Acheter un immeuble à rénover

Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de générer des revenus passifs. Il s’agit de faire l’acquisition d’un immeuble et de louer les appartements. Cependant, comme de nombreux projets dignes de ce nom, il n’y a pas beaucoup de place pour l’improvisation. Cela ne veut pas dire que cette aventure est particulièrement compliquée. Au contraire, en planifiant bien les étapes de votre projet, vous augmentez le taux de rentabilité de votre bien immobilier tout en minimisant les risques. D’ailleurs, ce qui est susceptible de vous faciliter la tâche est d’acheter un immeuble à rénover. Envie d’en savoir plus ? Je vous dis tout.

Pourquoi investir dans un bien immobilier à rénover ?

Si vous comptiez démarrer dans le marché immobilier avec un immeuble de rapport neuf, c’est-à-dire en le construisant, je vous demanderais de bien étudier cette idée. Il est effectivement préférable de confier ce type de projet à des promoteurs professionnels. La raison à cela est que le côté « casse-tête » d’une construction en ne partant de rien est supprimé. L’idéal pour ceux qui commencent la vente et la location de logements est de favoriser les biens déjà construits.

De plus, il est plus simple de négocier le prix d’achat d’une habitation déjà construite. Encore plus si celle-ci présente quelques défauts qu’il faudra corriger pour optimiser sa rentabilité. Je ne vous apprends peut-être rien, mais je pense qu’il est important de rappeler que les spécialistes s’accordent à dire qu’un bon investissement immobilier se fait d’abord à l’achat et ensuite à la vente. Ainsi, n’hésitez pas à visiter chaque pièce et scrutez les moindres détails pour y trouver des défauts éventuels qui feront diminuer le coût d’achat lors de la négociation.

Acheter un immeuble à rénover : comment le trouver et choisir le bien ?

Avant d’acheter un immeuble de rapport, il faut le trouver. Pour cela, contactez quelques agences immobilières. Dans la liste qui vous sera communiquée, préférez surtout les biens peu visités. Les propriétaires de ce type de biens sont plus impatients que les autres de trouver acheteur. Quant au choix du bien locatif à acheter et à rénover, il se fera en fonction de nombreux critères ou paramètres.

Je vous recommande de passer un certain temps au repérage des immeubles dont les appartements sont mieux équipés que ceux proposés par la concurrence au même prix. Prêtez également une attention particulière à la tendance du marché local. Mieux vous connaîtrez les attentes des chercheurs d’appartement, plus vite vous trouverez preneur. Par exemple, les habitants des grandes villes aiment les résidences avec parking et proches des transports, des commerces, de jardin public et de bonnes écoles. La localisation d’un immeuble avec appartement à vendre a effectivement de l’importance.

Toutefois, veillez à ne pas surinvestir dans les grands centres-ville où les offres locatives sont légion. Dans les petites communes, c’est souvent l’inverse : les propositions de vente d’appartement ou de location d’appartement se font rares. Notez aussi que le prix du mètre carré d’un bâtiment situé dans un quartier chic est très élevé. De fait, si vous comptez faire un tel investissement, il sera plus conséquent et vous devez vous assurer que vous trouverez des locataires par la suite. Dans ces cas, ne négligez pas la partie rénovation du bien immobilier acquis. En effet, si les équipements de ce dernier ne sont pas pleinement opérationnels, vous attirerez le mécontentement des locataires et risquez leur départ du bien locatif. Il serait sage d’évaluer l’ampleur des travaux à effectuer avant d’acheter l’immeuble à rénover afin d’y consacrer un budget juste.

Déterminer l’état du bâtiment à rénover et le coût des travaux à effectuer

Le coût des travaux à faire pour rénover un immeuble de rapport fait partie du calcul de rentabilité de celui-ci. Dans quelques cas, il est probable que le prix des rénovations double le prix de base du bâtiment locatif. Toutefois, le retour sur investissement se fera rapidement dans une zone géographique où l’offre locative est rare et avec des loyers plutôt élevés. Pour avoir une idée des travaux à effectuer et de leur coût, je conseille de visiter le bien avec un connaisseur en la matière ou un artisan. Son regard d’expert vous permettra de détecter des défauts qui pourraient vous échapper (présence de champignon, fuite, couverture et charpente à refaire, etc.). Ainsi, les risques de réaliser plus tard des travaux non prévus sont éliminés et vous pouvez réaliser des économies.

Les parties de la maison à vendre auxquelles il faut être particulièrement vigilant sont :

  • La toiture. Elle est souvent négligée, pourtant le prix de sa rénovation peut vite grimper à plusieurs milliers d’euros.
  • La façade. Si des fissures sont visibles, il est impératif de faire preuve de prudence. L’accompagnement d’un expert est ici des plus utiles pour chiffrer les dégâts et déterminer si l’achat en vaut la peine ou non.
  • Les canalisations et l’électricité. Si l’immeuble à rénover est plutôt ancien, il est plus que probable que ces installations soient entièrement à refaire.

Bon à savoir : les travaux à faire sur un bâtiment de rapport peuvent parfois faire l’objet d’un avantage fiscal tel que le déficit foncier. Cet avantage vous aidera à faire des économies dans votre budget.

Acheter un immeuble à rénover et le rendre plus attrayant

Acheter un bien pour louer les appartements est très rentable lorsque les travaux de rénovation ont su réellement mettre en avant ses atouts. Ce potentiel à exploiter peut être un sous-sol, une surface inutilisée où il est possible de construire dessus, un superbe panorama… Cela peut également se porter sur l’amélioration des éléments existants comme différentes pièces (cuisines, salle de bain…) ou la décoration.

Il va sans dire que lorsque ces parties de l’immeuble locatif seront optimisées, sa valeur d’ensemble va grimper en flèche et par conséquent, les loyers à venir peuvent être plus importants qu’auparavant. De plus, cela augmente aussi les plus-values à la revente si vous prévoyez de vendre le bâtiment plus tard. Par ailleurs, comme vous êtes le seul maître à bord, c’est vous qui décidez des travaux à faire et de leur calendrier d’exécution.

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