Acheter un immeuble avec des locataires en place

Acheter un immeuble avec des locataires en place

Salut, c’est Simon du site « Acheter-un-immeuble » et je profite aujourd’hui de faire un état des lieux de sortie. Je vais vous faire en même temps la visite de l’appartement, d’un des appartements dans un de nos immeubles pour répondre à une question qu’on nous pose souvent : « Est-ce qu’il faut plutôt quand j’achète, quand je vois, je visite un immeuble il y a des locataires, est-ce que c’est plutôt bien ou est-ce qu’il faut plutôt chercher vide ? » Alors déjà, il y a des avantages et des inconvénients à chaque situation. Et d’ailleurs, Manu et moi on n’est pas d’accord sur le sujet.

Moi personnellement, je préfère acheter un immeuble occupé avec une condition bien sûr, je vais vous la donner juste après, mais d’abord abonnez-vous à la chaîne en cliquant sur le bouton et puis on vous a mis aussi des liens dans la description pour pouvoir télécharger une formation offerte.

Pourquoi je préfère acheter un immeuble occupé ?

Tout simplement parce que quand on fait la visite, on va pouvoir rencontrer les locataires et donc on va discuter avec eux pour savoir quels sont les problèmes du bâtiment. Donc c’est ultra simple, en fait il suffit de se balader pendant la visite, de dire est-ce que il y a des problèmes dans l’appartement ? Et là généralement, ils vont vous sortir une liste énorme de problèmes que vous allez pouvoir noter bien sûr et réutiliser dans la négociation. Ça c’est le premier avantage.

Et deuxièmement, ça va vous aider à chiffrer vos travaux parce que je sais pas moi, un ballon d’eau chaude qui marche pas vous allez pas forcément le voir à la visite. Une chasse d’eau qui fuit, une fenêtre qui s’ouvre pas bien ou typiquement aussi l’entourage, l’environnement de l’immeuble. Par exemple, une fois on a visité un immeuble, il avait l’air super intéressant et puis en discutant avec le locataire on s’est rendu compte que en fait juste derrière il y avait une sorte d’église dans laquelle il chantait et que ça faisait énormément de nuisances sonores. Si on avait pas, si l’immeuble avait été vide, on l’aurait pas su, on l’aurait acheté et on aurait eu des problèmes peut-être de rotation plus fréquente des locataires à cause de nuisances sonores. Donc ça, c’est un gros avantage pour moi d’acheter un immeuble avec des locataires. Par contre, la nuance c’est attention aux locataires qui sont en place. Moi, je suis d’accord pour acheter un immeuble s’il y a des locataires, mais uniquement si les locataires sont bons.

Qu’est-ce que c’est un bon locataire ?

C’est quelqu’un qui respecte l’appartement. Donc quand vous visitez vous allez vite le voir. Est-ce que l’appartement est propre ? Est-ce que c’est bien entretenu ? Est-ce que les gens ont un discours ? voilà, vous voyez bien que ce sont des gens sérieux. Ça c’est des choses que nous on vérifie. Un bon locataire c’est aussi quelqu’un qui a un garant. Donc demandez toujours à l’agent immobilier le dossier des locataires. Dedans, vous allez avoir est-ce qu’il y a une caution, est-ce qu’il y a un garant, l’état des lieux, la situation professionnelle des locataires. Donc ça, profitez-en d’en discuter pendant la visite pour discuter avec eux. Est-ce qu’ils travaillent ? Quel est leur type de travail ? Leurs horaires aussi parce que s’il y a des allées et venues dans l’immeuble, ben, ça peut être gênant pour le bruit dans les parties communes, voilà.

Les avantages d’un immeuble vide

Par contre, acheter un immeuble vide ça a aussi d’autres avantages. Typiquement, vous allez pouvoir exploiter l’immeuble comme vous le souhaitez. Si vous voulez faire de la colocation, de la courte durée, bref tout ce que vous voulez, il y a aucun souci. Vous récupérez l’appartement et vous le mettez en location comme vous le décidez. Si vous voulez faire des travaux, c’est pareil. Deuxième avantage des immeubles vides, c’est que vous allez choisir vous-même justement vos locataires. Et donc si vous êtes vigilant sur comment choisir un bon locataire, eh bien vous n’aurez pas de problème de location. Un autre point aussi que j’ai pas mentionné, mais c’est pour le financement. Les banques préfèrent quand vous achetez un immeuble avec déjà des locataires parce qu’ils ont les baux et donc ils savent que le loyer que vous allez toucher il est fondé, vous avez déjà les sous qui rentrent. Ça, c’est un gros avantage.

Et je vous donne un dernier bonus et qui fait aussi l’objet du coup de cette vidéo et c’est pour ça que je voulais vous la faire ici, c’est que quand vous récupérez un immeuble déjà occupé, eh ben du coup, vous n’êtes pas obligé de refaire tous les appartements d’un coup. Vous les faites au fur et à mesure que les locataires s’en vont. Donc cet immeuble, on l’a acheté en 2016. C’est un T2, 46 m², qu’on loue 490 euros + 95 euros de charges parce que il y a le chauffage qui est inclus, mais ces locataires ils sont restés donc du coup plus de quatre ans et du coup on a pas eu besoin de mettre un budget travaux. Là, ils viennent seulement de sortir, eh ben là, on va rénover l’appartement. Donc je vous mets quelques images pour que vous voyez un peu à quoi ça ressemble. Je vous mettrais les images avant/après. Si vous avez aimé cette vidéo, mettez-moi un like et puis dans les commentaires dites-moi si vous vous préférez acheter un immeuble vide ou un immeuble occupé. Et d’ailleurs dans vos visites, est-ce que souvent les immeubles sont plutôt vides ou plutôt occupés ?

Et puis si vous voulez en savoir plus sur comment investir dans les immeubles rentables, on vous a préparé une formation. C’est offert. Vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description. Et je vous dis l’aventure continue, à demain.