Comment investir dans l’immobilier sans crédit et sans acheter

Comment gagner de l’argent avec l’immobilier sans crédit et sans acheter ? Dans cet interview Jean Baudin nous explique une stratégie qui le permet.

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Comment investir dans l’immobilier sans crédit et sans acheter

Comment gagner de l’argent avec de l’immobilier sans crédit et sans acheter ?

Manu : Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Jean Baudin.

Simon : Salut Jean.

Jean : Bonjour.

Simon : Pour ceux qui ne te connaissent pas, est-ce que tu peux te présenter ?

comment faire de la sous location

Jean Baudin spécialiste de la sous location

Jean : Moi, j’habite à Lyon, aujourd’hui j’ai 34 ans, je vis de mes revenus immobiliers, en fait j’avais un travail salarié en CDI qui ne me plaisait plus, je n’étais pas épanoui dans ma vie au quotidien, je cherchais à développer mes revenus et du coup l’immobilier m’attirait et j’en suis venu à développer des stratégies un peu originales pour investir dans l’immobilier et du coup me dégager des revenus conséquents, voilà.

Manu : Tu as fait des stratégies originales dès le début ou au premier investissement tu l’as fait un peu plus traditionnel ?

Jean : Oh non, je n’ai rien fait de traditionnel en fait, moi je.

Manu : Pas traditionnel.

Jean : Pas du tout, en fait j’ai investi à Lyon, Lyon c’est une grosse ville de France, c’est un marché qui est tendu, qui est compliqué et les investissements plutôt traditionnels, franchement il n’y a pas de renta quoi, c’est assez compliqué d’obtenir une bonne rentabilité sur un investissement traditionnel, alors on va aller sur du quoi ? du 3, 4, 5 % quand on s’y prend bien, mais du coup ce n’est pas ce qui permet de gagner vraiment de l’argent et sa vie avec l’immobilier.

Manu : Clairement.

Jean : Donc dès le premier bien, je suis allé sur des stratégies un peu particulières pour générer de la grosse renta.

Pour Jean Baudin fait de l’immobilier

Manu : Jean, tu veux gagner de l’argent avec l’immobilier, alors pourquoi tu en es venu à l’immobilier ?

Jean : La première chose, c’est que déjà on se constitue un patrimoine, donc c’est quelque chose qui va être là pour toi, pour tes enfants, les enfants de tes enfants, etc., si tu t’y prends bien, c’est quelque chose que tu vas pouvoir transmettre. Autre chose, c’est un moyen qui permet d’investir sans argent.

Manu : Oui, clairement.

Jean : Donc, tu bénéficies d’un gros effet de levier et du coup tu peux te créer quelque chose, un gros patrimoine à partir de rien.

Simon : Contrairement par exemple à la Bourse, si vous voulez démarrer il vous faut un capital, là comme le dit Jean, vous allez utiliser l’argent de la banque.

La différence entre Bourse et Immobilier

Jean : Non seulement tu utilises l’argent de la banque, tu te crées un gros patrimoine, mais en plus tu peux te dégager des revenus, et puis l’immobilier est quelque part pour moi ça me paraissait quelque chose d’un peu plus sécurisé, tu parlais de Bourse il y a un instant, pour moi la Bourse, peut-être que je vais vous dire ça parce que je ne connais pas, je ne maîtrise pas ça, mais ça me permet hyper risqué d’investir en Bourse.

Manu : Moi, c’est surtout ça me paraît pas concret, ça me fait peur.

Jean : En fait, tu as une action, du jour au lendemain elle perd 50 % tu ne sais pas pourquoi.

Simon : Dans l’immobilier, c’est beaucoup plus stable en fait, le marché de l’immobilier est beaucoup plus stable que le marché de la Bourse où vous aves des pics et des creux quoi.

Manu : Et surtout, si tu as un problème en général, tu comprends vite pourquoi.

Simon : Oui, ça reste concret, une fuite d’eau.

Jean : C’est ça.

Simon : Un locataire chiant, enfin voilà.

Jean : C’est effectivement, c’est très concret, tu as un chauffe-eau qui pète, tu le remplaces tu sais pourquoi, l’action.

Simon : On a moins la main dessus.

Jean : Elle est volatile, après tu as aussi un autre levier d’enrichissement, si on peut appeler ça comme ça, c’est la création d’entreprise.

Simon : Tout à fait.

Comment faire de la sous location légalement en France

Jean : Ça j’y crois, mais c’est vrai que ça demande aussi beaucoup de temps, beaucoup d’énergie, beaucoup d’efforts, bon tout comme l’immobilier quand on va sur des choses un peu originales, ça c’est sûr mais l’immobilier ça me paraissait quelque chose d’assez accessible, en tout cas, pendant que j’avais un travail encore salarié, c’est-à-dire que j’avais mon job et je pouvais le mettre en place à côté.

Simon : Moi, il y a un truc, J’ai déjà eu cette réflexion aussi, je trouve qui est intéressant, entre l’entreprenariat et l’immobilier, c’est sûr ça marche, il y a plein de gens qui l’ont fait, l’entreprise quand on se lance, on est sûr de rien, c’est vraiment un pari sur l’avenir.

Manu : Tu développes plusieurs stratégies innovantes sur l’immobilier, il y en a une qui est la sous-location, est-ce que tu peux nous expliquer comment tu t’y prends ?

Pourquoi faire de la sous location ?

Jean : Pourquoi j’en suis arrivé là ? déjà c’est parce que moi j’arrivais à un stade où je commençais à être bloqué par les banques, donc du coup pour développer des revenus avec l’immobilier, je n’ai pas eu d’autre choix de passer par cette méthode-là.

Manu : C’est Jean la débrouille, en fait.

Jean : C’est ça, non mais si on fait les choses comme tout le monde, de toute façon on aura les mêmes résultats que tout le monde et on s’enrichira avec l’immobilier peut-être dans 10, 15, 20 ans, 30 ans.

Manu : Mais toi, tu veux gagner de l’argent tout de suite, tu es un investisseur gagnant.

Ou faire de la sous location

Jean : C’est ça, c’est ça, du coup j’en suis arrivé à la sous-location, donc la sous-location pour répondre à ta question c’est quoi ? c’est le fait de louer un appartement à un propriétaire et de le louer à un prix classique et de l’exploiter avec des méthodes qui permettent de gagner un peu plus d’argent comme la colocation ou encore la location saisonnière. Pour ma part, j’applique la stratégie de la location saisonnière parce que c’est quelque chose que je maîtrise bien, je le fais depuis de nombreuses années, j’ai une équipe qui s’occupe de ça, donc ça c’est assez simple pour moi d’aller là-dessus.

Simon : Ok, mais attention, je suis sûr de ce que les gens vont dire, mais c’est interdit la sous-location, Jean, en France.

Quand faire de la sous location

Jean : La sous-location à titre particulier, c’est tout à fait possible, simplement il y a deux contraintes : première contrainte, il faut l’accord du propriétaire, indispensable, deuxième contrainte, on ne peut pas louer plus cher que le prix qu’on loue au propriétaire, on ne peut pas sous-louer plus cher que le prix qu’on loue au propriétaire. Du coup, quand on est dans ce schéma-là, aucun intérêt parce qu’on ne va pas avoir l’autorisation de louer plus cher, donc on ne va pas gagner de l’argent avec.

La sous location est ce légale ?

Donc si c’est ça, c’est le premier modèle, pas intéressant pour des personnes qui veulent se générer de l’argent. Le deuxième modèle qui est aussi autorisé, c’est le modèle plutôt professionnel, première contrainte, il faut toujours l’accord du propriétaire, ça c’est indispensable, deuxième contrainte alors si on peut voir ça comme une contrainte, mais il faut se comporter comme un vrai professionnel, donc il faut mettre des contrats un peu spécifiques en place, moi j’ai un bail dérogatoire qui me permet en tout cas de gagner de l’argent avec ça, mais c’est à titre professionnel, en tant que particulier on ne peut pas appliquer cette stratégie, il faut une petite entreprise comme être auto-entrepreneur par exemple, ça peut très bien fonctionner, mais il faut être directement dans le schéma du professionnel qui gagne de l’argent avec l’immobilier et pas avoir un bail d’habitation classique.

Manu : Quand tu dis professionnel, est-ce que c’est toi qui dois être un professionnel de l’immobilier, ou est-ce que c’est le type de bail ? par exemple un bail commercial, un bail professionnel plutôt qu’un bail locatif.

Jean : Un bail professionnel, alors déjà il ne faut pas un bail d’habitation classique, ça c’est clair.

Quel bail pour faire de la sous location

Manu : D’accord, c’est important.

Jean : Tu n’as pas besoin d’avoir la carte d’agent immobilier pour ça, tu peux parfaitement le faire sans carte d’agent immobilier, mais dans un certain cadre et il y a aussi plusieurs spécificités, donc on a deux schémas : les particuliers, les professionnels, et dans le schéma professionnel il y a encore plusieurs particularités qui font que tu peux faire certaines choses si tu n’as pas la carte pro, si tu veux faire d’autres choses, il te faut la carte professionnelle.

Manu : Oui, donc en gros il faut bien connaître les règles pour nager dans le cadre.

Les pièges de la sous location

Jean : Je vais être honnête avec toi, enfin avec vous deux, c’est que moi j’ai mis un peu plus d’un an à mettre ça en place et je me suis fait accompagner d’un avocat, parce c’est quand même très particulier, être agent immobilier c’est quelque chose de très particulier, il faut une  carte professionnelle, il faut une assurance, etc., je ne suis pas dans ce schéma-là et du coup je me suis fait accompagner d’un avocat qui m’a coûté un peu cher mais en tout cas qui me permet aujourd’hui de faire ça.

Simon : Est-ce que tu peux nous donner un exemple de sous-location que tu fais actuellement ?

Jean : J’ai 6 appartements en sous-location, ils ont tous à peu près le même schéma

Simon : D’accord.

Jean : C’est des petits appartements, donc du studio au T2.

Manu : Ok.

Jean : Je les loue à un prix classique et je les sous-loue en location saisonnière, chaque appartement me rapporte à peu près, alors je vais vous parler de bénéfices, à peu près 500 euros par mois de bénéfices.

Courte durée et sous location

Manu : D’accord, et comment tu as trouvé ce propriétaire qui veut bien te louer à toi, qui va finalement gagner plus d’argent ? Pourquoi il ne le fait pas directement ?

Jean : Alors, il y a plusieurs possibilités : première possibilité, c’est déjà de voir au niveau de son réseau, de son entourage, quand on baigne un petit peu dans le domaine de l’immobilier comme c’est mon cas, on connaît les personnes qui investissent aussi, qui n’ont pas envie de s’en occuper, parce que c’est ça notre cible en fait, c’est des personnes qui n’ont pas envie de se prendre la tête, ils veulent leur rentabilité et puis je ne fais plus rien quoi.

Manu : Rentabilité, tranquillité, en fait c’est ça.

Colocation est courte durée

Jean : Oui exactement, donc ça c’est le premier modèle et puis après c’est du commerce clairement, c’est du démarchage, c’est vraiment une activité commerciale, donc on peut démarcher des gens, je vais vous donner une petite astuce toute simple.

Manu : Une astuce.

Jean : Tu regardes le Bon coin, tu prends toutes les annonces qui cherchent un locataire, tu appelles les propriétaires et tu démarches, ça commence comme ça.

Simon : D’accord, justement est-ce que tu peux nous donner trois conseils pour ceux qui veulent se mettre à la sous-location ?

Jean : Quelques conseils, en tout cas faites des choses de manière légale, ça c’est hyper important parce que en fait, quand on ne fait pas les choses de manière légale dans le domaine de l’immobilier, c’est du pénal, c’est pas du civil c’est du pénal, donc ça peut aller jusqu’à la prison, alors vous n’irez certainement pas jusqu’à la prison, mais il y a quand même des trucs vraiment.

Simon : Verrouillés.

Jean : Voilà, verrouillés.

Manu : Il faut bien se préparer.

Jean : Oui, ça il faut être blindé, c’est pour ça que j’ai pris un avocat et que voilà j’ai fait les choses carrées.

Manu : D’accord.

Jean : Donc première chose, c’est ça et deuxième chose, deuxième conseil que je pourrais donner, c’est il faut y aller quoi, tu vois ça va pas tomber tout cuit, si on croit que faire de la sous-location c’est la solution magique, ce n’est pas le cas parce que ça demande du boulot, il faut trouver des biens, après il faudra trouver le locataire, mettre en place les choses, donc ça demande du job.

La stratégie de sous location quand on est bloqué par les banques

Quand on n’a pas la capacité d’aller acheter un bien parce qu’on est bloqué par la banque, etc., c’est un merveilleux moyen pour peut-être déjà commencer à se constituer un apport, pourquoi pas ? Je dirais même plus que tester le marché, c’est peut-être savoir quel est son objectif, en fait est-ce que tu veux faire de la location saisonnière ? est-ce que tu veux faire de la colocation ? quelle est ta stratégie ? en fonction de ça, tu vas trouver le bien qui correspondra à ton objectif.

Simon : Ok, écoute merci beaucoup Jean pour cette interview.

Jean : Je t’en prie.

Simon : Pour ceux qui veulent te retrouver et apprendre davantage sur la location courte durée ou la sous-location, où est-ce qu’on te retrouve ?

L’interview de Jean Baudin

Jean : On peut me retrouver à plusieurs endroits, on peut me retrouver sur ma page Facebook, donc Jean Baudin, sur mon site Internet : moncapitalimmo.com ou ma chaîne You Tube.

Simon : Merci Jean pour tous ces conseils, pour ceux qui veulent apprendre à investir dans les immeubles, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur la vidéo ou juste en dessous dans la description. N’oubliez pas, vous mettez un pouce et vous vous abonnez. L’aventure continue, à demain.

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