Pour augmenter vos revenus, vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement immobilier. Bonne idée. Vous pensiez déjà éplucher les annonces de vente, voire contacter une agence immobilière pour chercher un appartement à vendre, le mettre en location et percevoir un loyer tous les mois. Mais depuis que l’on vous a dit qu’acheter un immeuble de rapport est nettement plus avantageux que l’achat de plusieurs appartements ou l’achat d’une maison, vos projets ont changé. Encore plus quand vous avez lu quelque part qu’il s’agit d’une opération immobilière qui s’adresse à tous, du jeune actif qui veut se constituer un patrimoine au retraité qui veut se la couler douce dans les Bahamas. Dès lors, vous ne rêvez plus que d’une chose : acheter ce grand immeuble devant lequel vous passez tous les jours et louer les logements à des locataires pour en tirer des profits. Eh bien, c’est le moment de réaliser votre rêve. Quelques appréhensions ? Voici pourquoi vous devez acheter un immeuble de rapport.

Acheter un immeuble de rapport : une opération immobilière qui ne vous coûtera pas les yeux de la tête

Avant d’entrer dans le vif du sujet, je vous explique un peu ce qu’un immeuble de rapport. Contrairement à une copropriété, l’immeuble de rapport est d’un immeuble composé de 2 à 10 appartements maximum appartenant à un même propriétaire. Celui-ci peut être une personne physique ou une personne morale. L’immeuble de rapport est un investissement locatif et ne peut servir de résidence principale. Maintenant, place au pourquoi du comment.

C’est vrai que l’achat d’un immeuble de rapport peut sembler inaccessible quand on n’est pas né avec une cuillère en argent dans la bouche ou quand on ne gagne pas des millions. Moi-même, j’ai pensé cela avant l’acquisition de mon premier bien. Mais, je vous le dis, vous pouvez acheter un immeuble au prix d’un appartement. Comment est-ce possible me direz-vous ? Eh bien, les investisseurs sur ce marché immobilier ne sont pas nombreux. Ainsi, les agences immobilières sont plus enclines à baisser le prix de vente. En négociant bien, vous pouvez obtenir une réduction de plusieurs milliers d’euros par mètre carré. De plus, les frais d’agence et les frais de notaire sont moins élevés, car vous achetez « en gros » si je puis le dire. Effectivement, les agences immobilières appliquent des frais moins élevés sur les grosses ventes par rapport aux petites ventes de plusieurs biens immobiliers.

Une plus grande confiance des banques

Contrairement aux idées reçues, les banques sont plus enclines à financer l’achat d’un immeuble de rapport que d’une résidence principale. D’abord, parce que les loyers que vous allez percevoir constituent une garantie. Ensuite, si vous achetez un immeuble déjà loué, vous optimisez vos chances d’obtenir un crédit immobilier à un taux négociable.

Cerise sur le gâteau, en achetant un immeuble de rapport, vous évitez de cumuler les emprunts. Ce qui peut être mauvais pour votre profil bancaire.

Acheter dans l’immobilier neuf : une rentabilité optimisée

Si vous investissez dans le neuf, grâce à la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de l’achat immobilier dans la limite de 63 000 euros. Par ailleurs, si comme beaucoup d’investisseurs vous avez contracté un crédit immobilier pour financer votre investissement locatif, les intérêts d’emprunt sont déduits de vos revenus fonciers, tout comme la taxe foncière, les travaux de réparation et de rénovation, etc. Ainsi, ce n’est qu’une partie des loyers que vous percevez qui est taxée.

En outre, investir en Pinel vous permet d’acheter dans des villes où il y a moins d’offres que de demandes (d’ailleurs, c’est l’une des conditions pour être éligibles à ce dispositif) avec une réelle demande locative. Cela vous permet de payer moins cher un logement neuf tout en ayant la possibilité d’avoir le même rendement qu’en centre-ville, voire même plus, car les demandes dans les grandes métropoles sont très nombreuses.

De plus, votre rendement sera supérieur puisque, et d’un les taux d’intérêt d’emprunt bancaire sont moins élevés que les loyers que vous percevez. Et de deux, vous avez fait des économies sur le prix d’achat et les divers frais d’acte.

Bien entendu, pour être éligible à ce dispositif, vous devez répondre à quelques conditions.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ? Une gestion plus facile et plus souple

C’est évident. Il est plus facile de gérer un immeuble puisque tous les appartements sont situés au même endroit. En cas de travaux, vous n’avez pas besoin de faire des kilomètres. Il en est de même au moment de percevoir les loyers.

De plus, avec l’achat d’un immeuble de rapport, les risques locatifs sont répartis entre les locataires. Ainsi, même en cas de problème avec un locataire, je pense notamment aux retards de loyer et aux vacances locatives dans un appartement, vous pouvez continuer à honorer le paiement de vos mensualités grâce aux autres locataires.

En outre, avec un immeuble de rapport, vous êtes le seul maître à bord. Contrairement à une copropriété où des travaux qui risquent de modifier l’apparence de l’immeuble ou qui empiètent sur une partie des parties communes demandent l’accord de tous les copropriétaires, vous pouvez rénover votre immeuble à votre guise et à votre rythme, dans le respect du plan local d’urbanisme ou PLU, cela va sans dire. De plus, vous vous évitez les éventuels conflits entre copropriétaires. Bien entendu, cela veut dire que vous serez seul à supporter les charges en cas de gros œuvres. Un point à ne pas négliger lorsque vous faites un investissement immobilier.

Attention, s’il y a des travaux à faire dans l’immeuble, choisissez bien vos prestataires, car en cas d’erreur, tous les appartements peuvent en subir les conséquences. Ce qui risque de compromettre sérieusement vos rentrées d’argent. De plus si vous décidez de revendre l’immeuble, l’acquéreur négociera au plus bas le prix de revente si les travaux ont fragilisé la structure par exemple.

Acheter un bien immobilier : des précautions s’imposent

Pour que votre investissement locatif soit rentable, vous devez prendre en compte plusieurs points :

  • Bien choisir l’emplacement.
  • Visiter l’immeuble afin de vérifier l’état de l’immeuble et évaluer les éventuels travaux à entreprendre.
  • Demander le dossier de diagnostic technique ou DDT pour détecter les divers problèmes et anomalies de l’immeuble.

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