Dans cette 20ème vidéo on a la réponse du vendeur sur une proposition d’immeuble à Lille.
3 immeubles en 2 ans
Les chiffres de l’investissement :
156 000€ FAI
Surface : 100 m²
Revenu locatif / mois Hors charge : 1500€
Travaux : 0€
Rentabilité brute : 11.5%
Prix/m² : 1560€
le défi : Acheter 1 immeuble en 30 jours
Pour voir notre histoire depuis le début et apprendre à investir dans les immeubles, regardez notre defi : Acheter 1 immeuble en 30 jours.
Transcription texte de l’interview de Laurent De Moras
Manu : Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Laurent, un gestionnaire de patrimoine, lui-même investisseur immobilier, Laurent du site « Investissement-locatif-intelligent ». Bonjour Laurent.
Laurent : Bonjour.
Simon : Salut Laurent, donc pour ceux qui ne te connaîtraient pas encore, est-ce que tu peux te présenter ?
Laurent : Je suis Laurent De Moras, donc je suis conseiller en gestion de patrimoine, je suis aussi investisseur, j’ai investi dans trois immeubles, j’ai un premier blog depuis 2007 et puis je suis passé sur le site « Investissement-locatif-intelligent » début 2015, donc ça fait deux ans, un peu plus de deux ans.
Simon : Tu dis que tu es investisseur, gestionnaire de patrimoine, de quoi se compose ton parc immobilier un peu plus dans le détail à ce jour ?
Laurent : Alors j’ai trois immeubles et l’ensemble fait à peu près 50.000 euros de loyers.
Simon : D’accord, 50.000 euros de loyers, donc tu loues en nu, en meublé, en location ?
Laurent : En nu et tout en SCI à l’IR.
Manu : À la base Laurent, pourquoi tu t’es lancé dans l’immobilier et depuis combien de temps tu t’es lancé ?
Laurent : Alors en 1999 ou 2000, donc il y en a qui n’étaient pas nés, en 1999 ou 2000 j’ai fait une étude, d’une projection de ma retraite sur Internet et on m’a expliqué que j’aurai autour de 10.000 euros je crois selon une première option à 60 ans, à l’époque la retraite était à 60 ans, en étant salarié cadre du privé, donc j’ai dit ça fait un petit peu court et je me suis à l’époque un petit peu interrogé sur ce qu’il fallait faire avec ça. En 2000, Internet n’était pas encore ce qu’il est aujourd’hui, Google n’existait pas, il y avait quand même assez peu d’informations, donc je me suis questionné, j’étais abonné à quelques petites revues un peu financières etc. parce que j’ai toujours été un peu curieux avant que ça ne soit mon métier de ce genre de domaines et je me suis retrouvé en fait à constater que les gens qui avaient des revenus un peu élevés, même avec des retraites ridicules, avaient de l’immobilier et à partir de là je me suis lancé sur la réflexion immobilière. Donc comme je suis quelqu’un, j’aime bien les chiffres et je n’aime pas le risque, je me suis renseigné à l’époque et ça reste d’ailleurs la meilleure source, c’est le site des impôts, aujourd’hui moi je vais sur « impots.gouv.fr » au moins deux ou trois fois par semaine et quand je fais une recherche spécifique je peux passer sur le site une heure et demie deux heures pour une question précise, c’est pour moi le seul site fiable. À partir de là, je me suis fabriqué ma petite grille Excel parce que je suis un peu drogué de ce genre d’outils, ça automatise les calculs et ça permet
Manu : C’est comme Simon.
Laurent : Il faut, il faut bien à un moment avoir un outil pour faire les calculs, donc mon simulateur il est parti de ça, à l’époque ça a été un besoin personnel de valider les calculs, de les automatiser, de sécuriser le raisonnement, donc je l’ai construit à partir des informations que j’ai obtenues sur les centres des impôts à partir des informations comment on calcule une mensualité, comment etc. tout ça c’est pas très compliqué et puis j’ai mouliné tout ça pour avoir quelque chose qui serve d’une manière rapide et mon objectif c’était avec trois données de pouvoir analyser un projet, donc c’était le prix d’achat, le loyer, la taxe foncière et je savais s’il fallait acheter ou pas et surtout aller visiter. Ce qui fait que pour acheter trois immeubles, j’en ai visité sept je crois, sept ou huit peut-être maximum.
Simon : Oui ça c’est une très bonne astuce, valider toujours ses calculs avant de se déplacer, ça fait gagner énormément de temps en fait.
Manu : L’agent immobilier, il veut toujours nous faire visiter, il veut vous rencontrer, donc d’entrée il vous dit venez visiter, on verra ensuite, mais tu as raison il faut vérifier d’abord les informations avant de fixer la visite pour ne pas perdre son temps.
Laurent : Oui et même si à la limite si un produit est vendu 200.000, ça ne passe pas mais on se dit à 170 ça pourrait passer, ça ne passera pas à 100 mais à 170, 180 ça pourrait passer, il faut aller voir quand même parce qu’il y a peut-être moyen de négocier. Donc, j’ai acheté un immeuble, il était vendu 172, je savais que c était trop cher, je suis allé le visiter et j’ai fait une offre bon avec certaines techniques de négociation, j’ai fait une offre F.A.I à 152 et c’est passé.
Manu : Comment tu fais justement toi pour négocier ? tu dis des techniques, tu utilises quelles techniques de négociation ?
Laurent : Je ne vais pas tout livrer ici, mais en fait je suis un négociateur gentil en fait, ce n’est pas je ne braque pas les gens, je ne mets pas le coup de poing sur la table, j’ai toujours l’intention d’expliquer aux gens les choses, donc c’est pareil avec mes clients, quand on doit prendre une décision, il faut que les gens la comprennent et le vendeur il faut qu’il comprenne pourquoi son bien ne vaut pas le prix qu’il en demande, il faut qu’il comprenne que s’il veut traiter avec nous ce sera à nos conditions parce qu’on n’est pas magicien, donc ça passe financièrement dans ce cadre et pas dans un autre et c’est comme ça que j’ai toujours négocié.
Simon : Un des plus gros freins pour ceux qui veulent investir, c’est la peur de l’impôt, donc Laurent toi tu es un spécialiste de la fiscalité, est-ce que les gens ont raison d’avoir peur ?
Laurent : Ils ont absolument raison d’avoir peur et comme toute peur, je pense qu’elle doit se maîtriser. Moi je dis toujours je suis un trouillard, par exemple je ne fais pas de parapente parce que j’ai peur de tomber alors que j’ai envie de voler sans moteur derrière moi, mais je n’en fais pas parce que j’ai peur, la peur est supérieure à mon envie de le faire. Donc il ne faut pas que cette peur nous bloque, si on a peur de la fiscalité, il faut d’abord commencer à la comprendre pour pouvoir la maîtriser, si on reste bloqué face à quelque chose, face à une situation ou une difficulté, on n’avance pas. Donc moi ma peur au départ elle était je ne comprends pas, donc je cherche à comprendre. Aujourd’hui on peut apprendre, moi sur les séminaires je forme les gens pour qu’ils apprennent, la fiscalité en fait si on s’y intéresse un petit peu, ce n’est pas très compliqué, il faut comprendre ce qui existe donc les différents schémas, ensuite il faut essayer d’avoir un projet qui rentre dans l’un de ces schémas, en tout cas sur lequel on va fonctionner, je veux faire du meublé, je veux faire du nu, je veux faire du saisonnier, je veux faire de la location à l’année, tout ça globalement c’est quatre cadres et sur ces quatre cadres on va pouvoir adapter la fiscalité en essayant de l’optimiser en fonction d’un projet qui sera une revente, conserver, avoir un revenu, capitaliser, réinvestir, tout ça c’est des projets et on va en fonction de ce projet choisir l’une des fiscalités, mais pour les choisir les fiscalités il faut les connaître, il faut les comprendre. Donc pour moi, il faut se former sur ce genre de choses.
Manu : C’est vraiment la force de ton séminaire, Simon et moi on y a participé il y a un an, donc en juin 2016 et je trouve que tu as vraiment deux forces. Ta première force, c’est toute ton expertise que tu as acquise au fil des années mais surtout c’est ta capacité à la transmettre et ta pédagogie qui vient expliquer les schémas un par un et c’est vraiment étape par étape. Laurent, pour toi à quel moment il faut prévoir l’impact de la fiscalité dans un projet immobilier ?
Laurent : Il faut le prévoir je ne vais pas dire avant même de projeter d’investir, mais pratiquement, c’est-à-dire on voit beaucoup de gens qui disent je suis en opération blanche, j’ai 500 euros de loyer, j’ai 500 euros de crédit, déjà on n’est pas en opération blanche parce que ne serait-ce que la taxe foncière on est déjà dans le rouge. L’assurance propriétaire non-occupant, on l’est encore. Un impayé, une vacance locative, des travaux, des dégradations, on y est encore un peu plus. L’assurance loyer impayé, la gestion en délégué en agence, on y est encore un peu plus et donc tous ces paramètres ça fait qu’on n’est pas en opération blanche. Donc première chose, qu’est-ce que c’est qu’une opération blanche ? c’est déjà au moins avoir toutes ces charges-là qui seront payées et ensuite même avec ça on est encore dans le rouge parce que si on a un revenu, même si on ne dispose pas de l’argent, je n’ai pas de trésorerie, j’ai encaissé mes loyers, j’ai toutes mes dépenses liées à mon investissement et toutes ces dépenses font que je suis à zéro à la fin du mois ok, mais ce revenu, même si je ne l’ai pas, je dois payer de l’impôt et à partir de là je suis encore dans le rouge. Donc je dois intégrer toutes les charges liées à l’investissement et je dois aussi intégrer toutes les charges liées à ma fiscalité sur ce revenu que je viens de créer et donc pour moi la difficulté, dans une conception de projet pour ceux qui ne maîtrisent pas la fiscalité, c’est de comment dirai-je c’est de mesurer ce paramètre qui est inconnu. On ne peut pas se dire j’encaisse 2.000 euros de loyers, c’est bon c’est payé et il me reste 100 euros à la fin du mois, ça suffira pour la fiscalité. On ne peut pas se le dire, ce sera peut-être vrai, ce sera peut-être pas vrai, mais si on ne le sait pas, on ne peut pas se dire il me reste 100 euros à la fin du mois, ce n’est pas compliqué.
Manu : Sur ça, ton simulateur, c’est vraiment un outil d’aide à la décision, tu peux nous en dire un petit plus sur la façon dont il aide tes clients au quotidien ?
Laurent : Alors le simulateur, il est je le disais tout à l’heure, il est issu d’un besoin personnel au départ, je suis arrivé en fait par accident complètement sur Internet et les gens m’ont demandé le simulateur techniquement parce que je faisais des vidéos qui expliquaient comment il fonctionnait et ils voulaient l’avoir. Donc je l’ai un peu amélioré pour qu’il soit beaucoup plus je vais dire pédagogique parce que moi les chiffres me parlent mais il faut aussi que ce soit graphique, il faut aussi que ce soit pratique à utiliser, donc je l’ai amélioré à ce sujet. Comment est-ce qu’il aide les gens qui l’utilisent ? aujourd’hui, on rentre les données qui doivent être saisies et en fait le simulateur il pose des questions dans l’ordre où on doit se les poser, donc il n’y a plus à réfléchir, il y a une case il faut la remplir, si je n’ai pas rempli la case c’est que je n’ai pas la réponse et je ne peux pas avancer dans mon projet si je n’ai pas cette réponse. Donc on va poser toutes les questions, les réponses étant posées, le simulateur fait les calculs sur le reste, donc première chose, c’est bien étudier le projet en n’oubliant pas par exemple une femme de ménage, une femme de ménage on la budgétise et on la met dans les charges, donc il y a une case charges de copropriété, on va mettre ça dans le simulateur. Si on a une fiscalité comment dire si on a une fiscalité à l’IR on va choisir si on choisit option fiscalité à l’IR, on clique sur le bouton on a le résultat. Si on veut choisir la SCI à l’IS, on clique sur le bouton, on a le résultat et c’est pareil pour le meublé. Le but de ça c’est j’ai mon projet ok, je vais voir dans quel cadre fiscal il rentre et si le cadre fiscal que j’ai choisi ou dans lequel je suis obligé d’être permet que ça fonctionne, ok je peux avancer, si ça ne fonctionne pas on passe au suivant, c’est ça l’idée du simulateur.
Manu : Et il est même disponible en application mobile il me semble maintenant ?
Laurent : Alors, l’application c’est une autre application, c’est un autre objectif en fait et le but de cette appli c’est de dire voilà on saisit trois données, ça va être par exemple le prix d’achat, la surface, le loyer au m², je veux acheter un appartement à Lille qui coûte 80.000 euros, le loyer au m² sur ma ville c’est 14 euros du mètre et le bien il fait 48 m², est-ce que ça peut se louer ? et oui, la réponse va être donnée, ensuite on va choisir sur trois données sur trois durées de financement, on va vérifier que ça s’autofinance ou pas et ensuite il y a aussi du scoring bancaire pour savoir si compte tenu du produit et de notre profil financier, une banque doit nous prêter.
Simon : C’est vraiment un outil complet et rapide à utiliser, on vous mettra le lien sous la vidéo pour découvrir ces outils que Laurent a créés vraiment spécialement pour les investisseurs comme vous. Laurent, une dernière question, quels seraient tes trois conseils pour optimiser la fiscalité, réduire l’impact fiscal avec les projets d’investissement ?
Laurent : Première chose pour moi, d’abord c’est de comprendre la fiscalité, en tout cas la façon dont on sera fiscalisé, la deuxième chose, c’est forcément à la limite ne pas chercher une optimisation, c’est-à-dire l’optimisation ce n’est pas compliqué, on cherche ce qu’il y a, les gens qui vendent de l’immobilier de défiscalisation ne parlent que fiscalité, ils ne parlent pas de rendement, ils ne parlent pas de potentiel immobilier, ils ne parlent pas de revalorisation même si ils font rêver, mais ce n’est pas démonter. La deuxième chose donc pour moi, c’est comment dire chercher la bonne fiscalité mais aussi sur le long terme parce que si on réfléchit fiscalité pure, immédiate, on cherche la fiscalité aujourd’hui la plus rentable pour moi, donc dans le nu c’est de la location nue à l’IS. Est-ce que ça correspond à mon objectif ? non, j’ai l’intention de revendre dans dix ans, ok donc le nu à l’IS il est rentable aujourd’hui mais dans dix ans il va y avoir une claque un peu plus sévère qu’à l’impôt sur le revenu, donc est-ce que ce sera le bon choix ? et là on va faire le calcul, donc vraiment pour moi la question de l’optimisation elle a un double sens, c’est immédiat sur les revenus et différé au moment de la revente. Après si on veut réfléchir en patrimoine etc. en transmission, c’est aussi un autre besoin d’optimisation fiscale, j’intègre mes enfants dans la SCI ou pas, je fais des donations d’usufruit ou pas, là on est dans de l’optimisation aussi, pas forcément fiscale en revenu, pas forcément fiscale en revente, mais fiscale en termes de succession par exemple ou de transmission, de donation, etc. Donc tout ça, c’est des domaines qui sont des systèmes comment dirai-je des leviers de l’optimisation qui sont différents avec des objectifs différents.
Manu : Encore une fois, on en revient à la stratégie, quelle est votre stratégie ?
Laurent : Quelle est la stratégie et quel est l’objectif, court terme, moyen terme, long terme ? Si j’achète un bien pour le revendre dans deux ans parce que je vais le rénover, je vais passer mes week-ends à le rénover, je le revends dans deux ans, je prends un billet de 100.000, il faut se poser les questions différemment de si je garde le bien vingt ans et j’ai prévu de le transmettre et mes enfants resteront dans la région, ils auront envie d’avoir ce boulet au pied pendant vingt ans, voilà c’est ça les questions qu’il faut se poser. Le troisième, c’est une fois qu’on est dans un schéma, bien le comprendre, je vais donner l’exemple tout bêtement de la SCI à l’IS, on amortit le bien, comprendre comment dirai-je comment fonctionne le système des amortissements pour éventuellement permettre encore une fois d’optimiser les travaux, alors ça va être par exemple une répartition dans le temps des travaux, ça va être éventuellement de différer la date des travaux pour essayer d’optimiser leur rentabilité fiscale, donc par exemple quand on est sur l’impôt sur le revenu, il y a un vrai effet sur ce genre de choses, c’est une fois voilà je dirai le troisième point, ce serait une fois qu’on est dans un schéma éventuellement aussi se poser les questions sur d’autres schémas mais une fois qu’on est dans un schéma, bien comprendre, bien comprendre dans le détail comment il fonctionne pour aller chercher l’optimisation dessus dans la vie du projet.
Manu : Donc voilà, si vous voulez apprendre à faire tout ça, bien comprendre votre fiscalité, choisir le bon régime pour vos investissements immobiliers, allez voir Laurent, on vous le recommande, allez sur son site « Investissement-locatif-intelligent ».
Manu : Salut, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Alors aujourd’hui, c’est la réponse du vendeur.
Simon : Donc on a convenu avec l’agent immobilier de s’appeler à 19 heures pour nous donner la réponse du vendeur par rapport à notre proposition. Alors pour rappel, l’immeuble il était affiché à 369.000 euros.
Manu : Et on a fait une proposition à 255.000 euros.
Simon : Ambitieux, on va voir ce que ça donne, on appelle ensemble. Oui, bonjour Monsieur x, c’est Monsieur Leclercq, je suis avec Madame Oudoire
Négocier par téléphone avec l’agent immobilier
Manu : Bonsoir.
Agent : Oui bonsoir, alors donc j’ai eu différentes conversations avec Monsieur avec Madame, les vendeurs, les propriétaires, bon c’est des personnes âgées, j’ai l’impression que Monsieur il commence un petit peu à perdre les pédales, donc voilà donc ça a été compliqué, ça a été compliqué de discuter avec eux.
Manu : à perdre les pédales, dans quel sens ?
Agent : Je pense parce qu’il oublie ce qu’il dit, il oublie ce qu’il fait et il dit deux fois les mêmes choses, il y revient en disant mais est-ce qu’on a discuté ? enfin bref.
Manu : Ah oui.
Simon : Beaucoup d’émotions
Agent : Je ne sais pas si c’est de l’émotion ou si c’est je ne sais pas ce que c’est, ça doit être le grand âge.
Simon : D’accord, et donc au final ?
Technique de négociation : Demandez un dernier prix
Agent : Alors au final, parce que je voulais avoir un dernier prix donc sur le principe ils m’ont dit non, il n’est pas question c’est beaucoup trop bas, enfin bref ça ne va pas, ça ne correspond pas à ce que nous on voulait.
Manu : Ils ne se souviennent pas qu’ils ont dit non ?
Agent : Si au moins c’était ça, alors donc bon j’ai essayé de savoir un dernier prix, je les ai rappelés deux trois fois, j’ai dit Madame est-ce que vous avez discuté avec Monsieur ? Monsieur est-ce que vous avez discuté avec Madame ? et puis là je leur ai dit entre eux deux parce que j’étais en visite-là, je leur ai dit il faut que je rappelle des clients ce soir, moi il me faut un dernier prix voilà. Donc ils m’ont dit, leur dernier prix c’était pas en dessous de 310.000 euros voilà.
Simon : Ok 310.000 ça ne sera pas possible.
Agent : Oui c’est ce que je me suis dis aussi.
Manu : Oui, il y a vraiment un trop gros écart.
Comment construire un argumentaire de négociation
Agent : Je leur ai expliqué noir sur blanc combien est-ce que aujourd’hui on a vendu un autre bâtiment, j’ai fait le même calcul et j’arrivais avec le même pourcentage, j’arrivais au prix de 280.000 euros je crois, voilà. Donc je lui ai dit la valeur de votre bâtiment, si on se réfère à celui-là qui est tout près, il est dans le même état à peu près, donc c’est 280.000 euros et encore il est en meilleur état. Alors vous avez une offre un petit peu inférieure, réfléchissez un petit peu donc voilà, mais je dis ne débordez pas hein ? et lui il est plus têtu que Madame et Madame elle s’en occupe moins donc elle est moins sensibilisée à ces choses-là voilà, et puis il y a en même temps il a eu des petits contrariétés puisque je lui ai dit justement il y a eu parce que il a râlé après les locataires parce que dans les parties communes c’était un petit peu sale, il y a des vélos qui traînent, enfin vous avez vu il y a des poubelles, il y a des vélos.
Manu : Oui.
Trouver les points faibles pour négocier
Agent : Donc il s’est pris un petit peu le chou avec les locataires, je lui ai dit mais c’est l’occasion de vous débarrasser de toutes ces histoires-là, et c’est vrai il n’a plus l’âge à s’occuper, il ne supporte plus ces trucs-là donc.
Manu : Et je crois que les locataires, enfin ce qu’ils ont expliqué pendant la visite c’est aussi qu’ils sont en attente de certains travaux de confort dans les appartements, forcément comme Monsieur et Madame veulent vendre, ils font plus les travaux et je pense que ça génère encore plus de tension avec les locataires.
Agent : Alors je connais le fils de la famille, enfin j’ai croisé la belle-fille tout à l’heure, on en a parlé un petit peu accessoirement, je lui ai dit justement j’ai eu une offre pour les beaux-parents, mais ils ne veulent pas baisser leur prix et elle elle dit oui son fils n’arrête pas de lui dire vends-le ton bâtiment, qu’est-ce que tu casses la tête à garder le bâtiment, mais ils sont un petit peu têtus.
Manu : Parce que entre nous Monsieur x depuis le temps qu’ils l’ont, même au prix qu’on propose, il est largement remboursé et la plus-value elle est là pour eux aussi.
Agent : Oui bien sûr, et ils vont tout mettre dans leur poche, mais alors c’est pareil parce que il me dit oui mais moi je n’en ai pas besoin de cet argent, j’ai dit tout le monde a besoin d’argent et en plus c’est pour l’argent mais c’est aussi pour la tranquillité d’esprit.
Simon : C’est plus ça tout à fait.
Agent : Oui, c’est la tranquillité d’esprit, c’est vous vous cassez la tête, vous vous contrariez, il a téléphoné au plombier, il a téléphoné à l’électricien, parce qu’il y a une prise qui déconne dans un appartement qu’on vient de louer, enfin bref il y a des petites bricoles alors c’est des riens du tout mais pour lui c’est tout de suite compliqué.
Technique de négociation : Une offre limité dans le temps
Manu : Oui bien sûr. Écoutez nous notre offre elle est sérieuse donc après en effet la question c’est est-ce qu’il veut vraiment vendre ? c’est vous qui êtes le plus à même de le deviner en discutant avec lui, essayez peut-être de continuer la discussion, nous on reste intéressés, bien sûr on continue nos recherches donc si on trouve un autre bien et on continue les visites actuellement sur le secteur, forcément on fera une proposition ailleurs et puis on risque de ne plus être aussi intéressés sur le bien si on a une autre proposition qui passe, donc ce serait dommage pour eux.
Simon : Oui, le dernier argument éventuellement qu’on pourrait mettre dans la balance, c’est le fait de ne pas avoir.
L’arme ultime pour faire passer votre dossier : Les conditions suspensiveS de prêt
Manu : De conditions suspensives de prêt en fait, on est prêts à leur faire une offre sans conditions suspensives de prêt si ils sont d’accord pour le prix qu’on propose.
Agent : D’accord, donc sans prêt, oui c’est quand même un avantage parce que malheureusement …
Manu : C’est un sacré avantage pour eux.
Agent : Oui.
Manu : Voilà, donc eux ils savent que dès lors qu’on se met d’accord sur le prix.
Simon : C’est vendu.
Manu : C’est vendu bien sûr, la fois dernière on vous disait les diagnostics et puis les dossiers complets des locataires, mais une fois que tout ça c’est ok c’est vendu, ils peuvent considérer que c’est pour eux quoi.
Agent : Oui, et puis moi c’est ce que je lui ai dit, je lui ai dit aussi, il n’est pas si vieux que ça, il a 76 ans je pense ou 78, enfin dans ces eaux-là, donc c’est quand même pas très très vieux, bien sûr c’est un ancien mais c’est quand même pas très très vieux, mais je lui dis profitez, vous vendez et vous profitez, comme ça vous êtes tranquille, vous pouvez donner à qui vous voulez, vous pouvez le garder, vous pouvez dépenser, bon je n’ai pas dit qu’il était un petit en fin de course, mais il l’a compris quand même.
Manu : Mais c’est pas grave il ne s’en souviendra pas.
Simon : Oui et puis ça va encore cogiter, et puis comme vous avez dit je ne sais pas si on peut, est-ce qu’on peut dire que notre offre elle est encore valable jusque fin de semaine et puis après c’est terminé ?
Agent : Oui, oui, mais ce que je vais, parce que ce que je vais dire bon je ne vais pas les appeler à cette heure-ci, mais ce que je vais leur dire c’est qu’on a eu à nouveau une conversation hier soir et que vous poursuivez vos visites, vous avez peut-être même déjà quelque chose en vue.
Manu : On a visité ce week-end.
Agent : Donc c’est maintenant ou jamais.
Manu : Mais c’est sûr qu’à 300 nous on n’ira pas parce qu’il y a trop de travaux.
Simon : On n’ira pas par rapport vraiment aux travaux, ça ne vaut pas le coup.
Agent : Oui bien sûr et puis je comprends très bien, d’ailleurs la belle-fille que j’ai croisée tout à l’heure, elle me dit oui c’est logique, l’offre d’achat elle est logique bien sûr, j’ai dit oui. Elle travaille dans une autre agence immobilière.
La question clé a poser à un agent immobilier
Simon : D’accord, ok. Pendant qu’on y est, est-ce que vous avez rentré des nouvelles choses ?
Agent : Alors non, je n’ai pas eu de nouveautés pour l’instant, non.
Simon : Ok.
Agent : Pas de nouveautés pour l’instant.
Simon : S’il y en a, vous avez notre contact et puis voilà.
Agent : D’accord, d’accord, ça marche, ok.
Simon : Merci beaucoup, bonne soirée.
Agent : Merci, à bientôt.
Simon : Au revoir.
Manu : Bonne soirée, au revoir.
Négocier ce n’est pas toujours gagner
Simon : Voilà une histoire un peu rocambolesque j’ai envie de dire, mais bon ce n’est pas fini, on voit que l’agent immobilier il est très motivé, il travaille pour nous donc ça c’est bien.
Manu : On voit aussi que la négociation ce n’est pas un fleuve tranquille, donc il y a toujours des rebondissements, ça se fait en plusieurs coups de fil, ça se joue vraiment à la psychologie.
Simon : Affaire à suivre, en attentant abonnez-vous à la chaîne pour recevoir la suite du défi. Peut-être que papy va craquer ? vous pouvez aussi télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo et vous laissez votre e-mail, on vous l’envoie immédiatement. L’aventure continue, à demain.
Comment casser les prix avec l’agent immobilier pour transformer un immeuble banal en affaire en OR ! Découvrez dans cette nouvelle caméra cachée comment faire une proposition d’achat.
Manu : Salut, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on vous montre comment appeler l’agent immobilier et lui faire la proposition d’achat.
Simon : Le bien sur lequel on va faire une proposition avec vous par téléphone, c’est un immeuble qui est affiché à 369.000 euros et nous on va le demander à 255.000, frais d’agence. Autant dire que c’est ultra agressif, mais la situation du vendeur, très important, cet immeuble il est en vente depuis plus de six mois, une personne âgée qui en a marre de s’occuper de la gestion locative, donc il y a peut-être moyen, on va voir. Vous êtes prêts ? allez on appelle.
Agent : Allo ?
Simon : Allo Monsieur x ?
Agent : Oui.
Simon : Oui, c’est Monsieur Leclercq.
Agent : Oui.
Simon : Donc on vous appelait pour la proposition.
Agent : Oui d’accord.
Manu : Bonsoir Monsieur x.
Agent : Bonjour Madame.
Simon : Il y a Madame … qui est avec moi. Donc on a regardé par rapport on a été voir notre banque, ensuite on a pris en compte les travaux, donc on a estimé à 31.000 euros les travaux qui comprend la cage d’escalier, la façade arrière, le sol, le carrelage, plus les cuisines et deux salles de bains à refaire complètement.
Agent : D’accord.
Simon : Donc ça, c’est une estimation à peu près à 31.000 euros.
Manu : Au niveau de la situation locative donc quand on a visité l’appartement du fond, les locataires nous ont fait part des nuisances sonores, donc du coup on s’attend à ce que le turn-over soit plus important et aussi par rapport à la nouvelle locataire qui rentre dans les lieux et qui n’a pas de caution, du coup nous on va devoir prendre une garantie loyer impayé ce qui va nous générer un surcoût.
Agent : D’accord, mais peut-être que enfin ça dépend parce que des fois les assurances ne prennent pas si voilà ils ne prennent pas toujours.
Simon : Oui, tout à fait.
Agent : Ça dépend de la candidature aussi.
Simon : Oui, tout à fait, il faut que
Agent : Il faut voir avec eux les conditions mais bon elle gagne 1.500, elle est fonctionnaire, donc il n’y a pas de raison qu’ils ne la prennent pas.
Manu : Oui bien sûr, mais bon on verra.
Agent : Elle ne restera pas non plus très longtemps je pense, elle doit rester peut-être deux ans, deux ans c’est bien, voilà je pense qu’elle ne restera pas plus longtemps.
Manu : Oui, non mais je me doute bien, on en avait discuté ensemble maintenant c’est quand même un risque supplémentaire pour nous, habituellement on prend toujours des cautions pour se garantir, donc là on devra couvrir le risque d’une autre façon.
Simon : On va dire qu’on l’a pris en compte dans notre proposition en fait, c’est juste ça.
Agent : D’accord, oui oui d’accord, ça marche.
Simon : Donc, l’immeuble il était affiché dites-moi si je me trompe à 369.000 euros.
Agent : Oui, c’est ça.
Simon : Dont 12.000 euros de frais d’agence.
Agent : Voilà c’est ça.
Simon : Ok et donc nous, notre proposition qu’on va vous faire par écrit par e-mail, elle est à 255.000 euros.
Agent : D’accord, avec la commission d’agence.
Simon : Frais d’agence inclus.
Agent : D’accord ok, ça marche. Je vais d’accord il n’y a pas de problème, moi je vais leur soumettre voilà, je vais leur soumettre.
Simon : D’accord, nous ce qu’on fait, c’est que on va vous envoyer tout de suite derrière un e-mail qui reprend le chiffrage des travaux et les différents arguments qu’on vous a donnés.
Agent : Exactement, c’est ce que j’allais vous demander, comme ça moi ça me permet de m’appuyer dessus pour faire valoir vos intérêts.
Manu : Oui, bien sûr.
Agent : En même temps, moi je rajoute les miens et puis on pourra emporter leur décision, après ça passe ça passe pas mais au moins voilà on va présenter ces arguments.
Manu : Notre but c’est vraiment montrer que cette proposition elle ne sort pas du chapeau, elle a été argumentée, enfin le premier critère c’est aussi ce que notre banque est prête à nous financer là de manière certaine, c’est pour ça qu’on les a vus en début de semaine et avec l’enveloppe travaux aussi qu’on a intégrée dans le plan de financement.
Agent : D’accord ok, bon écoutez c’est super, en tout cas merci beaucoup et puis j’attends la proposition, alors j’ai rendez-vous avec lui demain, le propriétaire, pour justement une histoire de remplacement d’un robinet là dans la nouvelle location, du coup je lui en parlerai, donc je ferai un petit retour demain, je vous ferai un petit retour demain.
Simon : D’accord, vous pensez que ça pourrait passer ou pas ?
Agent : Franchement, j’ai déjà amorcé un petit peu parce que je l’avais eu au téléphone pour lui dire que c’était en route, j’attendais une proposition, que vous étiez des gens sérieux qui vont à la banque avant, donc voilà j’ai parlé comme ça et ils m’ont répondu dès que vous avez un retour, vous nous passez un coup de fil, voilà. Je vais vous faire un petit retour, pour moi j’ai l’impression que ça va être un petit court voilà, à mon avis ça va être un petit peu court, maintenant il faut tenter sa chance.
Manu : Bien sûr, ah oui il y a une chose aussi qu’on voulait vous dire, donc cette proposition c’est sous réserve de pouvoir consulter l’intégralité des diagnostics et aussi l’intégralité des dossiers locataires, dès qu’on aura vu ces deux éléments, si on est d’accord aussi sur le prix, on y va, on met en route.
Agent : Oui, oui d’accord, ça je les ai à l’agence, donc il n’y a pas de souci.
Simon : Très bien, je vous remercie Monsieur x.
Agent : Très bien, merci beaucoup, merci.
Manu : Très bonne soirée.
Agent : À demain.
Simon : Bonne soirée, tenez-nous au courant, au revoir.
Agent : Oui bien sûr, merci.
Simon : Ça sert à rien de faire les malins, on va voir, on va attendre la réponse avec impatience, donc maintenant on va tout de suite envoyer un e-mail qui reprend les éléments, les arguments pour appuyer notre dossier.
Manu : On verra bien si ça passe, s’il a amorcé la discussion bon à mon avis, on aura une contre-proposition et on verra ce qu’on fait, on s’y attend aussi à la contre-proposition, donc affaire à suivre.
Simon : Sachant que 369.000 demandés pour 255.000, ça fait je ne sais pas, de tête comme ça je crois que ça faisait une réduction de presque 30 %.
Manu : Oui, c’est très ambitieux mais bon on a l’habitude d’être ambitieux, on vous l’a dit au début du défi, ça va être ambitieux et bon si ce n’est pas cet immeuble-là, ce sera un autre.
Simon : Oui, on va peut-être se faire jeter ou pas.
Manu : Abonnez-vous à la chaîne pour recevoir la suite du défi.
Simon : En attendant, cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans les commentaires pour recevoir notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants ». L’aventure continue, à demain.
Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on vous apprend à faire une offre d’achat.
Alors il faut savoir qu’on a visité un immeuble, malheureusement on n’a pas pu filmer, désolé, il est intéressant et trop cher, mais qui ne tente rien n’a rien.
On va faire une proposition agressive.
Un exemple concret de négociation
On s’est dit que c’était l’occasion de vous montrer comment faire une offre d’achat.
Alors c’est quoi une offre d’achat ? En fait, c’est un moyen de bloquer le bien et fixer le prix. C’est aussi un acte juridique donc ça nous engage en tant qu’acheteurs et ça engage le vendeur.
Qu’est ce qu’une proposition d’achat
Pour faire une offre d’achat, il y a trois étapes : premièrement vous allez préparer votre argumentaire, deuxièmement vous allez appeler l’agent immobilier pour lui exposer vos arguments et troisièmement vous allez synthétiser par un écrit, par un e-mail par exemple.
Astuces pour négocier
La règle d’or quand vous préparez une offre, c’est soyez factuels.
Vous pouvez rappeler à l’agent immobilier quelle était votre rentabilité cible, vous pouvez lui mentionner que le prix au m² dans ce secteur il est de tant et que c’est comparable.
Et pensez bien aussi à détailler le coût des travaux.
Comment préparer une négociation
Nous ce qu’on fait généralement, c’est qu’on va faire une liste détaillée de chaque travaux et qu’on va dire que ça ça doit s’intégrer à notre budget.
La deuxième étape, ce sera d’appeler l’agent immobilier, vous lui proposez le vrai prix et le vrai prix ce n’est pas celui qui est affiché, c’est celui que vous avez calculé.
C’est là où beaucoup de monde bloque parce que les gens n’osent pas proposer à un prix 10, 15, 20 % en dessous du prix affiché et pourtant c’est comme ça qu’on fait les bonnes affaires.
Technique de négo : le double écart
Et c’est aussi comme ça que vous vous laissez une place à la négociation.
Oui, c’est ça en fait, si vous avez un bien qui est affiché à 120.000 et que vous en voulez 100.000, faites une proposition à 80, peut-être que votre offre sera refusée et que il y aura une contre-proposition à 100.000 ou peut-être qu’elle sera acceptée à 80.000.
C’est pas moi, c’est les autres
Et là c’est le jackpot. Ah oui une dernière astuce qu’on veut partager avec vous, celle-là elle est super importante quand vous négociez, utilisez l’argument de la banque, en fait vous allez dire ce n’est pas moi qui ne veut pas mettre plus, ma banque elle me prête que 100.000 donc je ne peux pas mettre plus que 100.000.
Négocier par écrit
Troisième et dernière étape, vous synthétisez votre offre par un écrit, nous généralement on fait un e-mail juste à la suite de notre coup de téléphone à l’agent immobilier qui reprend tous nos arguments, ça va permettre d’utiliser les arguments pour l’agent immobilier pour défendre notre dossier.
Exemple d’offre d’achat
Dans la prochaine vidéo, je sens qu’on va vous montrer ça en direct. En attendant, vous pouvez télécharger un exemple d’offre à envoyer à l’agent immobilier qui reprend point par point les arguments de la négociation.
L’aventure continue, à demain.
Comment trouver une affaire en OR sans négocier ! Dans cette caméra cachée on visite ensemble un immeuble à 11.5% de rentabilité brut avant négociation.
Caméra cachée d’un immeuble à 11.5% de rentabilité brute
Salut, c’est Simon du blog « Acheter-un-immeuble.fr », aujourd’hui, je vous emmène sur le terrain pour faire une visite en caméra cachée. Dans les vidéos précédentes, j’ai vu une annonce super intéressante, j’ai donc appelé directement le notaire, j’ai vraiment insisté pour faire la visite aujourd’hui parce que le prix est canon et je sais que ce genre d’affaire ne va pas rester longtemps sur le marché. Donc sachant que le bien a été mis en vente il y a à peu près trois jours, on est normalement les deuxièmes à faire une visite. Manu n’a pas pu se libérer, donc aujourd’hui on n’est qu’à deux, vous et moi, allez je vous emmène, c’est parti.
La visite
Bonjour.
Enchanté, voilà l’immeuble est là.
Parfait, en tout cas, je vous remercie d’avoir pris le temps ce matin.
Oui sa passé dans ma journée
L’immeuble est cadastré ?
Oui
Oui il y a 3 lots sur la matrice
Vous avez pris combien de visites pour l’instant ?
Une, j’ai mis l’immeuble en vente la semaine dernière.
D’accord, vous avez eu une proposition ou pas pour l’instant ?
La première visite a eu lieu hier.
Il n’y a pas eu de proposition pour l’instant ?
Pour l’instant, non, je dois faire une visite encore cette après-midi et une lundi.
Il y a les 3 compteurs.
Alors là, il y a encore un problème parce qu’il va être expulsé le 30 mars, le locataire du bas.
Ah d’accord, actuellement il est encore là ?
Oui si on veut, il n’est plus là mais pour que ce soit officiel, le tribunal d’instance a ordonné l’expulsion le 30 mars, il n’y a plus rien, on va visiter quand même.
D’accord, c’est juste légalement qu’il est là en fait.
Oui, c’est ça.
Donc rez-de-chaussée, ici la salle de bains avec toilettes intégrées, le chauffe-eau, radiateur à changer, la cuisine pas trop mauvais état, à nettoyer, le salon et ici la chambre.
Donc ça c’est le deuxième appartement, salon.
Donc là, on est prix affiché à 150.000 euros.
C’est 156 négo incluse.
156 donc avec vos frais de notaire.
Oui, frais de négociation.
Écoutez, moi ce que je propose, j’avais préparé pour ne pas que elle me passe sous le nez, j’avais préparé une proposition.
D’accord, vous êtes tout à fait intéressé.
Tout à fait oui, là je crois que vu ce que j’ai vu là franchement, je vais vous faire une proposition, donc je vous propose, c’est au prix ?
Oui, ça c’est bien oui, mais alors le financement, vous allez devoir attendre ?
On a contacté la banque, on est en phase de recherche donc au final on sait qu’on peut emprunter largement au-dessus, on a de l’apport
Si vous faites le prix, c’est vous qui l’avez, donc ça c’est effectivement sans conditions suspensives .
Oui sans conditions suspensives, oui on a ajouté sans conditions suspensives. Donc au niveau financement, il n’y a vraiment aucun problème.
Synthèse de la visite de l’immeuble
Voilà pour la visite, j’espère que ça vous a plu, on a fait la proposition à 156.000 euros, au prix donc normalement c’est pour nous, j’attends la confirmation du notaire. En attendant, cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo pour télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants ». L’aventure continue, à demain.
Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du blog « Acherter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on vous montre les astuces pour estimer le coût des travaux.
Eviter l’erreur d’une mauvaise estimation des travaux
Bien estimer les travaux, c’est primordial pour ne pas plomber la rentabilité de votre investissement sachant que l’agent immobilier a tendance à sous-estimer les travaux pour augmenter fictivement la rentabilité, vous devez être vigilants sur ce point. Pour nous, il y a trois façons de bien estimer les travaux.
Conseil 1 : Trouver les bons artisans par le bouche a oreille
Si vous êtes un expert en travaux, c’est super, utilisez vos compétences mais malheureusement ce n’est pas notre cas. Le réseau c’est la première astuce, en fait on a réalisé au travers de nos projets immobiliers que c’est le plus important : avoir un bon réseau d’artisans. Pour ça, on vous conseille de parler à votre entourage ou aussi à votre agent immobilier parce qu’ils ont souvent des contacts privilégiés.
conseil 2 : utilisez les courtiers en travaux
Si vraiment vous ne trouvez personne, vous pouvez toujours taper sur Internet « courtier en travaux » avec le nom de votre ville, et ce qui est bien avec les courtiers c’est qu’ils ont un carnet d’adresses vraiment très important dans tous les secteurs de métier. L’inconvénient, c’est qu’il va forcément prendre sa commission, donc les travaux vont coûter plus cher.
Conseil 3 : Les sites de devis travaux
Une autre alternative, c’est des sites comme 123devis. En fait, vous allez mettre en ligne votre besoin, par exemple si vous voulez faire carreler et le site va vous mettre en relation avec des artisans près de chez vous.
Si vous devez retenir une seule chose de cette vidéo, la plus importante, faites au moins deux devis pour comparer les prix.
conseil BONUS : Faites au moins 2 devis pour comparer les prix
Et ne vous arrêtez pas uniquement au prix, posez la question aux artisans, quels types de matériaux et quelles solutions ils vous proposent. Vous l’avez compris, l’estimation des travaux c’est un point-clé dans votre projet. Abonnez-vous à la chaîne pour recevoir la suite du défi.
Vous pouvez télécharger gratuitement notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo et vous nous laissez votre e-mail, on vous l’envoie c’est gratuit. L’aventure continue, à demain.
Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Alors là, nous voilà revenus dans notre salon, hier on a visité un immeuble en caméra cachée, d’ailleurs si vous n’avez pas vu la vidéo, vous pouvez tout de suite cliquer juste ici.
Les chiffres clés de l’immeuble
Alors vous l’avez vu, c’était un immeuble constitué de cinq lots, quatre T2 et un studio. Il était affiché au prix de 275.000 euros pour une surface de 145 m², ce qui fait un peu moins de 1.900 euros du mètre carré, ce qui est plutôt un bon prix par rapport au quartier, sachant que dans ce secteur-là on est vraiment à cinq minutes du métro et à deux stations du centre ville.
Etat de l’immeuble
Alors Simon, qu’est-ce que tu en as pensé de l’état de cet immeuble ?
Écoute, il était plutôt en bon état, c’était pas exceptionnel mais c’était pas mal, c’était propre.
Pas trop de travaux à faire hein ?
Les travaux de l’immeuble
Oui pas trop de travaux à faire, je dirai à peu près cinq à dix mille euros étalés sur plusieurs années, mais en tout cas dans l’immédiat il n’y a pas grand-chose à faire.
Donc au niveau du prix affiché, on était à 275.000 euros, revenus locatifs par an 29.400 donc ça fait à peu près une rentabilité de 10,7 %, ce qui est pas mal à Lille.
Le bon vendeur ?
10,7 % avant négociation, on vous l’a dit pour faire une bonne affaire, il faut trouver le bon vendeur.
Oui et là c’était plutôt un personnage ce vendeur parce qu’il parlait beaucoup.
Comme vous l’avez vu, en fait il y avait l’agent immobilier et le propriétaire qui étaient là, ce qui est plutôt rare et qui permet d’aller à la pèche aux infos.
Comment savoir si c’est un bon vendeur ?
Déjà il était pressé de vendre, ça vous l’avez vu sur la vidéo il nous le dit bien, ce qu’on ne voit pas dans la vidéo mais qui est super intéressant c’est que ce vendeur il avait déjà eu une première offre qu’il avait acceptée et les gens n’ont pas eu leur financement.
La négociation de l’immeuble
Surtout quand vous savez ça, demandez à quel niveau est passée la proposition et vous pourrez même baisser un petit peu cette première proposition. Dans ce cas-là, elle était à 265.000 euros, donc on sait que si on refaisait une proposition à ce niveau-là, ça passait directement.
L’emplacement de l’immeuble
Bon alors si on récapitule les points positifs de cet immeuble. Déjà, il est proche du métro et à deux stations du centre ville, donc niveau emplacement c’est le top, il est plutôt en bon état, il n’y avait pas trop de travaux à faire et on avait le bon vendeur, un vendeur pressé. En plus de ça, ce bien il était loué, il y avait trois locataires sur cinq, donc c’est un critère super positif pour la vente.
Faut il acheter un immeuble déjà louer ?
C’est un avantage mais c’est aussi un inconvénient puisque là on ne peut pas choisir tous nos locataires, sachant que les profils n’étaient pas terribles puisqu’il y avait des gens qui n’avaient pas de travail et d’autres qui n’avaient même pas de caution. Après je trouvais qu’il était mal agencé, on n’avait pas l’impression qu’il y avait beaucoup d’espace et puis il n’était pas très lumineux.
Immeuble sur cour : c’est quoi ?
C’était un immeuble sur cour, donc le principe c’est que le premier appartement il était vraiment sur la rue et au niveau luminosité c’était correct mais le reste il fallait passer sous une petite voûte et on avait derrière les autres logements et là une cour en plein milieu, donc la lumière ça ne passait pas trop et au niveau du voisinage ça c’est moyen s’ils ne s’entendent pas entre eux, pour les problèmes de voisinage ça va être l’enfer.
Faut il faire une proposition sur l’immeuble ?
Donc au final, est-ce qu’on va faire une proposition ?
Non.
Vous l’avez compris, le fait que l’immeuble soit mal agencé, que ça manque de lumière et que les locataires ne sont pas terribles, on ne va pas se positionner.
Mais ce n’est pas grave, on vous l’a dit, l’immobilier c’est persévérer, donc nous on lâche rien, on vous remmène avec nous pour faire une autre visite.
Téléchargez notre formation : les 8 secrets des investisseurs GAGNANTS
En attendant, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description.
L’aventure continue, à demain.
Comment faire une visite d’immeuble ? Quelles questions poser au vendeur et à l’agent immobilier ? Découvrez comment on fait en regardant cette visite d’immeuble en caméra cachée.
Salut, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on vous emmène avec nous pour faire une visite en caméra cachée. Alors comment je suis équipé ? En fait, j’aurai un micro sur moi, plus ici à la ceinture, j’ai réutilisé la pochette de mon télémètre que j’ai un peu trafiquée et j’ai mis une GoPro à l’intérieur. Vous êtes prêts ? Allez c’est parti.
Bonjour.
Bonjour.
Vous allez bien ?
Ça va et vous
Très bien
Bonjour, voilà, enchanté.
Merci
L’immeuble qui vous intéresse, c’est celui-là, le numéro 14, il est sur une partie, il y a deux appartements sur rue, il y en a trois sur cour, on va commencer la visite comme ça, vous allez pouvoir suivre la visite, après on se posera les questions, d’accord ? parce qu’il y a d’autres personnes qui sont annoncées pour la visite.
Les questions clés à poser au vendeur
D’accord.
Vous êtes le propriétaire, Monsieur ?
Oui.
Ah d’accord, vous revendez pour quelle raison, Monsieur ?
J’ai l’appartement depuis vingt ans, je suis retraité depuis assez longtemps, je vais avoir 66 ans, j’habite à Ponteil, là j’ai un pied-à-terre à Barcarès, ça fait vingt ans et là je pars définitivement.
D’accord.
Le jour qu’il y a une offre, j’ai l’argent sur le compte deux jours après je m’envais.
La retraite au soleil.
Détecter une bonne affaire en parlant au vendeur
C’est pas la question je l’aurai gardé. Mon gosse il a 34 ans c’est lui qui gère, qui bricole, c’est un grand bricoleur. Il m’a engueulé, je lui dis écoute ça ça m’appartient, moi j’ai envie de partir, quand tu seras à la retraite, tu vas voir si tu vas rester dans le Nord.
C’est vous qui gériez en direct ou c’est une agence qui faisait la gestion de l’immeuble ?
L’état des lieux.
Non, non, c’était tout moi.
D’accord, c’était vous.
Moi et mon garçon, à l’époque ça coûtait très très cher et mon gosse une fois il m’a dit papa, ça fait vingt ans qu’on est là on a jamais d’emmerde tout ce qu’on paye, tout ce qu’on paye, on a réfléchi, quand on voyait les milliers d’euros qu’on donnait par an, je crois que c’était 140 euros il y a de ça deux ou trois ans et quand vous faites vos comptes c’est un peu comme les cigarettes à la fin de l’année ça vous fait 2000, 3.000 euros.
Quoi regarder pendant une visite d’immeuble
Vous avez changé la porte récemment ?
Non.
On voit qu’il y a encore un plastique.
Là, c’est les compteurs individuels.
Donc il y en a combien de lots en tout ? cinq
Propriétaire : Celui-là, il est à part.
C’est les communs ça en fait ?
Oui voilà, ça c’est la chaudière ou la chaufferie c’est pareil. Vous voyez c’est un petit peu originale parce que vous avez deux appartements et ici c’est une cour. Les gens ils peuvent faire un barbecue.
Oui, ils ont un espace.
ils mettent le linge l’été, ils mettent une chaise-longue, ils font ce qu’ils veulent.
Oui, c’est sûr.
Propriétaire : Vous n’avez pas regardé ici.
Simon : Là je vais regarder la chaudière, oui.
Elle est récente, elle a trois ou quatre mois, attendez je vais vous éclairer, c’est le principal
Ça c’est la chaudière pour qui alors ?
Ça c’est la chaudière pour les quatre appartements.
Ça, cette petite chaudière-là ?
Faut il toucher la CAF en direct ou la laisser au locataire ?
Oui, oui, le locataire il reçoit la CAF, lui ça lui fait 200 euros à payer c’est mieux. Si moi je perçois la CAF, quand il voit 560 euros à donner tous les mois, pour lui c’est astronomique, vous comprenez, tandis que quand il touche la CAF, il dit là ils m’ont remboursé 300 euros.
C’est psychologie.
C’est mieux que ça appartient au locataire qu’au propriétaire. Vous, vous rentrez, vous avez vos 550 euros.
Oui et justement au niveau des locataires, c’est des gens qui travaillent, c’est quoi ?
Oui lui, il a deux kebabs, lui il travaille dans une entreprise de maçonnerie c’est un handicapé tous le 15 du mois, il n’y a jamais eu de problème, ça fait cinq ans qu’il est là.
Ça va, j’ai pas de trous à mes chaussettes, c’est bon.
C’est limite.
Oui, ça c’est limite
Les trous, c’est pas grave, moi aussi j’ai des trous.
Bonjour Monsieur, bonjour Madame, excusez-nous de vous déranger.
Ici c’est chauffage ?
Collectif.
Collectif, d’accord. Ça va, vous avez bien chaud l’hiver ? ça fait combien de temps que vous habitez ici ?
Ça fait février, mars, avril, mai.
Depuis le mois de février, d’accord.
D’accord, vous avez fait l’hiver.
Ici il fait super bon.
Comment savoir si ce sont de bons locataires
Et est-ce que vous avez des problèmes à signaler, des choses comme ça ?
Vous tenez un kebab, c’est ça ?
Oui, mais j’ai vendu.
Ah vous avez vendu ?
Oui
D’accord, Je peux regarder ? parce que la dernière fois, je suis rentré dans une salle de bain il y avait quelqu’un de tout nu dedans, alors je me méfie maintenant
Non, il n’y a pas de risque.
Au niveau de la lumière, vous avez le soleil vous savez où
Ça passe pas trop.
Ça passe pas trop, non c’est un peu sombre.
Oui, le soleil on l’a pas trop. Il n’est pas assez lumineux.
Vous avez l’intention de rester ?
Demandez toujours les loyers hors charges
Oui pour l’instant, de toute façon, on n’est que deux, on attend un bébé mais c’est suffisant pour nous deux.
D’accord, le loyer est de, Monsieur c’est combien ?
370.
370, hors charges.
370, attendez, 370 charges comprises.
Charges comprises.
Pendant 10 ans, on ne faisait pas payer la chaudière et on ne faisait pas payer le chauffage, par contre, il y a l’électricité à charge, voilà.
3 conseils pour Ne Rien Oublier pendant une visite d’immeuble ! Récupérez notre Check List Visite pour ne pas passer à côté d’un défaut sur le bâtiment
Salut, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr », c’est la 13ème vidéo de notre défi « Devenir investisseur immobilier en trente jours ». Aujourd’hui, on vous apprend comment vous préparer pour faire une visite efficace.
Quels questions poser lors d’une visite
Ça y est, vous avez repéré votre immeuble, vous avez appelé l’agent immobilier pour prendre rendez-vous, c’est le moment de préparer votre visite pour ne rien oublier et de poser les bonnes questions.
Comment Vérifier l’état d’un immeuble pendant la visite
Le but de la visite, c’est vraiment de vérifier l’état du bien, de détecter les problèmes et de rencontrer les éventuels locataires si le bien est loué. La visite, c’est aussi le moment de commencer la négociation, vous aurez passé à peu près une heure avec l’agent immobilier et vous pourrez maintenant lui poser des questions plus précises sur la situation du vendeur. Si des propositions ont déjà été faites, vous pourrez aussi savoir à quel prix.
1er conseil : grouper vos visites
Pour bien préparer votre visite, on a trois conseils à partager avec vous. Premier conseil, groupez vos visites, réservez-vous une après-midi pour visiter plusieurs immeubles.
2ème conseil : le matériel pour visiter un immeuble
Deuxième conseil, c’est le matériel, vous allez devoir vous équiper d’un téléphone qui prend des photos et des vidéos, ensuite vous allez pouvoir utiliser un mètre, alors nous on a un télémètre laser, ça c’est vachement pratique, je vous recommande donc notre modèle, c’est un Stanley TLM165, je vais vous mettre la description dans les commentaires, et enfin dernier point, c’est le bloc-notes avec votre check-list, donc ça c’est une check-list qu’on vous a préparée, vous pouvez la télécharger en cliquant sur le lien sous la vidéo.
3ème conseil : Ayez la bonne attitude
Troisième astuce, ayez la bonne attitude, donc nous comme on fait les visites à deux, on se répartit les rôles.
Par exemple, moi je vais prendre les photos, les vidéos, je vais aussi discuter avec l’agent immobilier et parler aux locataires quand ils sont présents lors de la visite.
Moi, pendant ce temps-là je vais vérifier les points techniques du logement et je vais prendre les mesures.
Si les locataires sont présents pendant la visite, pensez bien à demander la permission avant de prendre des photos ou de filmer.
Téléchargez la check list visite pour ne rien oublier
Surtout, regardez partout et utilisez la check-list pour ne rien oublier. Une petite anecdote, c’est que pour notre premier investissement, on n’a pas vu qu’il manquait des radiateurs et du coup au moment des travaux, on a dû installer dans chaque chambre un radiateur, c’était un coût qui n’était pas prévu, pas estimé. Autre point, essayez tous les équipements, descendez les volets roulants, ouvrez les fenêtres, je ne peux plus compter le nombre de fenêtres qui me sont restées dans les mains pendant les visites.
3 conseils pour ne rien oublier pendant votre visite
Pour résumer, ayez un planning optimisé, soyez préparé pour ne rien laisser au hasard pendant la visite et surtout soyez sympa avec l’agent immobilier, c’est votre meilleur ami pour la négociation.
D’ici votre visite, abonnez-vous à la chaîne pour recevoir la suite du défi. Dans la prochaine vidéo, on vous emmène avec nous pour faire une visite en caméra cachée.
En attendant, cliquez sur le lien qui apparaît sur la vidéo et téléchargez la check-list visite pour ne rien oublier. L’aventure continue, à demain.
