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Quelles sont les meilleures investissements dans l’immobilier
Quelle est la meilleure stratégie immobilière quand on débute dans l’immobilier ?
Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr et aujourd’hui on vous a préparé un comparatif complet de toutes les stratégies immobilières qui existent, les avantages, les inconvénients. Attention c’est du lourd, restez avec nous jusqu’au bout de la vidéo.
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Dans la vidéo précédente, on vous a expliqué comment arrêter de remettre à demain votre projet immobilier. Donc ça y est, vous êtes déterminé à passer à l’action. Maintenant, le problème c’est bah comment faire ?
Vous avez regardé plein de vidéos sur Internet, vous avez entendu parler de colocation, location courte durée, les immeubles, les garages. Bref, vous vous sentez perdu.
Ce qu’on vous propose là maintenant c’est de passer sur notre écran pour vous montrer le comparatif.
Dans l’immobilier, vous pouvez acheter quatre types de biens. Vous pouvez acheter des parkings, vous pouvez acheter des appartements, des maisons et des immeubles. Il y a rien d’autre que ça.
La question c’est qu’est-ce qui est le plus intéressant d’acheter ? D’un point de vue budget, c’est sûr qu’un parking ça sera toujours moins cher qu’un appartement. Ça c’est vraiment un avantage des parkings, c’est que c’est pas cher.
Si on compare maintenant appartement, maison et immeuble, le budget ça ça va dépendre de où vous investissez. Donc par exemple avec une simple recherche sur Leboncoin, on voit qu’à Paris on a un deux pièces pour 300.000 euros ou un studio pour la modique somme de 270.000 euros, ce qui fait plus de 10.000 euros au mètre carré.
Alors qu’en province, par exemple à Valence, vous avez des petits immeubles à moins de 1.000 euros du mètre carré. Vous voyez la différence, c’est dix fois moins cher et le loyer est pas dix fois moins cher à Valence qu’à Paris.
Attention hein, on a pas dit qu’il fallait acheter à Valence. On a pris cet exemple pour vous montrer que acheter un immeuble c’est pas en dehors de votre budget. Tout dépend de où vous achetez.
Ensuite, on va regarder la rentabilité. La rentabilité ça va dépendre de ce que vous achetez. Si vous achetez le premier appart qui passe, ben il y a peu de chance que ce soit rentable.
Il faut acheter ce qu’on appelle une bonne affaire. Et ça, il y en a quasiment autant dans les parkings que dans les appartements ou les immeubles. Le seul type de bien ou c’est beaucoup plus difficile d’avoir de la rentabilité c’est les maisons parce que c’est des grandes surfaces et vous louez qu’à une famille. Donc le loyer est moins important.
Troisième critère c’est la copropriété. La copro c’est la bête noire des propriétaires parce que premièrement ça coûte cher et deuxièmement on est dépendant des autres. On peut pas faire ce qu’on veut.
Oui c’est la galère quoi. Pour les parkings, les maisons et les immeubles, pas de problème puisque vous êtes l’unique propriétaire, donc vous avez pas de copropriété et c’est vous qui décidez tout seul.
Par contre, pour les appartements c’est un gros point négatif. On a un ami par exemple qui a acheté un appartement pour sa résidence principale et six mois après la copro elle a décidé de refaire tous les balcons, eh ben ça lui a coûté 8.000 euros. Donc la copropriété c’est un vrai problème et puis acheter un appartement à la fois c’est bien, mais c’est très long.
Vous pourriez aussi acheter une maison. La maison c’est mieux que les apparts parce que justement il y a pas de copropriété, mais par contre vous aurez toujours une croissance lente parce que vous achetez une maison à la fois et l’inconvénient principal ça va être la rentabilité qui est souvent pas terrible.
Ce qui nous amène au quatrième critère, c’est la rapidité à laquelle vous avancez et vous gagnez de l’argent.
Et sur ce critère-là il y a pas photo, c’est l’immeuble qui remporte la palme hein parce qu’en une seule opération vous achetez plusieurs appartements. Vous passez une seule fois devant le notaire, une fois devant le banquier et boum vous avez plusieurs loyers d’un coup qui tombent.
Dernier critère ultra important, c’est le temps de travail que ça vous demande. Pour nous, c’était vraiment crucial parce qu’on travaillait plus de cinquante heures par semaine, donc on avait pas beaucoup de temps à consacrer à l’immobilier, il fallait la stratégie la plus efficace.
Clairement, c’est à ce moment-là qu’on a disqualifié les parkings et les garages parce que passer son temps pour cinquante euros par mois, franchement c’était pas possible.
Notre objectif c’était de gagner 5.000 euros par mois et il nous aurait fallu acheter plus de 100 parkings, donc vous imaginez c’est pas gérable.
Ce critère du temps de travail, on a mis plusieurs années à le comprendre parce que c’est pas marqué dans les livres hein, c’est tiré de notre expérience, de ce qu’on a vécu sur le terrain après plusieurs dizaines de locataires.
Donc le temps de travail, ça dépend en fait de votre mode de location. Il y a trois types de mode de location. Vous pouvez faire soit de la location longue durée, c’est-à-dire que vos locataires vont rester plus de douze mois minimum ou à l’inverse de la location courte durée, et là ils vont vous louer l’appartement à la nuit ou à la semaine éventuellement, c’est typiquement ce que fait Airbnb, les gîtes ou les chambres d’hôtes.
Il y a aussi un mode de location qui est pas très connu, c’est la location moyenne durée. Ça c’est entre les deux. Ça va être des locataires qui restent de quelques semaines à douze mois maximum. C’est le cas des meublés étudiant par exemple ou de la colocation qui est vachement à la mode en ce moment.
Et du coup, qu’est-ce qui est le plus intéressant ? Qu’est-ce qu’il faut faire ?
Dans votre stratégie d’investissement, il faut prendre en compte deux choses : premièrement la rentabilité que vous voulez avoir et le deuxième critère ça va être le critère du temps que vous êtes prêt à consacrer à l’immobilier.
On a jamais rien sans rien, donc plus vous voulez de rentabilité plus il va falloir passer du temps, c’est logique. Le plus rentable c’est la location courte durée, mais c’est aussi ce qui prend le plus de temps.
Si vous faites les choses correctement, vous aurez une rentabilité au minimum de 20 % et ça ça vous prendra environ cinq heures par semaine. Après, il y a toujours moyen d’automatiser hein bien sûr, vous pouvez aussi déléguer le ménage, ce genre de choses, mais là ça vous donne un ordre d’idée.
Si par contre vous voulez comme nous y passer le moins de temps possible, il faut mieux exploiter vos appartement en longue durée, et ça ça va vous prendre que deux heures par mois.
Pour la rentabilité en location longue durée, il faut au minimum 10 % de renta brute hein, ça on vous le dit souvent. Et puis entre les deux, vous avez la location moyenne durée avec la colocation, le meublé étudiant ou là il y a des changements de locataire plus souvent qu’en location longue durée, mais ça rapporte plus.
Ce qu’il faut retenir de ce graphique, c’est que le mode de location il dépend de vous. Combien de temps vous êtes prêt à consacrer à l’immobilier ? Dites-le nous dans les commentaires sous cette vidéo.
Alors, si on résume après toutes les recherches qu’on a faites, mais aussi surtout basée sur notre expérience, la meilleure stratégie c’est d’acheter des immeubles.
En plus, dans un immeuble vous pouvez tester tous les modes de location. Vous pouvez très bien acheter un immeuble et faire du Airbnb si vous voulez des grosses rentas, ou alors vous pouvez acheter un immeuble et faire de la colocation à l’intérieur, enfin il y a vraiment tout qui est possible, c’est vous qui décidez.
On avait aussi étudié la stratégie de la division d’appartement. En gros, vous achetez un grand appart, vous le divisez en deux pour augmenter la rentabilité. Alors, le problème principal de cette stratégie, c’est que c’est compliqué juridiquement, et dans 95 % des cas c’est carrément illégal de faire ça.
Il faut faire très attention aux règles d’urbanisme si vous vous lancez là-dedans parce que c’est vraiment risqué.
À un moment, on réfléchissait à acheter notre résidence principale. Et du coup, là on a pensé à la promotion immobilière. Le principe, c’est que vous achetez un terrain, vous faites construire une ou deux maisons dessus et vous revendez.
Mais après avoir fait tous les calculs vraiment dans tous les sens, c’était absolument pas rentable par rapport à la durée du projet. Acheter un terrain, le diviser et construire une maison, on était partis pour au moins deux ans et c’était vraiment trop long pour nous.
Alors, il y avait aussi l’achat-revente hein, ça c’est une autre stratégie qu’on a étudiée, mais il y a plusieurs problèmes avec l’achat-revente. Déjà, c’est plus risqué que la location parce que c’est très réglementé hein, il faut être un professionnel et le deuxième problème c’est qu’il faut de l’argent.
Il faut savoir que si vous allez voir une banque pour leur dire ben voilà, j’ai trouvé un appartement pas cher, je vais le rénover et puis je vais le revendre, ben vos chances d’obtenir un crédit elles sont proches de zéro parce que les banques elles prêtent pas pour ce genre d’opération parce qu’elles trouvent ça trop risqué.
Et le dernier gros inconvénient, c’est que l’achat-revente c’est juste des coûts. Clairement, vous allez gagner une grosse somme d’argent d’un coup, mais après il faut recommencer l’opération pour générer des revenus, donc c’est pas très passif.
Au final, toutes ces stratégies correspondaient pas à notre profil et à notre objectif, c’est-à-dire de gagner 5.000 euros par mois, rapidement, tout en y passant le moins de temps possible.
Il y a cinq raisons pour lesquelles Simon et moi on s’est tournés vers l’achat d’immeuble de rapport.
Premièrement, les rentas sont plus fortes qu’avec des appartements parce que vous achetez des grandes surfaces. Vous êtes en fait comme un grossiste et vous achetez à un prix au mètre carré qui est moins cher parce que vous achetez en gros.
Deuxième avantage des immeubles, ça on en a déjà parlé, vous allez grossir plus vite parce qu’en une seule opération vous achetez trois, quatre, voire six appartements d’un coup.
Trois, pas de copropriété puisque c’est vous le propriétaire de tous les appartements, c’est vous le patron.
Vous êtes le boss.
Par exemple, si vous décidez de refaire la toiture, ben vous pouvez tout simplement l’anticiper et prévoir cette dépense dans votre budget.
Acheter un immeuble, c’est aussi moins de risque de pas rembourser votre crédit parce que si vous avez un immeuble imaginons de trois appartements et que sur les trois il y a un locataire qui s’en va ou pire un locataire qui paye pas, ben vous avez toujours les deux autres loyers qui tombent et ça ça vous permet de rembourser votre crédit.
Attention parce que c’est un avantage, mais ça peut aussi être un inconvénient parce que si vous achetez le mauvais immeuble parce que vous avez pas bien fait par exemple votre étude de marché, vous avez tous vos œufs dans le même panier. Donc il faut pas se tromper sur le choix de votre premier immeuble.
Et le cinquième avantage des immeubles, c’est qu’il y a moins de concurrence entre les investisseurs. Aujourd’hui, 90 % des gens se focalisent sur les petites surfaces, les studios parce que ça les rassure de commencer petit, mais en fait ça c’est une erreur. Quand on sait ce qu’on fait, c’est la méthode la plus rapide pour générer un salaire avec l’immobilier.
Donc vu tous les avantages, vous avez compris, la meilleure option, la meilleure stratégie pour nous par rapport à notre profil, c’est d’acheter des immeubles. Si vous avez aimé cette vidéo, mettez-nous un gros like pour nous motiver à faire d’autres vidéos et surtout si vous voulez en savoir plus sur notre stratégie, comment investir dans les immeubles rentables, on vous a préparé une formation, elle est offerte, vous cliquez simplement sur le lien juste en dessous de la description ou sur le i comme info, et puis surtout n’oubliez pas, l’aventure continue, à demain.
Depuis 2018 nous avons accompagné plus de 4000 élèves à investir dans l'immobilier. Seras-tu le prochain ?
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