Pourquoi vous devez avoir PEUR des IMPÔTS ? Interview Laurent De Moras

Dans cette interview EXCLUSIVE Laurent De Moras nous donne 3 conseils pour optimiser vos impôts.

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Interview de Laurent De Moras : Optimisez vos impôts !

Transcription texte de l’interview de Laurent De Moras

Manu : Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Laurent, un gestionnaire de patrimoine, lui-même investisseur immobilier, Laurent du site « Investissement-locatif-intelligent ». Bonjour Laurent.

Laurent : Bonjour.

Simon : Salut Laurent, donc pour ceux qui ne te connaîtraient pas encore, est-ce que tu peux te présenter ?

Laurent : Je suis Laurent De Moras, donc je suis conseiller en gestion de patrimoine, je suis aussi investisseur, j’ai investi dans trois immeubles, j’ai un premier blog depuis 2007 et puis je suis passé sur le site « Investissement-locatif-intelligent » début 2015, donc ça fait deux ans, un peu plus de deux ans.

Simon : Tu dis que tu es investisseur, gestionnaire de patrimoine, de quoi se compose ton parc immobilier un peu plus dans le détail à ce jour ?

interview laurent de moras

Laurent : Alors j’ai trois immeubles et l’ensemble fait à peu près 50.000 euros de loyers.

Simon : D’accord, 50.000 euros de loyers, donc tu loues en nu, en meublé, en location ?

Laurent : En nu et tout en SCI à l’IR.

Manu : À la base Laurent, pourquoi tu t’es lancé dans l’immobilier et depuis combien de temps tu t’es lancé ?

Laurent : Alors en 1999 ou 2000, donc il y en a qui n’étaient pas nés, en 1999 ou 2000 j’ai fait une étude, d’une projection de ma retraite sur Internet et on m’a expliqué que j’aurai autour de 10.000 euros je crois selon une première option à 60 ans, à l’époque la retraite était à 60 ans, en étant salarié cadre du privé, donc j’ai dit ça fait un petit peu court et je me suis à l’époque un petit peu interrogé sur ce qu’il fallait faire avec ça. En 2000, Internet n’était pas encore ce qu’il est aujourd’hui, Google n’existait pas, il y avait quand même assez peu d’informations, donc je me suis questionné, j’étais abonné à quelques petites revues un peu financières etc. parce que j’ai toujours été un peu curieux avant que ça ne soit mon métier de ce genre de domaines et je me suis retrouvé en fait à constater que les gens qui avaient des revenus un peu élevés, même avec des retraites ridicules, avaient de l’immobilier et à partir de là je me suis lancé sur la réflexion immobilière. Donc comme je suis quelqu’un, j’aime bien les chiffres et je n’aime pas le risque, je me suis renseigné à l’époque et ça reste d’ailleurs la meilleure source, c’est le site des impôts, aujourd’hui moi je vais sur « impots.gouv.fr » au moins deux ou trois fois par semaine et quand je fais une recherche spécifique je peux passer sur le site une heure et demie deux heures pour une question précise, c’est pour moi le seul site fiable. À partir de là, je me suis fabriqué ma petite grille Excel parce que je suis un peu drogué de ce genre d’outils, ça automatise les calculs et ça permet

Manu : C’est comme Simon.

Laurent : Il faut, il faut bien à un moment avoir un outil pour faire les calculs, donc mon simulateur il est parti de ça, à l’époque ça a été un besoin personnel de valider les calculs, de les automatiser, de sécuriser le raisonnement, donc je l’ai construit à partir des informations que j’ai obtenues sur les centres des impôts à partir des informations comment on calcule une mensualité, comment etc. tout ça c’est pas très compliqué et puis j’ai mouliné tout ça pour avoir quelque chose qui serve d’une manière rapide et mon objectif c’était avec trois données de pouvoir analyser un projet, donc c’était le prix d’achat, le loyer, la taxe foncière et je savais s’il fallait acheter ou pas et surtout aller visiter. Ce qui fait que pour acheter trois immeubles, j’en ai visité sept je crois, sept ou huit peut-être maximum.

Simon : Oui ça c’est une très bonne astuce, valider toujours ses calculs avant de se déplacer, ça fait gagner énormément de temps en fait.

Manu : L’agent immobilier, il veut toujours nous faire visiter, il veut vous rencontrer, donc d’entrée il vous dit venez visiter, on verra ensuite, mais tu as raison il faut vérifier d’abord les informations avant de fixer la visite pour ne pas perdre son temps.

Laurent : Oui et même si à la limite si un produit est vendu 200.000, ça ne passe pas mais on se dit à 170 ça pourrait passer, ça ne passera pas à 100 mais à 170, 180 ça pourrait passer, il faut aller voir quand même parce qu’il y a peut-être moyen de négocier. Donc, j’ai acheté un immeuble, il était vendu 172, je savais que c était trop cher, je suis allé le visiter et j’ai fait une offre bon avec certaines techniques de négociation, j’ai fait une offre F.A.I à 152 et c’est passé.

Manu : Comment tu fais justement toi pour négocier ? tu dis des techniques, tu utilises quelles techniques de négociation ?

Laurent : Je ne vais pas tout livrer ici, mais en fait je suis un négociateur gentil en fait, ce n’est pas je ne braque pas les gens, je ne mets pas le coup de poing sur la table, j’ai toujours l’intention d’expliquer aux gens les choses, donc c’est pareil avec mes clients, quand on doit prendre une décision, il faut que les gens la comprennent et le vendeur il faut qu’il comprenne pourquoi son bien ne vaut pas le prix qu’il en demande, il faut qu’il comprenne que s’il veut traiter avec nous ce sera à nos conditions parce qu’on n’est pas magicien, donc ça passe financièrement dans ce cadre et pas dans un autre et c’est comme ça que j’ai toujours négocié.

Simon : Un des plus gros freins pour ceux qui veulent investir, c’est la peur de l’impôt, donc Laurent toi tu es un spécialiste de la fiscalité, est-ce que les gens ont raison d’avoir peur ?

Laurent : Ils ont absolument raison d’avoir peur et comme toute peur, je pense qu’elle doit se maîtriser. Moi je dis toujours je suis un trouillard, par exemple je ne fais pas de parapente parce que j’ai peur de tomber alors que j’ai envie de voler sans moteur derrière moi, mais je n’en fais pas parce que j’ai peur, la peur est supérieure à mon envie de le faire. Donc il ne faut pas que cette peur nous bloque, si on a peur de la fiscalité, il faut d’abord commencer à la comprendre pour pouvoir la maîtriser, si on reste bloqué face à quelque chose, face à une situation ou une difficulté, on n’avance pas. Donc moi ma peur au départ elle était je ne comprends pas, donc je cherche à comprendre. Aujourd’hui on peut apprendre, moi sur les séminaires je forme les gens pour qu’ils apprennent, la fiscalité en fait si on s’y intéresse un petit peu, ce n’est pas très compliqué, il faut comprendre ce qui existe donc les différents schémas, ensuite il faut essayer d’avoir un projet qui rentre dans l’un de ces schémas, en tout cas sur lequel on va fonctionner, je veux faire du meublé, je veux faire du nu, je veux faire du saisonnier, je veux faire de la location à l’année, tout ça globalement c’est quatre cadres et sur ces quatre cadres on va pouvoir adapter la fiscalité en essayant de l’optimiser en fonction d’un projet qui sera une revente, conserver, avoir un revenu, capitaliser, réinvestir, tout ça c’est des projets et on va en fonction de ce projet choisir l’une des fiscalités, mais pour les choisir les fiscalités il faut les connaître, il faut les comprendre. Donc pour moi, il faut se former sur ce genre de choses.

Manu : C’est vraiment la force de ton séminaire, Simon et moi on y a participé il y a un an, donc en juin 2016 et je trouve que tu as vraiment deux forces. Ta première force, c’est toute ton expertise que tu as acquise au fil des années mais surtout c’est ta capacité à la transmettre et ta pédagogie qui vient expliquer les schémas un par un et c’est vraiment étape par étape. Laurent, pour toi à quel moment il faut prévoir l’impact de la fiscalité dans un projet immobilier ?

Laurent : Il faut le prévoir je ne vais pas dire avant même de projeter d’investir, mais pratiquement, c’est-à-dire on voit beaucoup de gens qui disent je suis en opération blanche, j’ai 500 euros de loyer, j’ai 500 euros de crédit, déjà on n’est pas en opération blanche parce que ne serait-ce que la taxe foncière on est déjà dans le rouge. L’assurance propriétaire non-occupant, on l’est encore. Un impayé, une vacance locative, des travaux, des dégradations, on y est encore un peu plus. L’assurance loyer impayé, la gestion en délégué en agence, on y est encore un peu plus et donc tous ces paramètres ça fait qu’on n’est pas en opération blanche. Donc première chose, qu’est-ce que c’est qu’une opération blanche ? c’est déjà au moins avoir toutes ces charges-là qui seront payées et ensuite même avec ça on est encore dans le rouge parce que si on a un revenu, même si on ne dispose pas de l’argent, je n’ai pas de trésorerie, j’ai encaissé mes loyers, j’ai toutes mes dépenses liées à mon investissement et toutes ces dépenses font que je suis à zéro à la fin du mois ok, mais ce revenu, même si je ne l’ai pas, je dois payer de l’impôt et à partir de là je suis encore dans le rouge. Donc je dois intégrer toutes les charges liées à l’investissement et je dois aussi intégrer toutes les charges liées à ma fiscalité sur ce revenu que je viens de créer et donc pour moi la difficulté, dans une conception de projet pour ceux qui ne maîtrisent pas la fiscalité, c’est de comment dirai-je c’est de mesurer ce paramètre qui est inconnu. On ne peut pas se dire j’encaisse 2.000 euros de loyers, c’est bon c’est payé et il me reste 100 euros à la fin du mois, ça suffira pour la fiscalité. On ne peut pas se le dire, ce sera peut-être vrai, ce sera peut-être pas vrai, mais si on ne le sait pas, on ne peut pas se dire il me reste 100 euros à la fin du mois, ce n’est pas compliqué.

Manu : Sur ça, ton simulateur, c’est vraiment un outil d’aide à la décision, tu peux nous en dire un petit plus sur la façon dont il aide tes clients au quotidien ?

Laurent : Alors le simulateur, il est je le disais tout à l’heure, il est issu d’un besoin personnel au départ, je suis arrivé en fait par accident complètement sur Internet et les gens m’ont demandé le simulateur techniquement parce que je faisais des vidéos qui expliquaient comment il fonctionnait et ils voulaient l’avoir. Donc je l’ai un peu amélioré pour qu’il soit beaucoup plus je vais dire pédagogique parce que moi les chiffres me parlent mais il faut aussi que ce soit graphique, il faut aussi que ce soit pratique à utiliser, donc je l’ai amélioré à ce sujet. Comment est-ce qu’il aide les gens qui l’utilisent ? aujourd’hui, on rentre les données qui doivent être saisies et en fait le simulateur il pose des questions dans l’ordre où on doit se les poser, donc il n’y a plus à réfléchir, il y a une case il faut la remplir, si je n’ai pas rempli la case c’est que je n’ai pas la réponse et je ne peux pas avancer dans mon projet si je n’ai pas cette réponse. Donc on va poser toutes les questions, les réponses étant posées, le simulateur fait les calculs sur le reste, donc première chose, c’est bien étudier le projet en n’oubliant pas par exemple une femme de ménage, une femme de ménage on la budgétise et on la met dans les charges, donc il y a une case charges de copropriété, on va mettre ça dans le simulateur. Si on a une fiscalité comment dire si on a une fiscalité à l’IR on va choisir si on choisit option fiscalité à l’IR, on clique sur le bouton on a le résultat. Si on veut choisir la SCI à l’IS, on clique sur le bouton, on a le résultat et c’est pareil pour le meublé. Le but de ça c’est j’ai mon projet ok, je vais voir dans quel cadre fiscal il rentre et si le cadre fiscal que j’ai choisi ou dans lequel je suis obligé d’être permet que ça fonctionne, ok je peux avancer, si ça ne fonctionne pas on passe au suivant, c’est ça l’idée du simulateur.

Manu : Et il est même disponible en application mobile il me semble maintenant ?

Laurent : Alors, l’application c’est une autre application, c’est un autre objectif en fait et le but de cette appli c’est de dire voilà on saisit trois données, ça va être par exemple le prix d’achat, la surface, le loyer au m², je veux acheter un appartement à Lille qui coûte 80.000 euros, le loyer au m² sur ma ville c’est 14 euros du mètre et le bien il fait 48 m², est-ce que ça peut se louer ? et oui, la réponse va être donnée, ensuite on va choisir sur trois données sur trois durées de financement, on va vérifier que ça s’autofinance ou pas et ensuite il y a aussi du scoring bancaire pour savoir si compte tenu du produit et de notre profil financier, une banque doit nous prêter.

Simon : C’est vraiment un outil complet et rapide à utiliser, on vous mettra le lien sous la vidéo pour découvrir ces outils que Laurent a créés vraiment spécialement pour les investisseurs comme vous. Laurent, une dernière question, quels seraient tes trois conseils pour optimiser la fiscalité, réduire l’impact fiscal avec les projets d’investissement ?

Laurent : Première chose pour moi, d’abord c’est de comprendre la fiscalité, en tout cas la façon dont on sera fiscalisé, la deuxième chose, c’est forcément à la limite ne pas chercher une optimisation, c’est-à-dire l’optimisation ce n’est pas compliqué, on cherche ce qu’il y a, les gens qui vendent de l’immobilier de défiscalisation ne parlent que fiscalité, ils ne parlent pas de rendement, ils ne parlent pas de potentiel immobilier, ils ne parlent pas de revalorisation même si ils font rêver, mais ce n’est pas démonter. La deuxième chose donc pour moi, c’est comment dire chercher la bonne fiscalité mais aussi sur le long terme parce que si on réfléchit fiscalité pure, immédiate, on cherche la fiscalité aujourd’hui la plus rentable pour moi, donc dans le nu c’est de la location nue à l’IS. Est-ce que ça correspond à mon objectif ? non, j’ai l’intention de revendre dans dix ans, ok donc le nu à l’IS il est rentable aujourd’hui mais dans dix ans il va y avoir une claque un peu plus sévère qu’à l’impôt sur le revenu, donc est-ce que ce sera le bon choix ? et là on va faire le calcul, donc vraiment pour moi la question de l’optimisation elle a un double sens, c’est immédiat sur les revenus et différé au moment de la revente. Après si on veut réfléchir en patrimoine etc. en transmission, c’est aussi un autre besoin d’optimisation fiscale, j’intègre mes enfants dans la SCI ou pas, je fais des donations d’usufruit ou pas, là on est dans de l’optimisation aussi, pas forcément fiscale en revenu, pas forcément fiscale en revente, mais fiscale en termes de succession par exemple ou de transmission, de donation, etc. Donc tout ça, c’est des domaines qui sont des systèmes comment dirai-je des leviers de l’optimisation qui sont différents avec des objectifs différents.

Manu : Encore une fois, on en revient à la stratégie, quelle est votre stratégie ?

Laurent : Quelle est la stratégie et quel est l’objectif, court terme, moyen terme, long terme ? Si j’achète un bien pour le revendre dans deux ans parce que je vais le rénover, je vais passer mes week-ends à le rénover, je le revends dans deux ans, je prends un billet de 100.000, il faut se poser les questions différemment de si je garde le bien vingt ans et j’ai prévu de le transmettre et mes enfants resteront dans la région, ils auront envie d’avoir ce boulet au pied pendant vingt ans, voilà c’est ça les questions qu’il faut se poser. Le troisième, c’est une fois qu’on est dans un schéma, bien le comprendre, je vais donner l’exemple tout bêtement de la SCI à l’IS, on amortit le bien, comprendre comment dirai-je comment fonctionne le système des amortissements pour éventuellement permettre encore une fois d’optimiser les travaux, alors ça va être par exemple une répartition dans le temps des travaux, ça va être éventuellement de différer la date des travaux pour essayer d’optimiser leur rentabilité fiscale, donc par exemple quand on est sur l’impôt sur le revenu, il y a un vrai effet sur ce genre de choses, c’est une fois voilà je dirai le troisième point, ce serait une fois qu’on est dans un schéma éventuellement aussi se poser les questions sur d’autres schémas mais une fois qu’on est dans un schéma, bien comprendre, bien comprendre dans le détail comment il fonctionne pour aller chercher l’optimisation dessus dans la vie du projet.

Manu : Donc voilà, si vous voulez apprendre à faire tout ça, bien comprendre votre fiscalité, choisir le bon régime pour vos investissements immobiliers, allez voir Laurent, on vous le recommande, allez sur son site « Investissement-locatif-intelligent ».

Laurent : Merci.

Simon : À bientôt Laurent.

Manu : Salut.

Laurent : Bonne journée

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