Faut il acheter un immeuble NON CADASTRE ? Quels sont les RISQUES ?

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Acheter un immeuble avec un seul compteur est ce risqué ?

Acheter un immeuble avec un seul compteur : risque ou bon plan

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a eu envie de répondre à une question qu’on nous pose souvent : est-ce que c’est risqué d’acheter un immeuble avec un seul compteur électrique ?

Mais d’abord, avant de parler de ce sujet, n’oubliez pas de vous abonner à la chaîne en cliquant sur le bouton pour vous abonner et recevoir nos prochaines vidéos. Alors ici, on est toujours en Équateur, on est à Latacunga, au pied du volcan Cotopaxi qui est à près de 6000 mètres d’altitude. D’ailleurs, on va le grimper demain.

En fait, il existe deux types de division d’immeuble. Il y a la division légale et il y a la division sauvage.

Certains appellent ça aussi la division d’espace de vie, pour être plus politiquement correct.

La division légale, c’est par exemple vous achetez un immeuble avec trois appartements, et quand vous allez regarder le relevé de propriété, il y aura bien trois lots différents qui apparaîtront sur le relevé de propriété. Donc ça voudrait dire que le propriétaire a fait la division dans les règles, en respectant les règles du plan local d’urbanisme, et aussi en prévenant les impôts fonciers.

Pour la division sauvage c’est un peu différent. Donc si on reprend l’exemple de tout à l’heure, vous avez toujours un immeuble, un bâtiment avec trois appartements, sauf que sur le relevé de propriété vous avez un seul lot, ça veut dire que, officiellement, d’un point de vue juridique, c’est considéré comme une maison et pas comme un immeuble.

Pour savoir si l’immeuble que vous voulez acheter a été divisé dans les règles, eh ben, il va y avoir plusieurs indices à regarder. La première chose, c’est les compteurs électriques. En général, s’il n’y a pas autant de compteurs électriques que de nombres d’appartements, plus un compteur électrique pour les parties communes, il y a de fortes chances que votre immeuble ne soit pas divisé cadastralement. Alors attention, ça peut aussi arriver d’avoir un immeuble qui a moins de compteurs électriques que d’appartements, il est bien divisé cadastralement, mais c’est juste qu’il faut rajouter des compteurs.

Deuxième indice pour savoir si votre immeuble il est bien cadastré, vous devez demander aux locataires s’ils reçoivent bien chacun leur taxe d’habitation. Demandez la photocopie, c’est super important.

Troisième indice, et ça c’est vraiment la preuve ultime, le relevé de propriété. C’est le document officiel qui va venir prouver en combien de lots l’immeuble est divisé officiellement. Si vous avez plusieurs lots sur le relevé de propriété, ça veut dire que vous êtes en train d’acheter un immeuble, mais s’il y a un seul lot sur le relevé de propriété, alors là en fait, vous êtes en train d’acheter une maison.

Pour obtenir ce fameux relevé de propriété, c’est assez simple. Il suffit de contacter le centre des impôts fonciers dont dépend l’immeuble avec l’adresse de l’immeuble et aussi le nom du propriétaire.

Soit vous envoyez un mail et ça prend en général 48 heures minimum pour obtenir une réponse, ou soit vous vous déplacez carrément au centre des impôts fonciers pour gagner du temps. Alors si vous entendez parler d’extrait de matrice cadastrale, c’est exactement la même chose que le relevé de propriété, tout simplement c’est des synonymes. Ah oui, il y a une chose aussi, ce document-là, il est gratuit.

Alors vous vous posez peut-être la question : quel est le risque d’acheter un immeuble qui n’est pas cadastré ? Là, il y a deux cas de figure. Le premier, c’est que si l’immeuble est exploité comme ça depuis moins de dix ans, dans ce cas-là, la mairie pourra encore vous attaquer parce que le délai de prescription n’est pas encore dépassé. Si vous vous faites choper, la mairie peut vous demander de vous mettre en conformité avec le P.L.U., le Plan Local d’Urbanisme, pour respecter les règles de division. Dans certaines villes, il y a des règles sur les espaces verts et aussi sur les parkings. Et en plus à Lille, là où on investit, si vous créez plus de deux lots vous devez ajouter un T3. Donc c’est pour dire que ça devient vraiment très compliqué de diviser.

Et si vous pouvez pas vous mettre en conformité, la mairie peut même vous demander de remettre en état, à vos frais, et vous appliquer une pénalité journalière, ça veut dire que vous allez devoir retransformer votre immeuble en maison traditionnelle.

Le deuxième cas de figure, c’est que vous achetez un immeuble qui est pas cadastré, mais il est exploité comme ça depuis plus de dix ans, c’est-à-dire que vous avez un seul lot sur le relevé de propriété et vous avez un seul compteur. Par contre, chaque locataire a bien sa taxe d’habitation. Dans ce cas-là, la mairie peut plus vous attaquer parce que le délai de prescription est dépassé, les fameux 10 ans.

Ça veut dire que votre immeuble, vous pouvez l’exploiter comme ça, mais il y a deux choses à prendre en compte. La première chose, c’est que si vous achetez un immeuble qui est pas divisé cadastralement, vous n’allez pas pouvoir le revendre à la découpe, ou alors il faudra faire la division légale par la suite.

Le deuxième problème, c’est pour le calcul des charges parce que vous avez qu’un seul compteur électrique. Alors certains vont dire mais oui, mais on peut installer des décompteurs, sauf que si vous regardez les conditions générales du contrat EDF, c’est interdit de revendre l’électricité. Mais alors, quelles sont les solutions ?

Eh ben c’est simple, vous avez deux options. La première chose que vous pouvez faire, c’est mettre en place un forfait de charges. Ça va pas résoudre votre problème de compteur, mais ça sera plus simple pour le calcul. Dans ce cas là, pour être dans les clous vis-à-vis de la loi, vous allez devoir l’exploiter soit en meublé, soit en colocation nue, parce que la loi elle vous permet pas de facturer un forfait de charges si vous faites de la location nue traditionnelle. Là, vous serez obligés de faire une provision.

Si vous êtes un peu plus borderline on va dire, vous prenez le risque d’appliquer quand même une provision, et le pire qui peut arriver c’est que votre locataire refuse de payer la note d’électricité. Alors franchement c’est assez rare, surtout si vous avez des bonnes relations avec lui. Mais en tout cas, il faut savoir que ça existe, et nous on vous donne la loi.

En conclusion, le mieux ça reste quand même d’acheter un immeuble qui est cadastré parce que c’est le moins risqué, mais si vous décidez d’acheter un immeuble qui n’est pas cadastré, il y a quand même des bonnes affaires à faire. Alors dans ces cas-là, attention, il faut pas faire n’importe quoi. Vous vérifiez bien le relevé de propriété, vous vous assurez que l’immeuble il est exploité comme ça depuis plus de dix ans, et surtout que chaque locataire reçoit bien sa taxe d’habitation.

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