Booster la rentabilité d’un immeuble de rapport

Investir dans l’immobilier, vous en avez toujours rêvé. Et ça y est, vous avez acheté votre premier immeuble de rapport. Votre objectif est de multiplier les investissements immobiliers et de procéder à la location meublée de vos appartements pour devenir à terme rentier immobilier. C’est-à-dire le plus vite possible. Généralement, les premières années, les loyers que vous percevez couvriront vos mensualités, les différents impôts, etc. Et si je vous disais qu’il existait des astuces pour booster votre rentabilité ? En peu de temps, vous serez indépendants financièrement.

Augmenter la rentabilité de votre immeuble de rapport : comment vous y prendre ?

Acheter un immeuble est un investissement locatif. Il est plus que normal que vus vouliez assurer votre investissement. Pour booster votre rentabilité je vous ivre ici quelques conseils.

Achetez malin

Ce que je veux dire par là, c’est choisissez bien votre premier immeuble. En cas de revente, votre immeuble vous rapportera encore plus. Pour que votre retour sur investissement soit plus rapide, il est primordial de limiter les travaux de rénovation. Et pour cause, cela ne fait rallonger encore pus le délai de mise en location du bien. Sans parler des risques de vices cachés plus ou moins importants.

Bien entendu, vous ne trouverez pas un immeuble dans l’ancien avez zéro travaux de réparation (sauf si l’immeuble a été récemment rénové). Tout au plus, 1/3 des appartements doivent demander quelques réparations. Lors de vos prochaines acquisitions, vous pouvez prendre plus de risques. Les travaux vous permettront d’obtenir des charges à déduire de vos futurs revenus immobiliers et ainsi de payer 0 ou moins d’impôts.

Boostez la rentabilité en négociant le prix d’achat

Les agents immobiliers vont utiliser toutes les techniques pour augmenter leurs marges. Ils vous diront sûrement qu’au-dessous d’un tel prix, le propriétaire n’acceptera jamais, car cela a déjà le cas. La bonne nouvelle est que les investisseurs sur ce marché immobilier étant peu nombreux, vous pouvez facilement négocier le prix d’un immeuble de rapport.

Tout commence lors du premier entretien téléphonique. En vous y prenant bien, vous pouvez obtenir une baisse de quelques milliers d’euros par mètre carré et augmenter votre rentabilité brute sur un bien inintéressant au premier abord. Montrez à l’agent que vous vous y connaissez en immobilier et tournez la négociation à votre avantage. Pour cela, informez-vous au maximum sur le marché immobilier dans la région, la ville et le quartier où vous voulez investir : le prix du mètre carré, la marge de négociation pour un bien du même type, etc. Lors de la visite, négociez de nouveau, car il est plus que probable que l’agent immobilier vous accordera plus de remises. Lisez notre article sur les questions à poser à l’agent immobilier en charge de la vente.

Toutefois, si d’après vos informations, le prix du bien immobilier est correct, ne vous posez pas plus de questions, foncez. Il serait dommage qu’à force de négocier pour obtenir quelques centaines d’euros, une affaire rentable vous passe sous le nez.

Regardez au-delà de la rentabilité par mètre carré

La plupart des investisseurs vont calculer la rentabilité par mètre carré avant de faire un investissement locatif. Ce que je vous conseille, c’est de regarder aussi la rentabilité par appartement. Votre immeuble de rapport ne compte peut-être que des appartements de petite surface, mais comparez le prix de location d’un appartement du même type dans la ville. Pour ce faire, n’hésitez pas à demander aux différents syndics de copropriété, à regarder les sites d’annonces immobiliers, etc. Généralement, si vous investissez dans une ville étudiante par exemple, les studios et duplex trouveront plus facilement preneurs qu’un grand appartement de plusieurs mètres carrés.

En évaluant la rentabilité de chaque appartement, vous pouvez booster la rentabilité de votre immeuble.

Choisissez votre banque, et négociez

Chaque banque a son propre fonctionnement et applique des critères de sélection qui lui est propre. Prenez le temps d’analyser les offres de toutes les banques (pas seulement les grandes enseignes). Cela vous prendra du temps certes, mais en procédant ainsi, vous pouvez augmenter les rendements de vos investissements.

Passez à la loupe la durée du crédit (certaines banques proposent 25 ans quand d’autres se limitent à 20 ans, voire 15 ans), le taux, le différé d’emprunt, le montant de l’apport personnel, la délégation c’est-à-dire le montant maximal que l’agence pourra vous octroyer et pour lequel elle n’aura pas besoin de l’accord de sa direction régionale ou nationale, etc.

Grâce à ces quelques infirmations, vous serez bien armé pour négocier auprès des établissements financiers et trouver la banque qui vous accompagnera dans votre investissement locatif, et ce dans des conditions optimales.

Je reviens sur le différé d’emprunt.

Il s’agit de la possibilité de différer le remboursement du capital et des intérêts de votre prêt immobilier (différé total) de 12 à 36 mois, ou du moins de ne rembourser que les intérêts (différé partiel). Le différé d’emprunt vous permet d’augmenter votre cash flow et donc de booster la rentabilité de votre immeuble. Avec un différé partiel, vous pouvez ne rembourser que 40 % de vos mensualités. Ces euros vous permettront de payer les impôts, la taxe foncière et d’autres charges. De ce fait, vus diminuez considérablement vos frais de début. Je vous conseille donc de bien négocier sur ce point lors de votre entretien avec le banquier.

Prenez en main la gestion locative de votre immeuble

Faire appel à une agence immobilière pour la gestion locative de votre immeuble de rapport peut vous octroyer plusieurs avantages :

• Ce sont des professionnels qui connaissent bien leur métier.
• Vous vous déchargez de toutes les démarches liées à la location de vos appartements : annonces de location, visite, état des lieux, réalisation des diagnostics obligatoires, démarches administratives, recouvrement des impayés, assurance loyers impayés…

Toutefois, les frais d’agence sont très élevés, et dans la plupart des cas pour des services insatisfaisants. Ce que je vous conseille, c’est de gérer vous-même la location. Vous vous chargez personnellement de toutes les parties administratives et des démarches à distance (entretien téléphonique avec les potentiels locataires), et vous déléguez les autres tâches qui nécessitent une présence physique à une agence, ou mieux un site de service entre voisins.

En procédant ainsi, vous économisez beaucoup sur les frais d’agence. Il ne vous restera plus alors que les frais de notaire à payer dans la plupart des cas.