Comment réduire les frais de notaire – interview Jérôme Yvon

Comment réduire les frais de notaire – Interview Jérome de Yvon

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Comment réduire les frais de notaire – Jérôme Yvon

Comment réduire les frais de notaire ?

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Comme vous le voyez, aujourd’hui on est pas que tous les deux. J’en avais marre de Simon, et donc on a un invité d’honneur, Jérôme Yvon.

astuce frais de notaire jérôme yvon

Bon, alors avant de vous dévoiler, je tiens à faire un disclamer pour vous dire que cette vidéo elle va peut-être vous choquer, mais restez bien avec nous parce que vous allez découvrir vraiment des astuces qui vont vous permettre de faire des économies de plusieurs milliers d’euros. Donc, restez bien avec nous, mais d’abord vous avez deux choses à faire. Premièrement, vous cliquez sur le bouton « s’abonner » pour recevoir en avant-première toutes nos vidéos. Et deuxièmement, on vous a préparé un bonus : vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo pour le télécharger, et maintenant j’ai envie de laisser notre invité se présenter. Jérôme, pour ceux qui te connaissent pas, est-ce que tu pourrais dire quelques mots sur toi ?

Bah oui, je suis là pour ça sur cette vidéo sur la chaîne, salut à tous.

Avec plaisir.

Donc moi, je m’appelle Jérôme Yvon. Je suis investisseur immobilier depuis, j’ai commencé quoi, depuis le 13, quelque chose comme ça à peu près, 12, 13, je sais même plus exactement.

Oui, ça fait quelques années.

Voilà, ça fait un petit moment, voilà. Donc j’ai commencé un petit peu comme tout le monde ben tout doucement, en achetant un petit appartement. Et moi, la particularité c’est que j’aime bien tester les choses, donc j’ai testé plein de trucs. J’ai fais de la location nue et là je me suis fait massacrer par les impôts.

Oui, ça fait mal.

Donc là, bah ça a été une leçon qui a coûté très cher.

Tu faisais en nom propre, c’est pour ça.

Voilà, oui, oui. J’ai démarré voilà premier appartement, location en nom propre, voilà. Puis ensuite, j’ai continué, j’ai fait de la location meublée classique à l’année. De la location meublée je suis passé sur la location courte durée. Je suis passé après sur des immeubles, ce qui fait qu’on se retrouve ici. Et maintenant, j’ai une société, une foncière. Donc avec cette société, j’ai possibilité de faire à la fois de la gestion, de la location, etc., mais dans un premier temps je me concentre pour l’instant, comme la société est récente, sur des opérations de marchand de biens avec des immeubles. Donc j’achète des petits immeubles pour commencer.

Qu’est-ce que t’appelles petit immeuble ?

Trois, quatre appartements.

Ok. Et le budget à peu près ?

Trois, quatre appartements. Alors moi, je suis en province, là on est en région lyonnaise, je suis dans l’Isère. Donc là, on est sur des budgets, c’est des choses qui me coûtent entre 200, 250.000 euros à peu près, et voilà, et dessus ce qui permet.

Ça reste accessible à pas mal de monde.

Ça reste accessible. C’est le prix je dirais d’un gros appartement, d’un grand appartement à Lyon, donc c’est un petit peu la cible. Moi, je vise mes clients derrière, les gens qui vont acheter mes immeubles, puisque j’essaie de vendre l’immeuble entier, en gros ça leur permet d’avoir un immeuble entier avec plusieurs logements pour le prix d’un appartement à Lyon.

Oui. Alors bien sûr, l’immeuble je suppose qu’il est pas à Lyon même.

Non, non, non, il est à 30 km de Lyon, mais dans une ville qui est dynamique il y a l’autoroute, le train. Il y a des commerces, il y a des cinémas, il y a tout.

Ce qui est attractif.

Et donc aujourd’hui, de quoi se compose ton parc immobilier ?

À l’heure actuelle où je vous parle, de plus grand-chose, puisque comme je disais.

T’as tout revendu en fait.

Voilà, c’est ça. L’objectif c’est que je suis passé sur une, comment dire, sur une activité maintenant de marchand de biens.

T’en avais marre de tes locataires.

Un petit peu. Honnêtement. Non, non, mais c’est vrai, c’est que en fait ce qui se passe c’est que je suis dans une ville où en fait j’avais un parc, je me suis retrouvé surtout avec trois appartements qui étaient en location courte durée dans une ville moyenne. J’étais le premier à faire de la location courte durée dans cette ville, donc c’était top.

T’étais en monopole quoi.

J’avais quasiment le monopole, je me suis retrouvé, quand j’ai eu trois, enfin après il y a eu deux appartements que j’ai eus en même temps. Quand j’ai eu ces trois appartements, quand j’avais le troisième c’est là qu’il y en qui ont commencé à arriver. Donc là, je me suis dit bon, faut se démarquer, donc j’ai fait meublé de tourisme, j’ai fait le site Internet, j’ai fait, donc voilà. Donc il était bien référencé, mais il commençait à y avoir de plus en plus de monde.

D’accord.

Donc ce que j’ai fait, c’est que comme il y a des Lyonnais qui voulaient investir donc dans le courant où je suis, je leur ai dit ben si vous voulez je vous vends mes appartements avec l’activité.

Un projet clés en main, quoi.

Projet clés en main.

Sympa.

Donc au départ, je pensais pas trop. J’ai dit tiens, je vais voir, je vais tester le concept pour voir ce que ça donne. Et vu les demandes que j’ai eues, j’ai dit ben en fait j’ai tout revendu, donc j’ai fait des bonnes plus-values dessus puisque je les revendais en mode business.

Ce qui est normal.

Parce qu’il y avait déjà les annonces, il y avait déjà les clientèles.

T’avais fait, toi t’avais trouvé la bonne affaire. T’avais fait les travaux. T’as mis en place le business. Donc c’est normal que tu fasses une plus-value

Voila. Je les ai achetés c’étaient des ruines hein. Il y avait 2 appartements, j’avais deux appartements qui étaient l’un en dessous de l’autre. On a refait la dalle entre les deux appartements parce que ça s’écroulait. On a vraiment tout refait, donc voilà. Donc dessus ça a permis d’avoir une plus-value, ce qui m’a permis de créer la société. Et après avec la société, ben d’acheter des immeubles puisque la difficulté en société, il y a des avantages en société.

Bien sûr.

Mais la difficulté c’est que le prêt à 110 % en société, vous oubliez. À partir du moment.

T’es sur quel type de société commerciale.

Une SAS.

Ah oui, d’accord.

Parce que nous on est en SCI.

La SCI c’est différent.

T’as réussi à avoir du 110 % en SCI, mais en SAS ils finançaient pas.

Voilà, tout ce qui est SAS, SARL, SARL de famille. La SCI ça va reposer sur vous, sur la personne.

Tout à fait, oui.

Alors qu’une société, quand c’est une société commerciale, ben les banques vont dire nous on finance toute la partie immobilière. Donc tout ce qui est frais de notaire, frais d’agence, frais de garantie, frais de dossier, etc., ils financent pas.

Ok.

Ça c’est le meilleur des cas. Et il y a certaines banques qui financent un peu plus facilement quand on est en société, qui financent un peu plus facilement que d’autres, mais par contre, elles financent pas à 100 %. Moi, j’ai une banque qui finance que 90 % du montant du bien et 90 % du montant des travaux. Donc autant dire derrière il faut quand même une grosse trésorerie pour pouvoir commencer. Donc c’est pour ça que j’ai tout vendu en étant en nom propre en tant que particulier. Donc j’ai vendu, ce qui fait que j’ai créé de la trésorerie qui a permis de créer la société et d’avoir l’apport derrière pour acheter les immeubles. Et ce qui fait que là j’arrive, j’ai un premier immeuble actuellement qui est en train d’être vendu. Et je suis en même temps, en parallèle, en train d’en acheter un deuxième, et j’ai suffisamment de cash de côté derrière pour pouvoir faire les deux opérations.

En parallèle.

En simultané, puisque je vais en acheter un avant d’avoir vendu l’autre.

Ok. Donc t’achètes, tu revends. Tu passes pas mal de temps chez le notaire si je comprends bien.

Oui, j’aime bien le notaire, c’est mon meilleur ami. C’est mon deuxième meilleur ami après le banquier.

Après le banquier, quand même.

Du coup, tu vas pouvoir nous donner un peu des techniques justement pour optimiser les frais de notaire, pour gagner comme je l’ai promis des milliers d’euros dans cette vidéo. Donc restez bien avec nous jusqu’au bout.

Oui, c’est vrai que le notaire c’est quelqu’un d’important. Souvent, on le néglige un petit peu. On se dit ouais, tiens le notaire il sert juste à signer les papiers. Voilà, on passe chez lui, on y passe une heure. Voilà, on lui paraphe toutes les feuilles et puis on s’en va et puis c’est tout. Alors que le notaire c’est vraiment, enfin pour moi c’est vraiment quelqu’un qui fait partie de l’opération. Moi, je m’entends super bien avec ma notaire quoi. Et en fait, le fait d’être assez proche, ça c’est une première astuce déjà, ce qui va pas directement faire gagner de l’argent, mais la première astuce c’est déjà d’avoir votre notaire et de bien vous entendre avec votre notaire.

Oui, mais celle-là on la connaît déjà, tu vois. Je veux dire tout le monde en parle sur Internet. Nous, on veut des trucs croustillants.

Oui, mais ce qui fait que le notaire, quand tu le connais bien, déjà il va te permettre d’être sur des affaires en amont.

Ça c’est vrai, ça c’est le vrai conseil.

Voilà. Puisque quand il y a une vente qui se fait, la première personne quand on va voir quelqu’un qui veut vendre, ben déjà voir son notaire pour voir au niveau des papiers, au niveau de la vente, au niveau de tout ce qui est urbanisme, etc. Il y a des tas de démarches à faire en amont. En plus, quand c’est des successions ou des choses comme ça, ben les notaires c’est les premiers qui sont au courant.

C’est vrai.

De ce qui est en patrimoine et de ce qui va être vendu. Et moi, ça m’est arrivé plusieurs fois bah d’avoir ma notaire qui m’appelle en me disant tiens voilà, j’ai un bien qui va rentrer.

Tu sais qu’elle a pas le droit normalement. Normalement, elle a pas le droit.

Oui, mais après ça dépend des cas, parce que il y a des choses qui partent en agence, donc des fois c’est pas elle qui m’appelle, mais moi elle m’appelle en me disant tiens, j’ai donné vos coordonnées à tel agent immobilier qui va rentrer un bien, etc. parce que c’est pas elle qui vend directement.

Mais bon, après même s’ils ont pas le droit, je vous rassure, ils le font quand même. Donc surtout, négligez pas les notaires, c’est des très bons apporteurs d’affaires pour vous en tant qu’investisseur.

Première astuce déjà pour trouver des bonnes affaires.

Voilà. Même des fois de demander au notaire, parce qu’il y a des notaires qui ont des, alors ça ils en parlent pas trop, mais qui ont une personne dans leur cabinet qui s’occupe spécifiquement des transactions immobilières. Et certains cabinets de notaire font des transactions, donc qui font de la vente immobilière. Et donc ça, c’est des biens qui sont pas en agence. Donc des fois, le fait de faire le tour des notaires comme ça pour savoir s’ils ont une personne qui s’occupe de ça, ça permet aussi.

Exactement.

D’avoir des biens avant même qu’ils soient sur Leboncoin, sur SeLoger, enfin sur tous les différents sites quoi.

Ok. Est-ce que tu as d’autres astuces du coup pour les gens qui nous regardent. Mettez un like si vous avez déjà aimé la première. Et c’est pas fini, on continue.

Oui. Après, il va y avoir, on peut avoir quelques astuces. Alors qu’est-ce qu’on va avoir dans les frais de notaire ?

Par exemple le mobilier.

Le premier truc, voilà le mobilier. Alors mobilier, il y a, je dirais il va y avoir deux écoles. Il y a la personne qui veut faire les économies directement sur les frais de notaire. Donc dire voilà, moi je veux payer les frais de notaire le moins possible, donc vous achetez un bien. Dedans, vous regardez tout ce qui traîne en mobilier, que ça soit la cuisine.

Les salles de bains aussi des fois.

Voilà. Alors, les meubles de salles de bains, mais tout ce qui est baignoire, douche, lavabo, tout ça, ça n’en fait pas partie.

Le mobilier, c’est quelque chose que vous pouvez démonter, déménager quoi.

C’est quelque chose qui a été acheté chez Ikea et qui a été mis dans l’appartement.

Cuisine, tout ce qui est table, je sais pas moi.

Chaises, même les luminaires. Vous avez une applique au mur ou quelque chose comme ça.

Oui, voilà.

Si c’est pas une ampoule qui pendouille, le luminaire, voilà, tout peut, tout ça ça fait partie du mobilier.

Ça se valorise.

Voilà. Donc tout ça c’est une valorisation. Il y a pas nécessairement besoin de facture pour ça, c’est un accord entre l’acheteur et le vendeur.

Ça va être annexé aussi au compromis, à la signature finale.

Il y a la liste, mais c’est simplement ben nous on s’entend par exemple voilà, on s’achète ou tu m’achètes un bien, et on dit ben tiens la cuisine, bon ben tiens elle vaut 7.000 euros. Ok, t’es d’accord pour 7.000 euros, ok, elle coûte 7.000 euros. Il y a personne qui va venir vérifier le coût de la cuisine.

Oui. Alors bien sûr, n’abusez pas, parce que si vous abusez.

Oui. Il faut être dans des prix raisonnables.

Si vous abusez, vous pourriez avoir un contrôle, et puis après redevoir des sous.

On est sur des prix raisonnables. Donc si vous avez 10.000 euros de mobilier, on va faire des comptes ronds pour les calculs, c’est plus facile. 10.000 euros de mobilier en tout, il est bien meublé l’appartement. Donc 10.000 euros de mobilier, voilà, vous allez payer ça fait 800 euros de frais de notaire.

Oui, 8 %, on va dire allez 8 %. Mais en fait, prenons l’exemple sur un immeuble à 100.000, 100.000 euros, ça inclut frais de notaire, enfin pas frais de notaire, frais d’agence inclus 100.000 euros. Et dans ces 100.000 euros, il y a donc du coup une valorisation des biens mobiliers, des meubles à 10.000 euros.

 Et du coup, l’astuce c’est quoi ?

Eh ben, donc là il y a deux écoles. C’est soit on va vraiment lister le mobilier et dire au notaire il y a pour tel montant de mobilier, et à ce moment-là eh ben ça va pas être pris dans le montant du bien, donc vous ne payez pas de frais de notaire sur ce montant du mobilier.

Donc en fait, vous avez 100.000 euros à la base, moins les 10.000 euros de meubles, ce qui veut dire que vous allez payer les frais de notaire sur 90.000 euros.

Au lieu de 100.000, voilà. Donc ça, ça permet de les réduire.

Réduire les frais de notaire.

Par contre, vous avez le prix d’un bien aujourd’hui qui est plus de 100.000 euros, mais qui est de 90.000. donc après, il y a un calcul à faire parce que ça va vraiment dépendre des cas. Il y une limite, ça va dépendre de ce que vous faites, mais dans le cas où vous faites de la location meublée, moi, j’ai eu des cas comme ça, des personnes qui m’ont déjà acheté des biens, c’est de ne pas déclarer les meubles, on ne dit rien au notaire.

Donc on reste sur 100.000.

On reste sur 100.000, et derrière en faisant de la location meublée, étant donné qu’on a l’amortissement du bien, de la valeur du bien.

Donc là, on parle bien de acheter en nom propre et faire du meublé. Donc on parle du régime du LMNP.

Du LMNP voilà, en régime réel. Et là, quand on passe sur le principe de l’amortissement du bien, étant donné que là on a 10.000 euros de meubles qui sont intégrés dedans, eh ben en fait, c’est 10.000 euros de meubles qui vont être amortis dans le temps en tant qu’immobilier, en tant que tel. Ce qui fait que pour schématiser, si vous faites un amortissement sur 10 ans, vous allez pouvoir amortir 1.000 euros de meubles.

Chaque année.

En fait, il y a 10.000 euros de meubles qui vont être amortis pendant dix ans. Ce qui fait que là ça va permettre de gagner plus que les 800 euros que vous avez gagnés au départ.

En fait, ça vous permet de décaler aussi votre imposition sur du LMNP.

Voilà, ça permet aussi d’ajouter aussi de la défiscalisation avec tout ce qu’on peut déduire. Donc ça, c’est un calcul à faire. Ça dépend aussi des objectifs, si vous voulez faire du meublé, soit vous voulez réduire les frais de notaire tout de suite pour que ça coûte moins cher tout de suite. Par contre, vous pourrez pas les réintégrer derrière pour l’amortissement ou alors les intégrer dans le prix de l’immobilier et les amortir sur 10 ans, 15 ans, 20 ans, en fonction du prix du bien.

Il y a aussi une autre astuce que nous on a jamais utilisée bien sûr, mais qu’on connaît, qui est de au contraire plutôt que d’essayer de réduire les frais de notaire, c’est de les gonfler. Alors pourquoi et quel est l’objectif en fait ?

Alors, on les gonfle au stade du compromis, qu’on soit bien clair.

Yes. En fait, vous visitez un immeuble, 200.000 euros. Normalement, vous vous dites ben voilà, je veux l’acheter, j’ai une bonne rentabilité les frais de notaire, donc 8 % de 200.000 ça fait 16.000 euros. Plutôt, au moment de signer le compromis, alors si c’est avec une agence que vous faites votre compromis, au lieu de vous lui dites plutôt que de me mettre 16.000 euros de frais de notaire, mettez-moi par exemple 20.000.

Il faut que ça reste raisonnable, encore une fois.

Encore une fois, restez raisonnable, parce que qu’est-ce qui va se passer ? Quand vous allez aller chercher un crédit auprès de la banque, donc vous allez avoir le détail, le compromis, et donc vous allez demander ben 200.000 euros pour l’immeuble, plus si vous demandez un 110 % 20.000 euros de frais de notaire. Du coup, vous allez obtenir un financement sur 220.000 euros, et ce qui va se passer, c’est qu’ils vont vous prêter donc ces 220.000 euros. Il va rester une partie, cette partie-là vous pourrez du coup la récupérer quand il y aura en fait, c’est quoi le document qu’ils vont ?

En fait, ça va vous permettre de récupérer de la trésorerie, parce que la banque va débloquer le prêt auprès du notaire quand ce sera le moment de la signature finale. Donc ils vont débloquer en gros l’enveloppe de 20.000 euros de frais de notaire pour reprendre l’exemple de Simon. Sauf que dans les faits, les frais de notaire ils seront pas de 20.000 euros. Ils seront inférieurs. À peu près pour l’exemple : 16.000 euros. Ce qui veut dire qu’il y a 4.000 euros que le notaire reversera sur votre compte en banque une fois que la signature finale aura eu lieu au moment de réitérer la signature.

Parce qu’il y a un réajustement en fait quelque temps après, au moment où on reçoit l’acte.

C’est le décompte du notaire que vous recevez après la vente. Donc ça, c’est un moyen de dégager en fait de la trésorerie.

Qui va vous permettre de réinvestir derrière sur un autre projet.

Oui, c’est une solution de dégager du cash. Et là, vous vous dites ouais, mais moi la banque elle veut pas financer les frais de notaire.

Ah, alors ?

Ça te fait rebondir sur une petite idée. Vas-y, dis-nous, explique-nous.

Donc après, le truc ben il y en a certainement qui sont réfractaires à ça, et puis c’est toujours, voilà.

C’est pas dans leur politique commerciale.

C’est pas dans leur politique simplement. Alors pourquoi, simplement pour dire pourquoi il y en a qui le font, pourquoi il y en a qui le font pas, c’est simplement que les banques quand elles font un prêt, un prêt immobilier, pour eux c’est pour financer de l’immobilier. Donc pour eux, c’est quelque chose où quand il y aura une garantie, une hypothèque ou une caution, peu importe, il va y avoir une garantie sur ce prêt, il faut qu’en cas de problème ils puissent récupérer leur argent. Mais ils ne peuvent pas récupérer d’argent sur des frais de notaire, parce que si vous achetez un bien, pour reprendre l’exemple 100.000 euros, le bien il a une valeur de 100.000 euros. Vous remboursez plus votre crédit, la banque va le mettre aux enchères, etc., elle va récupérer 100.000 euros, la valeur de l’appartement, mais le montant des frais de notaire elle va pas le récupérer.

C’est perdu.

En fait, pour la banque c’est un risque en fait de financer les frais de notaire.

Voilà. Autant les meubles ça peut être revendu également s’ils financent des meubles, parce que maintenant qu’ils sont pas payés ils restent entre guillemets propriété de la banque.

Même si les banques n’aiment pas financer les meubles, mais bon il y a des petits trucs, mais on en parlera plus tard.

On parle pas trop de la banque aujourd’hui. Le but c’est de parler du notaire, Simon.

Et donc pour financer ces frais de notaire, parce que j’ai le droit ?

Toi, t’as le droit, lui il a pas le droit, mais toi t’as le droit.

Et donc pour financer ça, la solution c’est simplement de s’entendre avec le vendeur en lui proposant de faire un achat acte en main, c’est-à-dire que le montant des frais de notaire est inclus dans le montant du bien. Donc là, on était sur ces 100.000 euros ?

Oui, 100.000.

Sur 100.000 euros, sur 100.000 euros il ya 8.000 euros de frais de notaire, eh ben en fait vous achetez un bien 108.000 euros. Et les frais de notaire seront à la charge du vendeur.

Donc là c’est plus, normalement c’est l’acheteur, on va dire il y a pas de loi hein, c’est juste.

C’est un principe.

Voilà, un principe, un usage qui fait que c’est l’acheteur qui paye les frais de notaire, mais vous pouvez très bien dire que c’est le vendeur qui va payer les frais de notaire. C’est l’astuce de Jérôme. Du coup, comme ça la banque, quand vous allez voir la banque, vous lui dites pas que vous allez acheter, enfin vous lui dites que vous achetez 108.000 euros, et puis voilà, vous lui donnez votre compromis et vous vous arrêtez là, vous n’en dites pas plus.

Moi, j’y vois deux avantages à cette astuce-là. Le premier avantage, bien sûr c’est de réussir à se faire financer au niveau bancaire. Et pour moi, le deuxième c’est au moment de la revente quand tu fais une plus-value. Du coup, ça va te minorer ta plus-value parce que dans la vraie vie ton bien il vaut 100.000, mais artificiellement là maintenant il vaut 108.000, et quand tu vas le revendre, tu vas faire artificiellement une plus petite plus-value. Donc tu paieras moins d’impôt sur la plus-value. L’inconvénient, mais il est moindre, c’est que paieras un tout peu plus de frais de notaire quand tu fais ce genre de choses.

Au départ, oui.

Mais, c’est vraiment minime.

Mais pas après. C’est minime et plus intéressant. Et c’est quelque chose que moi j’utilise également quand je vends, ce qui peut aussi se, et à un moment quand on investi, il y a toujours un moment où on revend quelque chose.

Nous, on a pas encore revendu, donc on a moins d’expérience que toi là-dessus.

Voilà. Mais, quand on fait la revente, moi c’est quelque chose que j’ai proposé aussi, parce que des fois ben il y a des acheteurs qui disent ouais, bon, moi avec le montant, ils tiquent un petit peu sur le montant des frais de notaire, eh ben, c’est simplement au moment de la vente de leur proposer d’acheter acte en main et de leur dire bon, ben voilà, le bien vaut tel prix, si ça peut vous arranger pour être certain de le faire passer dans le financement, on inclut les frais de notaire dans le montant du bien, comme ça vous, vous obtiendrez votre crédit plus facilement, et derrière c’est moi qui les paye.

Tu suggères l’astuce.

Voilà, on suggère l’astuce.

Très bien.

Et ça, c’est quelque chose qu’ils apprécient, parce qu’il y en a qui connaissent pas, et ça permet des fois de vendre plus facilement aussi.

Bon, dis-moi Jérôme, qu’est-ce que t’as encore dans ta petite poche à astuces pour gagner, optimiser, faire des économies, bref, sur les frais de notaire, en tout cas sur le poste du notaire, est-ce que t’as encore des choses ?

Comme ça sur les frais de notaire ? Bon alors, on peut gratter un petit peu sur les émoluments du notaire. Mais bon, si c’est votre ami.

Bon, il gagne déjà pas grand-chose, honnêtement, au bout du bout.

On peut gratter un petit peu là-dessus, mais bon c’est un peu, je dirais c’est des économies de bouts de chandelle, parce que ça va se jouer à pas grand-chose.

Parce que c’est important peut-être de préciser que quand on vous parle des frais de notaire, c’est un peu un abus de langage, parce que dans les frais de notaire en fait, il y a deux parties, c’est ça Manu ? Si je me trompe pas, je vais te laisser parler à Jérôme.

Il y a plusieurs parties en fait. En gros, retenez il y a deux parties. On va simplifier. Il y a les parties, la partie de taxes qui part à l’état, et à l’intérieur il y a plusieurs types de taxes, et vous avez ce que on appelle les émoluments du notaire. En fait, c’est la commission du notaire pour rémunérer son travail. Et souvenez-vous, nous on vous dit à chaque fois que vous devez avoir votre propre notaire. Ce qui veut dire que il y a le notaire du vendeur et il y a votre notaire en tant qu’acheteur. Et il vont se partager cette petite commission. Donc si en plus vous venez rogner dessus, au final il reste vraiment pas grand-chose pour les notaires. Et souvenez-vous, le notaire c’est un apporteur d’affaires, donc faut pas non plus trop l’assassiner de mon point de vue sur sa commission.

Alors, il y a un point où vous pouvez dire voilà, c’est pas quelque chose qui va permettre de faire des économies directement, mais c’est plus quelque chose qui va permettre d’éviter d’utiliser votre trésorerie si vous en avez, c’est simplement l’acompte qui est à verser quand on va acheter.

 Ah, le fameux séquestre.

Oui, voilà. Donc en fonction des notaires, en fonction des actes, ils peuvent avoir différents, ils peuvent avoir quelques enfin différentes noms quoi. Le principe, c’est que au moment où vous allez acheter, le notaire peut vous demander de verser, en fonction du montant du bien, 5 %, 10 % du bien, à payer tout de suite. Donc c’est une somme qui sera déduite ensuite du montant de la vente quoi. Alors, si vous avez des grosses économies et tout ça, ben c’est de l’argent que vous pouvez donner au notaire, c’est juste une provision, simplement, c’est pour montrer.

En gros, l’argent est bloqué pour rassurer le vendeur.

Voilà, ça rassure le vendeur, et derrière c’est autant que vous n’aurez pas à payer. Et si vous faites un financement à 110 %, ben cet argent-là vous le récupérez derrière. Par contre, il faut avoir ces 10.000, 15.000, 20.000 euros de trésorerie. Donc moi ce que je fais, ce que je vous recommande de faire, c’est dès que vous allez faire une offre d’achat, moi c’est dès l’offre d’achat, je le marque sur l’offre d’achat. Étant donné que le bien sera financé entièrement à crédit, le séquestre sera réduit à zéro. Sachant que ça n’a aucune incidence pour le vendeur, étant donné que cet argent de toute manière il est pas pour lui directement, il va être gardé chez le notaire. Et si jamais il y a quelque chose qui se passe mal et que les conditions suspensives ne sont pas respectées, que vous faites pas vos devoirs, c’est-à-dire que vous allez pas chercher le crédit, etc., bah si vous respectez pas vos engagements, normalement ce séquestre eh ben c’est une pénalité, ça peut être gardé en pénalité pour les donner au vendeur. Par contre, le notaire peut pas les garder comme ça sans votre accord, parce que c’est ce qu’on appelle la clause pénale. Donc il faut qu’il y ait votre accord pour pouvoir les récupérer, ou alors il faut que le vendeur fasse une démarche auprès du tribunal, etc. Donc c’est pas quelque chose qui peut être gardé, que vous risquez de perdre, parce que de toute manière il peut rien en faire sans votre accord, parce que le séquestre et la clause pénale sont deux choses complètement différentes. On peut pas utiliser l’argent de l’un pour l’utilisation de l’autre.

Nous, nous généralement, ça nous est déjà arrivé de dire on va mettre un séquestre, on négocie toujours pour zéro séquestre. Donc toi, ton astuce ça serait de mettre dans le compromis.

Dès l’offre d’achat. Quand je fais une offre, je fais une offre d’achat.

Dans l’offre d’achat.

Je mets mes conditions. Je dis voilà, j’achète à tel prix, dans tel, bon alors il y a les conditions d’usage, etc. voilà.

Clauses suspensives.

Éventuellement, si il y a des meubles qui restent dans l’appartement et que tu dois débarrasser et que le bâtiment soit entièrement débarrassé, en gros je laisse les conditions particulières que je veux qui apparaissent dans le compromis. Et dedans, je mets cette clause-là. Alors pourquoi faire ça dès la signature de l’offre ? C’est parce que comme ça, ben c’est quelque chose qui est acté, qui est signé et qui est validé par le vendeur. Et ça évite au moment du compromis.

Les discussions.

Qu’il dise ah, mais non, mais j’étais pas d’accord, je voulais pas faire ça comme ça, ou de demander quelque chose au moment du compromis, de dire ah, bah non, tiens tout compte fait les 10.000 euros je voudrais pas les verser. Il y a des notaires qui aiment pas, que si vous allez chez le notaire en disant c’est déjà négocié avec le vendeur, au moins il y a pas de discussion possible quoi.

Oui. Nous, il y a un autre truc qu’on a découvert récemment avec le notaire, c’est au moment du compromis où vous savez le compromis vous pouvez soit le signer avec une agence immobilière, ou quand vous passez entre particuliers, ça arrive que le compromis se fasse chez le notaire. Et de plus en plus, on a des notaires qui demandent une somme. Par exemple, allez je vais dire 500 euros, pour la rédaction de ce compromis.

Ça s’appelle la provision sur frais de notaire.

Oui, la provision sur frais de notaire. Mais en fait, ils vous demandent en tant qu’acheteur de payer ces 500 euros et ils vous disent bah oui, mais si la vente va pas au bout, c’est perdu. Alors moi, j’ai fait quelques recherches là-dessus, et en fait ça dépend. Si vous êtes dans le délai de rétractation des dix jours, que pour une raison x ou y vous profitez de votre délai de rétractation, ils n’ont pas le droit de garder cet argent. Il y a eu une position de l’autorité de la concurrence, de la DGCCRF, qui s’est positionnée là-dessus en disant c’est illégal. Par contre, si vous êtes au-delà du délai de rétractation et que ça va pas au bout, bah là oui vous l’avez dans l’os. Toi, t’as rencontré ce genre de choses ? Parce que nous, notre notaire il nous demande jamais de payer pour la rédaction du compromis.

Alors, moi j’ai vu des notaires qui demandent deux sommes. C’est que cette somme justement ce que tu dis les 500 euros.

Oui.

C’est pas une somme que le notaire, comment dire, que le notaire sort comme ça du chapeau, c’est un montant qui a été défini par la Chambre des notaires en fonction des régions. Ils définissent un montant. Et d’ailleurs chez mon notaire, il y a une petite affichette avec toutes les évolutions. Alors c’est marqué qu’il y a en telle année c’était à 300 euros. Et puis en telle année hop c’est monté à 350 euros. Et puis que en janvier 2018 ils ont remis le truc à jour, c’est passé à 500 euros.

C’est l’inflation en fait.

Oui, c’est l’inflation. Ils augmentent comme ça au fur et à mesure, et c’est en fait c’est la Chambre des notaires qui définit ce montant.

D’accord. Ok.

Alors, ça après.

C’est de la négo hein.

Oui, c’est de la négo. C’est un montant qui est défini, mais le notaire peut dire je le prends tout de suite ou je le prends pas, ça c’est le notaire qui voit, qui fait comme il veut. Mais s’il le prend, le montant est imposé. Et il y a certains notaires, moi je l’ai vu, donc c’était pas mon notaire, c’était le notaire d’un vendeur qui demandait ces 500 euros plus 1.000, je sais plus si c’était 1.000 ou 1.500 euros de provision sur les frais de notaire.

Ah oui, carrément.

Et là ma notaire, elle est sautée au plafond en lui disant mais vous rigolez, ça vient d’où ? Voilà.

On fait ça que dans le Nord, je crois.

Voilà, mais il faut faire attention parce qu’il y a certains notaires, voilà, qui demandent comme ça plusieurs frais, qui demandent plusieurs montants. Et généralement, ils les demandent à l’acheteur.

Ah oui, bah oui.

C’est de l’arnaque.

Oui, alors que bon, il y a autant de chance que ça aille pas au bout de par l’acheteur ou de par le vendeur. Donc ça, c’est pas vraiment une astuce pour optimiser chez le notaire, mais sachez que ça existe, faites attention.

Parce que ça c’est un petit truc, voilà, qui peut vite coûter. Alors, c’est de l’argent que vous sortirez plus tard, mais quand vous avez signé et que vous avez pas prévu ça et qu’il vous demande 500 euros, plus 1.500 euros, plus encore 10.000 euros pour provisionner le truc et que vous êtes arrivé là les mains dans les poches en disant je vais juste signer sur un coin de table.

Allez, on vous donne encore, parce que vous avez été courageux, vous avez mis un like sous cette vidéo, vous êtes abonné.

Surtout vous êtes resté, vous êtes resté.

Et vous êtes resté, on vous donne encore une astuce. Est-ce que tu peux me parler Jérôme de la taxe foncière, des charges de copro. Alors là, on est pas sur un immeuble, mais si vous achetez un appartement, charges de copro, ce genre de choses, est-ce que tu peux trouver peut-être une petite optimisation là dans ta poche de gauche pour.

Oui, je l’ai là.

Tu l’as retrouvée, vas-y, parle-nous-en.

Ça, c’est quelque chose que je mets, ça aussi ça fait partie des conditions que je mets moi directement sur mon offre d’achat.

Ok. Donc avant le compromis.

Avant le compromis.

Jérôme, il a une offre d’achat en béton.

J’ai fait des vidéos d’ailleurs là-dessus qui sont beaucoup.

On vous mettra le lien de la vidéo de Jérôme sur la chaîne YouTube.

Ma chaîne YouTube c’est Jérôme Yvon.

Voilà, Jérôme Yvon, tout simple.

Et donc il y a, donc le truc à faire c’est, bon vous le savez ou peut-être pas, en fait quand vous achetez un bien immobilier, il y a tout ce qui est taxes foncières, les frais qu’il peut y avoir au niveau de la copro, etc. et qui sont payés, eh ben, il y a un versement qui est au prorata. Donc après, ça va dépendre de la période de l’année, mais en fait la taxe foncière va être due par la personne qui est propriétaire au 1er janvier. Et donc si vous achetez au mois de février par exemple.

Eh ben, ça coûte cher.

Voilà. Donc c’est le propriétaire qui était propriétaire au 1er janvier qui a payé.

De janvier par exemple au 15 février le jour de la signature.

Voilà, mais et ensuite le notaire généralement il pose même pas la question, il vous demande eh ben de rembourser la part qui ira du mois de février jusqu’au mois de décembre. Eh ben, ça c’est un usage.

Tout à fait.

Encore une fois, c’est un usage, c’est pas une loi, c’est pas quelque chose qui est obligatoire. Donc il suffit simplement des fois de s’entendre au niveau de la négo avec le vendeur, parce que lui simplement déjà c’est une somme qu’il a déjà payée, donc de toute façon.

Il va pas la sortir de sa poche.

Voilà, c’est pas une somme qui va sortir de sa poche. De toute façon, il l’a déjà payée. Donc dans le montant, plutôt que d’essayer de négocier directement à gagner 1.000 ou 1.500 euros de plus, dites ok, je reste sur ce prix-là, par contre on ne paye pas, on ne fait pas le prorata dessus. Et le petit mot, ça tient en pas grand-chose sur le prix.

Écoutez-le.

Prorata.

Un montant, vous dites pas exemple je fais une offre que vous souhaitez acheter 100.000 euros net de frais.

Net de frais, c’est ça.

Il suffit simplement de marquer net de frais et ça veut dire qu’au-delà de ces 100.000 euros, il y a pas d’autre frais qui vont venir se rajouter, hormis bien sûr les frais de notaire, mas il y a pas d’autre frais, les frais de taxe, d’impôt.

Donc les frais de copro si c’est un immeuble.

De copro s’il y en a, parce que des fois il y a des frais de copro qui sont payés au semestre. Donc il y a des fois ils sont au 1er, ils sont payés au 1er janvier pour le premier semestre. Donc voilà, tous ces frais-là, le fait que ce soit noté net de frais, que c’est validé par le vendeur, eh ben, vous ne payez pas, vous ne payez pas ça. Et il y a pas de discussion à avoir chez le notaire.

C’est signé.

Le notaire, oui, mais dans l’usage on fait comme ça, ben non, là dans l’usage ça a été négocié, c’est marqué net de frais.

Ben écoute, merci Jérôme. Je pense que avec toutes les astuces que Jérôme nous a données on mérite un like. On mérite que vous vous abonniez. Et Jérôme, du coup si on veut te retrouver, t’as une chaîne YouTube, comment on fait pour te retrouver ?

Alors, il y a la chaîne YouTube « Jérôme Yvon », on en a parlé. Donc là, il y a beaucoup d’astuces justement entre le notaire et la banque, parce que la banque c’est aussi une de mes spécialités, donc « Jérôme Yvon ». Le blog « investisseurimmobilierdébutant.fr ».

On vous met les liens dans la description. Et puis si vous voulez apprendre à investir dans les immeubles de rapport, on vous a préparé une série de plusieurs vidéos, elle est gratuite cette série de vidéos, il suffit de cliquer sur le bouton qui est dans la description ou juste en haut là-bas sur l’affiche. Vous cliquez, vous mettez votre e-mail et on vous envoie ça, tout ça, dans votre boîte mail. En attendant.

On vous dit l’aventure continue, à demain.

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