Réaliser un achat locatif sans apport

Investir dans la pierre est assurément l’un des meilleurs moyens de se constituer un patrimoine et de préparer sa retraite. D’ailleurs, de plus en plus de Français sautent le pas chaque année et investissent dans l’immobilier locatif. D’autant plus qu’il s’agit d’un placement accessible à tous. En effet, grâce à l’effet de levier du crédit immobilier, il est possible de réaliser un achat locatif, même si vous n’avez aucun apport. Le tout est de convaincre un établissement bancaire de vous accorder un prêt pour réaliser votre rêve. Dans cet article, je vous montre toutes les astuces pour investir dans l’immobilier sans apport.

Pour investir sans apport : monter un bon dossier de financement

Pour acheter un bien immobilier sans épargne ou sans argent, vous devez évidemment souscrire un emprunt bancaire. Le hic est que les banques demandent souvent un apport de 10 % au moins de la somme ou alors une garantie. C’est l’avantage de l’immobilier locatif. Vos loyers sont vos garanties, plus la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier grâce aux différents dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement pour inciter les Français à investir dans l’immobilier.

Pour convaincre les établissements de vous prêter l’argent nécessaire, vous devez leur montrer que votre projet est viable et tout à fait rentable. Comme tout investisseur, vous devez préparer un bon dossier de financement avec des données précises et justes. Montrez que vous connaissez le marché immobilier et que vous avez pris en compte tous les éléments pour calculer la rentabilité attendue et dégager un résultat bénéficiaire. Ces divers éléments sont les mensualités estimées de l’emprunt, les frais de notaire, les frais d’agence, les assurances, les différentes taxes et charges comme les travaux, la taxe foncière, etc.

Pour aller plus loin, essayez de montrer à l’organisme que vous sollicitez que vous pouvez mettre de côté de l’argent chaque mois. Cet effort d’épargne permettra de le convaincre d’autant plus et le persuadera que vous êtes un investisseur sérieux qui croit à votre projet et prêt à vous impliquer personnellement. Pour ce faire, vous devez justifier d’une rentrée d’argent régulière (un contrat de travail indéterminé par exemple) depuis plusieurs années. Sachez que pour vous accorder un prêt, une banque va calculer votre capacité d’endettement. Légalement, elle ne peut prélever que 33 % de vos revenus mensuels (c’est le taux d’endettement) pour vous éviter le surendettement. Si vous avez un taux supérieur, on peut dire que c’est dans la poche. Dans ce cas, il n’est pas possible de faire un achat locatif sans apport tout en étant locataire de votre résidence principale.

Petit conseil : pensez aux différents prêts aidés comme le prêt épargne-logement ou le prêt à taux zéro et au crédit à 110 % (frais de notaire compris) pour réaliser un achat locatif sans apport.

2ème astuce : bien choisir le bien immobilier

Le choix du bien immobilier conditionnera la réussite de votre projet d’investissement locatif. Effectivement, deux biens immobiliers de même taille avec des atouts similaires ne généreront pas un même taux de rendement locatif dès lors que les villes sont différentes. Je m’explique un T2 à Paris ne vous rapportera pas le même rendement qu’un autre avec des caractéristiques semblables dans une vile de province ou même dans la petite couronne parisienne. Tout simplement parce que la demande et l’offre ne seront pas pareilles. Il est donc important de définir en amont vos objectifs et le profil de locataires que vous visez pour déterminer l’emplacement, la surface, etc.

Ainsi, je vous conseille de réaliser votre achat locatif sans apport dans une ville en forte croissance démographique et économique, avec une grande accessibilité aux transports en commun et aux différents services à la personne : école, hôpital, etc. Au contraire, fuyez les villes où les demandes locatives sont très faibles. Autrement, vous n’aurez pas de loyers pour rembourser votre prêt.

Dans tous les cas, puisque vous n’apportez pas de fonds, il est préférable de miser sur des petites surfaces. En investissant dans un petit appartement ou un studio par exemple, vous limitez le montant de votre emprunt. Plus encore, elles sont plus faciles à louer, par ailleurs à la revente, elles rapportent des plus-values plus élevées. Une autre astuce est d’investir dans des établissements sociaux ou des résidences étudiantes via une SCPI. Concrètement, vous ne possédez pas un bien, mais une part sociale dans la société civile. Ainsi, les risques d’impayés sont limités et la gestion du bien est confiée à une société professionnelle. Cerise sur le gâteau, le rendement locatif est généralement plus élevé alors que le ticket d’entrée est plus faible comparé à l’achat d’un bien immobilier destiné à la location. En tout cas, je vous recommande d’éviter les grands appartements qui nécessitent de grands investissements.

3ème astuce : bien choisir le type de location

Location meublée, location nue, location saisonnière ou à long terme, il existe plusieurs manières de louer votre bien. Chaque type de location a bien sûr ses avantages et ses inconvénients. Toutefois, dans votre cas, une location meublée est plus avantageuse. Il y a certes plus de turn-overs, mais la demande est plus grande dans les petites surfaces meublées que les grands appartements meublés. Par ailleurs, la fiscalité est également plus avantageuse et les loyers sont plus élevés.

Pourquoi réaliser un achat locatif sans apport ?

Depuis quelques années, les banques proposent un taux d’emprunt bas. En 2018, le taux est à moins de 1 % sur 10 ans alors qu’en 2005 il était à 5,5 %. Il est donc très intéressant actuellement d’emprunter de l’argent pour financer en totalité vos opérations immobilières. De plus, les intérêts d’emprunt, tout comme certaines charges sont déductibles de vos revenus fonciers ou de vos bénéfices commerciaux selon le choix de votre régime fiscal (c’est le cas en LMNP par exemple).