2 techniques pour acheter un immeuble SANS APPORT

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2 techniques pour acheter un immeuble SANS APPORT

Comment investir dans l’immobilier sans apport ?

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Dans cette vidéo, on va vous expliquer est-ce que c’est possible et comment faire pour investir sans apport avec zéro.
Alors, dans votre parcours d’investisseur, vous allez rencontrer plein de personnes qui vont vous dire mais non, arrête de rêver, c’est impossible, le banquier va te demander de mettre de l’argent sur la table.

C’est des gros menteurs. Il faut plein de sous pour investir dans l’immobilier.
Allez, je fais pas durer le suspense plus longtemps. Clairement, oui c’est possible d’investir dans l’immobilier sans apport puisque Manu et moi on a l’a fait quatre fois, et on va vous expliquer dans cette vidéo deux techniques, deux astuces, deux méthodes pour réussir à investir sans apport. Restez bien avec nous.

Alors, pourquoi c’est intéressant d’investir dans l’immobilier sans apport ? Clairement, le gros atout c’est de profiter de l’effet de levier bancaire. Qu’est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire qu’en gros c’est la banque qui va payer votre investissement immobilier et c’est votre locataire qui va rembourser votre crédit. Donc contrairement à des stratégies comme la Bourse, comme l’entreprenariat où en général on est obligé de mettre de l’argent sur la table, là pour investir dans l’immobilier vous pouvez garder votre cash sur vos comptes. Et là on est en train de faire le tour des banques en ce moment pour notre nouveau projet, franchement je vous le dis cash is king ça se vérifie. Encore une fois, le banquier il voit que par le cash.

Quand on dit que vous devez garder votre cash, ça veut pas dire que pour investir dans
l’immobilier il faut zéro hein, clairement il va vous falloir un peu d’épargne. Alors, ça, ça
dépendra, le niveau d’épargne dépendra du projet que vous voulez financer, mais vous
pouvez avoir par exemple 3.000, 5.000 euros sur votre compte en banque sans avoir à le mettre en apport. Et c’est ça qui est super intéressant, vous pouvez avoir l’argent sur votre compte, le montrer au banquier comme quoi vous avez cette réserve de sécurité, mais ne pas le mettre dans votre projet immobilier et l’utiliser, faire un financement à 110 %.

Alors, pourquoi c’est aussi important pour le banquier que vous mettiez de l’apport ? Tout simplement parce que ça le sécurise, souvenez-vous le banquier, lui, il raisonne risques. Et quand vous faites un investissement immobilier, quand vous achetez un immeuble, un appartement, une maison vous avez le prix du bien et à côté vous avez les frais qui vont venir s’ajouter. En gros, les frais pour le banquier c’est de l’argent perdu parce que lui ce qu’il voit c’est si l’immeuble il vaut admettons 100.000 euros, ben je vais le revendre 100.000 euros, je vais récupérer les 100.000 euros si des clients me payent pas, mais tout ce qui est frais c’est perdu, je le prête à fonds perdus. C’est pour ça qu’en général ils veulent que ce soit vous qui mettiez cet argent sur la table.

Alors, qu’est-ce qu’il demande généralement le banquier comme apport ? Eh ben, il va falloir donner les frais de notaire, donc les frais de notaire c’est environ 7 ½ % du prix du bien. Ensuite, il y a les frais de négociation aussi appelés les frais d’agence. Il y a les frais de dossier. Les frais de dossier, quand vous allez à la banque, vous créez un dossier, eh ben ils vous facturent, ça va environ dans les 1.000 euros. Après, ça vous pouvez le négocier. Et puis, le dernier point, ce sont les frais de garantie.

Alors, qu’est-ce que c’est les frais de garantie ? Quand vous faites un crédit à la banque, ben la banque elle veut se protéger pour être sûre de récupérer son argent. Donc la garantie, ça peut être de l’hypothèque, un cautionnement et c’est ce que la banque va prendre pour être sûre de re-récupérer son argent si jamais vous pouvez pas payer.

Maintenant, on va vous expliquer deux méthodes pour ne pas mettre d’apport, garder votre argent et pouvoir emprunter la totalité, donc le bien, plus tous ces frais.
La première technique, c’est tout simplement de poser la question au banquier. Alors, vous allez vous dire ah ah, Simon, Manu c’est super, franchement j’y avais pas pensé tout seul. Eh ben oui, il y a des gens parfois ils pensent pas à demander et du coup ben quand on demande pas, on obtient pas parce que c’est pas au banquier de vous proposer de lui-même les conditions de financement, c’est à vous d’arriver avec un dossier préparé. Donc première chose : on pose la question.

Et d’ailleurs, on ne sait pas ce qu’on ne sait pas. Donc si vous ne savez pas que vous pouvez obtenir du 110 %, ben vous allez pas le demander. Tout simplement parce que vous allez pas y penser. Exactement. Et donc le banquier, lui, il est dans son rôle hein,son rôle c’est de récupérer le maximum d’argent. Donc si vous lui demandez rien, ben il va certainement pas vous dire que c’est possible. Donc surtout premier principe : demandez-le.
La deuxième technique que vous pouvez appliquer, c’est de faire un compromis acte en
main. Alors, qu’est-ce que c’est un acte en main ? En fait, quand vous achetez un bien immobilier, il est d’usage, ce n’est pas une loi c’est un usage, que ce soit l’acheteur qui paye les frais de notaire. Mais, vous pouvez demander à ce que ce soit le vendeur qui paye les frais de notaire. C’est ça en fait acheter acte en main. Mais, vous allez me dire mais pourquoi le vendeur il accepterait de payer les frais de notaire alors que normalement c’est bien à l’acheteur de le faire. Ben, tout simplement parce que vous allez le négocier. Ça fait partie de la négociation, et là où il va falloir être très pointu, très subtil et pas faire les choses n’importe comment, c’est dans la rédaction du compromis de vente. Alors oui, attention. Le compromis c’est un document juridique. Donc il faut bien le rédiger pour que derrière le banquier comprenne ce que c’est l’acte en main et que vous puissiez avoir ce financement qui inclut les frais de notaire. Alors nous, l’acte en main on l’a fait une fois et on a un petit peu galéré avec l’agent immobilier parce qu’il avait pas forcément l’habitude. Alors, l’avantage c’est qu’il était ouvert au truc. Il nous disait oui, oui, je sais ce que c’est l’acte en main, et puis en fait quand on a reçu le compromis, on s’est aperçus qu’il savait pas forcément très bien ce que c’était l’acte en main.

Pour le vendeur, ça a pas posé de problème dans la négo, il a réussi à faire passer ça assez facilement, mais on a dû faire quelques allers-retours par rapport au projet de compromis jusque pour que ce soit écrit de la bonne manière.

Un point important, une précision : sans apport, ça veut pas dire sans argent. On vous dit qu’il faut ne pas mettre d’apport au maximum, c’est-à-dire vous devez vous battre avec le banquier jusqu’à votre dernier souffle. C’est une image hein, venez pas avec vos gants de boxe pour faire la bagarre. Ce qui est important, c’est de garder votre cash parce que plus vous avez de cash plus vous pourrez continuer, enchaîner les investissements parce que c’est ça qui intéresse les banques, mais bien sûr si c’est le seul moyen d’obtenir le financement, eh ben mettez de l’apport, mais vraiment battez-vous jusqu’au bout pour garder votre épargne sur votre compte en banque. Et donc sans apport, ça veut pas dire sans argent, c’est-à-dire vous devez quand même avoir de l’argent sur votre compte pour faire face à un imprévu, un ballon d’eau chaude qui claque, un toilette qui casse, enfin bref ce genre de chose qui arrive régulièrement dans l’immobilier.

D’ailleurs, dites-nous dans les commentaires est-ce que vous, vous avez déjà emprunté sans apport ? Comme ça, ça permettra à ceux qui nous regarderaient et qui diraient ben non, c’est pas possible d’emprunter sans apport, d’être rassurés, hein les sceptiques, de savoir que oui ça existe, oui c’est possible.
Si vous avez aimé cette vidéo, mettez un like, et puis si vous voulez en savoir plus sur comment investir dans l’immobilier sans apport, on vous a préparé une formation, une conférence que l’on organise. Pour s’inscrire c’est ultra simple, vous cliquez sur le bouton qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description, et on vous dit l’aventure continue, à demain.

2 réponses sur “2 techniques pour acheter un immeuble SANS APPORT”

  1. Bonjour, nous avons investi avec un financement à 110% pour notre dernière acquisition.

    Par contre vu que c’était sur 25 via une SCI à l’IS la banque nous a demandé de payer les frais de garantie et les frais de dossier. Est-ce normal ?

    1. Salut Nasser,
      Merci pour ton partage d’expérience et bravo pour cet investissement.
      Disons que ça n’est pas « anormal » que la banque pose ces conditions là dans sa politique commerciale. Avec des conditions encore plus favorables, elle aurait pu te demander uniquement les frais de dossier comme c’était de cas pour nous. Là ça aurait été vraiment un financement à 110%. Maintenant ça reste une bonne négo quand même et le principe de la négo c’est qu’on n’obtient pas toujours tout ce qu’on demande ;-).

      A bientôt.
      Manu

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