Salut à tout, c’est Simon du site « Acheter-un-immeuble.fr » de retour dans cette troisième partie de la dernière vidéo de notre premier investissement à Haubourdin, donc aujourd’hui on revient après les travaux. Quelques semaines après la locataire a emménagé, elle a positionné ses meubles et donc on va vous faire une visite du rez-de-chaussée qu’on a transformé en T2 avec une chambre. Je vous emmène pour la visite, c’est parti.
Les éléments clés d’un appartement loué nu
On va commencer par la cuisine, donc une cuisine qu’on a refait à neuf, nous on achète toujours chez Ikea parce qu’on trouve que c’est vraiment le meilleur rapport qualité/prix. On met une crédence au mur, donc ça coûte un peu d’argent mais c’est facile à poser, pas besoin de carreler et puis en cas de salissure, eh bien un simple coup d’éponge et c’est propre.
Astuce pour meubler pas cher
On met toujours le four, donc on achète sur Le Bon coin, une bonne astuce, les plaques pareil, donc vous trouvez des plaques vraiment pas chères d’occasion à moins de 100 euros, le frigo top et puis les placards, donc vous voyez sur 1,60 ça fait vraiment une belle cuisine, elle a tout d’une grande.
Donc je vous invite si vous n’avez pas encore vu la vidéo numéro une à voir le avant et après les travaux, c’est vraiment différent. Ici dans la pièce principale, on n’a rien changé, on n’a pas changé le sol, on a juste repeint et on se dirige vers la salle de bains.
Que faire en travaux dans un immeuble ?
Alors la salle de bains, je ne sais pas si vous vous souvenez, mais c’était vraiment sale donc là on a refait, on a repeint le carrelage, uniquement repeint avec une peinture spéciale carrelage, on a fait installer dans la salle de bains une VMC puisqu’il y avait pas mal de problèmes d’humidité, donc ça c’est vraiment important, ça coûte pas cher, 50 euros une VMC, et vous avez vraiment une salle de bains saine.
On a changé le lavabo et puis on a mis au mur du PVC, donc ça c’est pareil, c’est super simple à poser et puis ça va résister dans le temps, on espère pendant plusieurs années.
Comment transformer en studio en T2
Ensuite, on passe dans la chambre, donc je vous rappelle ici c’était un studio qu’on a transformé en T2 avec une chambre.
Donc, là-bas c’était un garage, il fallait sortir par le couloir pour aller dans le garage, mais on a fait une ouverture du mur porteur et on se dirige dans la chambre. Donc voilà la chambre, elle fait 9 m², vous avez ici là où il y a la serviette c’est pour aller à la cave, donc ça c’est l’inconvénient c’est que pour maintenant aller à la cave, il faut aller chez le locataire.
Ça c’est un petit inconvénient, mais ça nous a quand même permis de faire une belle rentabilité supplémentaire, je vous en parle tout de suite après. Ici c’est le velux, donc ça c’est la solution dont on vous parlait dans la première vidéo, pour mettre la fenêtre il y avait une solution velux à plus de 1.000 euros et notre artisan il nous a trouvé une solution, donc en fait c’est un skydôme on appelle ça, ça coûte moins de 300 euros et on a rajouté vous voyez un store velux qui permet d’être refermé donc avec une petite baguette on tire et ça permet de fermer, d’avoir l’obscurité complète dans la chambre.
Ici on a plaqué la niche, donc ça c’est l’escalier qui monte et puis ici derrière vous avez un placard en fait qui est la chaudière. Donc la chaudière qui est la chaudière des deux autres appartements qu’il y a au-dessus. Donc pareil, une fois par an, ça c’est spécifié dans le bail, on dit qu’on doit pouvoir rentrer chez le locataire sur sa demande bien sûr en la prévenant pour pouvoir faire l’entretien de la chaudière et ça on le précise toujours lors de la visite.
Comment savoir s’il faut faire investir dans les travaux ?
Une question qu’on nous pose souvent, c’est comment savoir s’il faut investir dans les travaux ? Pour ça, je vais vous donner la formule que Manu et moi on utilise, en fait c’est super simple, il suffit de faire venir un artisan et vous lui faites estimer le coût des travaux, vous gardez toujours une petite marge en ajoutant 10 % à son devis et ensuite vous estimez combien vous allez pouvoir louer plus cher par rapport à avant.
Calcul amortissement travaux
Pour savoir en combien de temps vous allez amortir vos travaux, vous divisez le coût des travaux par l’augmentation de loyer fois douze mois, c’est-à-dire que dans notre exemple, 5.000 euros divisés par 130 euros par mois en plus de loyer fois douze, ce qui fait qu’on amortit les travaux sur trois ans, ce qui est largement acceptable et ça c’est sans compter la plus-value que vous allez faire à la revente.
Comment faire une plus value à la revente de votre immeuble
ça c’est vraiment le bonus puisqu’on a ajouté 9 m² à cet immeuble, 9m² qui nous ont coûté 5.000 euros, ça fait 550 euros le m² sachant que ici à Haubourdin le m² il est à peu près à 1.500 euros, on a gagné 1.000 euros fois 9, ça fait 9.000 euros de plus-value qu’on fera à la revente. Donc vous avez augmenté votre loyer, vous l’avez amorti en trois ans et en plus à la revente vous ferez 10.000 euros de plus-value sur votre immeuble, c’est mathématique.
La rentabilité de notre immeuble
Un dernier point sur les chiffres de cet immeuble, je sais que vous adorez les chiffres, donc on l’a acheté pour 6 appartements, 200 m², on a payé 250.000 euros frais d’agence inclus. On a estimé à peu près à 30.000 euros l’enveloppe totale pour les travaux. Au niveau des loyers, on touche 2.600 euros par mois avec la transformation de ce studio en T2, ce qui donne une rentabilité brute avec travaux de 11,1 %, ce qui est plutôt bien.
Si vous avez aimé cette vidéo, n’hésitez pas à la partager, mettez un pouce, je crois que c’est comme ça qu’on dit et puis si vous voulez vous aussi investir dans les immeubles, on vous a préparé une formation, vous pouvez la télécharger, c’est « Les huit secrets des investisseurs gagnants ». Vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description. L’aventure continue, à demain.
Bonjour, je m’appelle Magali …, je suis cadre dans l’agro-alimentaire, j’ai 33 ans, je suis mariée, j’ai deux bébés.
Quels résultats as tu obtenu ?
Les résultats que j’ai obtenus en suivant cette formation, c’est de pouvoir préparer ma demande de crédit de manière précise, de prévoir des clauses auxquelles je n’aurais pas pensé si j’avais pas suivi la formation, et de préparer un document clair et précis qui présente à la fois ma situation aujourd’hui et puis ce que je veux faire derrière.
Quels changement as tu constaté grâce à la formation Séduire le Banquier ?
Les changements que j’ai obtenus, c’est d’obtenir beaucoup d’attention et de prise en sérieux de la part des banquiers, des courtiers que j’ai contactés, des gens qui finalement vous regardent et suivent votre présentation et ne sont pas obligés de prendre des notes puisque vous leur avez tout amené sur un plateau.
Que se serait il passé pour toi si tu n’avais pas suivi la formation ?
Ce qui se serait passé pour moi si je n’avais pas suivi la formation, j’aurais probablement eu mon crédit, mais je pense que grâce à cette formation, j’ai gagné en image, prise de sérieux, etc. de la part des banquiers parce que du coup avec le document à l’appui, ça montre que on est carré et qu’on a préparé notre dossier, pas jusque qu’on s’est pointé en disant je vais investir dans l’immobilier.
As tu hésité a rejoindre la formation ?
Ce que je dirais aux personnes qui hésitent, je dirais que être prise au sérieux par les banquiers, ça permet de gagner beaucoup de temps, ça évite de faire trente banques pour obtenir un crédit, et ça permet de construire une image d’investisseur et de partenariat plus que celle d’un client avec une banque, et donc nos relations sur le long terme.
Les points forts de Séduire Le Banquier ?
Les points forts de la formation pour moi, c’est le document support qui est fourni et qu’il faut mettre à jour grâce aux différents modules qui sont donnés, les contacts, les courtiers, les banques, assurances, etc. et le fait que la formation soit assez efficace, c’est-à-dire que c’est une formation qui est pas très longue à suivre, qui prend plus de temps à mettre en place et à développer, mais qui donne du coup des résultats très efficaces.
Comment gagner de l’argent avec de l’immobilier sans crédit et sans acheter ?
Manu : Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Jean Baudin.
Simon : Salut Jean.
Jean : Bonjour.
Simon : Pour ceux qui ne te connaissent pas, est-ce que tu peux te présenter ?
Jean Baudin spécialiste de la sous location
Jean : Moi, j’habite à Lyon, aujourd’hui j’ai 34 ans, je vis de mes revenus immobiliers, en fait j’avais un travail salarié en CDI qui ne me plaisait plus, je n’étais pas épanoui dans ma vie au quotidien, je cherchais à développer mes revenus et du coup l’immobilier m’attirait et j’en suis venu à développer des stratégies un peu originales pour investir dans l’immobilier et du coup me dégager des revenus conséquents, voilà.
Manu : Tu as fait des stratégies originales dès le début ou au premier investissement tu l’as fait un peu plus traditionnel ?
Jean : Oh non, je n’ai rien fait de traditionnel en fait, moi je.
Manu : Pas traditionnel.
Jean : Pas du tout, en fait j’ai investi à Lyon, Lyon c’est une grosse ville de France, c’est un marché qui est tendu, qui est compliqué et les investissements plutôt traditionnels, franchement il n’y a pas de renta quoi, c’est assez compliqué d’obtenir une bonne rentabilité sur un investissement traditionnel, alors on va aller sur du quoi ? du 3, 4, 5 % quand on s’y prend bien, mais du coup ce n’est pas ce qui permet de gagner vraiment de l’argent et sa vie avec l’immobilier.
Manu : Clairement.
Jean : Donc dès le premier bien, je suis allé sur des stratégies un peu particulières pour générer de la grosse renta.
Pour Jean Baudin fait de l’immobilier
Manu : Jean, tu veux gagner de l’argent avec l’immobilier, alors pourquoi tu en es venu à l’immobilier ?
Jean : La première chose, c’est que déjà on se constitue un patrimoine, donc c’est quelque chose qui va être là pour toi, pour tes enfants, les enfants de tes enfants, etc., si tu t’y prends bien, c’est quelque chose que tu vas pouvoir transmettre. Autre chose, c’est un moyen qui permet d’investir sans argent.
Manu : Oui, clairement.
Jean : Donc, tu bénéficies d’un gros effet de levier et du coup tu peux te créer quelque chose, un gros patrimoine à partir de rien.
Simon : Contrairement par exemple à la Bourse, si vous voulez démarrer il vous faut un capital, là comme le dit Jean, vous allez utiliser l’argent de la banque.
La différence entre Bourse et Immobilier
Jean : Non seulement tu utilises l’argent de la banque, tu te crées un gros patrimoine, mais en plus tu peux te dégager des revenus, et puis l’immobilier est quelque part pour moi ça me paraissait quelque chose d’un peu plus sécurisé, tu parlais de Bourse il y a un instant, pour moi la Bourse, peut-être que je vais vous dire ça parce que je ne connais pas, je ne maîtrise pas ça, mais ça me permet hyper risqué d’investir en Bourse.
Manu : Moi, c’est surtout ça me paraît pas concret, ça me fait peur.
Jean : En fait, tu as une action, du jour au lendemain elle perd 50 % tu ne sais pas pourquoi.
Simon : Dans l’immobilier, c’est beaucoup plus stable en fait, le marché de l’immobilier est beaucoup plus stable que le marché de la Bourse où vous aves des pics et des creux quoi.
Manu : Et surtout, si tu as un problème en général, tu comprends vite pourquoi.
Simon : Oui, ça reste concret, une fuite d’eau.
Jean : C’est ça.
Simon : Un locataire chiant, enfin voilà.
Jean : C’est effectivement, c’est très concret, tu as un chauffe-eau qui pète, tu le remplaces tu sais pourquoi, l’action.
Simon : On a moins la main dessus.
Jean : Elle est volatile, après tu as aussi un autre levier d’enrichissement, si on peut appeler ça comme ça, c’est la création d’entreprise.
Simon : Tout à fait.
Comment faire de la sous location légalement en France
Jean : Ça j’y crois, mais c’est vrai que ça demande aussi beaucoup de temps, beaucoup d’énergie, beaucoup d’efforts, bon tout comme l’immobilier quand on va sur des choses un peu originales, ça c’est sûr mais l’immobilier ça me paraissait quelque chose d’assez accessible, en tout cas, pendant que j’avais un travail encore salarié, c’est-à-dire que j’avais mon job et je pouvais le mettre en place à côté.
Simon : Moi, il y a un truc, J’ai déjà eu cette réflexion aussi, je trouve qui est intéressant, entre l’entreprenariat et l’immobilier, c’est sûr ça marche, il y a plein de gens qui l’ont fait, l’entreprise quand on se lance, on est sûr de rien, c’est vraiment un pari sur l’avenir.
Manu : Tu développes plusieurs stratégies innovantes sur l’immobilier, il y en a une qui est la sous-location, est-ce que tu peux nous expliquer comment tu t’y prends ?
Pourquoi faire de la sous location ?
Jean : Pourquoi j’en suis arrivé là ? déjà c’est parce que moi j’arrivais à un stade où je commençais à être bloqué par les banques, donc du coup pour développer des revenus avec l’immobilier, je n’ai pas eu d’autre choix de passer par cette méthode-là.
Manu : C’est Jean la débrouille, en fait.
Jean : C’est ça, non mais si on fait les choses comme tout le monde, de toute façon on aura les mêmes résultats que tout le monde et on s’enrichira avec l’immobilier peut-être dans 10, 15, 20 ans, 30 ans.
Manu : Mais toi, tu veux gagner de l’argent tout de suite, tu es un investisseur gagnant.
Ou faire de la sous location
Jean : C’est ça, c’est ça, du coup j’en suis arrivé à la sous-location, donc la sous-location pour répondre à ta question c’est quoi ? c’est le fait de louer un appartement à un propriétaire et de le louer à un prix classique et de l’exploiter avec des méthodes qui permettent de gagner un peu plus d’argent comme la colocation ou encore la location saisonnière. Pour ma part, j’applique la stratégie de la location saisonnière parce que c’est quelque chose que je maîtrise bien, je le fais depuis de nombreuses années, j’ai une équipe qui s’occupe de ça, donc ça c’est assez simple pour moi d’aller là-dessus.
Simon : Ok, mais attention, je suis sûr de ce que les gens vont dire, mais c’est interdit la sous-location, Jean, en France.
Quand faire de la sous location
Jean : La sous-location à titre particulier, c’est tout à fait possible, simplement il y a deux contraintes : première contrainte, il faut l’accord du propriétaire, indispensable, deuxième contrainte, on ne peut pas louer plus cher que le prix qu’on loue au propriétaire, on ne peut pas sous-louer plus cher que le prix qu’on loue au propriétaire. Du coup, quand on est dans ce schéma-là, aucun intérêt parce qu’on ne va pas avoir l’autorisation de louer plus cher, donc on ne va pas gagner de l’argent avec.
La sous location est ce légale ?
Donc si c’est ça, c’est le premier modèle, pas intéressant pour des personnes qui veulent se générer de l’argent. Le deuxième modèle qui est aussi autorisé, c’est le modèle plutôt professionnel, première contrainte, il faut toujours l’accord du propriétaire, ça c’est indispensable, deuxième contrainte alors si on peut voir ça comme une contrainte, mais il faut se comporter comme un vrai professionnel, donc il faut mettre des contrats un peu spécifiques en place, moi j’ai un bail dérogatoire qui me permet en tout cas de gagner de l’argent avec ça, mais c’est à titre professionnel, en tant que particulier on ne peut pas appliquer cette stratégie, il faut une petite entreprise comme être auto-entrepreneur par exemple, ça peut très bien fonctionner, mais il faut être directement dans le schéma du professionnel qui gagne de l’argent avec l’immobilier et pas avoir un bail d’habitation classique.
Manu : Quand tu dis professionnel, est-ce que c’est toi qui dois être un professionnel de l’immobilier, ou est-ce que c’est le type de bail ? par exemple un bail commercial, un bail professionnel plutôt qu’un bail locatif.
Jean : Un bail professionnel, alors déjà il ne faut pas un bail d’habitation classique, ça c’est clair.
Quel bail pour faire de la sous location
Manu : D’accord, c’est important.
Jean : Tu n’as pas besoin d’avoir la carte d’agent immobilier pour ça, tu peux parfaitement le faire sans carte d’agent immobilier, mais dans un certain cadre et il y a aussi plusieurs spécificités, donc on a deux schémas : les particuliers, les professionnels, et dans le schéma professionnel il y a encore plusieurs particularités qui font que tu peux faire certaines choses si tu n’as pas la carte pro, si tu veux faire d’autres choses, il te faut la carte professionnelle.
Manu : Oui, donc en gros il faut bien connaître les règles pour nager dans le cadre.
Les pièges de la sous location
Jean : Je vais être honnête avec toi, enfin avec vous deux, c’est que moi j’ai mis un peu plus d’un an à mettre ça en place et je me suis fait accompagner d’un avocat, parce c’est quand même très particulier, être agent immobilier c’est quelque chose de très particulier, il faut une carte professionnelle, il faut une assurance, etc., je ne suis pas dans ce schéma-là et du coup je me suis fait accompagner d’un avocat qui m’a coûté un peu cher mais en tout cas qui me permet aujourd’hui de faire ça.
Simon : Est-ce que tu peux nous donner un exemple de sous-location que tu fais actuellement ?
Jean : J’ai 6 appartements en sous-location, ils ont tous à peu près le même schéma
Simon : D’accord.
Jean : C’est des petits appartements, donc du studio au T2.
Manu : Ok.
Jean : Je les loue à un prix classique et je les sous-loue en location saisonnière, chaque appartement me rapporte à peu près, alors je vais vous parler de bénéfices, à peu près 500 euros par mois de bénéfices.
Courte durée et sous location
Manu : D’accord, et comment tu as trouvé ce propriétaire qui veut bien te louer à toi, qui va finalement gagner plus d’argent ? Pourquoi il ne le fait pas directement ?
Jean : Alors, il y a plusieurs possibilités : première possibilité, c’est déjà de voir au niveau de son réseau, de son entourage, quand on baigne un petit peu dans le domaine de l’immobilier comme c’est mon cas, on connaît les personnes qui investissent aussi, qui n’ont pas envie de s’en occuper, parce que c’est ça notre cible en fait, c’est des personnes qui n’ont pas envie de se prendre la tête, ils veulent leur rentabilité et puis je ne fais plus rien quoi.
Manu : Rentabilité, tranquillité, en fait c’est ça.
Colocation est courte durée
Jean : Oui exactement, donc ça c’est le premier modèle et puis après c’est du commerce clairement, c’est du démarchage, c’est vraiment une activité commerciale, donc on peut démarcher des gens, je vais vous donner une petite astuce toute simple.
Manu : Une astuce.
Jean : Tu regardes le Bon coin, tu prends toutes les annonces qui cherchent un locataire, tu appelles les propriétaires et tu démarches, ça commence comme ça.
Simon : D’accord, justement est-ce que tu peux nous donner trois conseils pour ceux qui veulent se mettre à la sous-location ?
Jean : Quelques conseils, en tout cas faites des choses de manière légale, ça c’est hyper important parce que en fait, quand on ne fait pas les choses de manière légale dans le domaine de l’immobilier, c’est du pénal, c’est pas du civil c’est du pénal, donc ça peut aller jusqu’à la prison, alors vous n’irez certainement pas jusqu’à la prison, mais il y a quand même des trucs vraiment.
Simon : Verrouillés.
Jean : Voilà, verrouillés.
Manu : Il faut bien se préparer.
Jean : Oui, ça il faut être blindé, c’est pour ça que j’ai pris un avocat et que voilà j’ai fait les choses carrées.
Manu : D’accord.
Jean : Donc première chose, c’est ça et deuxième chose, deuxième conseil que je pourrais donner, c’est il faut y aller quoi, tu vois ça va pas tomber tout cuit, si on croit que faire de la sous-location c’est la solution magique, ce n’est pas le cas parce que ça demande du boulot, il faut trouver des biens, après il faudra trouver le locataire, mettre en place les choses, donc ça demande du job.
La stratégie de sous location quand on est bloqué par les banques
Quand on n’a pas la capacité d’aller acheter un bien parce qu’on est bloqué par la banque, etc., c’est un merveilleux moyen pour peut-être déjà commencer à se constituer un apport, pourquoi pas ? Je dirais même plus que tester le marché, c’est peut-être savoir quel est son objectif, en fait est-ce que tu veux faire de la location saisonnière ? est-ce que tu veux faire de la colocation ? quelle est ta stratégie ? en fonction de ça, tu vas trouver le bien qui correspondra à ton objectif.
Simon : Ok, écoute merci beaucoup Jean pour cette interview.
Jean : Je t’en prie.
Simon : Pour ceux qui veulent te retrouver et apprendre davantage sur la location courte durée ou la sous-location, où est-ce qu’on te retrouve ?
L’interview de Jean Baudin
Jean : On peut me retrouver à plusieurs endroits, on peut me retrouver sur ma page Facebook, donc Jean Baudin, sur mon site Internet : moncapitalimmo.com ou ma chaîne You Tube.
Simon : Merci Jean pour tous ces conseils, pour ceux qui veulent apprendre à investir dans les immeubles, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur la vidéo ou juste en dessous dans la description. N’oubliez pas, vous mettez un pouce et vous vous abonnez. L’aventure continue, à demain.
Comment doubler votre salaire avec la location courte durée sans devenir une femme de ménage ?
Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Sébastion Ascon, l’expert de la location courte durée. Bonjour Sébastien.
Salut Simon, salut Manu.
Interview Sébastien Ascon : Expert de la location courte durée
Pour ceux qui ne te connaissent pas encore, est-ce que tu peux te présenter ?
Oui, bonjour à tous, je m’appelle Sébastien Ascon, je suis de la région toulousaine, et voilà j’investis dans l’immobilier, ma particularité pardon c’est que je fais exclusivement de la location courte durée ou de la location saisonnière.
D’accord, alors est-ce que tu fais une différence entre saisonnier, courte durée ?
Location courte durée VS Location Saisonnière
Alors oui, moi je fais la différence entre le saisonnier et la courte durée, la courte durée pour moi c’est une activité que vous allez pouvoir exercer du 1er janvier au 31 décembre sans qu’il y ait un impact sur cette activité, justement la location saisonnière pour moi c’est plutôt de la location à la mer ou à la montagne qui va être liée à une saisonnalité.
Donc pour moi, un petit peu plus risqué, si il n’y a pas de soleil à la mer, votre chiffre d’affaires et votre taux de remplissage vont s’en ressentir et c’est exactement la même chose à la montagne, si il n’y a pas de neige idem, moins de chiffre d’affaires parce que moins de taux de remplissage, donc voilà, c’est la petite nuance que je fais sur les deux activités.
Et comment tu en es venu à l’immobilier ?
Pourquoi faire de la location courte durée
Pourquoi l’immobilier ? La fameuse question qu’on aime bien poser à ceux qu’on interviewe.
Écoute, écoutez pardon, c’est ma compagne en fait.
Ah il y a toujours une femme derrière.
Il faut toujours écouter sa femme, je le dis vraiment et je le pense sincèrement. Mes beaux-parents sont chefs d’entreprise ou étaient chefs d’entreprise, puis un jour ma compagne m’a dit mais c’est bizarre, tu n’as jamais investi dans l’immobilier, et honnêtement je n’y avais jamais pensé.
Dans ma famille, on n’est pas du tout entrepreneurs, on achète sa résidence principale et c’est tout. L’immobilier c’est réservé aux riches, il faut beaucoup d’argent pour investir dans l’immobilier, tout un tas de fausses croyances, mais j’ai quand même décidé d’écouter ma chérie et entre le moment où elle m’a sorti cette phrase et le moment où j’ai signé mon premier compromis de vente, je ne vous mens pas, il s’est passé un mois, il m’a fallu moins d’un mois pour me convaincre et c’est comme ça que j’ai démarré l’immobilier avec un objectif de préparer ma retraite, d’assurer un patrimoine et de laisser quelque chose à mon fils, parce qu’à l’époque je n’avais pas compris qu’on pouvait gagner de l’argent avec l’immobilier, mais voilà comment j’ai fait mon premier investissement.
Tu as commencé l’immobilier pour te constituer un patrimoine, tu as démarré dans le nu et aujourd’hui de quoi se compose ton parc immobilier ?
La stratégie immobilière de Sébastien Ascon
Alors aujourd’hui, il se compose de neuf appartements que j’exploite en location courte durée et une colocation à côté.
Ça c’est ton nouveau projet, c’est ça ?
C’est mon tout dernier projet.
Pourquoi du coup, la stratégie de la location courte durée t’a attiré, on va dire ?
Les avantages de la location courte durée
Pourquoi ? Tout simplement parce que j’ai compris qu’on pouvait dégager une très très forte rentabilité, dégager un gros cash flow, de gros revenus locatifs avec cette stratégie-là, doubler son salaire pour reprendre votre introduction, c’est ce qui m’a attiré en priorité et moi j’y trouve d’autres avantages, il n’y a pas de loyers impayés, il y a moins de dégradations dans les appartements parce que je maîtrise le temps durant lequel les locataires vont rester dans l’appartement. Trois jours, c’est la durée moyenne de séjour, ça va rarement au-delà, donc moins de risque de dégradations.
C’est marrant parce que souvent, en tout cas nous on ne fait pas de location courte durée à ce jour.
Parce que on est trop fainéants pour l’instant.
Voilà en tout cas, c’est les croyances qu’on a, et on a aussi une autre croyance qui dit que dans la location courte durée, il y a plus de dégradations, et toi tu nous dis c’est pas le cas.
Non, ce n’est pas le cas, lorsqu’on fait de la location traditionnelle avec un locataire à l’année, donc je crois que pour une location en nu, tu peux demander jusqu’à un mois de loyer sur le dépôt de garantie ?
Oui, c’est ça.
Et deux mois en location meublée.
Tout à fait.
La caution en location courte durée
Mais tu ne maîtrises pas en fait le temps que va rester ton locataire dans l’appartement, il peut rester un an, deux ans, trois ans, cinq ans, dix ans, donc quelqu’un qui reste cinq ans avec deux mois de loyer ça ne fait pas beaucoup si jamais tu ne récupères pas l’appartement dans un état correct. Moi je prends 200 euros sur la durée du séjour, voilà je pense que c’est plus confortable 200 euros sur trois jours que deux mois de loyer sur cinq ans, et donc en cas de problème évidemment j’utilise la caution mais je trouve que voilà, le risque est beaucoup plus faible pour ces raisons-là.
D’accord, de ton expérience il y a moins de, alors c’est peut-être des petites bricoles en fait, genre un verre qui casse.
Voilà.
Comment ne pas se faire casser l’appartement en location courte durée
Des petites bricoles comme ça, mais des gros dégâts, genre ils t’ont peint, ils t’ont je ne sais pas ils t’ont mis des traces sur les murs.
Il ont fait projet X dans ton appart.
Ça, ça t’est jamais arrivé ?
Ça n’arrive jamais.
Comment déléguer la gestion en location courte durée
Et comment tu fais pour ne pas te transformer en femme de ménage ?
Alors c’est simple, il suffit de déléguer, alors c’est vrai qu’au moment où j’ai démarré cette activité, je faisais tout, remise de clés, le linge, ménage, le salon de la maison c’était devenu une laverie.
Ça devait plaire à ta compagne ça.
Elle voyait en même temps les revenus qui rentraient, donc.
L’un dans l’autre.
Non mais aujourd’hui, c’est vrai qu’avec ce volume-là, on ne peut plus gérer nous-mêmes, donc je délègue tout ce qui se passe sur le terrain, donc la remise des clés, le linge, le ménage, je fais appel à des prestataires de service, ce qui me permet de me recentrer sur la partie amont, les stratégies commerciales, les stratégies de prix, les annonces, les canals de distribution, les canaux de distribution pardon, et voilà, et donc j’ai des équipes sur place, enfin deux prestataires de service qui assurent tout ce qui va se passer sur site, et donc moi je me dégage du temps.
Donc, entre guillemets, aujourd’hui la location courte durée tu pourrais la gérer de n’importe où en France ?
C’est ce que je fais.
Gérer son immobilier partout dans le monde
Voire à l’étranger.
C’est ce que je fais, en fait c’est pas très compliqué en fait, il suffit d’avoir des relais de confiance, ça c’est le B A BA sur le terrain, mais après que je sois à Paris comme aujourd’hui, à Toulouse ou à Madrid ou à New-York, le business il tourne.
Tu as ton téléphone.
Comment trouver des personnes de confiance ?
Oui, parce que ça je pense que c’est vraiment le point-clé, enfin on en reviendra tout à l’heure si vous restez jusqu’au bout de la vidéo, on va vous donner trois conseils pour vraiment réussir dans la location courte durée, mais je pense que ça déjà c’est vraiment un point-clé, comment tu as trouvé quelqu’un de confiance ?
Alors, j’ai essayé plusieurs personnes, la solution c’est de passer des petites annonces sur Le bon coin ou de regarder sur Le bon coin, donc on trouve.
Des particuliers en fait ?
Des particuliers, des auto-entrepreneurs, ça peut être également des femmes de ménage et puis il y a tout un tas de sociétés de conciergerie qui se sont montées autour de cette activité, donc on peut contacter ces personnes et donc commencer à travailler avec elles, et on voit très vite si ça fait l’affaire parce que les commentaires clients ils ne pardonnent pas, si le prestataire il n’est pas à l’heure au rendez-vous, si le ménage n’est pas fait correctement, il n’y a pas besoin d’aller dans les appartements pour voir que tout ne fonctionne pas correctement. Donc, voilà c’est ce qu’il faut faire, c’est regarder sur Le bon coin et s’adresser à des sociétés de conciergerie qui se sont spécialisées dans le domaine, si ça marche c’est très bien, on ne touche pas, et si ça ne fonctionne pas, il faut changer, next.
Une astuce pour trouver un gestionnaire en location courte durée
Et moi j’avais vu une astuce, je ne sais pas si tu l’as déjà testée, mais en fait si vous voulez faire de la location courte durée, devenez client vous-même d’un appartement en location courte durée, vous allez rencontrer la personne qui éventuellement gère si ce n’est pas un propriétaire, et du coup vous pouvez lui demander moi je veux faire de la location courte durée, est-ce que ça vous intéresse de gérer mon appartement ? Éventuellement ça peut marcher aussi.
Je ne l’ai pas fait, mais c’est une excellente idée.
3 conseils pour réussir dans la location courte durée
Sébastien, tu es un expert de la location courte durée, donne-nous tes secrets, c’est quoi tes trois conseils pour notre audience ?
Je vais vous donner trois conseils, le premier, dans l’immobilier, vous le savez aussi bien que moi, l’emplacement, l’emplacement.
Et l’emplacement.
Comment choisir l’emplacement en location courte durée
L’emplacement, c’est les trois critères pour réaliser un bon investissement, donc l’emplacement est très très important en location normale entre guillemets, en location courte durée d’autant plus, il faut sélectionner un emplacement qui draine une clientèle touristique, qui draine une clientèle professionnelle parce que sinon le calendrier ne se remplira pas, et un très très bon indicateur pour voir si l’emplacement peut convenir, c’est est-ce qu’il y a des hôtels aux alentours ? Les hôtels, avant d’être construits quelque part, il y a des études de marché qui sont réalisées, il faut juste.
Observer s’il y a des hôtels.
Observer et profiter des études de marché faites par les hôteliers, donc ça ça peut être mon premier conseil.
Comment faire une bonne affaire en location courte durée
Ensuite, mon second conseil, c’est qu’il ne faut pas acheter n’importe quoi. La location courte durée, c’est vrai c’est bien, on gagne beaucoup d’argent, on a une très très forte rentabilité, mais pour autant je me laisse toujours le choix de revenir à un mode de location traditionnel, donc surtout pas acheter trop cher sous prétexte qu’on va tirer une grosse rentabilité, même en location normale il faut que mon bien s’autofinance a minima, mais c’est quand même mieux s’il dégage du cash flow, et c’est comme ça vraiment que je me positionne sur mes achats immobiliers, que je fais mes offres d’achat, en location normale il faut que le bien ramène de l’argent.
Tu vises combien du coup en location on va dire brute nue ?
Je ne raisonne pas en location en rentabilité, je raisonne plutôt en cash flow.
D’accord.
La rentabilité en location courte durée
Parce que la rentabilité, que tu mettes de l’apport ou que tu ne mettes pas d’apport, ça va être la même chose. Donc, je vise plutôt du cash flow, du cash flow positif. Alors moi, c’est plutôt en location meublée qu’en location nue.
D’accord, tu as le régime du meublé.
Parce que la fiscalité est plus intéressante, donc c’est en location meublée que je me base pour mes estimations, minimum zéro mais après ça va dépendre du type d’appartements, mais voilà s’ils rendent à partir de 50 euros, c’est quand même plus confort quoi.
Oui, je suis vraiment contente que tu en parles parce que moi, à chaque fois quand on me parle de location courte durée, c’est un truc qui me taraude, je me dis oui c’est super, alors ils nous disent on a des super rentas, cash flow c’est génial, mais ils mettent tous leurs œufs dans le même panier et qu’est-ce qui se passe si la location courte durée c’est plus si rentable ?
Oui.
Donc je suis contente d’entendre Sébastien nous dire que il ne faut pas acheter n’importe quoi et il faut aussi pouvoir le louer en plus traditionnel.
Oui, c’est la règle de base, si ça ne s’autofinance pas, je n’y vais pas.
D’accord, donc ça, deuxième conseil.
Troisième conseil.
Faire de la courte durée comme un PRO
Et le troisième conseil, c’est de faire ça comme un professionnel, alors il y a plusieurs choses pour faire ça comme un professionnel, c’est surtout bien se déclarer, il y a tous un tas de déclarations à faire.
Ça, tu en parles très bien sur ton site.
Oui, il faut le faire parce que ça coûte rien, c’est juste des déclarations et c’est une façon de se couvrir en cas de.
Problèmes.
En cas de contrôle fiscal ou autres, donc surtout ne pas hésiter à devenir un professionnel, alors être un professionnel c’est en se déclarant, mais c’est en utilisant aussi des outils qui vont nous aider dans notre gestion au quotidien surtout si les gens veulent développer cette activité, c’est utiliser des outils pour pouvoir accepter la carte bancaire du client, des outils pour synchroniser tous les calendriers, voilà.
Et toi, tu utilises quoi comme type d’outils pour ça ?
Les outils des experts de la location courte durée
Alors, pour la carte bancaire, c’est le TPE virtuel en fait, moi j’utilise le terminal Stripe et mon channel manager, c’est Bookingsync donc tous mes calendriers sont synchronisés au même endroit, ce qui fait que quand j’ai une réservation qui arrive de Airbnb par exemple, je n’ai pas besoin de mettre à jour mon calendrier, Booking, Abritel ou autres, tout se fait automatiquement.
Ok, donc ça c’étaient les trois conseils, on répète un l’emplacement, deux acheter pas n’importe quoi, vérifier que ça s’autofinance même et qu’il y a du cash flow même en location meublée on va dire, et trois faire ça comme un professionnel. Toi tu accompagnes des gens à investir dans l’immobilier avec la location courte durée, donc tu as l’expérience de pas mal de gens, quelle est l’erreur que tu éviterais aux gens de faire ? Quel est le truc vraiment qu’ils ne doivent pas faire si ils veulent se lancer dans la location courte durée ?
L’erreur à ne pas commettre pour réussir avec la location courte durée
L’erreur à ne surtout pas faire, c’est ce que j’ai dit tout à l’heure, c’est acheter au-dessus du prix du marché, j’ai rencontré un nombre incalculable d’agents immobiliers qui justifiaient un prix bien au-dessus du marché sous prétexte que la rentabilité serait au rendez-vous en location courte durée ou en location saisonnière. Surtout, surtout ne pas écouter ce genre de discours.
Fuyez.
Comme je le disais tout à l’heure, c’est en location normale que votre bien immobilier doit ramener de l’argent avant tout.
Sébastien Ascon 2018
C’est quoi tes projets pour les mois à venir, pour terminer l’année et pour 2018 ?
Alors, j’ai plutôt des projets immobiliers 2018 maintenant, je viens de terminer ma colocation, donc je vais souffler pendant quelques mois, début 2018 c’est peut-être un sujet qui vous intéresse de plus près.
Ah bon ?
Quelle surprise.
Passer à la vitesse supérieur avec les immeubles
Là, j’ai vraiment envie de passer à la vitesse supérieure et pour passer à l’immeuble de rapport, toujours dans cette logique de location courte durée pour plusieurs raisons. Première raison, c’est un effort aussi important mais en achetant trois, quatre ou cinq lots en même temps, donc c’est une façon de.
De grossir plus vite, clairement.
De grossir plus vite et de mutualiser l’effort et surtout d’accélérer.
Ta croissance.
Ma croissance sur cette activité-là, sachant que dans un immeuble de rapport, voilà on est seul maître à bord, il n’y a pas de règlement de copropriété.
Tu es ton propre patron, ça c’est génial.
À analyser, il n’y a pas de voisins qui peuvent nous enquiquiner, même si c’est quelque chose qui ne m’est jamais arrivé, mais voilà c’est la capacité à croître beaucoup plus vite et n’avoir aucune contrainte pour exercer.
2 stratégies cumulés : Immeuble + Courte durée
Donc en fait, là tu es en train de me dire que tu vas utiliser la stratégie des immeubles de rapport où déjà il y a une rentabilité qui est déjà intéressante, ajoutée à la location courte durée ?
C’est ça.
Ça va être monstrueux.
Oui, tu vas acheter au prix de gros, donc prix au m² inférieur, plus super renta en l’exploitant comme ça en courte durée, c’est le graal.
C’est le graal, en tout cas c’est tout l’objectif.
C’est tout le mal qu’on peut te souhaiter en tout cas.
Louer-en-courte-durée.fr
Sébastien, si on veut te retrouver sur ton site, comment on fait ?
Alors, on tape « Louer-en-courte- durée.fr », ça c’est pour le blog et j’ai également une chaîne You tube du même nom « Louer-en-courte-durée ».
On vous mettra les liens juste en dessous dans la description.
Voilà, j’espère que vous avez apprécié cette interview, si vous voulez en savoir plus, si vous aussi vous voulez investir dans les immeubles, on a préparé une formation spécialement pour vous, elle est gratuite, vous pouvez la télécharger en cliquant sur le lien qui s’affiche sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description.
Les techniques de négo pour acheter un immeuble pas cher
Manu : Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Dans cette vidéo, on vous présente trois techniques de négociation.
Simon : On a la chance de recevoir Max et Charlotte qui sont des amis investisseurs qui vont pouvoir nous raconter, votre histoire donc, est-ce que vous pouvez vous présenter ?
Charlotte : On est propriétaires de 7 appartements et un local commercial, donc on a surtout ciblé sur des appartements en copropriété à la base nos premiers achats et là on vient d’acheter récemment un immeuble avec trois appartements et un local commercial.
Comment négocier un immeuble
Simon : Et je crois que tu as super bien négocié ton bien, est-ce que tu peux nous en dire plus ?
Max : Alors c’est un bien qui était proposé au début à 166.000 euros et au final j’ai réussi à l’avoir à 110.000, enfin on a réussi à l’avoir à 110.000 euros.
Simon : 166, 110, ok pas mal, alors comment tu as fait, c’est quoi tes trois techniques pour négocier aussi bien tes investissements ?
Max : Alors la première technique, c’est de trouver d’abord le bon vendeur.
Simon : D’accord.
Avec qui négocier un immeuble
Max : Il faut trouver quelqu’un qui peut baisser son prix et qui veut vraiment vendre c’est surtout le plus important, si vous trouvez quelqu’un qui veut vendre mais qui ne peut pas baisser son prix, vous n’allez pas pouvoir faire une bonne négociation.
Simon : Tu as des exemples comme ça de gens qui sont dans un cas particulier justement qui peuvent baisser leur prix ?
Max : Alors, il faut que ce soit quelqu’un qui ait remboursé une bonne partie de son crédit.
Simon : Oui.
Max : Ou alors quelqu’un qui l’ait carrément remboursé intégralement et qui a besoin d’argent.
Comment détecter le bon vendeur
Simon : D’accord.
Max : Ça c’est plutôt intéressant mais il faut d’abord poser des questions à l’agence immobilière, nous on passe beaucoup par agence immobilière et il faut se renseigner auprès de l’agence pour savoir si on tombe sur un bon vendeur ou non.
Simon : Du coup, dans le cas de l’immeuble, c’était quoi la situation du vendeur ?
Max : Alors là, c’était une association, c’était un bien qui était en vente depuis trois mois à ce que j’ai compris et apparemment il y avait très peu de visites.
Manu : Et tu as compris pourquoi il y avait si peu de visites ?
Max : Non, ça c’est le problème, je n’ai jamais compris pourquoi.
Quelles questions poser au vendeur ?
Simon : D’accord, donc c’était une association ok qui devait vendre leur bâtiment.
Max : Ils avaient besoin de liquidités, il fallait qu’ils revendent leur bâtiment pour récupérer des liquidités.
Simon : Ok, donc un vendeur généralement qui est pressé comme l’a dit Maxime, c’est quelqu’un qui va pouvoir vraiment faire des efforts sur le prix.
Manu : Donc ta deuxième technique de négociation, c’est quoi ?
Max : Alors, la deuxième technique, c’est trouver un bien qui a des points négatifs, si vous voulez négocier quelque chose où il y a vraiment rien à faire et une excellente situation, je prends l’exemple d’un bien aux Champs-Élysées avec aucun travaux, pour pouvoir faire une bonne négociation ça va être compliqué.
Astuce 1 : Trouvez des défauts
Manu : Bon déjà, moi je n’ai pas les moyens.
Max : Donc, il faut trouver un quartier où les gens ont un petit peu peur par exemple, ils pourront baisser le prix plus facilement.
Manu : Alors nous, on appelle ça les quartiers en devenir, on adore.
Simon : C’est-à-dire que dans les prochaines années, ça peut vraiment décoller quoi.
Max : Ou alors sinon un bien où il y a beaucoup de travaux à prévoir, les travaux ça fait souvent peur.
Simon : Il y a moins de concurrence en fait quand il y a des travaux.
Utilisez l’argument des travaux pour négocier
Max : Voilà, il y a moins de concurrence et puis des biens qui sont plutôt gros, pas les studios par exemple, les studios il y a pas mal d’investisseurs qui sont dessus et pour baisser les prix c’est plus compliqué.
Manu : Tu peux peut-être nous rappeler plus en détail comment il se compose en termes de surface, de nombre de lots ?
Comment acheter un immeuble ?
Max : C’est un immeuble qui a trois appartements et un local commercial, il y a deux appartements qui font 55 m², c’est des T2, un studio qui en fait 25 et un local commercial qui en fait 25 aussi
Charlotte : C’était de l’ancien bien rénové.
Simon : D’accord, il y avait finalement pas beaucoup de travaux.
Max : Il y avait finalement pas beaucoup de travaux.
Simon : Ok, d’accord.
Quel emplacement pour acheter un immeuble
Manu : Placé en centre-ville ?
Max : Alors, on est à 10 mn du centre-ville mais on est à 5 mn du tramway.
Manu : Ça c’est top.
Max : C’est plutôt bien, il est plutôt bien situé, les parkings sont gratuits à côté.
Manu : Retenez bien, on vous l’a déjà dit, l’emplacement c’est le critère principal et les parkings gratuits à côté, c’est un vrai avantage.
Simon : Donc là, ça c’est les points positifs du logement, qu’est-ce qui est entre guillemets c’étaient quoi les petits grains de sable pour que les gens ne se positionnent pas sur cet immeuble ?
Max : Eh bien, donc à l’intérieur c’était très propre, à l’extérieur c’était moins propre, moins beau.
Simon : D’accord.
Max : C’était moins attrayant forcément.
Manu : La façade, c’est ça ?
Les locaux commerciaux dans les immeubles
Max : La façade, oui c’est ça, par contre la toiture elle était impeccable et puis le quartier, il y a certaines personnes qui ont un petit peu peur.
Charlotte : On va dire que le local commercial n’était pas spécialement bien placé mais on pouvait quand même implanter une entreprise, plus de proximité de services ou de bureau, voilà.
Simon : Ce n’était pas un emplacement de premier choix mais ça reste quand même quelque chose qui peut être utile pour une agence, des choses comme ça.
Astuce 2 : Minorer les loyers
Max : De toute façon dans nos calculs, on a fait en sorte que ça s’autofinance sans prendre en compte le loyer du local commercial.
Simon : Ah oui d’accord, ça c’est un très bon point, comme tu savais que le local commercial n’était peut-être pas forcément super avantageux en termes d’emplacement, tu l’as exclu carrément des revenus locatifs pour calculer ta rentabilité et même avec ça c’était rentable, ça s’autofinançait, ça c’est vraiment un super point.
Manu : Donc le deuxième point pour la négo comme nous le disaient Maxime et Charlotte, c’est vraiment d’identifier ce qui ne va pas dans le bien et ça ça va vous servir au moment où vous allez faire votre proposition d’achat pour réduire le prix en fait.
Astuce 3 : OSEZ négocier
Charlotte : Et après le troisième point très important, c’est oser, oser faire une proposition basse voire très très basse.
Max : Il faut avoir des couilles.
Simon : Ok, donc comment toi tu fais concrètement pour justement oser ?
Manu : Il les met sur la table, je crois.
Max : C’est pas forcément facile, la première fois tu te souviens ?
Charlotte : Oui, oui, un peu stressés quand même.
Max : J’avais fait une proposition et dix minutes après, j’ai failli rappeler l’agence en lui disant non non, finalement j’augmente le prix.
Simon : Ok, comment ça s’est passé pour la proposition ? si je me souviens bien, tu as dit que c’était affiché à 160.000 et tu l’as eu au final.
Max : 166.000 même.
Simon : 166.000 et que tu l’as eu à 110.000.
Astuce 4 : Argumentez votre offre de négociation
Maxi : Voilà c’est ça, il faut être quelqu’un de sérieux si on balance un prix comme ça, l’agent immobilier il va pas nous prendre au sérieux, il faut vraiment pouvoir justifier quoi.
Manu : Oui, donc justifier pour être crédible.
Max : Voilà c’est ça, c’est vraiment important d’être crédible.
Simon : Alors, comment toi tu justifies donc la baisse de prix ?
Max : Alors déjà, maintenant je peux le dire, j’ai plusieurs appartements donc je sais le quartier comment il est ou la ville.
Manu : Ils se trouvent tous plus ou moins au même endroit ?
Max : Plus ou moins maintenant.
Manu : D’accord.
Autofinancer un immeuble
Max : Donc ça déjà, on paraît plus crédibles si on l’a déjà fait avant, on leur dit aussi que nous on veut que ça s’autofinance, si ça ne s’autofinance pas on ne peut plus investir derrière, donc ça ne nous intéresse pas.
Simon : D’accord.
Max : L’agent immobilier, il va tout faire pour vendre le bien.
Manu : Tu considères que ça s’autofinance à partir de quel pourcentage de rentabilité ? c’est quoi ta cible ?
Comment trouver un immeuble rentable
Max : Alors moi c’est particulier, moi je ne regarde pas le pourcentage de la rentabilité, je regarde le montant des loyers et je regarde les crédits, donc je calcule, j’ai un pourcentage de crédit, je prends 70 % du loyer, il faut que les 70 % du loyer ça représente au maximum la mensualité du crédit.
Manu : Ah d’accord, tu raisonnes plus comme le banquier en fait.
Max : Voilà c’est ça et après je regarde combien je peux emprunter au maximum et ça c’est mon prix maximum s’il n’y a pas de travaux à prévoir.
Simon : Une fois que tu as ton prix, tu utilises, donc tu connais la situation du vendeur, deux tu regardes, tu axes sur les points négatifs.
Max : Oui.
Simon : Et trois, tu te lances en disant voilà, moi j’ai ce budget-là maximum avec la banque sinon elle ne va pas me suivre.
Max : Voilà.
Comment négocier un immeuble avec l’agent immobilier
Manu : Comment ils réagissent les agents immobiliers quand tu fais des propositions aussi basses ?
Max : Chaque fois il y en a qui ne veulent pas les passer, ça arrive rarement, sinon ils disent c’est trop bas, ça ne va pas passer, ce n’est pas possible, ils essaient quand même et puis ça passe. J’ai fait beaucoup de propositions mais il faut vraiment chercher le bon vendeur dès le début quoi, sinon vous perdez votre temps, si vous visitez tous les appartements qui vous intéressent, vous faites une proposition, ça ne va pas passer, il faut vraiment trouver le bon vendeur.
Manu : Donc, tu poses quoi comme question à l’agent immobilier quand tu vas voir le bien sur Internet pour savoir si c’est un bon vendeur ?
Max : Déjà je regarde les photos, si il y a des vieux meubles souvent c’est signe que c’est un.
Astuce 5 : Les successions
Charlotte : Une succession.
Simon : Oui, succession ça retenez bien ça, c’est un bon point ça.
Max : Surtout quand c’est la succession d’un ami.
Manu : Ah bon.
Simon : Succession d’un ami ?
Charlotte : Ça nous est déjà arrivé.
Max : Une personne n’avait pas d’héritiers.
Manu : Ah d’accord.
Max : Elle a donné tout son patrimoine à un ami.
Simon : Oui, donc au final la personne n’a pas vraiment travaillé pour obtenir cet héritage, du coup ça a moins de valeur que si c’est par exemple l’appartement ou la maison familiale, etc.
Manu : Elle n’a pas la pression de la famille en fait.
Charlotte : Voilà.
Max : C’est exactement ça.
Les questions à poser au vendeur pour négocier un immeuble
Manu : En termes de questions, est-ce qu’il y a vraiment une question que tu poses à chaque fois ?
Max : Quelle est la situation du vendeur ? pourquoi est-ce qu’ils vend ? des fois il ne va pas répondre.
Simon : Oui.
Max : Depuis combien de temps il est propriétaire de cet appartement ou cet immeuble ? ça peut donner une indication si le crédit est fini de rembourser ou pas.
Simon : Souvent moi quand j’appelle, je demande pourquoi la personne vend aussi, quelle est la situation du vendeur, c’est vraiment la question et donc des fois ils vont le dire clairement et puis des fois ils ne vont pas vouloir et du coup ce qui est marrant, c’est que après la visite on repose pendant la visite la même question et souvent comme il y a une relation qui s’est instaurée, là ça parle beaucoup plus et on sait vraiment le fond des choses, donc c’est pas grave si vous n’avez pas la vraie réponse au téléphone, lorsque vous visitez si vous sentez quelque chose reposez la question et généralement vous aurez plus de détails.
Manu : Pensez aussi à reformuler votre question, ça peut sembler bête mais si vous posez la même question juste sous une autre forme, ça peut mieux passer, ce sera perçu de façon moins frontale. Max et Charlotte, vous êtes comme nous un couple d’investisseurs immobiliers, comment vous vous répartissez les rôles dans vos investissements ?
Comment investir en couple
Max : Moi je suis plutôt visites pour acheter, trouver les bonnes affaires, je suis plutôt chiffres, comptabilité, comment améliorer le rendement, et Charlotte.
Charlotte : Pour moi, c’est plus la gestion locative, le rapport qu’on a avec les locataires, tout ce qui est communication, bail de location, donc on fait tout nous-mêmes, on fait les états des lieux, donc du coup c’est tout ce rapport qu’il y a entre nous et les locataires qu’il faut gérer et arriver à maîtriser.
Manu : Donc en fait, c’est toi la main de fer dans un gant de velours ?
Charlotte : J’essaye, j’essaye.
Simon : En tout cas, on vous remercie Max et Charlotte d’avoir partagé votre expérience dans l’immobilier, donc si vous voulez recevoir notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans les commentaires, vous cliquez, vous laissez votre e-mail, c’est gratuit, on vous l’envoie immédiatement, on vous dit à bientôt dans une prochaine vidéo, tchao.
Comment investir dans une colocation qui cartonne ? Dans cet interview Sacha & Sébastien les Investisseurs Malins nous révèlent leur secret d’une colocation à succès !
Comment générer 1.137 euros de cash flow avec la colocation.
Manu : Salut les investisseurs, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on reçoit un couple d’investisseurs malins, Sébastien et Sacha.
Sébastien : Salut.
Sacha : Salut.
Simon : Pour ceux qui ne vous connaissent pas, est-ce que vous pourriez vous présenter ?
Sacha : Oui, alors c’est Sacha et Sébastien du blog « businessmalin.fr » et nous notre spécialité c’est la colocation en couple.
Pourquoi investir dans une colocation
Sébastien : Oui voilà, on est passés à l’action il n’y a pas très longtemps, il y a deux ans à peu près où on a acheté un bien totalement en ruine, pendant les travaux, on a fait énormément de travaux, en gros il y a avait moitié d’achat, moitié de travaux.
Simon : D’accord.
Sébastien : Oui, il s’effondrait le truc tellement et à la base c’était un trois chambres en ruine, on l’a transformé en cinq chambres avec une salle de bains par chambre, c’était vraiment un concept.
Simon : Ah oui.
Sébastien : Plein centre, voilà pour avoir une localisation premium.
Simon : Donc vous investissez à Lille ?
Sébastien : Oui, c’est ça.
Manu : Et qu’est-ce qui a fait que vous vous êtes intéressés à l’immobilier ?
Sacha : Déjà, on est assez fainéants, on est assez fainéants dans le sens où on s’est dit qu’on n’a pas envie de travailler jusqu’à 50 ans.
Sébastien : Non, ça c’est pas vraiment fainéants, c’est fainéants malins, c’est-à-dire qu’on aime bien travailler sur les choses qui en valent la peine.
Sacha : Qui rapportent.
Comment investir dans une colocation ?
Sébastien : Des choses qui rapportent et qui en valent la peine parce que on est prêts à travailler beaucoup mais si ça ne vaut pas le coup, non on n’aura pas envie et on trouve justement que l’immobilier c’est quelque chose.
Sacha : L’immobilier, tu mets un gros coup de pelle au début et ensuite t’encaisses, t’encaisses, tu peux aller te dorer la pilule au soleil.
Sébastien : C’est du travail super intelligent, c’est que on travaille pour acheter l’immeuble, pour le mettre en route et ce travail-là va payer dix ans plus tard si tu possèdes encore l’immeuble dans dix ans, vingt ans plus tard, trente ans plus tard.
Sacha : Nous, c’est tout de suite parce qu’en fait on a un cash flow positif.
Sébastien : Et nous on a vraiment une stratégie de cash flow, donc si on a de l’épargne on va en mettre une partie dans le projet pour avoir du cash flow, on paye une durée d’emprunt très longue et on investit dans des niches immobilières qui rapportent un maximum, donc nous la colocation pour le premier et là on est en train d’en faire d’autres successivement en location courte durée, vraiment coloc et location courte durée pour avoir du cash flow, c’est vraiment notre stratégie.
Manu : Ok, tout à l’heure tu disais nous on a cinq chambres et cinq salles de bains.
Sébastien : Oui.
Ou investir dans une colocation ?
Manu : C’est une discussion qu’on peut avoir souvent sur la colocation, pourquoi avoir choisi de faire une salle de bains par chambre ? parce que ça coûte quand même cher les salles de bains.
Sacha : Oui, alors en fait c’est très simple, c’est que le marché de la colocation en ce moment c’est en plein boum et on s’est dit nous qui investissons aujourd’hui, on a envie de rester quand même en avance sur notre temps et c’est-à-dire que dans vingt ans quand tout le monde fera de la colocation, on sera toujours quand même en avantage.
Sébastien : Et même aujourd’hui, ça permet aussi de prendre une énorme avance sur la concurrence parce que tant qu’on n’a pas testé, on ne se rend pas compte à quel point ça fait la différence sur le marché, aujourd’hui on est plus chers que nos concurrents et on est beaucoup plus demandés que nos concurrents.
Simon : D’accord, c’est une façon de vous démarquer de la concurrence.
Sébastien : Et de louer plus cher aussi parce qu’on offre plus de services. On se rend compte que ça fait une énorme.
Sacha : Je ne sais pas si vous vous rendez compte mais par exemple chaque locataire a sa douche, donc déjà tu as ton espace privatif, ton caca du matin tu le fais en privé, tu n’es pas obligé de faire la queue et puis le troisième il pleure des kilomètres.
Sébastien : On a mis une télé par chambre aussi.
Sacha : Ce qui fait que tu as les avantages de la colocation avec l’espace commun et en même temps l’avantage du studio avec ton espace privatif.
Sébastien : Oui et ça fait mais enfin voilà nos concurrents ils sont peut-être à 400 ou 450 euros la chambre hors charges, nous on est à 535 hors charges la chambre.
Manu : D’accord.
Quand investir dans une colocation ?
Sébastien : Quand on discute avec des concurrents mais qui sont des amis investisseurs.
Manu : Comme nous par exemple.
Sébastien : On se rend compte que ils ont du turn-over et ils mettent trois semaines, un mois à retrouver un locataire.
Simon : Ah oui.
Sacha : Nous c’est trois ou quatre jours.
Sébastien : Nous, c’est oui c’est tout de suite.
Simon : D’accord.
Sébastien : Il y a quelqu’un qui part, on a une demande au prix, tac.
Simon : D’accord, et ça pour vous c’est le facteur-clé, la salle de bains indépendante.
Sébastien : En fait, on s’en rend pas compte mais ça fait une énorme différence.
Simon : D’accord.
Les secrets de la colocation
Sébastien : Pour l’avoir testé, c’est juste énorme et on n’a pas de concurrents qui font ça.
Simon : D’accord, et l’emplacement aussi je suppose ?
Sébastien : Et l’emplacement évidemment.
Simon : L’emplacement, donc vous êtes vraiment plein centre à côté d’un métro, d’un transport en commun ?
Sacha : En fait, on est au barycentre, pour les matheux, on est au barycentre de la fac du métro et de la rue de la Soif.
Manu : D’accord.
Sébastien : Après, tout le monde n’est pas de Lille, il faut expliquer.
Simon : Non, mais rue de la Soif, il y en a une partout, c’est là où il y a tous les bars.
Sacha : En fait, le barycentre se trouve à cinq minutes au pied de chaque point.
Simon : Ah oui, nickel, vraiment l’emplacement.
Sébastien : En fait voilà, à pied on l’a testé avant d’acheter le bien, c’est 8 mn à pied, encore quand on marche pas vite de la faculté la plus grosse de Lille.
Sacha : En fait, c’est le chemin le plus loin.
Sébastien : Ensuite, on est est quoi ? à 4 mn à pied du métro.
Sacha : Et à 2 mn.
Sébastien : De la rue de la Soif.
Simon : 2 mn de la rue de la Soif, important pour les étudiants la rue de la Soif.
Sébastien : Donc l’étudiant, dès qu’il voit ça, en plus c’est très propre, très bien, sa salle de bains, il a envie d’être là quoi.
Manu : Donc vous n’avez que des étudiants aujourd’hui comme locataires ?
Sébastien : Principalement des étudiants.
Sacha : Beaucoup de femmes bizarrement.
Simon : C’est marrant, nous c’est que des mecs.
Les astuces de la colocation
Manu : C’est que des mecs parce que salle de bains commune en fait je crois.
Simon : Oui, c’est ça.
Manu : Salle de bains commune, quartier en devenir, garçons.
Simon : On l’a bien compris, votre stratégie c’est la colocation, quels sont les avantages de la colocation ?
Sacha : Je commence par le premier, je te laisse le deuxième. Le premier des avantages qu’on voit, c’est la mutualisation de l’espace commun, c’est-à-dire que tu vas acheter un salon pour cinq locataires.
Sébastien : En fait, le salon économiquement
Simon : Ça coûte moins cher
Sacha : Oui.
Sébastien : Économiquement, on achète le salon une fois et on le loue cinq fois.
Simon : C’est pas faux.
Sébastien : Économiquement, c’est ça c’est un peu.
Sacha : Et quand tu payes le prix du m² assez cher, tu essaies de mutualiser un maximum.
Sébastien : Parlons-en, tiens je sais que vous vous êtes à fond sur les immeubles de rapport qui consistent aussi à acheter à un prix de gros.
Simon : Tout à fait.
Acheter une colocation
Sébastien : La coloc, c’est un petit peu pareil, c’est que on a acheté une grande surface à un prix fatalement de grande surface, donc moins cher que si on achetait un studio par exemple et on va créer cinq chambres comme cinq petits studios, donc voilà on achète en gros pour louer.
Sacha : Oui et puis l’avantage aussi d’acheter des grandes maisons, c’est que en général le prix du m² est moins cher, c’est un peu le même principe que l’immeuble de rapport, mais en plus les gens qui se positionnent c’est des gens qui font de la résidence principale et quand tu achètes vraiment des grosses surfaces sur Lille eh bien les personnes surtout si la baraque est pourrie, les gens vont pas aller dedans pour une résidence principale.
Sébastien : Ça c’est une énorme astuce, c’est qu’on a vraiment acheté un truc pourri, pourri oui vraiment pourri, il s’effondrait.
Simon : Ça ne vous a pas fait peur ça ?
Sébastien : Bizarrement euh.
Sacha : Si, arrête de mentir.
Manu : C’est bien Sacha, tu es honnête.
Sacha : Bien sûr que si, Sébastien il me disait oui les entreprises t’imagines si jamais elles font faillite et tout ça, alors du coup on s’est vachement renseigné.
Sébastien : Ça c’est le risque, c’est quand on a signé le devis, c’était le devis il était énorme.
Sacha : 150.000 euros de travaux.
Simon : Ah oui, quand même.
Manu : Attends, pour qu’on comprenne bien, la maison vous l’avez payée combien ?
Sacha : 145.000.
Manu : 145.000.
Sacha : Négociés, parce qu’à la base elle était à 190.000.
Sébastien : Oui, on a mis plusieurs semaines à se mettre d’accord, et comme la concurrence ne proposait rien.
Simon : Forcément.
Sébastien : En fait, ils ont accepté vraiment de baisser le prix.
Simon : D’accord, pour quelle surface à peu près ?
Sébastien : À la base, on avait 110 et on a gagné 15 m² dans les combles, donc ça fait 125 m².
Manu : D’accord, donc 145, vous disiez travaux ?
Sacha : 155.
Manu : 155 ok, donc ça vous fait un projet à peu près à 300.000 euros tout compris ?
Sébastien : Plus avec frais de notaire, frais de banque, faux frais tout ça, on est à 330 à peu près.
Simon : Et vous générez donc combien en revenu locatif ?
Sébastien : En revenus locatif, on est à 33.000 hors charges, donc ça fait 10 %.
Sacha : 33.000 par an.
Sébastien : Oui, pas par mois.
Sacha : Soyons précis.
Simon : Ok, donc vous êtes à une renta de ?
Sébastien : De 10 points.
Simon : 10 points brut ?
Sébastien : 10 % brut oui.
Simon : Ok, c’est bien, c’est cool.
Sébastien : Oui puisque en net, nous après on fait le choix de pas gérer le bien, nous voilà on délègue.
Simon : Vous déléguez la gestion.
Sébastien : On délègue totalement.
Simon : Ok, ça se passe bien, vous avez trouvé facilement ?
Sébastien : Super bien.
Sacha : Oui, écoute on s’occupe de rien à part regarder le compte en banque.
Simon : Comment vous avez trouvé justement c’est intéressant la personne qui gère votre bien ?
Sébastien : Alors là, enfin c’est peut-être un cas particulier mais on a trouvé une agence qui est spécialisée dans les colocations, donc ils prennent un peu cher mais d’un autre côté ils ont l’expérience et du service et que si jamais je ne sais pas moi le sèche-linge est en panne, ils ont quelqu’un qui va se déplacer.
Simon : D’accord, tu as tout le service en place.
Sébastien : Oui.
Simon : Et vous payez combien cette gestion-là à peu près ?
Sébastien : Elle est un peu chère, c’est 10 % des loyers.
Simon : 10 % des loyers, tous les mois 10 %.
Manu : Tu as des états des lieux d’entrée et de sortie pour ce prix-là ?
Sébastien : Oui, ils font tout.
Manu : C’est un package.
Sébastien : Oui, c’est un package 10 %, si la douche fuit ils se déplacent pour la douche.
Simon : Ah oui, même les travaux, mais ils sont facturés les travaux forcément.
Sacha : Ça dépend, si c’est des petits travaux non, par contre si il y a carrément une douche à refaire oui.
Manu : Oui, donc au final c’est pas si cher que ça.
Sébastien : En tout cas, c’est la tranquillité et fiscalement on déduit tout des impôts.
Simon : Ah oui, en plus.
Sébastien : L’un dans l’autre.
Simon : Bonne astuce.
Sébastien : Oui, c’est-à-dire que.
Sacha : Si tu n’as pas envie de te faire chier, déduis tu paieras moins d’impôts.
Sébastien : Ce qui est important de poser comme question, c’est à combien tu estimes ton temps.
Simon : Exact.
Sébastien : Donc voilà, là en gros ça nous coûte quoi ? 3.000 euros par an.
Sacha : Oui.
Sébastien : 10 % de 33.000 ça fait 3.300.
Sacha : Attends, 3.000 euros par an divisés par 365 jours, ça fait 8 euros le jour.
Sébastien : Et pourquoi pas par heure ? ça fait un café.
Sacha : Attends, ça fait 8 divisé par 24, ça fait 33 centimes l’heure donc je pense que mon temps vaut mieux que 33 centimes l’heure.
Sébastien : Surtout on déduit ça des impôts, donc en plus de toute façon.
Simon : Ok, le premier avantage de la coloc c’est mutualiser l’espace, donc vous payez moins cher au m², le deuxième avantage ?
Sacha : En fait, le premier avantage c’est mutualisation, donc du coup on peut louer plus cher au m².
Simon : Oui.
Sacha : Et le deuxième, c’est que on négocie plus parce que la surface est plus grande, donc on achète moins cher au m², donc c’est l’effet kiss cool, tu vois.
Sébastien : Et si il y a une demande énorme, ça permet justement de faire des roulements.
Simon : D’accord, et du côté donc ça c’est les côtés positifs de la coloc, est-ce qu’il y a des côtés négatifs ?
Sacha : Je dirai peut-être à la revente, il faut savoir bien revendre le truc parce que fatalement c’est une grande surface, donc si tu veux le revendre fatalement tu le revendras moins cher qu’un immeuble.
Sébastien : Surtout un bien comme le nôtre qui est vraiment spécial coloc finalement.
Manu : Oui, tu as cinq salles de bains quand même.
Sébastien : C’est pas un bien classique, c’est vraiment un bien spécial coloc.
Simon : Ça peut se revendre en tant qu’investissement.
Sacha : Nous, c’est ce qu’on a fait, après il faut trouver l’investisseur qui est ouvert à ça.
Simon : D’accord.
Manu : Donc là, vous l’avez revendu ?
Sébastien : Oui.
Sacha : On a signé le compromis.
Sébastien : On a signé un compromis.
Manu : D’accord.
Sébastien : Vraiment, c’est super intéressant parce que comment ça s’est passé ? en fait, c’est qu’on a acheté d’autres biens pour faire de la colocation courte durée entre-temps, donc on a super bien sympathisé avec l’agent immobilier et on lui dit tiens en gros viens voir notre coloc et dis-nous à combien tu l’estimes parce qu’on était assez curieux et quand il nous a dit le prix, c’était 420.000.
Sacha : On a eu les yeux qui frétillaient.
Manu : Sacha, elle a vu des dollars s’afficher dans les yeux.
Sébastien : On s’est dit voilà 90.000 euros de plus-value possible.
Manu : En un an quoi.
Sacha : En un an, 18 mois.
Sébastien : Du coup, on lui a dit écoute si tu es capable de le vendre à ce prix-là vends-le, mais on ne vendra pas en dessous parce que de toute façon il tourne. Donc c’était une espèce d’opportunité.
Sacha : Donc il a trouvé un premier acheteur, on a signé le compromis et le mec est mort.
Simon : Ça arrive.
Sacha : En fait, on rigole et tout mais c’est triste pour lui mais c’est triste pour nous aussi parce que le problème c’est que le bien reste en vente et les gens le voient et du coup ils proposent un rabais, donc on a dû le retirer de la vente et ensuite le remettre.
Sébastien : Retirer des médias.
Manu : Oui, parce que comment tu fais justement, enfin tu as signé un compromis et la personne est morte, est-ce que le compromis tombe à l’eau automatiquement ?
Sébastien : Ah oui, ça s’arrête.
Sacha : Oui, ça s’annule.
Sébastien : Oui, le plus souvent ils le mettent d’office, cette clause-là si l’une des deux parties meurt.
Simon : Tu rentres chez toi, d’accord.
Sébastien : Et l’agent m’a appelé, il me dit je suis assez choqué, c’est la première fois que ça m’arrive dans ma carrière.
Sacha : Le mec était tellement content qu’il a fait une crise cardiaque.
Sébastien : Oui ou alors il a eu peur, je sais pas et donc voilà et du coup il en a retrouvé un autre entre-temps au prix de 420, on a refusé toutes les autres qui étaient en dessous.
Manu : D’accord.
Simon : Oui, comme tu dis ça payait.
Sébastien : C’était une opportunité, je lui ai dit moi le truc il tourne, si on le vend c’est pour faire une réelle bonne affaire sinon je vends pas.
Sacha : Et en plus, on a aussi découvert avec la coloc un marché de niches, c’est la location courte durée de groupes parce qu’on l’a mis pendant l’Euro.
Sébastien : L’Euro 2016.
Sacha : L’Euro 2016 en location courte durée et on s’est fait.
Sébastien : Ça c’est juste énorme.
Sacha : 15.000 euros en deux mois.
Manu : Ah oui.
Sacha : Donc voilà, merci le foot.
Simon : Donc c’était courte durée mais de groupes.
Sacha : Oui.
Simon : Ok.
Sacha : On faisait du 10 personnes.
Sébastien : En fait, ce qui s’est passé c’est que les travaux, enfin ils étaient tellement gros que ça a duré 9 mois, mais les trois derniers mois on était limite prêts sauf que le Consuel n’était pas passé.
Manu : D’accord.
Sébastien : Donc du coup, on se dit mais on a un manque à gagner, ça commence à nous énerver, bref on s’est beaucoup énervés avec le Consuel et donc de mémoire, c’était fin mars.
Sacha : Le Consuel, c’est le mec qui vérifie ton installation électrique.
Sébastien : Oui, parce que voilà il y avait un nouveau compteur électrique, donc on est obligés de passer devant le Consuel et tant qu’on ne passe pas devant le Consuel qui dit que l’électricité est aux normes, on n’a pas le droit de louer le bien.
Simon : D’accord.
Sébastien : Sauf qu’ils passent quand ils ont envie de passer.
Simon : Ah oui.
Sébastien : Donc, ils ont mis trois mois à passer.
Manu : Ils trouvaient pas Lille en fait.
Simon : Ça, ça se fait quand il y a un nouveau compteur ?
Sébastien : Un nouveau compteur.
Simon : Et pourquoi il y avait un nouveau compteur ?
Sacha : Parce qu’on a tout refait.
Sébastien : Parce qu’en fait, il y avait une division, en fait c’est un bien divisé en volume.
Simon : Oui.
Sébastien : Il y a un rez-de-chaussée commercial qu’on n’a pas acheté.
Simon : D’accord.
Sébastien : Et on a acheté R+1, R+2, c’est un duplex R+1, R+2.
Simon : Ok.
Sacha : Donc, ils ont refait les compteurs.
Sébastien : Mais il fallait refaire un compteur pour R+1, R+2.
Simon : Ok, d’accord.
Sébastien : Et donc voilà et du coup on s’est dit, on a vu l’Euro qui arrivait, donc fatalement on se renseigne.
Manu : Sacha voit les dollars dans les yeux.
Sébastien : Donc on se renseigne, location courte durée, AirBnB, en plus on a des amis qui font du AirBnB, ça cartonne, et on voit l’Euro.
Sacha : On se dit, en plus on avait un différé de crédit, donc en fait on ne payait que 500 euros par mois, donc on s’est dit bon à la limite si ça se loue ou pas c’est pas trop grave, on peut supporter les 500 euros.
Sébastien : Ce qu’il faut savoir, c’est qu’on a pris un différé 24 mois partiel, donc pendant 24 mois on paye plus les intérêts, donc tout ce qui rentre c’est du cash quasiment.
Simon : Ok.
Sébastien : Du cash, du cash.
Manu : Alors attention, ça ça marche que quand on fait des travaux.
Sacha : Oui, c’est ça.
Sébastien : Là, on avait énormément de travaux
Sacha : 150.000 de travaux, je pense qu’ils peuvent bien nous faire un différé.
Sébastien : Et du coup, on avait un différé de 24 mois, c’est-à-dire le maximum qu’on peut avoir dans cette banque-là.
Simon : D’accord, 24 mois.
Sébastien : C’est énorme.
Sacha : Et donc on l’a mis en avril-mai-juin.
Sébastien : Avril-mai-juin et ça a explosé et on a découvert un marché de niches je pense, il y avait très très peu de logements 10 personnes en plein centre de Lille, nous c’était un logement 10 personnes et ça a cartonné.
Simon : Mais 10 personnes, vous louez une fois à 10 personnes ou indépendamment ?
Sacha : Non, non.
Simon : Une fois 10 personnes.
Sébastien : En fait, une chambre vaut moins, on a fait des petits calculs, c’est que une chambre en gros sur le marché, ça vaut 20 ou 25 euros la nuit parce qu’il y a énormément de une ou deux personnes, tous les studios tout ça.
Simon : Oui.
Sébastien : Par contre, tu as un gros bien dans son ensemble, il n’y a pas de concurrence, donc lui par contre ça vaut beaucoup.
Simon : Oui, d’accord.
Sébastien : Et on est arrivés à se faire.
Sacha : Sur le mois de mai qui n’était pas l’Euro, on a fait plus de 4.000 euros.
Sébastien : Il y a vraiment une grosse demande mais concentrée sur le vendredi, samedi, le week-end, donc au départ, on s’est fait avoir une fois, c’est-à-dire on a mis les réservations le samedi, on s’est dit non on va mettre vendredi-samedi obligatoires.
Sacha : Ça fait plus.
Sébastien : Et ça partait, chaque week-end on mettait des gros gros tarifs pour le week-end, enfin c’est juste hallucinant quoi.
Simon : D’accord, et vous n’avez pas voulu continuer à faire comme ça ?
Sacha : Non, parce qu’à l’époque on faisait le check-in check-up ménage à deux, en plus du travail, donc il faut nettoyer les cinq salles de bains, les six toilettes, les cinq chambres.
Simon : Ok.
Sébastien : Et puis même, on avait, c’était excellent avec l’Euro, mais on n’avait pas une énorme visibilité du point de vue du calendrier.
Sacha : Puis en fait, on a un peu flippé.
Sébastien : Puis on a un peu flippé, on avait quand même un gros crédit dessus et c’était un bien qui était spécialement étudié pour la coloc.
Simon : D’accord.
Sébastien : Et il n’y avait pas un gros différentiel, c’est-à-dire qu’en coloc charges comprises, on était quand même à 3.000 euros.
Simon et Manu : Oui.
Sébastien : Alors qu’en location courte durée.
Sacha : On était.
Sébastien : Entre trois et quatre.
Sacha : Non quatre, on était entre quatre et quatre-cinq.
Sébastien : Enfin le mois de juin, c’était juste énorme parce qu’il y avait l’Euro.
Sacha : On était vers 4.000 euros mais je me suis dit par rapport au temps investi parce que franchement nettoyer cinq salles de bains, c’était super lourd.
Manu : C’est clair.
Simon : Je peux déjà pas faire la mienne, alors.
Sacha : Tu vois, c’est dégueulasse, tu enlèves les cheveux, les machins.
Sébastien : Puis il y a plus de frais, enfin imaginons.
Sacha : Oui, parce qu’ils ont cassé la rambarde d’escalier, ils ont cassé la porte, alors c’est pas grave en soi parce que tu fais jouer la caution mais il faut quand même le remplacer, donc c’est du temps.
Simon : Oui, c’est du souci.
Sébastien : Et pour le différentiel, par exemple si on doublait ou triplait le loyer de la coloc, on l’aurait fait.
Sacha : Non, mais même on est partisans du on se fait pas chier.
Sébastien : Non, mais ça valait pas le coup, si ça doublait ou triplait.
Sacha : On se serait séparés.
Simon : Pour 20.000 euros, tu l’aurais peut-être fait ?
Sacha : Ah non, cent patates.
Sébastien : Donc c’est vrai, en tout cas avec ce bien, ce qui est génial c’est qu’on a eu plusieurs expériences, on a eu une expérience location courte durée, coloc et achat revente, on a fait vraiment trois opérations immobilières avec le même bien.
Simon : Ok, le turn-over, nous c’est avec notre coloc, c’est un peu le.
Sébastien : Le turn-over, c’est juste génial,
Sacha : Il n’y a pas.
Sébastien : En fait, quand il y a une fille par exemple qui est partie, qui a dit je pars en Erasmus mais je vous présente une copine à moi.
Manu : Ah super.
Sacha : Elle a sous-loué.
Sébastien : Enfin, elle a présenté une copine à elle et elle a dit je veux récupérer le bien quand je rentre.
Simon : Ah oui, génial.
Sébastien : Donc, c’est vraiment.
Sacha : Mais nous en fait, c’est pour ça qu’on investit dans le centre parce que ok la rentabilité est moins élevée mais par contre tu as beaucoup moins de turn-over.
Simon : Oui, oui.
Sébastien : C’est-à-dire que là, on s’est donné beaucoup de mal à faire tous ces travaux pour augmenter la renta, peut-être que voilà les personnes vont se dire 10 % c’est pas non plus énorme, mais d’un autre côté c’est 10 % en plein centre.
Simon : Oui.
Sébastien : Et sans turn-over et avec des gens qui veulent absolument.
Sacha : C’est du vrai 10 %.
Simon : Bien sûr, il faut vraiment quand on regarde la rentabilité, il faut inclure la vacance locative, donc il faut là c’est vraiment en plein centre et puis le quartier, c’est-à-dire quand on va revendre forcément il y a une plus grosse plus-value.
Sébastien : Puis une grosse demande du bien, on n’a pas peur du tout de vacance locative, ça roule bien.
Sacha : Puis nous, on est quand même un peu des trouillards de l’investissement, c’est-à-dire que surtout pour le premier.
Manu : Oui des trouillards.
Sébastien : Oui, je fais 150.000 de travaux, on est des trouillards de l’investissement.
Manu : Pour un premier projet, ça va.
Simon : Par rapport à quoi tu veux dire ça ?
Sacha : Ce que je veux dire, c’est que j’avais pas envie de me tromper tu vois et je me disais bon je sais qu’en investissant en plein centre, dans le pire des cas si les travaux se passent mal tu peux toujours revendre avec travaux par exemple.
Simon : C’est une valeur sûre.
Sacha : Voilà, alors même si c’est un peu moins rentable, quelque part c’est rassurant.
Sébastien : 10 points, plein centre, c’est bien.
Sacha : Moi, je préférerai 20.
Manu : Et alors, quels sont vos projets dans les mois à venir ?
Sacha : Déjà, on va acheter des apparts, là on est en train d’en racheter un et de le mettre en location.
Manu : D’accord.
Sacha : On est plutôt contents, toujours en plein centre de Lille.
Sébastien : Mais là, vraiment location courte durée, c’est-à-dire que là on a acheté un deuxième, un troisième appart et la location de courte durée, ça nous plaît beaucoup.
Manu : D’accord.
Sacha : En fait, on l’achète comme si on voulait faire de la colocation, par exemple trois chambres, deux chambres et on fait les calculs sur ça et on la met en courte durée pour.
Simon : Vous, c’est le renta.
Sacha : Nous, c’est la renta.
Manu : D’accord, donc vous visez du 10 % sur une coloc de trois chambres.
Sacha : C’est ça.
Manu : Et après, vous boostez la renta en faisant de la location courte durée.
Sébastien : Oui, et c’est un marché vraiment qu’on adore parce que voilà avec le marketing Internet, faire des belles photos, prendre des deux, trois chambres, on se différencie aussi de la concurrence et les rentas sont vraiment excellentes.
Sacha : Voilà, du coup nos projets, toujours investir quand on peut puis quand on est bloqués, on continue, on force.
Manu : Oui, vous ne faites pas que ça, vous ne faites pas que investir pour vous vous êtes aussi en train de transmettre votre savoir.
Sacha : On fait un site Internet aussi à fond où on explique comment investir dans une colocation qui cartonne et comment négocier les biens, etc. parce que quand même sur le premier, on a négocié.
Sébastien : 45.000 euros.
Sacha : 45.000 euros, sur le troisième on a négocié 60.000 euros.
Manu : Pas mal.
Sacha : Donc voilà, la plus-value.
Simon : Je pense que oui, vous avez des choses à nous transmettre sur la négo.
Sacha : Écoute, moi je pense que la plus-value se fait à l’achat et non à la vente.
Simon : Tout à fait.
Sébastien : Donc vous pouvez nous retrouver sur « businessmalintv » voilà sur notre chaîne Youtube.
Simon : Yes.
Sébastien : Ou sur notre blog « businessmalin.fr ».
Simon : Merci de nous avoir écoutés jusqu’ici, en attendant vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans les commentaires. L’aventure continue, à demain.
Donc là on est au 1er étage et voilà, donc ça c’est le studio qu’on a refait entièrement, alors il n’y avait pas énormément de travail puisqu’on vous a dit, notre stratégie à nous c’est d’acheter avec peu de travaux mais le studio ici on a en fait qu’est-ce qu’on a fait ?
On a repeint les murs tout en blanc, nous on ne s’embête pas, on fait toujours blanc parce que le blanc ça plaît à tout le monde et puis c’est vite fait, on a refait le sol, on a fait un réagréage et on a mis du lino et on a fait surtout une super cuisine équipée Ikea.
Notre stratégie de rénovation
Donc voilà très fonctionnelle, donc là le défi c’était vraiment de réussir à caser une grande cuisine dans une petite, donc là il y a à peu près pour vous donner les dimensions un mètre 60 sur un mètre 60 et sur ça on a réussi à caser le four, un petit frigo top puisqu’on ne pouvait pas se permettre de mettre un grand frigo et pas mal de placards. Ensuite on a ici la salle de bains, donc là qu’est-ce qu’on a fait ?
On a repeint par contre ce coup-ci on a repeint le carrelage parce que là c’est quelque chose qui est au mur, il n’y aura pas de entre guillemets, oh mais c’est moi ça, il n’y aura pas de problème, le toilette voilà, ici l’emplacement pour la machine à laver, le ballon d’eau chaude et ici la douche, une cabine de douche avec une porte qui s’ouvre vers l’intérieur.
Comment choisir un immeuble
Voilà, donc là ce studio il a un gros avantage c’est qu’il y a quasiment pas de vis-à-vis, vous voyez ici il est très lumineux, au niveau du studio on est sur une surface de 30 m², on est situé dans la ville de Haubourdin qui est située à même pas 10 minutes de Lille, donc l’avantage dans les immeubles quand vous investissez dans les immeubles.
C’est que vous pouvez vraiment investir partout, on est sur un loyer de 400 euros avec 50 euros de charges, ce qui donne une rentabilité totale sur cet immeuble de 12 % sans compter la transformation du studio, donc là je vous ferai une autre vidéo pour vous montrer comment estimer la rentabilité des travaux, est-ce qu’il faut y aller et est-ce qu’il ne faut pas y aller ?
Téléchargez notre formation « 8 secrets des investisseurs GAGNANTS »
Cet immeuble, on l’a acheté 250.000 euros avec les 6 lots qui génèrent par mois 2.400 euros, ce qui fait une rentabilité brute de 12 %. J’espère que cette visite vous a plu, si vous aussi vous voulez investir dans les immeubles de rapport, on a créé pour vous une formation qui s’appelle « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour la télécharger c’est très simple, vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description. L’aventure continue, à demain.
Simon : Comment augmenter la rentabilité de vos investissements.
Salut, c’est Simon du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on fait une vidéo sur le terrain avec derrière ici un des immeubles qu’on a achetés, vous allez pouvoir voir des travaux.
On va en fait transformer un studio en T2. Je vous emmène, c’est parti. Donc en fait, c’est un bâtiment qui se compose de six appartements, ici au premier vous avez le studio qu’on est en train de transformer en T2, au 1er étage c’est un studio, on va pouvoir aller le visiter aussi et en haut vous avez un appartement, un T3.
Comment trouver le bon artisan pour vos travaux
C’est un immeuble qui fait l’angle, ce qui permet d’être très lumineux, on est bien exposé. Ici au rez-de-chaussée on va avoir un T3, au 1er étage un T2 et tout en haut il y a un studio encore. Mais c’est qui ça ? Manu.
Donc ça c’est le studio qui est en travaux à ce jour. Donc là on a créé, ce que vous voyez dans le fond là-bas c’est carrément un garage qu’il y a derrière et on a fait une ouverture qu’on va transformer en chambre.
Par là c’est la cave, on va tomber tout ça et là du coup on va ouvrir par là, on va rentrer, il faut que je trouve les clés, hop c’est parti. Oh mais c’est Charlie, salut Charlie.
Charlie : Bonjour.
Charly et La conciergerie Lilloise
Simon : Alors Charlie c’est le gars qu’il faut avoir pour faire des travaux. Où est-ce qu’on te retrouve Charlie si on veut passer par toi, tu travailles sur où, sur Lille ?
Charlie : Sur Lille.
Simon : Tu es capable de tout faire. Charlie il sait tout faire.
Charlie : Voilà.
Simon : Plomberie, bâtiment, perce des murs sans que ça s’écroule bien sûr.
Charlie : Et gestion aussi.
Mettez vos immeubles en gestion à la conciergerie Lilloise
Simon : Et gestion, ah oui grosse partie gestion, donc nous on n’a pas encore testé mais je pense que ça va bientôt venir.
Charlie : Voilà.
Simon : Salut Manu.
Manu : Salut.
Simon : Tu nous fais visiter ?
Notre stratégie de rénovation
Manu : Voilà, là c’est la future cuisine, pour l’instant on ne se rend pas bien compte il y aura une cuisine toute équipée jusqu’ici, là on aura la pièce à vivre qui fait à peu près 20 m² et puis derrière on aura la chambre avec une fenêtre.
Simon : Oui, donc voilà c’est ça, en fait ici c’était fermé, là on est dans le couloir et en fait ici il y avait une porte pour aller à la cave, je vais vous montrer.
Ici, on va faire une porte à galandage, c’est-à-dire qui permet de coulisser dans le mur, ça permet de faire une économie de place puisque derrière on va pouvoir mettre du coup une armoire, voyez ici le mur qui est là on va pouvoir mettre une armoire super pratique.
Faut il faire des travaux dans votre immeuble
Ce qu’il faut dire c’est qu’en fait ici on ne l’a pas vu au début mais il y a un tuyau qui passait le long du mur en fait, voilà et du coup là tu nous as fait un beau raccord qui passe au-dessus de la porte et qui va être forcément derrière ça va être replaqué.
Charlie : Et qui revient jusqu’ici.
Simon : Et qui revient jusque là parce que ici ça va être une chambre donc on fait attention à la sérénité de nos locataires et ce qu’on veut c’est qu’il y ait le moins de bruit possible, donc il y a des solutions qui coûtent super cher qui sont créées par velux, tu m’avais fait chiffrer ça.
Trouver des solutions pas cher pour vos travaux
Charlie : C’était 900 euros la fenêtre avec le volet, etc. autour de 900 euros.
Simon : Et là tu m’as trouvé une solution pour ?
Charlie : 200, 300 euros avec le store.
Simon : 300 euros avec le store, alors un store manuel mais comme le plafond ne va pas être très bas, on va faire une petite perche et ça va pouvoir le faire.
Alors en plus ce qu’on n’a pas dit c’est qu’en gros ici on va le voir mais en gros ici ça mène à la cave, donc en fait ici il faut imaginer que ici dans le sol il y avait carrément une trappe, pour accéder à la cave on va devoir passer chez le locataire, donc ça c’est un petit inconvénient donc ici en fait on va mettre une porte donc il va tout plaquer Charlie, faire ça nickel, il va nous mettre une porte et ensuite on descendra à la cave. Comme la cave il n’y a rien, c’est pas gênant qu’on laisse entre guillemets pas l’accès, donc c’était en fait le seul moyen pour pouvoir transformer ce garage en chambre.
Charlie : Ici, il y avait eu un dégât des eaux il y a des années et des années, on a dû couper le placo parce que l’ancien placo derrière on a dû le couper sur la moitié de la hauteur.
Simon : Yes.
Charlie : Pour tout démonter ce qui était pourri, donc on a mis toute l’épaisseur de placo pour avoir gain de place, on n’avait pas trop le choix pour pouvoir isoler.
Simon : Parce qu’ici il y a en fait on le voit ici donc là je vais vous montrer après mais il y a la porte et derrière il y a la chaudière et on voit qu’aussi on n’a pas trop d’épaisseur parce qu’après on attaque le bâti en fait qui est là, donc il fallait vraiment faire un gain de place et en plus ça va nous faire une isolation phonique parce que à côté c’est la voisine et en fait la petite histoire, c’est que quand tu as pété le placo.
Charlie : On est tombés chez la voisine dans sa salle de bains.
Prévoyez une roue de secours pour les imprévus
Simon : Heureusement, elle n’était pas en train de se doucher mais voilà donc là petite surprise dans les travaux c’est important il y en a toujours des surprises, donc prévoyez un budget initial avec toujours un petit peu de gras quoi.
Comment ça va se placer ? en fait la chambre, donc vous avez la porte à galandage, dans le mur du fond ici on aura le lit avec de chaque côté un petit passage, en haut il y aura la fenêtre de velux donc 80 par 80 pour avoir une belle lumière, ici à droite il y aura une niche qui était existante, en fait ça donne sous l’escalier que Charlie va me plaquer pour faire un beau placard et puis ensuite on arrivera ici, donc là hop et on arrive dans la salle de bains.
Notre immeuble à 12% de rentabilité
Là il y a papa et maman, des ouvriers pas chers, donc on est en train de refaire en fait le mur, ici il y avait de la peinture, donc ça la peinture moi ce que j’en pense c’est que ça ne tient pas dans le temps et comme nous on veut être tranquilles, on va mettre du PVC sur ces trois murs-là en fait. Là ici il y aura le lavabo, une petite place pour la machine à laver et les toilettes.
Alors Charlie nous a fait ça aussi parce que il faut savoir qu’ici il y avait énormément d’humidité, donc là on a fait installer carrément une VMC dans la salle de bains. On continue la visite, je vais vous montrer maintenant un appartement qui est libre en haut, pardon, on monte.
Simon : Comment on a acheté deux immeubles en 30 jours.
Manu : Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ».
Simon : Avant de vous expliquer comment on a réussi à acheter 6 appartements en 30 jours, abonnez-vous à la chaîne pour recevoir nos meilleurs conseils et toutes les prochaines vidéos qui seront publiées.
Manu : Voilà on arrive au bout de notre défi, 30 jours, 30 vidéos, deux immeubles, ça veut dire 6 appartements en plus dans notre parc immobilier.
Tous les chiffres de nos investissements rentables
Simon : On vous mettra sous la vidéo tous les détails de nos investissements et tous les chiffres en toute transparence, mais en résumé notre parc immobilier à ce jour puisqu’on ne compte pas s’arrêter là, c’est 4 biens dont une maison en colocation et trois immeubles pour un total de 15 locataires.
Manu : C’est 713.000 euros de biens, ça représente 6.700 euros de loyers par mois pour un crédit de 3.400 euros donc en cash flow on est sur 3.300 euros par mois, ce qui représente une rentabilité brute globale de 10,7 %.
Merci d’avoir suivi le défi : Acheter un immeuble en 30 jours
Simon : En tout cas, on voulait vous dire merci d’avoir partagé cette aventure avec nous.
Manu : Ça n’a pas été tous les jours facile parce qu’il fallait trouver des bonnes affaires, se filmer chaque jour, faire des visites, répondre à vos questions parce que vous avez été aussi nombreux à nous suivre et on vous remercie et puis aussi éviter de s’engueuler.
Simon : Oui bien sûr, mais c’est ça l’immobilier, il ne faut pas lâcher, il y a des hauts, il y a des bas mais il faut persévérer.
Réussir dans l’immobilier : PERSÉVÉRER
Manu : Notre but au travers de ces vidéos et de notre défi, c’est de vous aider à vous lancer en partageant notre expérience, on a vraiment voulu être transparents, on n’est pas là pour vendre du rêve, on veut vous montrer que c’est possible de faire de grandes choses en étant des gens ordinaires.
Simon : Notre force ça a vraiment été d’investir à deux parce que l’immobilier, c’est des gros projets qui s’engagent sur 20 ans, il faut vraiment un partenaire solide pour investir dans l’immobilier, donc vous pouvez le faire tout seul, mais le fait d’être à deux c’est un véritable atout.
Investir dans l’immobilier en couple
Lorsque j’ai un coup de mou eh bien Manu elle est là pour prendre le relais et ça c’est vraiment un vrai avantage, on vous encourage à investir à deux, en couple parce que tout seul on va plus vite mais ensemble on va plus loin. On vous l’a dit on ne compte pas s’arrêter là, on vous réserve d’autres surprises. Pour continuer de suivre notre aventure, abonnez-vous à la chaîne pour recevoir nos meilleurs conseils.
Manu : On vous offre également notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants » pour vous expliquer notre stratégie d’investissement qui nous a permis d’avoir tout ça en deux ans. Pour ça c’est simple, vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description.
Simon : Si vous avez aimé notre défi et vous pensez que notre histoire peut inspirer d’autres personnes, s’il vous plaît partagez cette vidéo et likez-la sur les réseaux sociaux, ça sera la récompense de notre travail et ça nous fera super plaisir.
Manu : Et vous savez ce qu’on va dire maintenant ?
Comment négocier avec la banque depuis son canapé.
Salut, c’est Simon du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, je vous fais une vidéo pour vous montrer comment négocier avec votre banquier. Dans les vidéos précédentes, on a reçu les offres de prêt, on vous les a détaillées et on a préparé notre argumentaire. D’ici une minute à l’autre, le banquier doit m’appeler pour négocier. En attendant, on a les offres, on a le travail préparatoire, les arguments et il n’y a plus qu’à attendre.
Caméra cachée avec le banquier
Simon : Allo.
Banquier : Oui Monsieur Leclercq.
Simon : Oui, Monsieur x.
Banquier : J’ai un petit peu de temps donc si de votre côté vous avez un peu de temps pour effectivement évoquer les choses dès maintenant.
Quelles astuces pour négocier avec la banque
Simon : On a bien regardé les offres et tout ça, bon déjà ce qui est bien c’est que voilà je renouvelle le fait qu’on est contents que La Banque Postale nous fasse confiance, donc ça c’est vraiment bien. Donc les frais de dossier, il faut savoir que nous sur le précédent projet qu’on a monté de la même manière avec une SCI, on avait eu un geste commercial puisqu’ils avaient proposé les frais à 300 euros, sachant que là on fait deux dossiers en une fois, donc je pense que voilà il y a des choses c’est pas vraiment le double de travail puisque vous avez toutes les informations, il faut taper deux fois les informations dans le système mais comme vous les avez tous, moi ce que j’aurai voulu proposer c’est de faire 500 mais pour les deux dossiers en fait, 500 euros de frais de dossier mais pour les deux au lieu de 1.000 euros.
Comment négocier les frais de dossier bancaire
Banquier : Donc ça à ce moment-là, c’est dans le domaine de dérogations du directeur commercial.
Simon : D’accord.
Banquier : Donc si on le demande eh bien après voilà j’ai un oui ou j’ai un non mais voilà, le minimum aujourd’hui est quoi qu’il arrive de 300 euros par dossier, donc on serait à 600 puisqu’on a eu une note de service en fin de semaine dernière qui nous a expliqué que on ne bougeait plus de cette manière sauf après à les obtenir de la direction commerciale donc du directeur du département ici.
Comment négocier le taux d’un crédit immobilier
Simon : Comme il y a deux projets, le taux que vous nous proposiez du coup il était à 2.05, j’aurai souhaité 1.90 en fait.
Banquier : D’accord, je vais demander Monsieur Leclercq, aucun problème puisque là ça échappe entre guillemets à mes prérogatives comme je vous l’ai dit, à ce moment-là eh bien il me faut là aussi demander cet accord tarifaire donc j’essaierai de le faire, j’aurai beaucoup de mal à le faire demain mais je vais bloquer du temps mercredi pour pouvoir envoyer les demandes pour avoir un retour en quelques jours.
Comment négocier les IRA (indemnité de remboursement anticipé)
Simon : Et ensuite le dernier point, en cas de remboursement anticipé, ne pas avoir de pénalités de remboursement anticipé.
Banquier : C’est le même niveau décisionnaire donc aujourd’hui c’est aussi quelque chose qui peut s’envisager, encore une fois quand il y a dérogation commerciale, si vous me renvoyez un mail, il me serait utile peut-être de comment dire d’avoir une situation en termes d’épargne qui ne serait pas détenue à La Banque Postale comme je vous l’avais expliqué un petit peu pour démontrer que d’une part il y a une certaine solidité financière et puis d’autre part dans le cadre de ces demandes d’aménagement des conditions tarifaires, rappelez-moi un petit peu aujourd’hui le fonctionnement à La Banque Postale, c’est La Banque Postale est la banque de Madame au niveau des revenus ?
Simon : Oui, c’est ça au niveau des revenus, il y a Madame.
Comment investir en SCI
Banquier : La SCI elle génère un loyer, vous percevez un loyer de la SCI pour quel montant à peu près mensuellement ?
Simon : 2.400 euros par mois.
Banquier : C’est l’immeuble Haubourdin ?
Simon : Au Bourdin, oui c’est ça tout à fait.
Banquier : Le compte commun et le PEL et ensuite aujourd’hui donc l’autre partie de la relation bancaire, c’est chez Boursorama j’avais retenu je crois ?
Simon : Oui, c’est ça.
Comment séduire le banquier
Banquier : Voilà, et donc sur la partie épargne qui n’est pas gérée par La Banque Postale, vous seriez en mesure de me faire suivre sur ma boîte mail en PDF des relevés de situation de votre épargne salariale ou de votre épargne hors Banque Postale pour que je puisse ajuster un peu les bilans financiers comme je vous l’avais précisé quand on était en entretien, c’est possible ça ?
Simon : Oui bien sûr, tout à fait oui.
Banquier : Le schéma sur lequel vous fonctionnez aujourd’hui, vous souhaitez qu’il soit maintenu à l’identique, c’est-à-dire que demain La Banque Postale valide tout ça et vous souhaitez continuer dans ce même schéma, c’est-à-dire ce qui est existant à La Banque Postale reste à La Banque Postale, ce qui est existant par ailleurs continue à fonctionner avec l’autre intermédiaire financier.
Simon : Après, si vous êtes prêt à faire un effort sur ces points de négociation, nous on veut bien bouger dans le sens de La Banque Postale.
Comment présenter son dossier bancaire
Banquier : D’accord, ok donc bouger dans le sens de La Banque Postale, ça veut dire quoi ? ça veut dire modifier votre revenu à ce moment-là ?
Simon : Par rapport au revenu, les revenus de mon travail ça ça peut être envisagé d’être mis à La Banque Postale.
Banquier : Voilà, mais c’est simplement vous l’avez compris dans le cadre d’un échange commercial, c’est une partie chacun fait un peu un bout du chemin et puis voilà, je change mes conditions et puis voilà en contrepartie je peux améliorer ça, je peux avoir un client qui fait confiance sur deux plans de financement, voilà moi c’est comme ça que je vais le présenter au directeur commercial.
Simon : Tout à fait, il faut que ce soit gagnant gagnant.
Banquier : C’est bien ça voilà, tout à fait. Ok, donc au fur et à mesure de notre échange j’ai pris les notes qui me permettront de demander ce que j’ai à demander et à ce moment-là effectivement si vous pouviez comme vous venez de le dire me faire suivre cela en synthèse par mail avec les quelques PDF que vous pourriez m’envoyer qui me permettront d’actualiser notamment le bilan financier.
Comment obtenir un prêt bancaire : ASTUCES
Simon : Tout à fait, je vous envoie ça par e-mail dès ce soir et puis en fonction de votre retour, on fixe une date pour signer les offres de prêt.
Banquier : J’ai bloqué du temps dans l’après-midi pour justement un peu ce temps commercial et pouvoir obtenir des dérogations pour faire évoluer nos propositions. Je pourrai m’en occuper là mercredi après-midi.
Simon : C’est parfait, merci beaucoup Monsieur x.
Banquier : Je vous en prie.
Simon : Merci pour votre disponibilité et votre réactivité, je vous envoie ça dès ce soir comme ça vous revenez vers moi par téléphone ou par e-mail même par rapport si j’ai une réponse positive.
Banquier : Ok, je reviendrai dans tous les cas de figure vers vous pour vous dire comment j’ai pu faire évoluer un petit peu notre proposition, ça marche.
Simon : Merci beaucoup.
Banquier : On fait comme ça.
Simon : Bonne soirée à vous.
Banquier : Merci pareillement bonne soirée, à bientôt Monsieur Leclercq.
Simon : Au revoir.
Créer une relation Gagnant / Gagnant
Et voilà, donc vous voyez, une négociation il faut que ce soit gagnant gagnant des deux côtés, actuellement mes revenus sont chez Boursorama puisque j’avais bougé par rapport à des frais bancaires, etc., aujourd’hui on leur propose de rapatrier mes revenus à La Banque Postale, eux forcément ça les intéresse et d’un autre côté on peut négocier un taux plus bas, on peut négocier les frais de dossier, etc., donc ce n’est pas gagné, il faut qu’on demande des dérogations au directeur départemental. En attendant la réponse du banquier, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça c’est très simple, vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans les commentaires. L’aventure continue, à demain.
