Posséder un bien immobilier est le rêve de beaucoup de Français principalement parce qu’il permet de générer des revenus conséquents. Nombreux sont donc ceux qui désirent faire de ce rêve une réalité en achetant un immeuble de rapport. D’ailleurs, tenter le coup en vaut la peine, car contrairement aux idées reçues, il n’y a pas besoin d’être riche pour acheter un immeuble de rapport. Néanmoins, investir dans un immeuble locatif est une chose qui ne s’improvise pas. En effet, si l’on ne prend pas le temps de bien étudier son projet d’investissement locatif, on peut vite se retrouver piégé… Heureusement, qui dit piège ne veut pas dire que l’on tombera inéluctablement dedans. Je vous invite à suivre ce guide pour profiter de conseils sur l’achat d’un immeuble de rapport.

Rappel sur ce qu’est un immeuble de rapport

Appelé également immeuble locatif, un immeuble de rapport est une construction composée de plusieurs appartements destinés à être habités par des locataires. L’investisseur ou le futur acquéreur peut opter pour un bâtiment dont les appartements sont déjà occupés, qui ne le sont pas encore (vides) ou qui sont loués en partie. Contrairement à une copropriété, l’immeuble de rapport appartient à un seul propriétaire.

En principe pour avoir le droit d’occuper un appartement de l’immeuble locatif, un locataire doit verser régulièrement un loyer au propriétaire du bien. Pour maximiser autant que possible la rentabilité de son investissement locatif, ce dernier peut faire effectuer des travaux à l’ensemble du bâtiment ou des appartements. Les travaux peuvent se porter sur les équipements, un agrandissement des surfaces locatives, etc.

Les conseils pour acheter un immeuble de rapport

Définissez votre budget

Qui dit investir, dit forcément budget. Il est donc impératif que vous puissiez le définir avant de vous lancer pleinement sur le marché immobilier. Pour constituer votre budget, vous pouvez utiliser vos fonds propres et/ou demander un crédit immobilier auprès d’un organisme bancaire. La règle des 33 % peut vous permettre de connaître la somme que vous pouvez emprunter pour acheter un immeuble de rapport. Pour l’utiliser, il faut d’abord lister toutes vos sources de revenus sur une période d’un mois. Puis appliquer la règle des 33 % pour déterminer le montant à rembourser pour un emprunt en un mois. Le résultat ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus certains et récurrents. Pas besoin d’être un mathématicien dans l’âme pour procéder à ce calcul. En effet, il est possible de trouver sur le net des outils qui aide à déterminer sa capacité de prêt. N’hésitez pas non plus à consulter différentes banques pour trouver le prêt immobilier le plus avantageux.

Je vous invite à garder à l’esprit que votre budget ne servira pas qu’à acheter l’immeuble de rapport de votre choix. Il est probable que des travaux soient à effectuer sur une partie du bâtiment. Mon prochain conseil est donc de garder un fonds de trésorerie pour parer aux éventuelles mauvaises surprises. Notez que vous aurez à faire face à d’autres frais à régler. Cela peut concerner les frais de l’agence immobilière à laquelle vous avez fait appel, de dossier bancaire, de notaire, de courtier, etc.

Conseils pour acheter un immeuble de rapport : l’emplacement

Lorsque l’on compte investir dans un immeuble locatif, sa localisation ou son emplacement est un paramètre à ne pas négliger. Beaucoup pensent qu’il est préférable d’acheter un bien situé dans leur ville d’habitation. Certes cette manière de faire peut répondre à des besoins pratiques, mais cela peut aussi faire passer à côté d’un immeuble de qualité. En fait, la distance entre votre résidence principale et l’immeuble à acheter n’a aucune importance du moment qu’il soit en mesure de vous assurer un rendement de près de 10 % avec un risque locatif totalement maîtrisé. L’emplacement de votre immeuble est donc un des éléments majeurs à considérer.

Plusieurs investisseurs ont adopté cette philosophie et orienté leur regard vers les petites villes de campagne. De plus, les habitants de ces communes ont tendance à se re-localiser dans les grandes villes, ainsi, le nombre d’habitations à la vente est plus conséquent. Je vous demanderais d’être prudent à ce sujet, car si la demande locative est faible dans la région, vous aurez sous la main un bien qui ne vous permettra pas de rentabiliser votre investissement. Ce qui m’amène à mon prochain point qui est l’étude des caractéristiques qui doivent guider votre recherche. Ceux-ci sont :

  • La ville ;
  • La rue ;
  • La demande locative ;
  • La proximité des établissements scolaires, des supermarchés, etc.

Vous devrez également définir la tendance du bassin géographique, la cible pour laquelle vous destinez vos appartements, si la demande existe bien, si le loyer est adapté au type de cible…

Quel régime fiscal choisir pour investir dans un immeuble de rapport ?

En ce qui concerne le régime fiscal pour votre projet immobilier, il y a plusieurs possibilités :

  • Location en meublé non professionnel ou loueur en meublé professionnel (lire ici pour en savoir plus cela dépend de plusieurs critères)
  • SAS ou SARL ;
  • SCI à l’impôt sur le revenu ;
  • SCI à l’impôt sur les sociétés.

Peut-être que je ne vous apprends rien en disant que le régime le plus courant dans l’achat d’un immeuble de rapport est celui de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). La popularité de ce dernier vient de plusieurs avantages :

  • Possibilité pour l’investisseur de développer son capital tout en limitant l’impact fiscal à titre personnel ;
  • Les bénéfices sont imposés à l’IS et peuvent être réinvestis dans d’autres projets immobiliers ;

Toutefois, il est important de rappeler que chaque régime à ses propres avantages et inconvénients. Je recommande ainsi de choisir le vôtre en fonction de vos attentes et objectifs.

Conseils pour l’achat de votre immeuble de rapport : neuf, ancien, loué ou libre ?

Construire son propre immeuble est une chose qui peut être gratifiante à bien des niveaux. Cependant, comme ce type de projet est complexe, onéreux et chronophage, je recommande de préférer un bien immobilier déjà construit. Quant au fait qu’il soit déjà loué ou non, c’est à vous de peser le pour et le contre. Si vous décidez d’acheter un immeuble avec des locataires en place, il y aura moins de travail à réaliser au niveau de la location. De plus, la négociation avec la banque pour le prêt immobilier s’en trouvera simplifiée.

Dans le cas où l’immeuble locatif est libre de toute occupation, vous serez plus tranquille pour réaliser des travaux visant à optimiser les loyers. Vous pourrez même choisir les locataires selon leur profil et réduire les risques d’impayés.

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