Faut il faire une offre d’achat sur cet immeuble ?

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Faire le bilan d’une visite d’immeuble

Le débrief de la visite d’immeuble

Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Alors là, nous voilà revenus dans notre salon, hier on a visité un immeuble en caméra cachée, d’ailleurs si vous n’avez pas vu la vidéo, vous pouvez tout de suite cliquer juste ici.

Les chiffres clés de l’immeuble

Alors vous l’avez vu, c’était un immeuble constitué de cinq lots, quatre T2 et un studio. Il était affiché au prix de 275.000 euros pour une surface de 145 m², ce qui fait un peu moins de 1.900 euros du mètre carré, ce qui est plutôt un bon prix par rapport au quartier, sachant que dans ce secteur-là on est vraiment à cinq minutes du métro et à deux stations du centre ville.

Etat de l’immeuble

Alors Simon, qu’est-ce que tu en as pensé de l’état de cet immeuble ?
Écoute, il était plutôt en bon état, c’était pas exceptionnel mais c’était pas mal, c’était propre.
Pas trop de travaux à faire hein ?

Les travaux de l’immeuble

Oui pas trop de travaux à faire, je dirai à peu près cinq à dix mille euros étalés sur plusieurs années, mais en tout cas dans l’immédiat il n’y a pas grand-chose à faire.
Donc au niveau du prix affiché, on était à 275.000 euros, revenus locatifs par an 29.400 donc ça fait à peu près une rentabilité de 10,7 %, ce qui est pas mal à Lille.

Le bon vendeur ?

10,7 % avant négociation, on vous l’a dit pour faire une bonne affaire, il faut trouver le bon vendeur.
Oui et là c’était plutôt un personnage ce vendeur parce qu’il parlait beaucoup.
Comme vous l’avez vu, en fait il y avait l’agent immobilier et le propriétaire qui étaient là, ce qui est plutôt rare et qui permet d’aller à la pèche aux infos.

Comment savoir si c’est un bon vendeur ?

Déjà il était pressé de vendre, ça vous l’avez vu sur la vidéo il nous le dit bien, ce qu’on ne voit pas dans la vidéo mais qui est super intéressant c’est que ce vendeur il avait déjà eu une première offre qu’il avait acceptée et les gens n’ont pas eu leur financement.

La négociation de l’immeuble

Surtout quand vous savez ça, demandez à quel niveau est passée la proposition et vous pourrez même baisser un petit peu cette première proposition. Dans ce cas-là, elle était à 265.000 euros, donc on sait que si on refaisait une proposition à ce niveau-là, ça passait directement.

L’emplacement de l’immeuble

Bon alors si on récapitule les points positifs de cet immeuble. Déjà, il est proche du métro et à deux stations du centre ville, donc niveau emplacement c’est le top, il est plutôt en bon état, il n’y avait pas trop de travaux à faire et on avait le bon vendeur, un vendeur pressé. En plus de ça, ce bien il était loué, il y avait trois locataires sur cinq, donc c’est un critère super positif pour la vente.

Faut il acheter un immeuble déjà louer ?

C’est un avantage mais c’est aussi un inconvénient puisque là on ne peut pas choisir tous nos locataires, sachant que les profils n’étaient pas terribles puisqu’il y avait des gens qui n’avaient pas de travail et d’autres qui n’avaient même pas de caution. Après je trouvais qu’il était mal agencé, on n’avait pas l’impression qu’il y avait beaucoup d’espace et puis il n’était pas très lumineux.

Immeuble sur cour : c’est quoi ?

C’était un immeuble sur cour, donc le principe c’est que le premier appartement il était vraiment sur la rue et au niveau luminosité c’était correct mais le reste il fallait passer sous une petite voûte et on avait derrière les autres logements et là une cour en plein milieu, donc la lumière ça ne passait pas trop et au niveau du voisinage ça c’est moyen s’ils ne s’entendent pas entre eux, pour les problèmes de voisinage ça va être l’enfer.

Faut il faire une proposition sur l’immeuble ?

Donc au final, est-ce qu’on va faire une proposition ?
Non.
Vous l’avez compris, le fait que l’immeuble soit mal agencé, que ça manque de lumière et que les locataires ne sont pas terribles, on ne va pas se positionner.

Mais ce n’est pas grave, on vous l’a dit, l’immobilier c’est persévérer, donc nous on lâche rien, on vous remmène avec nous pour faire une autre visite.

Téléchargez notre formation : les 8 secrets des investisseurs GAGNANTS

En attendant, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description.
L’aventure continue, à demain.

Comment faire une visite d’immeuble ? Quelles questions poser au vendeur et à l’agent immobilier ? Découvrez comment on fait en regardant cette visite d’immeuble en caméra cachée.

Cliquez ici pour télécharger notre check-list visite pour ne rien oublier

Visite d’immeuble en caméra cachée

Comment faire une visite d’immeuble?

Comment faire une visite ?

Salut, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on vous emmène avec nous pour faire une visite en caméra cachée. Alors comment je suis équipé ? En fait, j’aurai un micro sur moi, plus ici à la ceinture, j’ai réutilisé la pochette de mon télémètre que j’ai un peu trafiquée et j’ai mis une GoPro à l’intérieur. Vous êtes prêts ? Allez c’est parti.

Bonjour.

Bonjour.

Vous allez bien ?

Ça va et vous

Très bien

Bonjour, voilà, enchanté.

Merci

L’immeuble qui vous intéresse, c’est celui-là, le numéro 14, il est sur une partie, il y a deux appartements sur rue, il y en a trois sur cour, on va commencer la visite comme ça, vous allez pouvoir suivre la visite, après on se posera les questions, d’accord ? parce qu’il y a d’autres personnes qui sont annoncées pour la visite.

Les questions clés à poser au vendeur

D’accord.

Vous êtes le propriétaire, Monsieur ?

Oui.

Ah d’accord, vous revendez pour quelle raison, Monsieur ?

J’ai l’appartement depuis vingt ans, je suis retraité depuis assez longtemps, je vais avoir 66 ans, j’habite à Ponteil, là j’ai un pied-à-terre à Barcarès, ça fait vingt ans et là je pars définitivement.

D’accord.

Le jour qu’il y a une offre, j’ai l’argent sur le compte deux jours après je m’envais.

La retraite au soleil.

Détecter une bonne affaire en parlant au vendeur

C’est pas la question je l’aurai gardé. Mon gosse il a 34 ans c’est lui qui gère, qui bricole, c’est un grand bricoleur. Il m’a engueulé, je lui dis écoute ça ça m’appartient, moi j’ai envie de partir, quand tu seras à la retraite, tu vas voir si tu vas rester dans le Nord.

C’est vous qui gériez en direct ou c’est une agence qui faisait la gestion de l’immeuble ?

L’état des lieux.

Non, non, c’était tout moi.

D’accord, c’était vous.

Moi et mon garçon, à l’époque ça coûtait très très cher et mon gosse une fois il m’a dit papa, ça fait vingt ans qu’on est là on a jamais d’emmerde tout ce qu’on paye, tout ce qu’on paye, on a réfléchi, quand on voyait les milliers d’euros qu’on donnait par an, je crois que c’était 140 euros il y a de ça deux ou trois ans et quand vous faites vos comptes c’est un peu comme les cigarettes à la fin de l’année ça vous fait 2000, 3.000 euros.

Quoi regarder pendant une visite d’immeuble

Vous avez changé la porte récemment ?

Non.

On voit qu’il y a encore un plastique.

Là, c’est les compteurs individuels.

Donc il y en a combien de lots en tout ?  cinq

Propriétaire : Celui-là, il est à part.

C’est les communs ça en fait ?

Oui voilà, ça c’est la chaudière ou la chaufferie c’est pareil. Vous voyez c’est un petit peu originale parce que vous avez deux appartements et ici c’est une cour. Les gens ils peuvent faire un barbecue.

Oui, ils ont un espace.

ils mettent le linge l’été, ils mettent une chaise-longue, ils font ce qu’ils veulent.

Oui, c’est sûr.

Propriétaire : Vous n’avez pas regardé ici.

Simon : Là je vais regarder la chaudière, oui.

Elle est récente, elle a trois ou quatre mois, attendez je vais vous éclairer, c’est le principal

Ça c’est la chaudière pour qui alors ?

Ça c’est la chaudière pour les quatre appartements.

Ça, cette petite chaudière-là ?

Faut il toucher la CAF en direct ou la laisser au locataire ?

Oui, oui, le locataire il reçoit la CAF, lui ça lui fait 200 euros à payer c’est mieux. Si moi je perçois la CAF, quand il voit 560 euros à donner tous les mois, pour lui c’est astronomique, vous comprenez, tandis que quand il touche la CAF, il dit là ils m’ont remboursé 300 euros.

C’est psychologie.

C’est mieux que ça appartient au locataire qu’au propriétaire. Vous, vous rentrez, vous avez vos 550 euros.

Oui et justement  au niveau des locataires, c’est des gens qui travaillent, c’est quoi ?

Oui lui, il a deux kebabs,  lui il travaille dans une entreprise de maçonnerie c’est un handicapé tous le 15 du mois, il n’y a jamais eu de problème, ça fait cinq ans qu’il est là.

Ça va, j’ai pas de trous à mes chaussettes, c’est bon.

C’est limite.

Oui, ça c’est limite

Les trous, c’est pas grave, moi aussi j’ai des trous.

Bonjour Monsieur, bonjour Madame, excusez-nous de vous déranger.

Ici c’est chauffage ?

Collectif.

Collectif, d’accord. Ça va, vous avez bien chaud l’hiver ? ça fait combien de temps que vous habitez ici ?

Ça fait février, mars, avril, mai.

Depuis le mois de février, d’accord.

D’accord, vous avez fait l’hiver.

Ici il fait super bon.

Comment savoir si ce sont de bons locataires

Et est-ce que vous avez des problèmes à signaler, des choses comme ça ?

Vous tenez un  kebab, c’est ça ?

Oui, mais j’ai vendu.

Ah vous avez vendu ?

Oui

D’accord, Je peux regarder ? parce que la dernière fois, je suis rentré dans une salle de bain il y avait quelqu’un de tout nu dedans, alors je me méfie maintenant

Non, il n’y a pas de risque.

Au niveau de la lumière, vous avez le soleil vous savez où

Ça passe pas trop.

Ça passe pas trop, non c’est un peu sombre.

Oui, le soleil on l’a pas trop. Il n’est pas assez lumineux.

Vous avez l’intention de rester ?

Demandez toujours les loyers hors charges

Oui pour l’instant, de toute façon, on n’est que deux, on attend un bébé mais c’est suffisant pour nous deux.

D’accord, le loyer est de, Monsieur c’est combien ?

370.

370, hors charges.

370, attendez, 370 charges comprises.

Charges comprises.

Pendant 10 ans, on ne faisait pas payer la chaudière et on ne faisait pas payer le chauffage, par contre, il y a l’électricité à charge, voilà.

C’est que le chauffage en fait. Et l’eau.

Merci beaucoup Monsieur, merci pour votre temps.

Merci beaucoup, on reste en contact.

3 conseils pour Ne Rien Oublier pendant une visite d’immeuble ! Récupérez notre Check List Visite pour ne pas passer à côté d’un défaut sur le bâtiment

Cliquez ici pour télécharger notre check-list visite pour ne rien oublier

Comment faire une visite d’immeuble

Comment préparer votre visite

Salut, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr », c’est la 13^ème vidéo de notre défi « Devenir investisseur immobilier en trente jours ». Aujourd’hui, on vous apprend comment  vous préparer pour faire une visite efficace.

Quels questions poser lors d’une visite

Ça y est, vous avez repéré votre immeuble, vous avez appelé l’agent immobilier pour prendre rendez-vous, c’est le moment de préparer votre visite pour ne rien oublier et de poser les bonnes questions.

Comment Vérifier l’état d’un immeuble pendant la visite

Le but de la visite, c’est vraiment de vérifier l’état du bien, de détecter les problèmes et de rencontrer les éventuels locataires si le bien est loué. La visite, c’est aussi le moment de commencer la négociation, vous aurez passé à peu près une heure avec l’agent immobilier et vous pourrez maintenant lui poser des questions plus précises sur la situation du vendeur. Si des propositions ont déjà été faites, vous pourrez aussi savoir à quel prix.

1er conseil : grouper vos visites

Pour bien préparer votre visite, on a trois conseils à partager avec vous. Premier conseil, groupez vos visites, réservez-vous une après-midi pour visiter plusieurs immeubles.

2ème conseil : le matériel pour visiter un immeuble

Deuxième conseil, c’est le matériel, vous allez devoir vous équiper d’un téléphone qui prend des photos et des vidéos, ensuite vous allez pouvoir utiliser un mètre, alors nous on a un télémètre laser, ça c’est vachement pratique, je vous recommande donc notre modèle, c’est un Stanley TLM165, je vais vous mettre la description dans les commentaires, et enfin dernier point, c’est le bloc-notes avec votre check-list, donc ça c’est une check-list qu’on vous a préparée, vous pouvez la télécharger en cliquant sur le lien sous la vidéo.

3ème conseil : Ayez la bonne attitude

Troisième astuce, ayez la bonne attitude, donc nous comme on fait les visites à deux, on se répartit les rôles.

Par exemple, moi je vais prendre les photos, les vidéos, je vais aussi discuter avec l’agent immobilier et parler aux locataires quand ils sont présents lors de la visite.

Moi, pendant ce temps-là je vais vérifier les points techniques du logement et je vais prendre les mesures.

Si les locataires sont présents pendant la visite, pensez bien à demander la permission avant de prendre des photos ou de filmer.

Téléchargez la check list visite pour ne rien oublier

Surtout, regardez partout et utilisez la check-list pour ne rien oublier. Une petite anecdote, c’est que pour notre premier investissement, on n’a pas vu qu’il manquait des radiateurs et du coup au moment des travaux, on a dû installer dans chaque chambre un radiateur, c’était un coût qui n’était pas prévu, pas estimé. Autre point, essayez tous les équipements, descendez les volets roulants, ouvrez les fenêtres, je ne peux plus compter le nombre de fenêtres qui me sont restées dans les mains pendant les visites.

3 conseils pour ne rien oublier pendant votre visite

Pour résumer, ayez un planning optimisé, soyez préparé pour ne rien laisser au hasard pendant la visite et surtout soyez sympa avec l’agent immobilier, c’est votre meilleur ami pour la négociation.

D’ici votre visite, abonnez-vous à la chaîne pour recevoir la suite du défi. Dans la prochaine vidéo, on vous emmène avec nous pour faire une visite en caméra cachée.

En attendant, cliquez sur le lien qui apparaît sur la vidéo et téléchargez la check-list visite pour ne rien oublier. L’aventure continue, à demain.

Découvrez notre critique du livre Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750€ de Goulwenn Tristant

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Critique du livre de Goulwenn Tristant Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750€

Comment devenir un champion de l’immobilier.

Salut, c’est Simon du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Sur mon site, je partage avec vous des conseils pour investir avec succès dans l’immobilier et plus particulièrement les immeubles.

Comment se former à l’immobilier ?

Un des conseils les plus importants pour réussir dans l’immobilier, c’est de vous former. Et comme je vous donne des conseils uniquement que j’applique, je voudrais vous parler aujourd’hui d’un livre que j’ai lu qui m’a beaucoup inspiré et qui m’a aidé à gagner des milliers d’euros dans l’immobilier.

Goulwenn Tristant : Le pompier Millionnaire

Ce livre, c’est celui de Goulwenn Tristant qui s’appelle « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1.750 euros ». Ce livre il a plusieurs avantages, le premier c’est que déjà il se lit rapidement, je l’ai vraiment dévoré en quelques heures. Ensuite, c’est vraiment un livre concret dans lequel vous allez retrouver des dizaines d’astuces qui vont vous permettre de faire des économies et de gagner des dizaines de milliers d’euros.

Critique du livre Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros

Par exemple, comment payer moins d’impôts ou alors comment faire financer plusieurs projets par les banques. Vous l’avez compris, je vous recommande sincèrement la lecture de ce livre, pour moins de 20 euros vous allez apprendre énormément de choses, personnellement je l’ai rentabilisé au moins 100 fois. Tiens d’ailleurs, dites-moi sous la vidéo quel est le livre qui vous a le plus inspiré dans l’immobilier.

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En attendant la livraison du livre, vous pouvez télécharger notre formation offerte « Les huit secrets des investisseurs gagnants » pour réussir à investir dans les immeubles. L’aventure continue, à demain.

Est ce que ce quartier est un bon endroit pour investir ? Découvrez nos 3 conseils pour valider votre étude de marché immobilier.

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Visiter le quartier pour valider votre étude de marché immobilier

Comment faire une étude de marché immobilière

Salut, c’est Simon et Manu du blog Acheter-un-immeuble.fr. C’est la 11ème vidéo de notre défi « Devenir investisseur immobilier en 30 jours ». Alors aujourd’hui, on se déplace sur le terrain pour voir le secteur où on veut investir.

Les 3 règles pour investir avec SUCCÈS dans l’immobilier

Dans l’immobilier, il y a trois règles pour investir : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement, ça veut bien dire ce que ça veut dire, l’endroit où vous investissez c’est vraiment capital, c’est pour ça qu’aujourd’hui on vous emmène sur le terrain.

Secret n°1 : Les transports en commun

Le critère primordial quand vous cherchez où investir, ça va vraiment être les transports en commun. Comme vous voyez derrière nous, là il y a une bouche de métro qui est à proximité immédiate des biens qu’on cible, donc les immeubles qu’on est en train de rechercher, ils se trouvent à peu près à trois, maximum cinq minutes à pieds de cette bouche de métro.

Donc retenez bien, les transports en commun c’est un gros atout pour vos investissements.

Secret n°2 : Les commerces de proximité

Un autre critère important lorsque vous investissez, regardez s’il y a des commerces autour de vous. Regardez ici, on est devant un carrefour donc ça c’est super pratique, les gens recherchent ça.

Secret n°3 : Un quartier sécurisé

Le dernier truc qui est primordial quand vous visitez le quartier, c’est de vous mettre à la place de vos locataires et de vous dire est-ce que je vais me sentir bien dans ce quartier ? est-ce que je vais me sentir en sécurité ?

Alors là on vous montre juste derrière nous, c’est une rue qui est commerçante, vous avez juste derrière nous le fleuriste et là derrière au coin on voit le laboratoire d’analyses médicales, ça peut toujours servir.

Une astuce, une dernière astuce, quand vous visitez le quartier, si vous ne connaissez pas du tout, pour vous faire une idée c’est de vous rendre chez les commerçants, allez acheter votre pain chez la boulangère, commencez à discuter avec elle, comment elle se sent dans le quartier, qu’est-ce qu’elle en pense, ça sera super utile.

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En attendant cliquez sur le lien pour télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants ». L’aventure continue.
À demain.

Comment Goulwenn est devenu Millionnaire Immobilier avec un salaire de 1750€. Découvrez son histoire dans cette interview du Pompier Millionnaire.

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Interview Goulwenn Tristant Investisseur Immobilier

Comment détecter une bonne affaire ? Vous devez poser les questions clés à l’agent immobilier pour savoir si l’immeuble à du potentiel.

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Quelles questions poser à l’agent immobilier

Quelles questions poser à l’agent immobilier pour savoir si vous êtes face à une bonne affaire

Salut, c’est Simon du blog http://www.acheter-un-immeuble.fr Aujourd’hui, on appelle ensemble un agent immobilier pour lui poser les bonnes questions. À ce stade, vous devez avoir épluché les annonces pour trouver une bonne affaire, mais souvent il manque des informations dans l’annonce comme par exemple le prix des loyers ou la surface des logements.

Appeler un agent immobilier en caméra cachée

C’est pour ça qu’il faut sortir son téléphone et appeler immédiatement l’agent immobilier, ça va vous faire gagner énormément de temps et ça vous évitera de vous déplacer pour des visites qui n’aboutiront à rien. Donc là, j’ai repéré une annonce qui a l’air intéressante, je vous propose d’appeler ensemble :

– Office notarial, Bonjour.
– Bonjour madame, je suis monsieur Leclercq, j’ai vu votre immeuble d’une surface de 125 m² au prix de 150.000 euros.
– Oui.
– J’aurai voulu avoir plus d’informations.
– Alors, c’est une maison 1930 louée en trois appartements, trois T2 qui se situe à Fives, rue de l’Espérance.
– Fives rue de l’Espérance, d’accord.
– Voilà, donc les appartements sont corrects, au rez-de-chaussée, ils sont libres, c’est un immeuble libre.
– C’est vendu libre, c’est ça ?

– C’est vendu libre, donc au rez-de-chaussée vous avez une cave et une cour et ensuite au 1er étage un appartement, second étage un appartement.
– D’accord, ils font à peu près 30 m², c’est bien ça ?
– Oui, à peu près oui.
– D’accord, il se situe à combien à peu près du métro ?
– Rue de l’Espérance, vous n’êtes pas loin du métro, de la Marbrerie, allez
– Attendez, je regarde
– Mais vraiment maximum 10 mn du métro.
– Rue de l’Espérance à Lille, attendez je regarde, hop d’accord, on est à peu près au milieu entre Fives et d’accord.
– Oui, oui, la rue du métro est bien avant Fives, ensuite vous avez Marbrerie et là il vous faut descendre à Marbrerie ;
– D’accord, ok donc Marbrerie, on voit là il me dit combien ? à pieds il dit 5 mn, ok.
– Oui vous voyez, j’ai dit maximum 10 mn.
– Vous n’étiez pas loin.
– Voilà
– Très bien, en termes de surface on est bien à 125 m² ?
– Oui.
– Le prix, il est affiché à 150.000 euros ?
– 150.000 euros plus 6.000 euros de frais de négociation.
– D’accord, le revenu locatif il est de combien à peu près ?
– Il est loué 500 euros.
– Donc c’est 1.500 euros par mois, c’est ça ?
– Tout à fait.
– D’accord, et au niveau des travaux, est-ce qu’il y a des travaux à prévoir ?
– Non.
– Tout est ok ?
– Oui.
– D’accord.
– Oui et puis même elle le vend avec les meubles à l’intérieur parce qu’elle les louait meublés.
– D’accord, vendu avec les meubles.
– Oui.
– Est-ce que je peux savoir la situation du vendeur ?
– C’est-à-dire ? Monsieur.
– C’est-à-dire pourquoi la personne vend.
– Parce qu’elle n’habite pas dans la région.
– D’accord, c’est quelqu’un qui a déménagé.
– Elle habite dans le Sud.
– D’accord, ok.
– C’est pour ça qu’elle vend.
– D’accord, quand est-ce que je pourrai le visiter, Madame ?
– Alors, je vais retourner à mon bureau un instant, je vais prendre vos coordonnées Monsieur, un instant.
– Merci, ce n’est pas possible de visiter ce matin ?
– Il n’est pas là, c’est lui qui fait visiter, il est en rendez-vous à l’extérieur donc vous verrez ça avec lui Monsieur.
– D’accord.
– D’accord.
– Ok, est-ce que vous avez son numéro au cas où ?
– Pardon ?
– Est-ce que vous avez son numéro ?
À Maître xxx ?
– Oui.
– Oui j’ai son numéro.
– Vous pouvez me le donner s’il vous plaît ?
– Non, je ne donne jamais le portable du notaire.
– D’accord, il n’a pas un poste fixe sur son bureau ?
– C’est-à-dire que Maître xxx est en rendez-vous à l’extérieur, ensuite il a un autre rendez-vous ici à l’étude, dès que je le vois je demande qu’il revienne vers vous Monsieur Simon.
– Ok d’accord.
– Voilà Monsieur.
– Je vous remercie Madame.
– Monsieur.
– Au revoir.

Comment détecter les bonnes affaires dans l’immobilier

Alors là, ça sent vraiment une bonne affaire, je pense que vous avez vu, j’ai un peu insisté mais il ne faut pas hésiter à insister pour visiter le plus rapidement possible quand vous voyez une belle opportunité comme ça, vous devez y aller direct.
Ce que je vous propose, c’est de vous emmener faire une visite en caméra cachée pour vous montrer comment faire une visite efficace. En attendant, n’oubliez pas de télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants ». L’aventure continue, à demain.

Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? Vous n’arrivez pas à atteindre la barre des 10% brut avec vos investissements ? Regardez comment nous on y arrive !

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Notre astuce pour faire des bonnes affaires dans l’immobilier

Pour gagner de l’argent avec l’immobilier il faut acheter au bon prix. Dans cette vidéo on vous montre comment trouver des bonnes affaires.

Cliquez ici pour télécharger le Fichier de Suivi d'Annonce

Comment trouver une bonne affaire

Comment trouver une bonne affaire

Salut, c’est Manu et Simon du blog « Acheterunimmeuble.fr ». Aujourd’hui, c’est la huitième vidéo de notre défi « Comment devenir investisseur immobilier en trente jours ».

Bonne achat = Acheter au bon prix

Aujourd’hui, on rentre dans le vif du sujet et on trouve des bonnes affaires.
Pour gagner de l’argent dans l’immobilier, on dit souvent qu’il faut bien acheter et pour faire des bonnes affaires, il faut acheter au bon prix.

Quand vous commencez votre recherche, vous vous sentez sûrement perdu face au nombre d’annonces. Ce qu’on vous propose, c’est de vous montrer notre technique pour trouver la bonne affaire.

Trouver une bonne affaire avec LeBonCoin.fr

Vous cliquez sur la région dans laquelle vous voulez investir, vous sélectionnez dans le mot-clé « immeuble », catégorie « ventes immobilières », code postal nous on continue avec Haubourdin, ensuite pour les prix ça va dépendre de votre budget.

Comment utiliser LeBonCoin pour trouver des bonnes affaires immobilières

Nous, on est au minimum à 100 000 euros, ça permet de filtrer entre les petits immeubles, etc. Maximum, notre budget il est de 500 000 euros, nombre de pièces je ne mets rien, dans les filtres ici vous mettez « autre » et « maison », surface minime je mets au moins 100 m² et pas de surface maxi.

Utilisation des filtres LeBonCoin pour trouver une bonne affaire

Vous pouvez éventuellement ajouter d’autres secteurs si vous voulez prospecter sur un secteur plus large et vous cliquez sur « rechercher ». Donc il y a cinq annonces, immeuble 210 m² dont maison de 140 m², on va voir ce que ça donne, donc là déjà le premier truc c’est d’avoir votre calculette à portée de main et calculer le prix au m² puisque sur leboncoin, il n’est pas calculé en direct.

Comment calculez le prix au m²

Donc 190 000 divisés par 140, ça donne 1 357 euros au m². Ce qui est plutôt un bon prix donc on va creuser un peu, attention pas d’agence particulier à particulier, ça ça veut dire que vous allez devoir négocier vous-même ce qui n’est pas forcément facile lorsqu’on débute. L’avantage c’est que vous ne paierez pas de frais d’agence.

Les différents types d’immeuble

Donc suite à l’arrêt de mon activité commerciale, je vends mon bâtiment 210 m², partie privée 140 m², donc ça c’est la fameuse maison, partie deux commerce, deux grandes vitrines avec rideaux, donc ça il y a des commerces, donc nous ça ne nous intéresse pas. On continue, maison 6 pièces, 122 m², donc là c’est pareil, 164 000 euros divisés par 122 ça fait du 1 340 euros au m², donc ça ça peut être intéressant.

Comment suivre ces recherches immobilières

On regarde, Haubourdin, maison 4 chambres, donc ça c’est une maison, c’est pas un immeuble, ça ne nous intéresse pas. Ici, immeuble 11 pièces, 280 m², donc ça pourquoi pas, donc là 350 000 euros, 280 m², ce qui nous donne 1 357 euros du m², donc c’est plutôt un bon prix, proximité de la gare, donc ça c’est bien, ça veut dire que il y a des transports en commun, excellent état, parfait, 8 lots, studios et F2, tous loués, donc tous loués, ça c’est intéressant parce que ça veut dire qu’on va pouvoir tout de suite, à partir du moment où vous allez devenir propriétaire, encaisser le cash et les loyers.

Par contre, l’inconvénient c’est que vous ne choisissez pas vos locataires, alors bien faire attention si il n’y a pas des cas soc, rentabilité 11 %, alors ça il faut se méfier pour voir comment ils calculent leur rentabilité et pour ça il faut la calculer vous-même. 350 000 euros pour 280 m², à première vue ça a l’air pas trop cher et nous pour savoir ça le plus rapidement possible et suivre nos annonces, on a créé un fichier, un outil qu’on mettra à votre disposition, pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sous la vidéo.

Fichier suivi d’annonce immeuble

Donc cet outil, il est ici, première cellule on rentre la surface, donc c’était 280 m², le prix il est de 350 000 euros et ça calcule automatiquement le prix au m². On voit ici qu’il faut aussi ajouter les revenus locatifs, donc pour ça on retourne sur le site et on cherche les revenus.

Calcul automatique du rendement immobilier

Donc on voit ici 40 000 euros nets, on retourne sur le fichier Excel, on saisit les 40 000 euros, donc là c’est bien les revenus annuels et on voit il calcule automatiquement la rentabilité brute qui est de 11,4 %, donc ça c’est vachement bien. Ensuite, surtout bien ajouter le lien de l’annonce pour pouvoir la retrouver, donc là on retourne sur leboncoin et on fait un simple copier-coller, le numéro de téléphone de l’agent immobilier, donc là il y a deux solutions, soit comme ici le numéro du portable de l’agent immobilier est dans l’annonce, ça c’est parfait ou alors vous pouvez aller ici sur « voir le numéro ».

Comment contacter l’agent immobilier

Donc là, on récupère le numéro de téléphone qu’on va copier sur le ficher Excel, le nom du contact c’est monsieur Jérôme R, voilà, le quartier donc on est à Haubourdin, on pourra donner des précisions après sur quelle est la rue pour pouvoir chercher à quelle distance on est des transports en commun, moi ce que je mets souvent ici c’est la distance par rapport au métro ou à une ligne de bus. Type de logement, donc là type de logement, si on retourne sur le bien, c’est 8 lots, studios et F2, donc ça je le reprends, 8 lots, studios plus F2.

Faut il acheter vide ou occupé ?

Alors, est-ce qu’il est vendu vide ? on a dit que non, il était cadastré et tous loués, vendus, loués. Travaux à prévoir, donc ça on ne sait pas, ça fait partie des questions qu’on va poser à l’agent immobilier lorsqu’on va l’appeler. Alors cette partie que j’ai ajoutée ici permet de calculer en un clin d’œil automatiquement à combien vous devez toucher le bien pour avoir une rentabilité de 10 %, combien ça représente au m² et aussi le pourcentage de réduction que vous avez devoir négocier. Si vous voyez que vous devez négocier 25 %, ça va être compliqué, par contre là on voit 4 %, c’est ce qui est largement atteignable, ici – 14 %, ça veut dire que vous êtes déjà à 10 %.

Les questions clés à poser à l’agent immobilier

Ensuite, il y a d’autres points comme la situation du vendeur, ça c’est une question qu’on va poser à l’agent immobilier lorsqu’on va l’appeler et ici quelques commentaires de manière générale. Ça peut vous paraître un peu lourd à faire mais surtout remplissez ce fichier-là pour ne pas être perdu, vous allez plus savoir où vous en êtes, si vous avez déjà appelé les informations, etc.

Comment organiser ces recherches immobilière

Donc ça c’est vraiment un point-clé à faire. Abonnez-vous à la chaîne pou recevoir la suite du défi, demain on partage avec vous une astuce que peu d’investisseurs connaissent pour trouver la bonne affaire.

En attendant, cliquez sur le lien qui apparaît et téléchargez notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants.

L’aventure continue, à demain.

L’estimation des loyers est une étape clé dans votre projet car elle détermine la rentabilité de votre investissement. Regardez ci-dessous notre méthode pour estimer les loyers au plus juste.

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Comment estimer les loyers de vos appartements

Estimation des loyers sur votre secteur

Salut, c’est Simon et Manu du blog www.acheter-un-immeuble.fr. C’est la septième vidéo de notre défi « Devenir investisseur immobilier en trente jours ». Aujourd’hui, on vous montre comment estimer les loyers que vous pouvez toucher avec votre immeuble.

Ne croyez pas les agents immobilier

Comme vous le savez, ça fait un peu plus d’un an qu’on investit et au cours de nos recherches, on a remarqué que les agents immobiliers gonflent systématiquement le prix des loyers pour gonfler la rentabilité. C’est primordial pour vous de vous faire votre propre idée du montant des loyers.

Comment mieux connaître son marché immobilier

En plus, vous allez avoir une meilleure connaissance de votre marché puisque vous allez voir les types de logements qui se louent le plus sur votre secteur.
On vous montre tout de suite comment faire avec leboncoin.

Faire une étude de marché avec LeBonCoin

On retourne sur leboncoin pour faire l’étude de marché côté location, donc nous on reprend l’exemple de Haubourdin qui est dans le nord de la France. Vous allez dans toutes catégories, vous sélectionnez « location », ensuite vous ressaisissez la ville dans laquelle vous voulez investir, donc pour nous c’est Haubourdin.

Pour ce qui est des filtres, vous utilisez « appartements », si vous cherchez des appartements avec une chambre, c’est-à-dire des T2, vous sélectionnez « trois pièces » et vous mettez bien entre trois et trois pièces, comme ça vous êtes sûr d’avoir toujours le même type d’appartement. Ensuite dans les filtres, vous sélectionnez « non-meublé », pour ce qui est de la surface, vous prenez une fourchette entre 40 par exemple et 60 m².

Vous cliquez sur « rechercher » et là leboncoin vous affiche toutes les annonces en cours. Donc par exemple, on va prendre celui-ci, un F2, ce qui est important c’est de comparer des biens qui sont à peu près dans le même état pour avoir quelque chose de cohérent, donc 570 euros + 30 euros de charges.

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Vous retournez dans le fichier Excel et vous saisissez dans les cellules grises, vous ne touchez que aux cellules grises. Donc 570 euros de loyer + 30 euros de charges, ce qui permet de calculer le loyer moyen qui se trouve à 592 euros en moyenne.

Astuce pour faire votre étude de marché

Pour que votre étude soit représentative, on vous conseille de faire la simulation sur au moins une dizaine d’annonces. On peut comparer avec le site Internet dont on vous a parlé hier, donc à Haubourdin on voit que le prix moyen au m² à la location, il est de 8,8 euros. Comparez avec les annonces de leboncoin, on voit que leboncoin est plus cher puisqu’on est à 11,8 euros.

La méthode pour faire votre étude de marché facilement

À vous de jouer, calculez le loyer moyen dans votre secteur et n’oubliez pas, comparez ce qui est comparable, si vous visez des immeubles avec des studios, faites votre étude sur ce genre de bien. Maintenant, vous avez les deux éléments-clés de votre étude de marché.

Etude de marché immobilier : Mode d’emploi

D’un côté, le prix d’achat et de l’autre le prix des loyers, ce qui va vous permettre de calculer la rentabilité de votre investissement.
Abonnez-vous à la chaîne pour recevoir la suite du défi. Dans la prochaine vidéo, on rentre dans le vif du sujet, comment trouver la bonne affaire.

Télécharger notre logiciel d’étude de marché Excel

En attendant, cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo pour télécharger la feuille Excel qui vous permet de faire votre étude de marché.

L’aventure continue, à demain.