Dans le domaine de l’immobilier de biens locatifs, créer un cash-flow positif est la clé du succès pour obtenir une liberté financière. Il s’agit de disposer de revenus suffisants afin de couvrir les dépenses et de générer des bénéfices. Cependant, de nombreux investisseurs ne savent pas comment faire pour augmenter le flux de trésorerie de leur placement, surtout, quand ils débutent dans le secteur de l’investissement immobilier. Vous voulez augmenter vos revenus grâce à l’investissement immobilier ? Découvrez dans cet article quelques idées et astuces pour créer un cash flow positif avec un bien locatif.

Le cash flow ou flux de trésorerie, c’est quoi ?

Pour tout projet d’investissement, il est primordial de comprendre et d’être capable de prévoir deux choses : les dépenses et les revenus. Si vous savez anticiper ces deux éléments, vous comprendrez rapidement c’est qu’est le « cash-flow ». Dans le domaine de l’immobilier locatif, votre flux de trésorerie concerne la somme d’argent qui s’accumule ou disparaît de votre compte bancaire, à la fin du mois. En d’autres termes, c’est la différence entre le montant total de vos revenus locatifs et le total des dépenses (mensualités d’emprunt, assurances emprunteur et PNO, taxe foncière et éventuellement les frais de copropriété) par mois. Il peut donc être positif, nul ou négatif, en fonction de la nature de votre investissement.

Pour calculer le cash flow, vous devez donc rassembler toutes les dépenses d’exploitation notamment les frais de financement, les dépenses courantes, les dépenses en capital et les impôts. Après cela, vous déduisez la somme de vos revenus mensuels et si le résultat est positif, cela veut dire que vous avez fait un bénéfice. Dans le cas contraire, vous devez revoir votre stratégie d’investissement afin de ne pas perdre davantage d’argent.

Le calcul du cash flow permet de connaître de manière concrète la performance de votre investissement locatif, bien plus que le rendement.

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Quels sont les intérêts de créer un cash flow positif ?

Pour avoir une liberté financière, vous devez rapporter plus d’argent que vous n’en dépensez. Pour cela, vous devez avoir un cash flow positif. Dans ce cas, il est essentiel d’adopter les bonnes stratégies, par exemple mettre en place une gestion immobilière de qualité. Si vous êtes propriétaire d’une location et que vous avez un flux de trésorerie positif, vous n’aurez plus à dépenser de l’argent de votre poche pour payer vos dépenses courantes, car vous réaliserez un bénéfice net tous les mois. Par contre, si vous avez un cash flow négatif, vous serez dans le « rouge » et vous devez trouver rapidement une solution. Contrairement à ce que beaucoup d’investisseurs pensent et font, la revente n’est pas la solution immédiate. Vous devez simplement trouver des moyens d’augmenter le flux de trésorerie de votre investissement.

Par ailleurs, voici d’autres raisons de créer un cash-flow positif :

  • La création d’opportunités : lorsque vous gagnez de l’argent, vous pouvez réinvestir dans d’autres biens immobiliers. Cela vous permet d’accroître rapidement votre bien-être financier.
  • La sécurité : disposer d’un revenu mensuel supplémentaire vous permet d’épargner de l’argent pour prévoir les risques locatifs comme les impayés, la vacance locative, les frais d’entretien…
  • La liberté : si votre trésorerie couvre vos dépenses mensuelles, vous n’êtes plus obligé de travailler pour percevoir un salaire. En effet, vous n’aurez plus qu’à veiller à la bonne marche de vos investissements et de passer plus de temps avec vos proches et vos amis. Vous pouvez par exemple consacrer la plupart de votre temps à votre passion, à des vacances ou à des projets d’éducation.

Comment créer un cash flow positif avec un bien locatif ?

Je vous dresse ici la liste des conseils essentiels qui vous permettront de favoriser votre trésorerie :

Augmenter le loyer de votre bien locatif

C’est le moyen le plus sûr pour augmenter la trésorerie de votre investissement. Pour ce faire, vous pouvez acquérir de nouveaux biens immobiliers ou innover vos immeubles. Si vous optez pour la première solution, je vous conseille d’acheter un bien moins coûteux, mais avec un loyer inférieur à la demande du marché immobilier. De cette façon, vous n’aurez qu’à aligner le bail avec le prix du marché. Par ailleurs, si vous choisissez de rénover vos biens, l’idéal est d’y ajouter de nouveaux équipements comme une climatisation centrale, des espaces de rangement, un lave-vaisselle… sans oublier d’améliorer les finitions esthétiques.

Priorisez les baux de longue durée

Il faut savoir que le turn-over et la vacance locative sont les principaux facteurs de perte de liquidités dans l’immobilier. Ainsi, vous devez donc vous assurer d’avoir des locataires à long terme pour éviter les frais de réparation entre chaque locataire. La meilleure façon pour y arriver est de fidéliser vos locataires en leur offrant une gestion immobilière qui répond à leurs besoins. Si vous optez pour une société de gestion locative, veillez à bien choisir l’entreprise à qui vous allez confier la gestion de vos biens immobiliers. En outre, il faut aussi que vous ne soyez pas trop gourmand en termes de loyers, par exemple les augmenter chaque fois que le bail expire. Les locataires ont tendance à fuir dans de telles situations.

Faites régulièrement des entretiens préventifs

Pour prévenir les mauvaises surprises et les dépenses importantes de réparation, n’oubliez pas de faire des travaux d’entretien préventif. Il s’agit des travaux de routine comme le nettoyage des gouttières, le réaménagement des jardins, la vérification des fuites dans les canalisations… Par ailleurs, vous devez également prendre soin de vos installations électroniques, la ventilation et la climatisation. Cela vous évitera de dépenser une somme importante à l’avenir.

Contracter un emprunt à longue durée

Il est très difficile d’obtenir un cash flow positif si vous choisissez un prêt immobilier à courte durée, c’est à dire de moins de 10 ans. Or, si vous allongez votre prêt, vous réduisez automatiquement les charges mensuelles et cela fera remonter le cash flow. Mais il ne faut pas oublier que plus vous augmentez la durée des remboursements, plus vous payez d’intérêts. Le tout est de trouver un certain équilibre entre vos objectifs et vos possibilités.

Jouez sur la fiscalité

Vous voulez investir dans une location nue ou une location meublée avec le statut LMNP, en direct ou via une SCPI… les choix fiscaux jouent également un rôle prépondérant sur votre cash flow. En effet, vous pouvez choisir entre différentes formules et il est donc important de bien vous informer avant d’investir pour bénéficier d’avantages fiscaux.

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