Acheter un local commercial : avantages et inconvénients

Investir dans un local commercial : avantages et inconvénients

Investir dans un local commercial, est-ce un bon plan ou une fausse bonne idée ?

Salut, c’est Simon du site « Acheter-un-immeuble » et aujourd’hui on est sur le terrain pour te faire une vidéo sur notre dernier investissement. On a acheté un immeuble de trois lots avec au rez-de-chaussée une surface commerciale. Et donc, je voulais te profiter un peu de ce premier retour d’expérience pour te dire est-ce que c’est une bonne idée d’acheter un immeuble avec un local commercial ?

La réponse c’est oui et non. Tu vas voir pourquoi dans cette vidéo, mais d’abord abonne-toi à la chaîne en cliquant sur le bouton juste en dessous de cette vidéo et puis aussi je t’ai mis des liens si tu veux te former à l’immobilier, si tu veux aller plus loin, tout ça c’est dans la description.

Les avantages et les inconvénients des locaux commerciaux.

Premier avantage, c’est que ça peut se louer très cher et dont avoir une super rentabilité. Tu vois, ici on est sur une surface de 80 m². Je vais te faire visiter un petit peu. Il y a une salle donc de restaurant. On voit ici, avant il y avait une hotte avec un comptoir et derrière là-bas il y a la cuisine et puis les toilettes. Et sur cette surface, on peut louer 80 m² 900 euros hors charges. Donc si tu réfléchis, c’est plutôt une bonne rentabilité pour ce genre de surface.

Si tu devais louer en habitation, je pense pas que j’arriverais à faire un loyer à 900 euros sans compter les charges. Sans compter que deuxième avantage des immeubles des locaux commerciaux, c’est que tu vas pouvoir faire passer une partie de la taxe foncière sur le local commercial, le locataire. On appelle ça d’ailleurs pas un locataire quand tu fais du local commercial, c’est un preneur. Donc tu peux passer, nous ici sur cet immeuble on a une taxe foncière qui est de pas loin de 2.000 euros je crois et tu peux faire un prorata. C’est-à-dire que ici, là je suis dans la cuisine, une belle cuisine tu vois qui n’est pas équipée, je te montre, voilà. Dans ce local, il fait 80 m² et il y a deux apparts de 40 m². Donc en gros, il y a moitié moitié entre surface commerciale et habitation et donc je vais pouvoir passer la moitié de la taxe foncière, la faire payer par le preneur. Et ça, c’est plutôt un avantage.

Troisième avantage des locaux commerciaux, c’est aussi que une fois que tu as trouvé un bon locataire, un bon preneur avec un commerce qui va marcher, eh bien si ça fonctionne, tu vas ne pas avoir de rotation pendant plusieurs années, voire dizaines d’années si c’est vraiment un emplacement qui est top, et ça on va y revenir dans les inconvénients. L’emplacement c’est ultra important, encore plus que pour les habitations, eh bien, tu vas vraiment avoir très peu de travail avec un local commercial contrairement à une habitation où tu vas devoir faire des changements de locataires, des états des lieux, ce genre de choses.

Quatrième avantage des locaux commerciaux, c’est le fait que si il y a des travaux à faire dans ton local, tu vois ici nous on l’a récupéré, on a vraiment rien fait dans ce local, donc aucun travaux, mais si il y en a à faire, eh bien, c’est au preneur de faire les travaux. Alors forcément, si tu as un local commercial avec énormément de travaux, ça ça va compter, ça va être pris en compte par les personnes qui veulent ouvrir leur business et utiliser ton local, et forcément ils vont le prendre en compte. Et si t’as beaucoup de travaux, forcément tu vas être moins attractif qu’un local commercial comme ici où il y a quasiment rien à faire à part de la déco. Mais, c’est un avantage. Les travaux sont à la charge du preneur.

Du côté des inconvénients, on en a également plusieurs. Mais d’abord, mets-moi un like hein si t’aimes les avantages des locaux commerciaux. Le premier inconvénient, c’est que les locaux restent vides plus longtemps. Tu vois, on a acheté cet immeuble-là, on a récupéré les clés en septembre, on est au mois de janvier et on a toujours pas trouvé de preneur pour ce local commercial. Alors, on a eu énormément d’appels pour des projets, mais qui n’étaient pas sérieux. Et donc, on veut vraiment se garantir, trouver quelqu’un qui sera sérieux et donc un commerce qui va tenir dans le temps pour pas avoir ce problème et on a malheureusement pour l’instant pas trouvé. Donc voilà, ça met plus de temps il faut savoir pour trouver un locataire. Par contre, comme je te l’ai dit, une fois qu’ils sont dedans, si c’est un bon business, eh ben, tu en entendras plus parler pendant plusieurs années. Deuxième inconvénient, c’est l’emplacement. C’est-à-dire que tu dois pour un local commercial trouver vraiment ce qu’on appelle un emplacement premium, vraiment être en hyper centre, là où il y a de la demande, où il y a du passage pour qu’il y ait une zone de chalandise, ça c’est vraiment important. Troisième inconvénient, c’est qu’un local commercial selon le type de local de commerce qu’il y a, ça peut créer des nuisances. Des nuisances sonores si t’as un bar par exemple, typiquement ça peut vraiment gêner tes locataires et du coup te faire de la vacance locative ou plus de rotation au-dessus. Ou deuxième type de nuisance aussi, c’est les nuisances olfactives. C’est-à-dire que tout ce qui est cuisine, etc. ça peut déranger les odeurs de cuisine tes locataires qui sont au-dessus.

Pour les baux, il faut vraiment passer, mon conseil c’est de vraiment passer par un professionnel, donc un avocat spécialisé en immobilier ou éventuellement un notaire pour vraiment faire des baux qui soient sur-mesure. Ne prends pas le risque de prendre, de récupérer des baux à droite, à gauche, et de les adapter comme ça à ta situation. Non, il faut vraiment que tu fasses du sur-mesure pour savoir par exemple dans quel état va être, est-ce qu’il y a un pas-de-porte ? Donc le pas-de porte, c’est en gros quand quelqu’un rentre dans le commerce, elle doit payer une certaine somme parce que tu as un emplacement qui est vraiment premium et donc il y a vraiment tellement de demandes que tu peux te permettre de faire payer 10, 20 30.000 euros rien que pour rentrer dans le local. Est-ce que tu vas faire de la franchise de loyer, c’est-à-dire comme il y a des travaux, de la décoration, est-ce que tu vas faire deux mois gratuits de loyer pour qu’il puisse s’installer ? Comment il doit te rendre le logement une fois qu’il part ? Comment ça se passe pour le renouvellement du bail ? C’est vraiment des choses beaucoup plus spécifiques et pour ça il faut se faire accompagner par un spécialiste, c’est ça notre conseil.

Voilà les avantages et les inconvénients des locaux commerciaux. Si tu as aimé cette vidéo, mets-moi un like. Si tu veux savoir la suite de comment on va louer ce local dans les mois qui arrivent, eh bien, abonne-toi à la chaîne, c’est le meilleur moyen pour recevoir nos prochaines vidéos. Et puis, si tu veux en savoir plus sur l’investissement immobilier et plus particulièrement notre stratégie sur les immeubles de rapport, ce qu’il faut faire et ce qu’il ne faut surtout pas faire, on t’a préparé une webconférence, c’est gratuit. Tu cliques sur le lien juste en dessous de la description et on se fera un plaisir de répondre pendant cette webconférence à toutes tes questions. Je te dis l’aventure continue, à demain.

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