Établir un contrat de location d’un logement de fonction

Pour garantir vos revenus locatifs et rentabiliser votre investissement locatif, vous devez choisir avec soin vos locataires. À cet égard, il est important d’être efficace lorsque vous allez les rechercher. Pour ce faire, pourquoi ne pas dédier votre location à l’hébergement de professionnels en déplacement afin d’éviter les impayés ? De ce fait, votre résidence principale ou secondaire se transformera en logement de fonction. Toutefois, vous devez savoir que le contrat de location qui régit ce genre d’immeuble est soumis à un régime autre que celui dont bénéficie un logement meublé ou une location vide. Laissez-moi vous guider, afin que vous puissiez établir un bail de location pour un logement de fonction.

Pourquoi un contrat de location de logement de fonction est soumis à un régime particulier ?

Le logement de fonction est un appartement que le gérant d’une société met à la disposition de son salarié pour que ce dernier en fasse sa résidence. Cette maison fait partie des avantages en nature d’un employé, à l’instar du véhicule de service. Bien que, techniquement, votre locataire soit un travailleur, c’est l’entreprise qui l’a engagé qui va se charger de payer les loyers.

Par ailleurs, un logement de fonction est utilisé afin de faciliter l’exercice des fonctions d’un salarié. En raison de cela, le contrat de bail qui le régit est encadré par un régime juridique différent de celui d’un bail d’habitation. En outre, ce type d’accord engage trois personnes, à savoir l’entreprise, l’employé, et vous en tant que propriétaire. De ce fait, cette convention ne peut être appliquée de la même façon qu’un bail ordinaire.

Quel est le contenu du contrat de location d’un logement de fonction ?

En décidant d’établir un contrat de location de logement de fonction, vous êtes libre d’en déterminer les clauses. Cette latitude dont vous bénéficiez s’étend sur certains éléments du contrat, notamment :

• Le paiement du loyer : les dispositions relatives à l’encadrement des loyers des logements situés en zone tendue prévue par la loi ALUR ne sont pas applicables. Dans l’hypothèse où votre appartement se trouve dans un lieu où la demande est importante, vous n’êtes pas tenu de respecter le délai de préavis d’un mois du locataire qui souhaite résilier le bail. Cela s’explique par le fait que l’occupant de votre résidence doit avoir la permission de son entreprise pour bénéficier de quelques jours de congé. Quant au montant du loyer, le plafond prévu par la loi ALUR pour les zones tendues ne s’applique pas à votre logement de fonction, parce que les entreprises sont plus solvables que tout autre type de clients. De ce fait, avoir des sociétés comme clients ne peut qu’augmenter la rentabilité de votre immeuble.
• Le dépôt de garantie : tout comme pour le loyer, vous êtes libre de fixer le montant de la caution qui va constituer le dépôt de garantie.
• La durée du bail : la durée d’une location vide est de trois ans, tandis que celle d’une location meublée est de un an. Cependant, celle d’une location de logement de fonction est totalement flexible. Cela est tout à fait compréhensible, parce que ce type de maison n’est que l’accessoire du contrat de travail. Ainsi, selon la logique des choses, lorsque vous allez héberger un salarié dans votre bien locatif, le bail reste toujours valable, tant qu’il demeure employé par son entreprise.
• Les conditions de renouvellement : généralement, le renouvellement du bail se fait en une seule fois, après reconduction tacite, c’est-à-dire lorsque le locataire continue d’utiliser l’appartement à la fin de son séjour. Cependant, concernant le contrat de location d’un logement de fonction, vous allez prévoir vous-même les conditions de son renouvellement. Cette liberté trouve sa raison d’être du fait de la présence des aléas économiques dont font face toutes les sociétés commerciales.

Par ailleurs, bien que vous ayez le droit d’insérer n’importe quelle clause dans un contrat de location de logement de fonction, deux éléments doivent être mentionnés :

• Logement décent : la décence de votre appartement se manifeste par sa dimension (9 m² de surface habitable et une hauteur sous plafond de 2,20 m au minimum ou un volume habitable de 20 m3), et le confort qu’il apporte à vos locataires. De plus, il ne doit pas être énergivore. Sachez que si jamais votre locataire constate que votre maison d’habitation n’a pas les qualifications pour être décente, il peut vous obliger à effectuer les travaux nécessaires pour remédier à la situation.
• Diagnostics techniques : qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un contrat de location de logement de fonction, vous êtes tenu, en tant que propriétaire, de remettre le dossier de diagnostic technique à l’occupant du logement lors de la signature du contrat de bail. Cette action a pour but d’éclairer le consentement de votre locataire. Quant au contenu du dossier, certains éléments doivent y figurer, notamment : l’état des risques naturels et technologiques, l’analyse de la performance énergétique, le constat des risques d’exposition au plomb ainsi que les renseignements sur les nuisances sonores aériennes. Dans le cas où vous omettez les diagnostics techniques annexés au bail de location, tout comme l’état des lieux, le locataire peut demander son annulation et vous poursuivre devant les juridictions civiles et pénales.

La décence de l’appartement et les diagnostics techniques sont rendus obligatoires en matière de bail relatif à un logement de fonction afin que les locataires ne se sentent pas lésés en exécutant leurs engagements juridiques.

Comment peut-on résilier un contrat de location de logement de fonction ?

Grâce à la liberté dont vous disposez dans la rédaction du contenu du bail portant sur un logement de fonction, il vous revient également de fixer les conditions relatives à la fin de ce bail. Néanmoins, si le salarié que vous avez accueilli a été licencié ou a pris la décision de démissionner de son poste, il perd son droit de résider dans votre logement.

Toutefois, si vous avez permis à votre locataire d’héberger des employés différents selon les nécessités de l’entreprise, le changement d’occupant ne peut être considéré comme étant une cause de résiliation du contrat de location. En outre, si vous avez autorisé la colocation, le départ de l’un des locataires ne signifie pas la fin du bail.