Depuis ces dernières années, l’investissement immobilier a connu une hausse relativement importante dans toute la France. Les taux d’OAT bas, la lente reprise de l’inflation… ont incité de nombreux particuliers à devenir propriétaires. Notamment les 25-55 ans qui veulent se constituer un patrimoine ou préparer une retraite paisible. De plus, c’est l’un des investissements les plus lucratifs, notamment quand il s’agit d’investir dans un immeuble de rapport.

Effectivement, d’après les chiffres, investir dans un immeuble est plus rentable par rapport à l’achat de plusieurs appartements. Et la bonne nouvelle, c’est que ce type d’investissement n’est pas réservé aux riches fonciers. Vous aussi vous pouvez acquérir l’immeuble de vos rêves et jouir de tous les avantages qui en découlent. Découvrez das cet article tous les avantages de l’investissement dans un immeuble de rapport.

Petit rappel sur ce qu’est un immeuble de rapport

Un immeuble de rapport est un immeuble détenu par un seul propriétaire (personne physique ou personne morale). Il est composé de plusieurs logements (entre 2 et 10)semblables destinés à la location afin de toucher des loyers récurrents. Bien entendu, comme pour tout investissement locatif, vous devez déterminer le prix juste de l’immeuble pour qu’il soit rentable sur le long terme.

Avantages d’investir dans un immeuble de rapport : zéro apport

Vous n’avez pas mal lu. En investissant dans un immeuble de rapport, vous n’avez nullement besoin de faire un apport. Bien entendu, il faut quelques conditions :

  • L’immeuble est ancien et vous le destinez à la location.
  • L’immeuble est déjà loué.
  • L’immeuble est neuf et loué dans les conditions du dispositif Pinel.

Attention, sans apport ne veut pas dire zéro épargne. Généralement, la banque demande un apport de 10 % du montant du bien équivalent aux frais de notaire, frais d’agence, frais de dossier et frais de garantie lorsque vous recourez à un emprunt pour financer votre projet immobilier.

Toutefois, il est possible d’obtenir un financement total de l’immeuble et celui des différents frais.Ce que l’on appelle un financement à 110 %. Votre épargne servira à couvrir les éventuels problèmes et petites réparations.

Un prix d’investissement plus faible

Dans n’importe quelle ville de France, on observe le même phénomène : le prix au m² d’un immeuble est plus bas par rapport à celui de plusieurs appartements séparés avec les mêmes caractéristiques (jusqu’à plusieurs milliers d’euros en moins). La raison est simple : il y a moins d’immeubles en vente. Concrètement, il n’y a que 5 à 10 immeubles pour 1000 appartements. Moins de concurrents, plus de marge de négociation.

De plus, la vente en bloc d’un immeuble permet de ne payer qu’une fois les différents frais (frais de notaire, frais de banque, etc.) et une seule commission d’agent. D’autant plus qu’en principe, le montant de cette dernière est moins élevé lors d’une grosse vente.

Investir dans un immeuble de rapport pour payer moins de frais de fonctionnement

Effectivement, en recourant à ce type d’investissement :

  • Vous vous affranchissez d’un syndic de copropriété, les petites copropriétés (moins de 10 lots) étant exemptées de l’obligation de nommer un syndic professionnel.
  • Vos cotisations d’assurance sont moins élevées : en effet, les compagnies offrent souvent une réduction de 50 % à partir de deux logements dans un même immeuble.
  • Les frais de travaux sont moins élevés : vous négociez vous-même les prix auprès des prestataires.

Une gestion facilitée des logements

Comme tous les logements sont situés dans le même immeuble, vous économisez du temps et de l’argent lors des visites, recouvrements de charges, éventuelles réparations et/ou rénovations, etc. Sur ce dernier point, vous pouvez engager les travaux à votre rythme, en choisissant les prestataires avec qui vous voulez travailler.

Par ailleurs, la gestion administrative est également plus simple : comptabilité, déclaration d’impôt, etc. Plus encore, il est possible d’utiliser la cave ou un local non occupé pour ranger des équipements, des outils, etc. De ce fait, vous vous évitez la location de local dédié ou l’entreposage de ces outils chez vous.

Moins de risques locatifs

Les risques d’impayés sont répartis entre les différents biens. Ainsi, en cas de défaut de paiement d’un locataire ou encore en cas de vacance d’un logement, vous continuez à percevoir de l’argent avec les autres locations pour rembourser les mensualités bancaires, faire face aux différentes charges locatives, etc. D’autant plus que vous avez la possibilité d’investir dans un immeuble à usage mixte pour optimiser votre investissement et pallier différents problèmes.

En outre, cette répartition des charges permet également de rassurer les banquiers et d’obtenir plus facilement un prêt immobilier à un taux avantageux. Et pour cause, 70 % à 75 % des revenus générés par l’acquisition sont pris en compte par la banque lors de la simulation de financement. Plus encore, vous pouvez négocier la durée du crédit pour diminuer le montant des mensualités.

Une rentabilité locative globale plus importante

Un autre avantage d’investir dans un immeuble de rapport est la possibilité d’avoir une meilleure rentabilité locative globale. De fait, les frais d’acquisition et de fonctionnement sont moindres par rapport à ceux de plusieurs petits lots dans des immeubles différents alors que les revenus locatifs qu’ils génèrent sont les mêmes.

Un meilleur profit à la revente

Afin d’obtenir un meilleur rendement à la revente, vous pouvez parfaitement revendre petit à petit des lots. Par exemple, vous vendez une place de parking, une cave ou un logement et vous gardez les appartements qui représentent un meilleur rendement pour les revendre plus tard dans des conditions plus avantageuses.

Toutefois, avant de procéder à cette vente par lot, il faut prendre en compte les différents travaux que cette vente séparée pourrait engendrer. Par exemple, la mise en place d’un escalier privatisé ou l’installation de nouvelles conduites d’eau, de câble électrique. De plus, dès lors qu’un immeuble est détenu par plus d’un propriétaire, il entre en copropriété. Ce qui signifie des règlements à respecter, notamment le recours à un syndic de copropriété.

Investir dans un immeuble de rapport : des avantages fiscaux non négligeables

Lors de la déclaration d’impôt, en cas de location nue, c’est-à-dire non meublée, vous pouvez déduire du montant des loyers les charges déductibles : assurance, intérêt bancaire…

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