Démarrer dans l’immobilier avec un immeuble, est ce que c’est possible ?
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Peut on démarrer dans l’immobilier avec un immeuble de rapport
Peut-on démarrer dans l’investissement immobilier en achetant des immeubles ?
Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». On est en Patagonie ici au sud de l’Argentine. Derrière nous tu verras le Perito Moreno, on va te mettre des images mais c’est vraiment magnifique. Alors désolé il y en a trop, mais donc si d’ailleurs tu veux en voir plus, si tu veux découvrir les coulisses de notre voyage, si tu veux plus de conseils, ce qu’on te recommande c’est de nous rejoindre sur Instragram « Simon et Manu, Acheter-un-immeuble.fr » sur Instagram, on te met le lien dans la description juste en dessous.
Investir dans un immeuble de rapport pour démarrer
On reçoit souvent des e-mails qui nous disent bon, Simon et Manu vous êtes bien gentils, vous nous dites qu’en achetant des immeubles on va aller plus vite parce qu’on va acheter plusieurs appartements d’un coup, que le prix au mètre carré il est moins cher, mais moi je suis débutant est-ce que je peux commencer par un immeuble, est-ce que c’est pas trop risqué ?
Dans un instant on va répondre à cette question, mais d’abord ce qu’on doit vous dire c’est que chaque stratégie, que vous fassiez de l’immeuble, de la coloc, de la courte durée, chaque stratégie a ses avantages et ses inconvénients.
Comment acheter un immeuble
Je sais que sur Internet chaque formateur va vous chanter les louanges de sa méthode, vous dire que c’est la meilleure, etc., et d’ailleurs vous pourriez même vous poser la question nous concernant parce qu’on vend aussi des formations spécialisées sur les immeubles.
À l’heure où on tourne cette vidéo, on a une colocation et on a trois immeubles, donc on a testé différentes stratégies, on va vous donner notre point de vue, les avantages et les inconvénients. Après, libre à vous de faire votre propre opinion.
Les avantages des immeubles
Déjà quand vous achetez un immeuble, vous allez grossir plus vite parce que vous allez pour la même quantité de travail acheter plusieurs appartements. Le gros avantage aussi c’est que vous aurez pas de copropriété, ce qui est souvent la bête noire des investisseurs qui achètent dans des grosses résidences. Et vous allez également réduire votre risque parce que vous avez plusieurs locataires. Donc imaginons que vous achetez un immeuble de trois appartements, en général vous allez avoir deux loyers qui vont suffire pour couvrir la mensualité de crédit, et si vous avez de la vacance locative ou un locataire qui paye pas sur le troisième appartement, eh ben c’est moins grave parce que vous allez quand même pouvoir rembourser votre crédit.
Les inconvénients des immeubles de rapport
Du côté des inconvénients, j’en vois trois principaux : le premier c’est que si vous achetez mal, au mauvais endroit ou le mauvais immeuble, vous avez tous vos œufs dans le même panier, et si ça se loue pas eh ben vous multipliez le mauvais investissement. Deuxièmement, c’est il y a pas de copro, donc c’est un avantage parce que vous payez pas de charges de copro ou alors elles sont très réduites et vous savez ce qu’il y a dedans, mais du côté des inconvénients c’est que s’il y a une grosse dépense, par exemple la toiture qui fuit, etc., eh ben c’est tout pour vous, vous devez être capable de subvenir à l’ensemble des travaux vous-même.
Les risques à investir dans un immeuble de rapport
Troisième inconvénient, c’est que généralement un immeuble, le budget pour acheter l’immeuble va être un peu plus cher. Et encore c’est pas dit. Alors bien sûr, si vous habitez Paris n’espérez pas acheter un immeuble dans Paris, il va falloir s’éloigner de Paris pour trouver des villes rentables et beaucoup plus accessibles, mais par exemple nous on investit à Lille, et le plus petit immeuble que l’on a acheté on l’a payé 156.000 euros frais d’agence inclus avec trois appartements, des T2 de 30 m².
Voilà pour les avantages et les inconvénients d’acheter un immeuble. Mais maintenant, la vraie question qu’il faut se poser c’est est-ce que c’est possible de démarrer l’investissement par un immeuble ?
Quelles sont les différences entre un immeuble et un appartement quand on investit
En fait, moi je pense qu’il faut voir la question sous un autre angle, c’est-à-dire plutôt quelle est la différence entre acheter un appartement tout simple et un immeuble ?
Si vous savez ce à quoi il faut faire attention en plus quand vous achetez un immeuble, eh ben j’ai envie de vous dire que non, c’est pas plus risqué d’acheter un immeuble qu’un appartement quand on est débutant.
Alors attention, je tiens quand même à préciser que acheter un immeuble et acheter un appartement c’est quand même pas pareil, il y a vraiment des choses à regarder en plus. Par exemple, avec un immeuble vous devrez faire attention à la toiture.
Combien coûte un immeuble de rapport ?
Typiquement, le dernier immeuble qu’on a acheté, je l’avais pas vu à la visite mais sur cette toiture il y a une cheminée, et en fait la cheminée est en train de s’effondrer. Ça je l’avais pas vu parce que la cheminée était pas visible sans échafaudage, on l’a découvert, on va devoir changer la cheminée, c’est un coût important qu’on va devoir prendre en compte.
Comment visiter un immeuble
Deuxième point le chéneau. Donc typiquement un chéneau qui est percé, donc un chéneau c’est ce qui fait un peu office de gouttière sur les immeubles, regardez bien la façade parce que si vous avez des traces blanches sur votre façade, typiquement vous avez une fuite de gouttière, une fuite de chéneau. Donc ça aussi, faites attention à ça.
La troisième chose, ça va être les parties communes. Il faut bien vérifier la porte d’entrée, les escaliers, les fenêtres et aussi l’interphone. Ça vient de nous arriver, on a eu un interphone à changer dans un de nos immeubles, et un interphone ça coûte 700 euros minimum, donc c’est quand même une dépense importante.
Les compteurs dans un immeuble
Quatrième chose, ça va être les compteurs, compteur d’électricité, compteur de gaz, compteur d’eau. Pour le compteur d’eau, vérifiez bien que vous avez un décompteur dans chaque appartement pour pouvoir calculer le prorata de charges et aussi s’il y a la possibilité dans chaque appartement de couper l’eau pour pas être obligé de le faire au compteur général.
Ensuite, vous devrez vérifier aussi la façade, donc vérifiez qu’il y a pas de fissure, vérifiez s’il y a besoin de la repeindre parce qu’il faut savoir que la mairie peut vous demander de repeindre votre façade, et ça ça coûte extrêmement cher.
La cave dans un immeuble de rapport
Ensuite, vous avez la cave aussi souvent à vérifier, donc vérifiez la structure de la cave avec les IPN, est-ce qu’ils sont pas rouillés ? Profitez-en pour voir s’il y a le tout-à-l’égout dans votre immeuble. Vous avez aussi parfois un grenier ou des combles aménagés, vérifiez que la structure de la charpente est en bon état.
Et la dernière spécificité des immeubles c’est de savoir si l’immeuble est cadastré ou pas. Est-ce qu’il y a plusieurs lots sur le relevé de propriété ou un seul ?
Immeuble cadastré ou non cadastré, quelles sont les différences ?
Alors, c’est pas forcément gênant d’acheter un immeuble qui est pas cadastré, nous on en a un qui est pas cadastré, mais il faut bien respecter certaines conditions, et pour ça on vous renvoie à la vidéo qu’on a faite sur immeuble cadastré ou pas et d’histoires de compteur, est-ce qu’il y a un compteur ou plusieurs compteurs ?
On vous mettra le lien dans la description juste en dessous, vous cliquez sur le i comme infos.
La dernière chose qu’on voulait partager avec vous, c’est que vous devez vous sentir à l’aise avec votre projet immobilier. Alors il faut pas non plus vous laisser guider par la peur hein, c’est pas ce qu’on est en train de dire. Si vous le sentez pas pour commencer avec un immeuble, eh ben vous pouvez très bien débuter par un appartement ou même un parking pourquoi pas.
Personne ne part de 0
Oubliez pas non plus que chacun a ses compétences. Alors même si vous avez jamais acheté d’immeuble ou d’appartement, vous avez jamais investi dans l’immobilier, vous savez des choses, vous allez pouvoir utiliser vos compétences pour vos projets, et j’adore cette phrase « on part jamais de zéro ».
Ce qu’on veut dire par là c’est que quand on a commencé l’immobilier en 2015, on ne connaissait rien à l’immobilier, mais on avait quand même des compétences. Simon, lui en tant qu’ingénieur il savait gérer un projet, et moi en tant que juriste je me repérais facilement dans les textes de loi, ça nous a vraiment aidés.
Comment démarrer dans l’investissement immobilier : Formation ?
Par exemple, si vous vous y connaissez en travaux ce sera un gros plus pour la stratégie des immeubles. Alors voilà pour cette vidéo, si vous voulez en savoir plus, si vous voulez connaître la différence mais plus en détail entre un immeuble et un appartement, on vous a créé une check-list visite que vous pouvez télécharger gratuitement. Il suffit de cliquer sur le lien qui apparaît dans la vidéo ou juste en dessous dans la description, vous mettez votre e-mail et vous la recevez gratuitement. En attendant n’oubliez pas, l’aventure continue, à demain.
Ah oui, et un dernier truc qu’on a oublié de vous dire.
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Tchao.