2 Arguments IMPARABLES pour NÉGOCIER votre immeuble

2 Arguments IMPARABLES pour NEGOCIER votre immeuble

Comment on a négocié 50.000 euros sur notre premier immeuble.

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, c’est notre deuxième jour à Porto. Vous voyez derrière nous un super panorama de la ville.

Comme vous le savez, nous on possède plusieurs immeubles. Le premier immeuble qu’on a acheté on l’a eu à Haubourdin. Alors ce n’était pas du tout prévu.

Non, c’est clair. En fait, on voulait du tout acheter à Haubourdin. Ce qui s’est passé, c’est qu’on devait acheter à Loos, c’est une commune juste à côté de Lille. Donc on regardait Loos, on trouvait pas et on s’est dit bah, tiens, il y a une agence immobilière, on va rentrer, on va aller expliquer notre projet et voir ce qu’il y a.

Et en fait, donc l’agent immobilier on lui a dit tout de suite qu’on voulait du 10 %, donc ce qui est assez quand même ambitieux, il faut pas le cacher. Et il nous a dit ben oui, j’en ai un.

Il était à 350.000 euros. Donc complètement hors budget hein, c’est le type d’immeuble qu’on aurait même pas regardé sur le papier. Il se composait de six appartements et une petite maison à côté des six appartements.

Sauf qu’en fait, entre-temps, la petite maison a été vendue séparément. En fait, le propriétaire voulait vendre l’ensemble, les sept lots, mais il a jamais réussi et au bout d’un an il s’est décidé à vendre lot par lot. Donc il a vendu la première maison à environ 60.000 euros je crois que c’était ça.

C’est ça. En fait, c’était une personne qui voulait acheter pour sa résidence principale et la petite maison ça rentrait dans son budget, c’était nickel. Donc là, on connaissait plus finalement le prix de l’ensemble.

Donc on rappelle le prix de l’ensemble, il était à 350.000 euros. La maison, elle, s’est vendue pour 60.000 euros. Donc on a demandé le nouveau prix pour le reste de l’immeuble qui comportait six lots, six appartements.

Donc là, l’agent immobilier il dit bon, ben, je vais appeler le vendeur. Je reviens vers vous. On attend un petit peu. Il se passe une journée. Il revient vers nous et là il nous dit pour les six appartements c’est 300.000 euros.

On fait nos calculs. L’immeuble était déjà loué, donc c’est très simple. Vous reprenez le prix des loyers. Il y en avait pour 2.400 euros. On a estimé à 30.000 euros de travaux qui se composaient principalement de la toiture plus du rafraîchissement, de la peinture dans les appartements. Et on est arrivés au prix de 250.000 euros.

Oui, donc en fait on savait qu’on pouvait augmenter les loyers une fois qu’on aurait fait les travaux. Il y avait vraiment certains loyers qui étaient très bas par rapport au prix du marché et on a proposé 250.000 euros. Donc au début, bien sûr, le vendeur il voulait pas. 300.000 euros en prix de départ et nous qui proposions 250.000 euros, ça faisait quand même 50.000 euros de baisse. Mais en fait, on était tombés sur le bon vendeur. Il habitait loin. Ça faisait un an qu’il essayait de vendre. Il avait déjà baissé son prix. Il en avait marre. À chaque fois que l’agence immobilière passait, parce qu’il avait délégué la gestion, ça lui coûtait de l’argent et il voulait vendre pour récupérer du cash.

Donc comment on a fait notre proposition ? Ben, c’est très simple. On fonctionne toujours de la même manière, ça on vous le conseille, vous listez l’ensemble des travaux qu’il y a à faire dans l’immeuble. Vous faites une estimation, vous dites que vous êtes intéressé, ça sert à rien pour nous de dénigrer le bien, au contraire, il faut dire que ça vous intéresse. Ensuite, vous appelez votre agent immobilier. Vous lui dites que vous avez estimé le coût des travaux, que vous avez été voir votre banque et sont ok à ce prix-là. Au final, on devait partir en vacances le même jour, donc on prend notre voiture et vers le coup de 18 heures, le téléphone sonne.

Et là, c’est notre super agent immobilier qui nous dit, bon voilà, la négociation a été dure, bah, forcément hein, faut qu’il justifie son mandat et on a réussi, vous l’avez pour 250.000 euros.

Donc on était super contents. Ça faisait une rentabilité brute de 12 %. On était vraiment heureux, c’était notre premier immeuble.

Vous l’avez compris, pour négocier le prix, pas besoin de dénigrer le bien. Vous appelez l’agent immobilier, vous êtes factuel, vous listez les travaux et surtout vous utilisez l’argument de la banque. C’est pas vous qui voulez pas mettre plus, c’est la banque qui veut pas vous prêter plus.

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