En plein centre de Gérardmer, à deux pas du lac, immeuble de caractère de 380 m² (hors combles) sur 4 niveaux. Construction de 1952, volumes généreux, hauteurs sous plafond, parquet massif.
Vendu en bloc, sans copropriété constituée mais possible, avec des loyers encaissés dès le premier jour et une décote liée au droit d'usage et d'habitation (DUH) sur un appartement de 155 000 €.
𝐋𝐄𝐒 𝟒 𝐍𝐈𝐕𝐄𝐀𝐔𝐗
𝐑𝐃𝐂 - 122 m²- Bail commercial 3/6/9 : Local commercial (salon de coiffure, fonds appartenant au locataire) avec logement attenant à entrée indépendante. Loyer actuel : 622 € HC/mois- en-dessous du marché local. Prochain palier de renégociation : fin 2027.
𝟏𝐞𝐫 𝐞́𝐭𝐚𝐠𝐞 - 129 m²- Appartement loué : T4/5 traversant. Double séjour, 3 chambres, parquet massif, hauteurs sous plafond, grand balcon. Chauffage gaz individuel. Loyer actuel : 606 € HC/mois- en-dessous du marché. Prochaine échéance triennale : janvier 2028.
𝟐𝐞 𝐞́𝐭𝐚𝐠𝐞 - 129 m²- Appartement de standing (DUH à vie) : Occupé par les vendeurs. Suite parentale, cheminée, cuisine moderne, 2 salles de bain, balcon. Même volumétrie que le 1er étage. Décote de 46 % sur ce lot - cessible immédiatement avec son DUH attaché.
𝐂𝐨𝐦𝐛𝐥𝐞𝐬 - Niveau complet Accessibles par la cage d'escalier principale. Fenêtres côté rue, grande hauteur sous faîtage, pièces existantes. Surface à confirmer par géomètre une fois l'aménagement effectué. Fort potentiel d'aménagement- inclus dans le DUH, cessible immédiatement avec son DUH attaché.
𝐀𝐧𝐧𝐞𝐱𝐞𝐬 : Sous-sol complet + cour arrière avec plusieurs box de rangement.
𝐃𝐎𝐍𝐍𝐄́𝐄𝐒 𝐃'𝐀𝐂𝐐𝐔𝐈𝐒𝐈𝐓𝐈𝐎𝐍
• Prix FAI : 681 458 € (bouquet 625 298 € + honoraires 56 160 € TTC / 7,2 % de la valeur libre)
• Valeur libre de l'ensemble (vente en bloc) : 780 000 €
• Décote liée au droit d'usage et d'habitation : 155 000 € (-20 % au global, -46 % sur les lots occupés)
• Loyers perçus dès l'acte : 1 228 € HC/mois (14 736 €/an bruts)
• Pas de rente viagère - vente au comptant uniquement
• Frais de notaire réduits : ~48 000 € (calculés sur la valeur décotée)
• Taxe foncière : 4 364 €/an dont 673 € de TOM
• 4 lots distincts - valeur unitaire cumulée supérieure à la valeur en bloc
• En cas de départ anticipé des vendeurs, le DUH s'éteint et une rente modique se déclenche (~306 €/mois). Les surfaces sont alors récupérées libres par l'acquéreur.
𝐏𝐎𝐔𝐑 𝐐𝐔𝐄𝐋 𝐏𝐑𝐎𝐅𝐈𝐋 ?
Cet immeuble s'adresse à un investisseur patrimonial cherchant un actif tangible en centre-ville touristique : revenus existants pour amortir le portage, décote liée au DUH sur une partie du bien, et potentiel de valorisation à terme sur les lots occupés.
𝐃𝐈𝐀𝐆𝐍𝐎𝐒𝐓𝐈𝐂𝐒 𝐄́𝐍𝐄𝐑𝐆𝐄́𝐓𝐈𝐐𝐔𝐄𝐒 (réalisés le 20/08/2025)
Immeuble : DPE E / 256 kWh/m²/an- GES E / 56 kg CO2/m²/an - Dépenses estimées : 7 250 € à 9 808 €/an
Commerce RDC : DPE vierge
Logement RDC : DPE F / 321 kWh/m²/an- GES F / 70 kg CO2/m²/an - Dépenses estimées : 1 800 € à 2 436 €/an
Appartement 1er étage : DPE D / 227 kWh/m²/an - GES D / 49 kg CO2/m²/an- Dépenses estimées : 2 581 € à 3 491 €/an
Appartement 2e étage : DPE E / 239 kWh/m²/an- GES E / 52 kg CO2/m²/an - Dépenses estimées : 2 711 € à 3 667 €/an
Carte professionnelle n° CPI 6701 2023 000 000 005 - Transaction sur immeubles et fonds de commerce- CCI Alsace Eurométropole. Osez Viager SAS- RCS Strasbourg n° 921 816 146.
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