3 techniques de négociation pour acheter un immeuble

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Comment négocier un immeuble : 3 techniques

Les techniques de négo pour acheter un immeuble pas cher

Manu : Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Dans cette vidéo, on vous présente trois techniques de négociation.

Simon : On a la chance de recevoir Max et Charlotte qui sont des amis investisseurs qui vont pouvoir nous raconter, votre histoire donc, est-ce que vous pouvez vous présenter ?

Charlotte : On est propriétaires de 7 appartements et un local commercial, donc on a surtout ciblé sur des appartements en copropriété à la base nos premiers achats et là on vient d’acheter récemment un immeuble avec trois appartements et un local commercial.

Comment négocier un immeuble

Simon : Et je crois que tu as super bien négocié ton bien, est-ce que tu peux nous en dire plus ?

Max : Alors c’est un bien qui était proposé au début à 166.000 euros et au final j’ai réussi à l’avoir à 110.000, enfin on a réussi à l’avoir à 110.000 euros.

Simon : 166, 110, ok pas mal, alors comment tu as fait, c’est quoi tes trois techniques pour négocier aussi bien tes investissements ?

Max : Alors la première technique, c’est de trouver d’abord le bon vendeur.

Simon : D’accord.

Avec qui négocier un immeuble

Max : Il faut trouver quelqu’un qui peut baisser son prix et qui veut vraiment vendre c’est surtout le plus important, si vous trouvez quelqu’un qui veut vendre mais qui ne peut pas baisser son prix, vous n’allez pas pouvoir faire une bonne négociation.

Simon : Tu as des exemples comme ça de gens qui sont dans un cas particulier justement qui peuvent baisser leur prix ?

Max : Alors, il faut que ce soit quelqu’un qui ait remboursé une bonne partie de son crédit.

Simon : Oui.

Max : Ou alors quelqu’un qui l’ait carrément remboursé intégralement et qui a besoin d’argent.

Comment détecter le bon vendeur

Simon : D’accord.

Max : Ça c’est plutôt intéressant mais il faut d’abord poser des questions à l’agence immobilière, nous on passe beaucoup par agence immobilière et il faut se renseigner auprès de l’agence pour savoir si on tombe sur un bon vendeur ou non.

Simon : Du coup, dans le cas de l’immeuble, c’était quoi la situation du vendeur ?

Max : Alors là, c’était une association, c’était un bien qui était en vente depuis trois mois à ce que j’ai compris et apparemment il y avait très peu de visites.

Manu : Et tu as compris pourquoi il y avait si peu de visites ?

Max : Non, ça c’est le problème, je n’ai jamais compris pourquoi.

Quelles questions poser au vendeur ?

Simon : D’accord, donc c’était une association ok qui devait vendre leur bâtiment.

Max : Ils avaient besoin de liquidités, il fallait qu’ils revendent leur bâtiment pour récupérer des liquidités.

Simon : Ok, donc un vendeur généralement qui est pressé comme l’a dit Maxime, c’est quelqu’un qui va pouvoir vraiment faire des efforts sur le prix.

Manu : Donc ta deuxième technique de négociation, c’est quoi ?

Max : Alors, la deuxième technique, c’est trouver un bien qui a des points négatifs, si vous voulez négocier quelque chose où il y a vraiment rien à faire et une excellente situation, je prends l’exemple d’un bien aux Champs-Élysées avec aucun travaux, pour pouvoir faire une bonne négociation ça va être compliqué.

Astuce 1 : Trouvez des défauts

Manu : Bon déjà, moi je n’ai pas les moyens.

Max : Donc, il faut trouver un quartier où les gens ont un petit peu peur par exemple, ils pourront baisser le prix plus facilement.

Manu : Alors nous, on appelle ça les quartiers en devenir, on adore.

Simon : C’est-à-dire que dans les prochaines années, ça peut vraiment décoller quoi.

Max : Ou alors sinon un bien où il y a beaucoup de travaux à prévoir, les travaux ça fait souvent peur.

Simon : Il y a moins de concurrence en fait quand il y a des travaux.

Utilisez l’argument des travaux pour négocier

Max : Voilà, il y a moins de concurrence et puis des biens qui sont plutôt gros, pas les studios par exemple, les studios il y a pas mal d’investisseurs qui sont dessus et pour baisser les prix c’est plus compliqué.

Manu : Tu peux peut-être nous rappeler plus en détail comment il se compose en termes de surface, de nombre de lots ?

Comment acheter un immeuble ?

Max : C’est un immeuble qui a trois appartements et un local commercial, il y a deux appartements qui font 55 m², c’est des T2, un studio qui en fait 25 et un local commercial qui en fait 25 aussi

Charlotte : C’était de l’ancien bien rénové.

Simon : D’accord, il y avait finalement pas beaucoup de travaux.

Max : Il y avait finalement pas beaucoup de travaux.

Simon : Ok, d’accord.

Quel emplacement pour acheter un immeuble

Manu : Placé en centre-ville ?

Max :  Alors, on est à 10 mn du centre-ville mais on est à 5 mn du tramway.

Manu : Ça c’est top.

Max : C’est plutôt bien, il est plutôt bien situé, les parkings sont gratuits à côté.

Manu : Retenez bien, on vous l’a déjà dit, l’emplacement c’est le critère principal et les parkings gratuits à côté, c’est un vrai avantage.

Simon : Donc là, ça c’est les points positifs du logement, qu’est-ce qui est entre guillemets c’étaient quoi les petits grains de sable pour que les gens ne se positionnent pas sur cet immeuble ?

Max : Eh bien, donc à l’intérieur c’était très propre, à l’extérieur c’était moins propre, moins beau.

Simon : D’accord.

Max : C’était moins attrayant forcément.

Manu : La façade, c’est ça ?

Les locaux commerciaux dans les immeubles

Max : La façade, oui c’est ça, par contre la toiture elle était impeccable et puis le quartier, il y a certaines personnes qui ont un petit peu peur.

Charlotte : On va dire que le local commercial n’était pas spécialement bien placé mais on pouvait quand même implanter une entreprise, plus de proximité de services ou de bureau, voilà.

Simon : Ce n’était pas un emplacement de premier choix mais ça reste quand même quelque chose qui peut être utile pour une agence, des choses comme ça.

Astuce 2 : Minorer les loyers

Max : De toute façon dans nos calculs, on a fait en sorte que ça s’autofinance sans prendre en compte le loyer du local commercial.

Simon : Ah oui d’accord, ça c’est un très bon point, comme tu savais que le local commercial n’était peut-être pas forcément super avantageux en termes d’emplacement, tu l’as exclu carrément des revenus locatifs pour calculer ta rentabilité et même avec ça c’était rentable, ça s’autofinançait, ça c’est vraiment un super point.

Manu : Donc le deuxième point pour la négo comme nous le disaient Maxime et Charlotte, c’est vraiment d’identifier ce qui ne va pas dans le bien et ça ça va vous servir au moment où vous allez faire votre proposition d’achat pour réduire le prix en fait.

Astuce 3 : OSEZ négocier

Charlotte : Et après le troisième point très important, c’est oser, oser faire une proposition basse voire très très basse.

Max : Il faut avoir des couilles.

Simon : Ok, donc comment toi tu fais concrètement pour justement oser ?

Manu : Il les met sur la table, je crois.

Max : C’est pas forcément facile, la première fois tu te souviens ?

Charlotte : Oui, oui, un peu stressés quand même.

Max : J’avais fait une proposition et dix minutes après, j’ai failli rappeler l’agence en lui disant non non, finalement j’augmente le prix.

Simon : Ok, comment ça s’est passé pour la proposition ? si je me souviens bien, tu as dit que c’était affiché à 160.000 et tu l’as eu au final.

Max : 166.000 même.

Simon : 166.000 et que tu l’as eu à 110.000.

Astuce 4 : Argumentez votre offre de négociation

Maxi : Voilà c’est ça, il faut être quelqu’un de sérieux si on balance un prix comme ça, l’agent immobilier il va pas nous prendre au sérieux, il faut vraiment pouvoir justifier quoi.

Manu : Oui, donc justifier pour être crédible.

Max : Voilà c’est ça, c’est vraiment important d’être crédible.

Simon : Alors, comment toi tu justifies donc la baisse de prix ?

Max : Alors déjà, maintenant je peux le dire, j’ai plusieurs appartements donc je sais le quartier comment il est ou la ville.

Manu : Ils se trouvent tous plus ou moins au même endroit ?

Max : Plus ou moins maintenant.

Manu : D’accord.

Autofinancer un immeuble

Max : Donc ça déjà, on paraît plus crédibles si on l’a déjà fait avant, on leur dit aussi que nous on veut que ça s’autofinance, si ça ne s’autofinance pas on ne peut plus investir derrière, donc ça ne nous intéresse pas.

Simon : D’accord.

Max : L’agent immobilier, il va tout faire pour vendre le bien.

Manu : Tu considères que ça s’autofinance à partir de quel pourcentage de rentabilité ? c’est quoi ta cible ?

Comment trouver un immeuble rentable

Max : Alors moi c’est particulier, moi je ne regarde pas le pourcentage de la rentabilité, je regarde le montant des loyers et je regarde les crédits, donc je calcule, j’ai un pourcentage de crédit, je prends 70 % du loyer, il faut que les 70 % du loyer ça représente au maximum la mensualité du crédit.

Manu : Ah d’accord, tu raisonnes plus comme le banquier en fait.

Max : Voilà c’est ça et après je regarde combien je peux emprunter au maximum et ça c’est mon prix maximum s’il n’y a pas de travaux à prévoir.

Simon : Une fois que tu as ton prix, tu utilises, donc tu connais la situation du vendeur, deux tu regardes, tu axes sur les points négatifs.

Max : Oui.

Simon : Et trois, tu te lances en disant voilà, moi j’ai ce budget-là maximum avec la banque sinon elle ne va pas me suivre.

Max : Voilà.

Comment négocier un immeuble avec l’agent immobilier

Manu : Comment ils réagissent les agents immobiliers quand tu fais des propositions aussi basses ?

Max : Chaque fois il y en a qui ne veulent pas les passer, ça arrive rarement, sinon ils disent c’est trop bas, ça ne va pas passer, ce n’est pas possible, ils essaient quand même et puis ça passe. J’ai fait beaucoup de propositions mais il faut vraiment chercher le bon vendeur dès le début quoi, sinon vous perdez votre temps, si vous visitez tous les appartements qui vous intéressent, vous faites une proposition, ça ne va pas passer, il faut vraiment trouver le bon vendeur.

Manu : Donc, tu poses quoi comme question à l’agent immobilier quand tu vas voir le bien sur Internet pour savoir si c’est un bon vendeur ?

Max : Déjà je regarde les photos, si il y a des vieux meubles souvent c’est signe que c’est un.

Astuce 5 : Les successions

Charlotte : Une succession.

Simon : Oui, succession ça retenez bien ça, c’est un bon point ça.

Max : Surtout quand c’est la succession d’un ami.

Manu : Ah bon.

Simon : Succession d’un ami ?

Charlotte : Ça nous est déjà arrivé.

Max : Une personne n’avait pas d’héritiers.

Manu : Ah d’accord.

Max : Elle a donné tout son patrimoine à un ami.

Simon : Oui, donc au final la personne n’a pas vraiment travaillé pour obtenir cet héritage, du coup ça a moins de valeur que si c’est par exemple l’appartement ou la maison familiale, etc.

Manu : Elle n’a pas la pression de la famille en fait.

Charlotte : Voilà.

Max : C’est exactement ça.

Les questions à poser au vendeur pour négocier un immeuble

Manu : En termes de questions, est-ce qu’il y a vraiment une question que tu poses à chaque fois ?

Max : Quelle est la situation du vendeur ? pourquoi est-ce qu’ils vend ? des fois il ne va pas répondre.

Simon : Oui.

Max : Depuis combien de temps il est propriétaire de cet appartement ou cet immeuble ? ça peut donner une indication si le crédit est fini de rembourser ou pas.

Simon : Souvent moi quand j’appelle, je demande pourquoi la personne vend aussi, quelle est la situation du vendeur, c’est vraiment la question et donc des fois ils vont le dire clairement et puis des fois ils ne vont pas vouloir et du coup ce qui est marrant, c’est que après la visite on repose pendant la visite la même question et souvent comme il y a une relation qui s’est instaurée, là ça parle beaucoup plus et on sait vraiment le fond des choses, donc c’est pas grave si vous n’avez pas la vraie réponse au téléphone, lorsque vous visitez si vous sentez quelque chose reposez la question et généralement vous aurez plus de détails.

Manu : Pensez aussi à reformuler votre question, ça peut sembler bête mais si vous posez la même question juste sous une autre forme, ça peut mieux passer, ce sera perçu de façon moins frontale. Max et Charlotte, vous êtes comme nous un couple d’investisseurs immobiliers, comment vous vous répartissez les rôles dans vos investissements ?

Comment investir en couple

Max : Moi je suis plutôt visites pour acheter, trouver les bonnes affaires, je suis plutôt chiffres, comptabilité, comment améliorer le rendement, et Charlotte.

Charlotte : Pour moi, c’est plus la gestion locative, le rapport qu’on a avec les locataires, tout ce qui est communication, bail de location, donc on fait tout nous-mêmes, on fait les états des lieux, donc du coup c’est tout ce rapport qu’il y a entre nous et les locataires qu’il faut gérer et arriver à  maîtriser.

Manu : Donc en fait, c’est toi la main de fer dans un gant de velours ?

Charlotte : J’essaye, j’essaye.

Simon : En tout cas, on vous remercie Max et Charlotte d’avoir partagé votre expérience dans l’immobilier, donc si vous voulez recevoir notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans les commentaires, vous cliquez, vous laissez votre e-mail, c’est gratuit, on vous l’envoie immédiatement, on vous dit à bientôt dans une prochaine vidéo, tchao.