Bien choisir son contrat d’assurance pour un investissement locatif

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, votre principal objectif est de gagner de l’argent, cela va de soi. Ainsi, il faut trouver la meilleure façon de ne pas en perdre et pour cela, souscrire une assurance s’avère être la solution adéquate. Pour un investissement locatif, les principaux risques locatifs sont les impayés, la détérioration des biens et le départ prématuré des locataires qui sont les pires cauchemars des propriétaires. Heureusement, de nombreuses polices d’assurance couvrent ce genre de situation. Dans cet article, je vous explique ce qu’est la garantie loyer impayé ou GLI, une assurance que vous devriez envisager pour sécuriser votre investissement locatif.

L’assurance habitation : pas une obligation légale

Contrairement aux locataires, vous n’êtes pas dans l’obligation de souscrire une assurance habitation ou assurance multirisque habitation (MRH) en tant que bailleur ou propriétaire occupant. Néanmoins, même s’il ne s’agit pas d’une obligation légale, je vous conseille d’y souscrire afin de protéger vos biens immobiliers et les occupants. Par ailleurs, elle couvre également votre responsabilité civile en cas de dommages causés aux locataires ou à des tiers en cas de sinistre causé par un vice de construction ou un défaut d’entretien ou encore un trouble de jouissance.

L’assurance multirisque habitation comporte plusieurs garanties. Les plus recommandées sont :

• La garantie contre les dommages aux biens : elle couvre aussi bien le bien immobilier que les meubles qu’il contient. Plus généralement, il vous couvre de différents sinistres comme le dégât des eaux, les incendies, les explosions…
• La garantie vol, cambriolage et vandalisme.

La garantie loyer impayé : une assurance qui couvre les propriétaires

La garantie loyer impayé ou GLI est une assurance privée pour protéger les propriétaires d’éventuels impayés de la part du locataire. Cela, afin qu’il puisse continuer à percevoir des revenus, même si le locataire prend du retard ou ne peut pas payer son loyer. Du fait que cette garantie est une protection destinée au propriétaire, il vous appartient donc de payer les primes d’assurances. Toutefois, vous pouvez demander un supplément de loyer au locataire pour couvrir cette dépense. À savoir que c’est en fonction de la solvabilité et de la stabilité financière du locataire que les assureurs acceptent ou pas la garantie loyer impayé.

Si vous avez souscrit à cette assurance et que votre locataire ne paye plus de loyer, c’est la compagnie d’assurance qui couvrira votre revenu locatif pendant la période de temps contracté. Par ailleurs, les assureurs imposent généralement un plafond global d’indemnisation compris entre 75 000 et 100 000 €. Alors, au moment de votre souscription, je vous conseille de bien vérifier les limites propres à chaque garantie. En outre, pour souscrire à cette assurance, vous pouvez contacter directement votre courtier ou votre assureur.

Les dossiers à fournir lors de votre inscription sont :

• Une pièce d’identité du locataire.
• Les 3 dernières fiches de paie du locataire.
• Le contrat de location.
• L’attestation de l’assurance habitation.

Ce sont ces documents que les assureurs demandent généralement au bailleur, mais cela dépend de la situation du locataire : étudiants, travailleurs indépendants, retraités. L’assureur a le droit d’accepter ou de refuser le dossier, mais s’il accepte, vous passez directement à la signature du contrat de garantie loyer impayé. Concernant le prix des cotisations mensuelles, il est calculé en fonction de l’offre que vous avez choisie.

Pourquoi souscrire une assurance loyer impayé ?

Lorsque votre locataire refuse ou ne peut pas payer son loyer, cela engendre automatiquement une baisse de revenu. Cependant, pour pouvoir récupérer votre argent, il faut suivre une longue procédure, surtout, si votre locataire ne coopère pas. Dans ce cas, vous devez enclencher une procédure d’expulsion et la plupart de temps, cela demande du temps et de l’argent. En effet, vous devez engager un huissier ou un avocat et la durée de la procédure peut aller jusqu’à 2 ans. Alors, la meilleure façon de garantir vos revenus fonciers est donc de contracter une garantie GLI.

En France, depuis la loi Duflot, c’est la garantie des loyers impayés qui est la seule solution d’assurance pour réussir son investissement locatif. En effet, l’assurance Garantie des Risques Locatifs ou GRL a totalement disparu en 2017 et le dispositif d’action logement « Visale » s’adresse à une cible restreinte. Par ailleurs, ses offres de garanties sont relativement limitées. À savoir que l’assurance GLI s’adresse aussi bien aux bailleurs particuliers que les administrateurs de biens ou agence immobilière. De plus, la garantie des loyers impayés est sans franchise.

Quels sont les risques couverts par une garantie loyer impayé ?

Généralement, la GIL couvre le remboursement des loyers impayés, la procédure d’expulsion du locataire et les charges du loyer. Pour la procédure d’expulsion, cela implique principalement des frais de justice et le montant de ces derniers varie en fonction de la formule que vous avez choisie. Par ailleurs, d’autres garanties peuvent également être comprises dans cette formule d’assurance telles que les frais de contentieux, la protection juridique et le remboursement des détériorations immobilières qui ont été causées par le locataire, lors de son départ.

Les frais de contentieux

Les frais de contentieux sont couverts par l’assurance : expulsion du locataire, recouvrement des impayés… Toutefois, une limite de paiement peut être appliquée. En effet, plus qu’une couverture financière, la GLI vous offre également du confort, car c’est l’assureur qui s’occupe de l’ensemble de la procédure de contentieux. En effet, ce processus est long et fastidieux, et si vous le faites vous-même, vous perdrez du temps et de l’argent. En moyenne, une procédure d’expulsion dure environ 2 ans et coûte 2 000 €.

La protection juridique

Si votre locataire ne paye toujours pas le loyer malgré les relances, vous pouvez déléguer la procédure juridique à votre assureur que ce soit pour le recouvrement ou pour l’expulsion du locataire. Tous les frais de procédure sont compris dans la garantie des loyers impayés, entre autres les frais de recouvrement, les frais d’huissier, les frais d’avocat et les frais de déménagement. Le montant de la protection juridique varie entre 2 300 et 10 000 euros, selon l’offre choisie.

La garantie dégradation immobilière

Il s’agit des dégradations immobilières constatées lors de l’expulsion du locataire : dégradation des murs, des plafonds et des sols. Normalement, tous les frais de réparations sont couverts par l’assurance, ainsi que les loyers qui ont été perdus pendant la période de remise en état du logement et l’exécution des travaux. Par ailleurs, la garantie dégradation immobilière est souvent plafonnée à 10 000 euros.

À noter que la prise en charge de la perte pécuniaire causée par l’indisponibilité du logement est proposée uniquement en option dans la garantie dégradation, mais je vous recommande vivement de l’inclure dans le contrat d’assurance pour votre investissement locatif. Ainsi, vous n’aurez plus à vous inquiéter pour la gestion locative de vos biens immobiliers, même en cas de départ inattendu d’un locataire.