Quel emplacement pour son immeuble de rapport ?

Pour les investisseurs locatifs chevronnés, l’immeuble de rapport représente le Graal. Détenu en monopropriété et non en copropriété, ce type de bien immobilier constitue en effet le meilleur moyen pour obtenir un rendement élevé. D’ailleurs, je peux vous affirmer qu’une fois lancé, vous pouvez parfaitement bien générer 1 000 euros, voire gagner plus de 2 000 euros par mois avec les immeubles de rapport. Vous devez alors vous demander où acheter un immeuble de rapport pour concrétiser votre projet d’investissement locatif. C’est justement ce que je vais développer dans cet article.

Acquisition d’un immeuble de rapport : quel emplacement géographique privilégier ?

Comme l’achat de tout bien immobilier, il faut d’abord déterminer dans quelles villes ou régions vous souhaitez opérer. De fait, en France, certaines villes sont beaucoup plus rentables en termes d’investissement locatif. Ainsi, en 2020, Nantes, Toulouse, Lille, Rennes, Angers, Montpellier et Strasbourg figurent parmi les villes où un investisseur locatif peut obtenir une meilleure rentabilité. Pour ne rien rater de votre investissement, vous devez alors vous assurer du bon emplacement de votre immeuble. Dans cette optique, il convient de se poser les bonnes questions :

• À quel type de personnes envisagez-vous de louer vos biens immobiliers (studios, appartements…) ? Des étudiants, des couples, des cadres, des familles, etc. ?
• Comment se compose la population ?
• Comment est la demande ?
• Les loyers envisagés sont-ils adaptés ?
• Le quartier dans lequel vous prévoyez de vous implanter est-il bien desservi par les transports en commun ? Dispose-t-il de toutes les commodités et infrastructures nécessaires à proximité (stationnements, commerces, hôpitaux…) ?
• Etc.

En faisant des recherches sur la ville de situation, vous pouvez effectivement vérifier la faisabilité de votre projet d’investissement immobilier. Par exemple, si vous désirez acheter un immeuble à Paris, il vaut mieux chercher du côté de sa banlieue qui promet des rendements locatifs plus intéressants (jusqu’à 10 %).

Où trouver un immeuble de rapport à acheter ?

Au moment de rechercher l’immeuble de rapport de votre choix, vous devez varier vos sources d’information. Il importe de considérer toutes les possibilités :

• Portails spécialisés en annonces immobilières
• Sites de petites annonces généralistes
• Agences immobilières
• Entourage
• Notaires
• Chasseurs de biens immobiliers

Quelle soit la zone qui vous intéresse, il ne faut négliger aucune piste pour trouver la bonne affaire. En tout cas, avant de vous lancer dans la recherche d’un bel immeuble pour concrétiser votre projet, vous devez définir les caractéristiques du bien à acquérir. Quel type de bien immobilier souhaitez-vous acheter ? Combien d’unités locatives l’immeuble doit-il compter ? Privilégiez-vous les immeubles de rapport qui ne nécessitent pas de travaux de remise en état ? Etc.

Immeuble ancien ou immeuble neuf ? Que choisir pour son investissement immobilier locatif ?

Toujours dans le cadre de la recherche de l’immeuble idéal, vous devez vous poser la question : faut-il investir dans un immeuble ancien ou dans un immeuble neuf ? Ainsi, il est vrai qu’investir dans un immeuble de rapport neuf est la garantie de pouvoir :

• Choisir en fonction de ses goûts
• Travailler avec l’architecte et les artisans de son choix
• Voir son bien immobilier s’ériger petit à petit
• Bénéficier d’un bâtiment neuf…

Toutefois, en plus d’être un peu complexe, ce type de projet a également un coût… très élevé. Dès lors, à moins d’avoir le portefeuille bien garni, je vous conseille vivement de miser sur un immeuble ancien déjà existant.

Acquérir un immeuble déjà loué ou libre de toute occupation ?

Dans le cadre de votre achat d’immeuble de rapport, vous avez deux options. Soit vous choisissez un immeuble libre de toute occupation, soit vous vous tournez vers un immeuble déjà occupé par des locataires. Dans ce second cas, le bien immobilier peut être partiellement ou intégralement loué. Quoi qu’il en soit, chacune de ces possibilités a ses avantages. D’une part, avec un bien libre, vous avez toute latitude pour :

• Réaliser les travaux d’amélioration nécessaires
• Optimiser le loyer des biens loués
• Choisir les locataires
• Sélectionner le type de location (nue ou meublée)
• La durée de location (courte, saisonnière ou longue durée)

D’autre part, avec un bien déjà loué, vous aurez moins de travail. Qui plus est, si vous prévoyez de faire un emprunt bancaire pour financer votre acquisition, il n’y a rien de plus rassurant pour l’établissement de crédit. Néanmoins, pour éviter les mauvaises surprises, je vous recommande d’être attentif au profil des locataires déjà en place.

Quel type d’immeuble de rapport acheter ? Un immeuble mixte ou un immeuble résidentiel ?

Vous devez savoir qu’il existe différents types d’immeubles de rapport. D’un côté, il y a les immeubles d’habitation ou résidentiels qui comprennent uniquement des logements (studios et/ou appartements). D’un autre côté, vous avez les immeubles mixtes qui se composent de locaux d’habitation et d’un local commercial (au rez-de-chaussée) ou de bureaux. Selon vos attentes et vos exigences, un immeuble résidentiel peut être plus intéressant à acheter qu’un immeuble mixte et vice-versa.

Attention ! Si l’immeuble de rapport que vous voulez acquérir dispose de locaux commerciaux ou professionnels, l’accompagnement d’un spécialiste (avocat, gestionnaire immobilier…) est de mise.

Anticiper la vente d’immeubles de rapport : un point à ne pas négliger au moment de l’achat

Il faut noter que vous devez penser à la vente de votre immeuble de rapport au moment de son acquisition, voire en amont. Effectivement, si l’achat en gros est plus rentable et plus aisé, pour vendre l’immeuble, c’est une tout autre histoire. Il va sans dire que vous avez plus de chances de vendre un duplex qu’un ensemble immobilier.

En fait, le nombre des personnes pouvant être intéressées par votre offre immobilière sera réduit. À moins de vendre l’immeuble de rapport à la découpe, c’est-à-dire vendre séparément chaque appartement, vos seuls acheteurs seront des investisseurs. En effet, quel particulier aurait envie d’acheter un immeuble tout entier pour en faire sa résidence principale ? Par conséquent, il convient de prendre en compte l’offre et la demande sur le marché. Suivant la ville d’implantation, cela peut alors s’avérer compliqué.