Avantages et inconvénients d’un investissement dans une résidence étudiante

La France comptait environ 2,73 millions d’étudiants inscrits en études supérieures sur la période 2019-2020. Chaque année, ils sont des milliers à avoir du mal à trouver un logement étudiant. Car avouons-le, les organismes de l’État (CROUS…) ne peuvent répondre à toutes les demandes. Pour ceux qui n’ont pas eu la chance de trouver un logement dans une résidence universitaire, la location et la colocation sont les meilleures alternatives. En tant qu’investisseur immobilier, il est possible de construire ou d’investir dans une résidence étudiante. Non seulement vous développez vos revenus, mais en plus vous aurez la satisfaction de contribuer à l’avenir du pays. Envie d’en savoir plus ? Voici les avantages et les inconvénients de ce type de location.

Résidence étudiante : kézako

Comme vous vous en doutez, il s’agit d’une résidence de plusieurs dizaines d’appartements (en général des studios, T1) destinée à accueillir des étudiants. Dans les faits, ils doivent constituer au moins 70% des locataires. La résidence étudiante est mise en location meublée conformément à la loi Alur. Autrement dit, les appartements doivent comprendre :

•  Une literie avec couverture ou couette
•  Des volets ou rideaux d’occultation dans les chambres
•  Des plaques de cuisson, un four à micro-ondes ou un four, un réfrigérateur, un congélateur ou, à défaut, un réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation d’une température maximale de -6 ° C
•  La vaisselle en nombre suffisant pour que les locataires puissent prendre leurs repas
•  Des ustensiles de cuisine
•  Une table et des sièges
•  Des étagères de rangement
•  Des luminaires
•  Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Par ailleurs, il doit disposer d’une kitchenette et d’une salle d’eau.

La résidence étudiante est une résidence de service. À ce titre, des services devront être fournis par le propriétaire bailleur aux étudiants : bureau d’accueil, laverie, connexion internet gratuite, salle de sport, salle commune, gardiennage, parking, etc.

Les bonnes raisons d’investir dans une résidence étudiante

Investir dans une résidence étudiante comporte plusieurs avantages indéniables.

Un investissement accessible à tous

Comme la plupart des logements dans une résidence étudiante sont des studios, les prix d’achat sont accessibles. De ce fait, vous n’aurez pas besoin d’avoir un apport bancaire personnel élevé pour investir dans ce type de locations. De plus, les banques sont plus enclines à vous accorder un emprunt, car les investissements sur ce marché immobilier sont fortement encouragés. Grâce à l’effet de levier, il vous est même possible d’investir sans apport.

Toutefois, vous pouvez également acheter un appartement plus grand et le mettre en colocation pour maximiser vos profits.

Un marché en bonne santé

Chaque année, le nombre d’étudiants augmente, notamment avec l’accroissement de la mobilité étudiante. En investissant dans une résidence étudiante, vous vous assurez une rentabilité à long terme avec des revenus stables. De plus, le marché connaît une hausse tendancielle, car l’offre est inférieure à la demande. En effet, d’après les derniers chiffres, 65 % des étudiants quittent le foyer familial pour poursuivre leurs études dans une autre région.

Un rendement élevé

En règle générale, l’investissement immobilier dans une résidence étudiante permet de bénéficier d’un rendement intéressant avec un taux d’occupation élevé car il manque des logements pour les étudiants. À condition bien sûr de bien choisir l’emplacement (à proximité des pôles étudiants et des transports en commun) et de l’entretenir comme il faut. Par ailleurs, vous devez également offrir des services de qualité pour optimiser votre rentabilité locative.

Une gestion confiée à un professionnel

La gestion locative d’une résidence étudiante est généralement confiée à un professionnel. Ainsi, il s’occupe de la recherche de locataires, des visites, de la mise en location et du versement des loyers. Ces tâches souvent chronophages prennent beaucoup de temps, et si votre location meublée se trouve à des centaines de votre résidence principale, déléguer cette partie de la location vous permet d’être moins stressé et d’avoir le temps de penser à des stratégies pour améliorer le rendement de votre investissement immobilier.

De plus, en confiant l’exploitation du bien à un professionnel, vous bénéficiez de tous les avantages d’un bail commercial. Dans les faits, même s’il n’y a pas de locataires, vous continuez à percevoir des loyers pendant la durée du bail.

Une fiscalité avantageuse

Quand vous investissez dans une résidence de service, comme c’est le cas de la résidence étudiante, vous pouvez choisir le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) si les loyers effectivement encaissés sont inférieurs à 23 000 € par an ou s’ils représentent moins de 50 % de vos revenus globaux. À ce titre, vous pouvez déduire toutes vos charges courantes de vos revenus et également amortir la valeur du bien ainsi que du mobilier. Voici par exemples certaines charges concernées : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux de rénovation, frais de gestion, frais de comptabilité… Par ailleurs, vos revenus locatifs sont imposés au titre de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et vous bénéficiez d’une imposition à votre tranche marginale d’imposition.

Par ailleurs, vous pouvez également investir avec le dispositif Censi-Bouvard. Pour être éligible à ce dispositif, vous devez répondre à certaines conditions :

• Le bien est loué en location meublée dans une résidence étudiante pour une durée de 9 ans au minimum.
• Le bien immobilier est exploité pendant 20 ans.
• Vos revenus locatifs entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers.

Une plus-value intéressante à la revente

Si votre bien immobilier est bien situé et offre tous les avantages d’une résidence étudiante en termes de services, les acquéreurs seront au rendez-vous. Vous n’aurez donc aucun mal à trouver preneur avec un prix très intéressant.

Les inconvénients

Même si investir dans une résidence étudiante comporte plusieurs avantages vous devez également vous attendre à certains inconvénients.

Faire le bon choix de résidence

Emplacement, surface, services offerts… tout doit être passé au crible pour que votre rentabilité locative soit optimisée. Si ce n’est pas, vous allez vous retrouver avec un bien qui vous coûte plus qu’il ne vous rapporte sans possibilité de le revendre avant un certain temps.