir plusieurs lots. Donc c’est vraiment un des grands intérêts de l’immeuble de rapport, ça va être de pouvoir maximiser rapidement l’intégralité de mon parc immobilier. Nous, quand ils viennent nous voir, ce qu’on va regarder c’est qu’il faut prendre en compte toutes les metrics d’un immeuble qui est plus compliqué que sur un lot unitaire. Parce que eux, il faut prendre en compte bien entendu l’emplacement, il va y avoir plusieurs lots et si c’est une ville ou un emplacement à l’intérieur de cette ville qui est plus difficile à louer, c’est-à-dire que je vais avoir plus de vacances. Donc sur le papier ça peut être intéressant, mais dans la réalité ça l’est pas forcément. Donc déjà le critère numéro un, ça va être de connaître la localisation, la ville, la localisation à l’intérieur même.

Ça va être le marché en fait.

Le marché pour votre appartement, et les appartements à l’intérieur de l’immeuble de rapport soient le plus plein toute l’année, qu’il n’y ait pas de vacance locative. Ça c’est déjà l’élément numéro un. L’élément numéro deux, c’est de vérifier bien entendu la constitution de l’immeuble, qu’il y ait pas de vices, que ce soit pas un immeuble avec une structure compliquée avec d’énormes fissures ou failles en façade sur lesquels il va falloir tout refaire ou pareil sur la toiture. Donc ça va être de vérifier en fait.

L’aspect technique.

En bon père de famille que ce qu’on achète, l’actif qu’on achète ben il est pas insalubre et qu’il a pas des problèmes de structure qui vont générer des coûts énormes puisque dans la majorité des achats en immeuble de rapport on est hors copropriété, c’est-à-dire qu’il y aura pas de syndic, on va maîtriser l’intégralité comme si on était propriétaire d’une maison individuelle. La contrepartie, c’est que personne ne va le gérer.

C’est que c’est tout pour notre pomme, oui.

Et c’est tout pour effectivement la partie financière c’est 100 %, il y a pas de quote-part, il y a pas de ventilation. Donc ça veut dire ce coup-là, les responsabilités on les a entièrement sur les épaules.

Tout à fait.

Donc il faut rentrer dans un produit sain de manière générale. Ensuite, on peut rentrer dans les détails techniques, ça dépend s’il y a des lots, s’ils sont pas encore divisés ou pas.

Vérifier que c’est cadastré.

Exactement, le PLU, mais si on rentre par exemple déjà sur un immeuble de rapport je dirais une opération assez simple où j’ai les différents appartements, j’ai les différents compteurs, eh ben déjà en vérifiant ces deux metrics, emplacement et qualité de l’immeuble, c’est déjà le principal. Et bien entendu après les metrics financières classiques d’un achat : combien est-ce que je dois investir et combien est-ce que ça va générer en loyer.

Ça marche. Donc ça, c’est votre rôle au sein de la société pour les clients, mais du coup quelle est la différence entre le travail que toi tu vas faire au quotidien en tant que chasseur et le travail d’un agent immobilier ?

En fait, nous on travaille potentiellement avec des agents immobiliers, c’est-à-dire que c’est pas du tout des ennemis, c’est pas du tout des gens qu’on veut éviter, au contraire c’est nos alliés.

Tout à fait, oui.

Et je prends souvent le même parallèle qu’on voit dans le monde financier où on entend trop souvent d’investisseurs disant qu’ils sont contre les banques. En fait, c’est exactement le raisonnement inverse qu’il faut avoir. C’est eux qui vont vous enrichir et vous enrichir tous les jours, donc il faut en faire des alliés, des partenaires, mais jamais des ennemis. C’est la même chose et c’est le même parallèle sur les agents immobiliers, que ce soit un investisseur particulier qui veut investir tout seul, il a intérêt à faire de l’agent immobilier un allié de la même manière que nous on va vraiment xxx l’intégralité du marché. On travaille avec des notaires, des avocats, des marchands de biens, des agents immobiliers, et bien sûr on regarde sur le marché des particuliers. La réalité c’est qu’ensuite les vraies bonnes affaires elles passent encore beaucoup de particuliers, de professionnels pardon en professionnels.

Par le réseau quoi.

Par le réseau, parce qu’en premier c’est logique, c’est des gens qui sont au contact du marché immobilier tous les jours qui sont favorisés parce qu’ils ont un réseau qui est supplémentaire. Donc nous, on va vraiment en faire des alliés. Donc quand ils ont une très bonne affaire sur un immeuble de rapport, quelqu’un qui a besoin d’argent, qui doit vendre vite ou malheureusement les choses de la vie qui arrivent, les décès, les successions, eh ben il va en priorité nous appeler pour qu’on puisse le proposer à notre panel de clients.

Parce que toi il sait que tu as d’un côté des clients qui sont intéressés par investir et gagner de l’argent, et de l’autre côté eux ils ont les produits. Donc entre guillemets ça matche complètement.

Oui. Donc nous, on en fait des alliés parce que on va travailler avec l’ensemble des interlocuteurs de la place, particuliers, professionnels, marchands de biens, avocats qui sont susceptibles d’être au contact d’une bonne affaire.

Tu parles de bonne affaire, on a prévu à la fin de cette vidéo la meilleure astuce de Mickaël pour trouver des bonnes affaires, trouver des immeubles rentables. Donc restez bien jusqu’au bout, mais d’abord la question que je voulais te poser, c’est pourquoi en fait faire appel à un chasseur ? Quels sont les avantages de passer par toi plutôt que d’aller regarder Leboncoin pendant des heures et des heures ?

La réalité de l’immobilier d’aujourd’hui c’est que ça peut très rapidement enrichir, mais ça peut très rapidement aussi désenrichir parce qu’il y a beaucoup de zéros. Ça veut dire que la moindre erreur par manque de connaissance, par manque d’analyse, peut coûter à un investisseur énormément d’argent. Et du coup, ils viennent nous voir aujourd’hui pour cette sécurité-là.

Donc ça rassure, hein.

Ça rassure sur l’analyse technique financière de l’immeuble pour pouvoir rentrer dans une opération saine parce que la réalité c’est que c’est très difficile, et c’est normal surtout quand c’est un premier achat, de se dire je vais engager 300 ou 400, 500.000 euros ou plus sur un immeuble de rapport tout seul, sans connaissance particulière, ce serait un petit peu jouer comme à la roulette russe. Donc derrière, ils vont prendre un backup et s’appuyer sur notre expertise de vérifier l’intégralité de l’opération. Puis il y a une réalité, il y a une partie, les gens qui n’ont pas les connaissances, et donc c’est pour ça qu’ils consomment et qu’ils regardent des vidéos YouTube, qu’ils prennent de la formation et c’est très bien, il y a une partie qui aura pas forcément le temps et il est pas du tout passionné par l’immobilier.

Pas le temps ou pas envie en fait.

Ils ont un métier, une passion à côté, une activité qui est très rémunératrice, ils ont pas du tout envie et ils cherchent juste, et je me dis souvent je reste à ma place de prestataire, ils cherchent un prestataire fiable qui va pouvoir les emmener du point A au point B avec un immeuble de rapport par exemple au milieu, sans contrainte et que tout soit fluide, et c’est là où on intervient.

Donc deux avantages en résumé, c’est un la sécurité parce que vous êtes accompagné et deux c’est le gain de temps.

Mais est-ce que finalement il vaut pas mieux se former sur l’achat d’immeubles plutôt que de faire chasseur, enfin faire appel à un chasseur immobilier ? Moi, je me dis le chasseur c’est du one shot, si je veux recommencer à enchaîner les investissements parce que clairement le but c’est pas d’en faire un seul, c’est d’enchaîner jusqu’à la liberté financière, si je suis pas formée je saurais toujours pas le faire la fois d’après.

Oui, c’est pas une volonté. Dans l’année, on va plusieurs fois au restaurant et peut-être qu’on va prendre plusieurs fois un tiramisu dans l’année, on se dit pas ben pourquoi j’apprends pas à faire un tiramisu, ça m’évitera de le manger six fois dans l’année et je ferai mon tiramisu tout seul à la maison. C’est exactement la même logique, c’est-à-dire on peut savoir faire, on peut avoir l’envie d’apprendre un savoir-faire, mais c’est pas pour autant qu’on va le faire demain pour encore une fois des raisons de temps. Il y a une réalité, c’est-à-dire aujourd’hui quand il y a une bonne affaire qui sort, on tourne cette vidéo il est 9 heures du matin, s’il y avait une bonne affaire qui sort à 9 heures du matin, bah si nous par exemple on est là à discuter, potentiellement c’est quelqu’un d’autre qui achète l’immeuble de rapport.

Ça c’est sûr.

Donc une notion de réactivité où on peut pas être réactif tout le temps à l’instant T. Et puis, il y a une notion de pas avoir envie. Si c’est un choix, bien sûr il faut le faire ce que tu décris Manu, c’est-à-dire ben potentiellement soit se former, soit faire appel en one shot à un chasseur immobilier. Regarder comment il fait et après faire. Mais ce sera toujours le même parallèle. On peut observer Bocuse faire un plat, c’est pas pour autant qu’on saura le faire derrière parce qu’il y a une très grande différence entre regarder et faire derrière.

T’as entièrement raison.

Parce que ça fait des années et des années de pratique comme un cuisinier par exemple.

Bon, l’inconvénient forcément c’est que c’est pas gratuit, c’est une prestation, ce qui est normal, ça demande rémunération, donc il va y avoir des frais. On va en parler tout à l’heure, les honoraires par rapport à cette chasse d’immeubles.

Alors, avant de parler du côté coût et rentrer un peu plus dans le détail de comment ça marche une chasse, nous on a pas mal de gens qui nous contactent, qui sont soit expatriés ou ce sont des Français qui habitent dans les DOM-TOM, et dans ces cas-là ils ont ce problème de comment je peux trouver des bonnes affaires et être réactif alors que je suis loin. Comment toi t’accompagnes tes clients qui sont expatriés ou très loin ?

Oui, là c’est une très bonne question. Là par exemple pour ceux-là par nature le chasseur immobilier prend son sens parce que de toute manière à distance ne pas visiter, acheter au téléphone avec quelqu’un que je ne connais pas et qui par nature, c’est normal si l’agent immobilier a dix biens, il va expliquer que les dix ils sont formidables, et c’est là où ça prend tout son sens, c’est que nous on va venir faire notre marché à l’intérieur de ces dix biens pour dire ben non ces neuf-là ne sont pas bien parce que, et on conseille d’acheter ce dixième pour cette raison-là.

Et donc tu fais quoi, tu cales des visites et ils se déplacent et ils font la journée de visite ?

Non, aujourd’hui c’est une grosse partie de notre clientèle, ils payent justement en fait pour accélérer et pour qu’on soit leurs yeux, leurs mains, leurs pieds sur l’opération. Donc j’ai des clients dans vraiment le monde entier et ils ne se déplacent absolument pas.

T’envoies des photos.

Exactement, on envoie des photos, on envoie un descriptif, on envoie ce qu’on appelle une projection financière. Ils savent parfaitement où ils vont financièrement en termes d’investissement et en termes de futures recettes. Mais je dirais même qu’ils payent pour ne pas se déplacer. Ils payent aussi pour ça dans le prix, c’est-à-dire c’est de la même façon qu’on se fait livrer quelque chose à domicile quand on veut manger à la maison, c’est exactement la même chose. On veut pas aller le chercher au restaurant et le ramener à la maison, c’est la même chose. Ils veulent être informés, avoir bien entendu 100 % de l’information au départ, être informés au cours de l’opération, sur le fini de chantier, sur les dossiers locataires, sur la vie de leur appartement et de leur immeuble en général, mais ils payent aussi pour ne pas se déplacer. Donc ceux qui veulent peuvent le faire, mais la réalité c’est que eux ils achètent aujourd’hui à distance parce qu’on est leurs yeux, on est vraiment comme il y a un médecin de famille, un notaire de famille, on est aujourd’hui la personne de confiance sur l’immobilier pour ces familles-là.

Ok. Et justement, si on rentre un peu plus dans le processus, c’est-à-dire les étapes, comment ça se passe si moi je suis intéressé pour trouver un immeuble, comment ça se passe ? Je viens te voir, je te trouve sur ton site, on s’appelle, comment ça se passe ?

Oui exactement. Donc on a une équipe de commerciaux qui déjà va pouvoir renseigner nos prospects, qui se posent une question, veulent passer à l’action, ont une question de fiscalité ou une question sur la nature des honoraires, la nature de la prestation comme on le fait là. Donc l’équipe va déjà leur répondre à l’entièreté des questions puisque un dénominateur commun, et je pense que vous le savez, une fois qu’on se lance dans l’immobilier c’est de faire preuve de réactivité, parce que quand il y a une bonne affaire on est jamais tout seul, donc elle va par nature se vendre vite. Et du coup, c’est pas à ce moment-là qu’il faut poser les mille questions parce que sinon on ferait jamais une affaire, mais eux non plus, parce que du coup l’immeuble serait à chaque fois vendu.

Oui, il passe sous le nez quoi.

Exactement, du coup on répond toujours à leurs questions. On explique comment est-ce que ça va se passer et ensuite on démarre la prestation. Alors ils peuvent choisir, on est présent dans plus d’une dizaine de villes. L’investisseur en fonction de la rentabilité attendue, de l’appétence qu’il a pour telle ou telle ville, en fonction de son historique, son port d’attache, il va pouvoir nous mandater pour qu’on recherche dans cette ville-là. Et ensuite, on déploie l’équipe. Donc il a un interlocuteur commercial dans cette ville-là qui va lui trouver un immeuble de rapport en fonction de ce qu’il a souhaité, que ce soit un investissement plus patrimonial, plus en termes de rentabilité pure.

Donc vous définissez le type de produit, la rentabilité, la ville.

En gros, le cahier des charges pour le client, exactement.

Ensuite, tu as un agent sur place qui va chercher des bonnes affaires.

Tout à fait.

Il va en trouver une, et ensuite qu’est-ce qui se passe ?

Il va en trouver une. Ensuite, ça se matérialise par la signature d’un compromis. Il y a trois mois en France globalement entre la signature du compromis et le moment où il devient réellement propriétaire. Il va le mettre à profit, on peut l’aider pour faire financer cette opération. Et nous, on a toute l’équipe d’architecture qui va se mettre en place entre le compromis et l’acte authentique pour refaire les plans si c’est nécessaire de l’immeuble, valider le cahier des charges, mettre les références qu’on veut pour les salles de bains, pour les sols, pour les couleurs des murs, présenter les devis au client, et quand le client devient propriétaire et officiellement propriétaire de l’immeuble de rapport, bah on sait ce qu’on fait, avec qui on le fait. On peut directement débuter les travaux.

Vous faites le suivi de chantier aussi si je comprends bien.

Voilà, on va faire l’intégralité clé en main pour nos clients, à l’exception du financement où c’est en externe. On peut l’accompagner, mais par un partenaire, c’est pas un salarié interne d’Investissement-locatif.

D’accord. Et donc la prestation, elle est all inclusive j’ai envie de dire ou il y a des offres à tiroir. On peut choisir par exemple de s’arrêter uniquement à la bonne affaire et le reste c’est le client qui s’en charge.

On a souhaité que le client soit libre, donc c’est une offre à tiroir. Après dans la réalité, 99 % des clients veulent du clé en main parce que si on a la chance de tourner aujourd’hui à Dubaï, si je suis à Dubaï il faut que j’achète, que je trouve un immeuble de rapport qui est très intéressant, mais initialement vétuste pas en termes de structure, mais en termes d’intérieur, bah je vais avoir du mal à faire les travaux, à les suivre complètement à Dubaï. Donc dans la réalité des cas, ils sont complètement libres, mais dans la réalité des cas on fait l’intégralité de la prestation jusqu’à la location, jusqu’à la gestion de l’immeuble.

D’accord. Donc vraiment, vous trouvez les locataires et vous gérez même les locataires.

On est capable de faire l’intégralité de l’explication, peut-être comme on le fait là pour vos abonnés et jusqu’à la gestion quotidienne de l’immeuble, financièrement, administrativement, commercialement.

D’accord. Ça c’est pour le volet client, c’est-à-dire voilà, je veux devenir client, maintenant je sais comment ça marche, mais moi j’ai été RH dans ma vie de salariée avant de me consacrer à l’immobilier, et je trouve que chasser un immeuble ça s’apparente vachement à chasser un bon candidat. Et ce que j’ai envie de savoir moi, c’est comment travaille ton chasseur, vraiment dans les coulisses comment il fait pour dénicher les bonnes affaires.

C’est à 99 % du réseau, c’est-à-dire que les salariés qui travaillent dans les villes où on est présent, on veut qu’ils connaissent de tout le gratin de l’immobilier et tous ceux qui sont de près ou de loin au contact de bonnes affaires.

Donc ils sont spécialisés par ville.

Exactement, ça veut dire connaître parfaitement le marché immobilier bien entendu de la ville, mais c’est pas suffisant parce que à ce niveau-là je verrais encore sinon des affaires passer sous le nez, parce que c’est pas parce qu’on connaît le marché que les gens vont vous appeler pour vous donner une bonne affaire ou pour vous proposer une bonne affaire.

Ça serait trop simple.

Ils vont connaître, ça dépend de la taille de la ville, du secteur, mais si je prends des exemples de grandes villes où on est présent et où il y a des millions d’habitants, par exemple Paris, il y a six chasseurs à l’intérieur. Donc ils sont sectorisés par arrondissements, et si je prends l’exemple de villes un petit peu plus petites, il peut y avoir jusqu’à un seul chasseur, mais qui va connaître le top 30, le top 40 des agents immobiliers, notaires, avocats de cette ville-là. Donc il y a peut-être entre 50 et 100 personnes à connaître, il va les connaître par leurs prénoms.

Alors Michaël, si on veut faire appel à un chasseur d’immeubles, enfin à tes services par exemple, est-ce que c’est uniquement dans les grandes villes ou si moi j’ai envie d’acheter un immeuble en province, dans une plus petite ville, c’est possible ?

Oui, alors on est présent dans des villes, des grandes villes où des villes de taille intermédiaire. On est peu ou pas présent dans des petites villes ou même villages, mais là où de l’investissement locatif peut parfaitement fonctionner. Il y a pas mal d’exemples d’investisseurs sur la Toile qui performent dans ces toutes toutes petites villes. Là c’est juste une logique financière de chef d’entreprise, c’est qu’on aurait potentiellement pas suffisamment de volume de clients, et donc du coup je devrais mobiliser une équipe, chasseur, architecte, déco, xxx location.

Plus de déplacements, etc.

Pour 5 opérations dans l’année, c’est juste ce serait pas viable financièrement, donc c’est pour cette logique économique qu’on est présent que dans des villes de taille intermédiaire ou grandes villes.

D’accord. Est-ce que tu peux citer deux, trois villes comme ça où vous êtes présents ?

Oui, bien sûr. On est présent à Paris, on est présent en Île de France, sur la partie 77, 91.

On peut faire de la rentabilité à Paris ?

En fait, bah il y a une partie de ceux qui nous regardent qui vont chercher que de la rentabilité, et souvent sur la Toile on occulte le reste du monde qui est quand même aussi une grande partie.

La partie patrimoniale tu veux dire ?

Exactement.

Plus-value à la revente.

Il y a une partie des investisseurs qui ne sont pas uniquement dans une logique de rentabilité. Ça veut pas dire à l’inverse que eux ils adorent faire un cash flow négatif, je vous rassure aussi sur ce plan-là, mais ça veut dire qu’ils vont mettre à l’intérieur de leurs choix décisionnels aussi l’emplacement, la ville, la plus-value à la revente potentiellement et la qualité des locataires ou du bâti. Donc c’est plusieurs metrics qui vont rentrer en ligne de compte, et quand on regarde, ça veut pas dire qu’ils ont raison et que ceux de la rente ont tort, ça veut pas dire que ceux de la rente ont raison.

Ça veut juste dire qu’ils ont des objectifs différents, et souvenez-vous les objectifs c’est le plus important. Il faut savoir pourquoi vous faites les choses.

Et surtout si vous voulez 10 % de rentabilité à Paris, n’appelez pas Mickaël, ça sert à rien.

Il est très bon, mais il est pas magicien.

Non, en fait on fait toujours plus de rentabilité que ce que délivre bien entendu la ville en moyenne. Mais je prends un exemple, il y a des villes où la moyenne est à 12 % de rentabilité, ben faire 10, si on dit que je fais 10 % de rentabilité mais que la moyenne de la ville est à 12, ben c’est un mauvais investissement.

On est d’accord.

À l’inverse, faire 10 dans une ville qui fait 8, ben du coup c’est un bon investissement. Donc en fait, il faut toujours recontextualiser la rentabilité que je fais en fonction d’où je le fais.

À Paris, c’est combien par exemple en termes de renta ?

En rentabilité, à Paris la rentabilité moyenne c’est 2 points si quelqu’un qui achète quelque chose, refait à neuf, qui met en location, et on va faire entre 4 et 6 % de rentabilité pour nos clients.

D’accord. Alors là je suis chaud, j’ai envie d’investir, j’ai envie de passer par tes services Michaël, dis-nous combien ça coûte.

Cher.

C’est toujours la grosse question.

Le plus cher possible. Non ça va, alors il y a deux facteurs à prendre en compte. Le prix, ça va coûter 7 % hors taxes, donc 8,4 TTC de là où on crée de la valeur. Donc sur l’offre à tiroir, si on trouve le bien, ce sera 8,4 du montant de l’appartement, du montant de l’immeuble.

D’accord. Si on prend un exemple, tu trouves un appart à 100.000 euros, ça veut dire que la commission.

C’est 8.400 euros TTC pour avoir trouvé ce bien.

Donc on est d’accord qu’il y a que ta commission ou il y a en plus une commission d’agent immobilier derrière ?

Alors ça dépend où on le trouve. Si on le trouve par un agent immobilier, on va parler 100.000 euros FAI, frais d’agence inclus, ça va dépendre à l’intérieur combien est la commission d’agence. Donc ce sera sur le montant FAI pour devenir propriétaire.

Donc 8,4 % sur les 100.000 euros qui sont FAI, c’est ça ?

Exactement. Quand c’est par un professionnel, c’est par un particulier, ben la question se pose pas, c’est 100.000 euros par un particulier.

Ensuite, si on suit les travaux, ben c’est la même rémunération puisque c’est une société d’architecture que je détiens qui va suivre le chantier avec des architectes à l’intérieur, c’est le même pourcentage : 8,4 % du montant du chantier pour suivre les travaux, et ensuite pour la décoration pareil, s’il y a 5.000 euros de mobilier et décoration, c’est 8,4 % de 5.000 euros, et dans ce cas-là on fait la décoration.

D’accord, ok. Donc on retient le chiffre 8,4 % et après ça dépend de jusque où vous allez, et même la gestion, du coup là t’as une agence qui gère.

Et même la gestion, voilà. Après pour la tarification, on gère à 7 % TTC du montant des sommes encaissées. Donc si c’est loué 500 euros par mois, ça fait 35 euros par mois.

Mais justement sur ça, est-ce que c’est ce montant-là tout compris état des lieux d’entrée et sortie, ou est-ce que les états des lieux d’entrée et sortie sont facturés en plus ?

Oui, il y a deux prestations dans l’immobilier, le marché fonctionne comme ça d’une manière générale. Il y a le fait de gérer le bien au quotidien et il y l’acte de location qui est le fait de commercialiser, faire visiter, faire le bail, cautionnement parental par exemple s’il y en a, état des lieux et inventaire quand c’est du meublé.

Ça c’est un forfait.

Et ça c’est un forfait, ça c’est facturé un mois de loyer pour trouver le locataire, le faire entrer et le faire contractualiser. Et ensuite c’est ce qu’on veut, que le locataire je le gère en direct, la société le gère en direct ou est-ce que moi, propriétaire individuel, je veux gérer mon locataire.

Donc finalement, comme une agence immobilière, c’est le même mode de fonctionnement.

Là, c’est une profession réglementée hein, donc carte T transaction, carte G gestion, voilà. Généralement, faut mieux xxx à l’intérieur de ça xxx, il y a quand même des règles. Donc là, c’est une profession complètement encadrée et maîtrisée.

Ok, c’est clair. Du coup, à quel moment par contre tu payes, enfin le client paye ces commissions ?

Oui, c’est au succès. Donc c’est quand il devient propriétaire du bien immobilier, à l’acte authentique le client paye ces commissions. Ensuite, c’est un acompte sur le suivi du chantier et puis un solde à la fin du suivi de chantier. Donc c’est vraiment au succès. Mais encore une fois, ici c’est encadré sur une prestation d’agence immobilière ou d’agent immobilier, la rémunération xxx doit se passer au succès quand il devient propriétaire, qu’il a eu le financement et qu’il a les clés, à l’acte authentique.

Et le nom d’entreprise, il apparaît dans le compromis comme pour les agents immobiliers ou pas ?

Eh ben, ça dépend de la ville dans laquelle on se situe parce que, pour prendre un exemple très concret, à Paris l’entièreté de la place aime pas trop les agents immobiliers, les chasseurs immobiliers. Pourquoi ? parce que c’est un marché très fluide, il y a beaucoup de monde. À l’inverse, dans des villes un petit peu plus secondaires, plus restreintes, il y a une vraie valeur ajoutée parce qu’il y a des villes qui sont demandeurs d’investisseurs. Ce qui n’est pas forcément le cas des grandes villes parce que les grandes villes, que ce soit Paris, Lyon, Bordeaux, il y a une fluidité des biens immobiliers, et donc quelquefois les gens voient le chasseur immobilier comme un intermédiaire dont ils ont pas forcément besoin alors que ça aide à vendre. À l’inverse, dans des villes un petit peu plus secondaires où le marché locatif il est moins tendu, ils les voient comme un véritable atout, parce que du coup on amène des investisseurs. Donc ça va dépendre de ce cas de figure.

Mais juridiquement parlant, est-ce que ça apparaît dans le compromis ?

Juridiquement parlant, il y a pas d’obligation là-dessus.

D’accord, il y a pas.

À la rigueur, c’est égoïstement ça protège l’agent immobilier d’avoir sa commission à l’intérieur et au compromis, mais il y a pas d’obligation légale ou contractuelle là-dessus.

Et du coup, comment ça se passe entre guillemets, puisque la commission est au succès, des fois les ventes, enfin tu vas travailler, moi je viens te voir, je suis pas forcément sûr de moi, etc., puis au dernier moment tu me trouves l’immeuble et au dernier moment je me rétracte. Comment ça se passe ? Tu vas pas être payé du coup et t’auras travaillé pour rien.

Non exactement. Donc le client il est toujours libre de se rétracter. Notre métier avant c’est de correctement le renseigner, parce que quand un client se rétracte, ça veut dire qu’il y a quelque chose qui a pas été clair.

On est d’accord.

Et ça veut dire que c’est pas la responsabilité unique du client ou alors c’est très marginal, mais dans la réalité des cas ça voudrait dire que ça a pas suffisamment été expliqué, qu’on a pas suffisamment été explicite en amont, parce que sinon il y aucune raison que le client se rétracte quand tout est clair, quand il a son financement et quand il envie d’acheter et de se constituer un patrimoine immobilier. Donc c’est pour ça que dans le processus notre métier, comme on est en train un petit peu de le faire là, c’est d’expliquer le temps qu’il faut, le plus longtemps possible, si il faut dans des questions très détaillées si il faut quel est notre métier pour que tout soit clair et si tout est clair, il y a aucune raison qu’il y ait une rétractation après.

Ok ça marche. Cette commission que le client va vous verser, est-ce qu’il peut l’intégrer dans son crédit ?

Oui. Alors il y a, là c’est la réponse c’est la personne qui va financer qui va répondre, donc c’est l’établissement bancaire qui va choisir de l’intégrer ou non. Suivant les établissements bancaires, il y en a qui sont d’accord de financer des honoraires de chasseur, d’autres qui ne le sont pas, d’autres qui demandent à ce que les honoraires soient plutôt présentés comme un suivi de projet immobilier dans sa globalité plutôt que dans des honoraires de chasse. Ce que je constate en termes de financement, alors c’est pas nous parce que malheureusement c’est pas nous qui faisons le chèque au client pour qu’il achète, mais ce qu’on constate dans le fonctionnement du marché c’est que le client il va chercher à faire financer plus pas en valeur mais plus en poste d’investissement qu’une résidence principale, puisqu’il a cherché à faire financer un bien, des frais de notaire, des travaux, du mobilier et notre rémunération, à la différence d’une résidence principale où il y a appartement et frais de notaire. Du coup, la banque sur ces cinq postes d’investissement, chaque banque va faire un petit peu son marché de ce qu’elle finance, de ce qu’elle finance pas.

C’est sa politique commerciale en fait.

Exactement. Et la synthèse va revenir à ce que le client mette environ 10 % d’apport de l’intégralité. Des fois, la banque va lui dire mets le notaire, je finance le reste et xxx va dire ben je finance tout, ça fait des honoraires. Ça, ça va être un petit peu au cas par cas.

D’accord. Et cette commission, est-ce qu’elle est déductible comptablement et fiscalement ?

Oui, elle est déductible.

C’est une charge.

C’est une charge bien entendu, et c’est ça qui est très intéressant c’est que généralement tous les investisseurs qui maîtrisent la fiscalité en fait ne s’embêtent plus à gérer leur immobilier en direct et à chercher et sourcer leurs biens en direct. Pourquoi ? Ça s’explique tout simplement fiscalement. Le fait de créer de la charge utile, c’est-à-dire je vais pas dépenser 30.000 euros de travaux pour dire voilà j’ai créé de la charge alors que c’est pas nécessaire, on va créer de la charge utile en prenant un chasseur, en prenant quelqu’un qui va faire ces travaux et nos travaux à l’intérieur plutôt que les faire nous-mêmes, même si on en avait la compétence. On va plutôt déléguer et prendre un gestionnaire que gérer nous-mêmes parce qu’on a pas envie d’être appelé le dimanche matin par le locataire, mais aussi.

Nous, des fois le samedi soir à 22 heures.

Sinon c’est la réalité de l’immobilier, il faut aussi le dire.

Bien sûr.

Et du coup, ceux qui savent compter en fiscalité sous-traitent énormément de choses puisque en un l’intégralité va rentrer dans le calcul de leur déficit chaque année et donc va permettre de repousser un peu l’imposition et se constituer un patrimoine à zéro fiscalité, et je ne pas rentrer dans la technique, de la technique ce serait peut-être rébarbatif, mais juste en une phrase, si on prend un Français lambda qui serait par exemple dans une TMI, donc ça veut dire une tranche marginale d’imposition à 30 %, pour toutes celles et ceux qui payent des impôts à la fin de l’année qui voient un petit peu ce que ça veut dire.

Ça pique.

Et il y a en plus 17,5 de CSG CRDS quand on devient imposable sur l’immobilier. Le jeu du LMNP c’est d’être toujours déficitaire. On sait le faire. C’est ce que font tous les abonnés qui nous regardent et ça leur permet de ne pas payer d’impôt sur leur immobilier pendant environ dix ans et de repousser cette imposition. Et ça, ça le permet parce qu’ils ont justement créé de la charge utile par la prestation xxx et le reste, et en fait le vrai coût réel après fiscalité de ma prestation, mais également de vos travaux, de tout, des intérêts d’emprunt.

L’amortissement.

C’est environ 50 % de la vraie somme, parce que sinon vous auriez été imposé si dans l’exemple à quelqu’un a 30 % de TMI et 17 de CSG ça fait 47, on va arrondir à 50 %, ça veut dire que chaque euro que j’investis de façon utile dans mon projet au départ me coûte deux fois moins cher sinon je vais le repayer dans dix ans plutôt en imposition. Et tous ceux qui maîtrisent la fiscalité sous-traitent l’intégralité. C’est la réalité parce que qui va s’embêter pour faire des travaux, les suivre, trouver un bien pour 3 % en gros du montant ?

C’est clair. Nous, on vous le dit toujours, regardez bien le rapport entre les efforts que vous allez devoir fournir et la rentabilité que vous allez avoir au bout de votre projet.

Surtout que la réalité sur ce montant-là, dès l’achat on le fait gagner à nos clients.

On vous l’avait promis, une astuce, la meilleure astuce même de Mickaël pour trouver des immeubles rentables. Alors c’est le moment, vas-y Michaël, envoie la sauce.

C’est ce que j’ai fait au tout début quand j’ai commencé pour moi, pour mon premier appartement, l’erreur numéro une c’est que l’investisseur il va trop se disperser et souvent il est derrière son ordinateur, il est sur Leboncoin, il déroule les annonces et puis il cherche, il cherche, il cherche et il finit par s’épuiser parce qu’il trouve pas. Pour trouver une bonne affaire, en un c’est le réseau. Mieux vaut potentiellement lâcher un tout petit peu Leboncoin. En fonction de la zone dans laquelle je veux investir, je vais voir les trois agences immobilières potentiellement qui sont le plus proche de la zone dans laquelle je veux acheter. Je fais en sorte d’aller les voir régulièrement. Si il faut passer une fois par semaine pour leur dire coucou je suis là, est-ce que vous avez pas une bonne affaire, je veux acheter un immeuble de rapport, coucou je suis là, est-ce que xxx

En fait, tu les as à l’usure.

Jusqu’à le soûler, mais d’un côté il va vous avoir en tête. Et c’est ça qui va compter, c’est ce qui fait que le jour où ces trois personnes, et ça va se produire plusieurs fois dans l’année, vont référencer une bonne affaire, un bon immeuble de rapport, eh ben il va vous appeler juste pour que.

Vous arrêtiez.

Il va vous la donner.

Super. Merci beaucoup Michaël. Pour ceux qui veulent aller plus loin avec toi, comment on peut te retrouver ?

Vous pouvez retrouver à la fois l’actualité de la société, la mienne, sur tous les réseaux sociaux, donc « Investissement-locatif.com » ou Mickaël Zonta mes pages personnelles et vous pouvez, pour toutes celles et ceux qui souhaiteraient aller plus loin, passer à l’action et je vous le souhaite parce que l’immobilier ça procure une très très grande liberté, eh ben vous pouvez me contacter avec grand plaisir ou contacter la société sur le site « Investissement-locatif.com ».

Ça marche. Et du coup, je regardais ta story Instagram ce matin, et j’ai lu que t’avais sorti un livre. On en parlait tout à l’heure avant l’interview, forcément on a discuté un peu ensemble, voilà le livre de Mickaël. Est-ce que tu peux nous en parler en quelques mots « Vive l’immobilier et vive la rente ». Alors de quoi on parle dans ce livre ?

Alors à la fois j’ai voulu retracer d’où je venais, et je venais d’une classe moyenne standard. J’ai démarré avec zéro euro. J’ai la chance, et c’est un privilège et c’est énormément d’argent surtout dans le contexte actuel français à l’heure où on tourne cette vidéo, d’être un très grand privilégié puisque j’ai plusieurs millions d’euros de patrimoine. Et le constat que j’ai fait, c’est je me suis dit si moi j’ai réussi à prendre ce que j’appelle le seul et vrai ascenseur social aujourd’hui en France qu’est l’immobilier, ben je pense que c’est possible si ça l’a été pour moi, et j’en suis même persuadé, et j’ai voulu écrire à la fois mon histoire et à la fois retracer comment est-ce que c’est possible de prendre l’ascenseur social grâce à l’immobilier, étape par étape. Donc de la recherche en passant par les travaux, la déco, pour toutes celles et ceux qui souhaiteraient appliquer les mêmes recettes que je me suis appliquées moi-même.

Ok, très bien. On mettra tous les liens dont Michaël a parlé dans la description de cette vidéo. Merci. Surtout likez cette vidéo, abonnez-vous, et n’oubliez pas l’aventure continue, à demain

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