Comment acheter un immeuble de rapport sans mise de fond

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Comment acheter un immeuble de rapport sans mise de fond

Salut les investisseurs gagnants. Aujourd’hui, on a la chance de vous présenter une étude de cas ultra complète avec deux de nos élèves qu’on va vous présenter dans un instant, et vous allez voir ils ont une histoire ultra inspirante parce qu’ils ont réussi à acheter deux immeubles en seulement six mois et malgré des difficultés puisque on va vous en parler ils habitent dans le sud de la France, le prix au mètre carré est cher, et malgré ça ils ont trouvé des immeubles rentables

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Alors, bonjour Loïc et Laetitia.

Bonjour.

Pour ceux qui vous connaissent pas encore et qui sont impatients de vous connaître, est-ce que vous pouvez vous présenter ?

Oui. Alors bonjour, moi c’est Laetitia, je suis avec Loïc dans le sud depuis huit ans. On a décidé de se lancer dans l’immobilier depuis un an et demi.

D’accord.

Loïc a commencé la formation à partir de décembre 2018, donc ça fait à peu près six mois.

Ok. Et qu’est-ce que vous faites dans la vie ?

Moi, je veux savoir quel âge ils ont. Quel âge ils ont.

Alors, dans la vie on est tous les deux infirmiers. Donc moi en milieu hospitalier et Loïc en milieu libéral. On a un petit bout qui a un an et demi.

Oui, donc ça prend du temps je suppose.

Ça prend du temps, voilà, beaucoup de temps. On vit donc dans le sud, on a notre maison.

Vous habitez à peu près où ? Enfin, si vous voulez partager le nom de la ville où vous vivez ou à peu près.

On est au nord de Aix.

À 20 minutes à peu près.

Voilà, juste au nord d’Aix.

Ok. Aix, très cher.

Aix très cher, voire inabordable.

À notre budget.

 Du coup, tout le monde essaie de s’éloigner un petit peu d’Aix-en-Provence pour pouvoir avoir des loyers un peu plus corrects.

Ça marche. Donc ça on vous en reparlera juste après de cette problématique quand on habite dans une ville qui est chère comme à côté d’Aix.

Et Loïc, du coup tu fais quoi dans la vie ?

Donc moi je suis infirmier libéral depuis un an et demi.

Ça c’est un point important parce que il est infirmier libéral, donc je crois avant tu travaillais à l’hôpital ?

Oui.

Donc t’avais un CDI. Vous étiez tous les deux.

Ils étaient tous les deux fonctionnaires.

Tous les deux fonctionnaires. Donc au niveau bancaire c’était.

Tapis rouge.

Tapis rouge pour le banquier, mais tu as changé de situation.

Oui.

Et t’avais combien, du coup combien d’expérience en tant que libéral au moment où t’as décroché tes premiers immeubles ?

Donc les banques ont demandé environ, ils demandent deux ans de recul par rapport à la profession libérale.

D’accord.

Peu importe la profession libérale même.

Donc toi tu les avais pas puisque tu dis ça fait un an et demi.

Moi je les avais pas, j’avais qu’un an et demi et gros déclic c’est surtout madame qui était fonctionnaire.

J’étais encore fonctionnaire.

Fonctionnaire, cdi, titulaire, ça ouvre quasiment la porte à toutes les banques.

Ok. Donc là c’était plus le tapis rouge, on va dire c’était le tapis orange.

C’est ça.

Et aussi le fait que forcément en libéral, alors je sais pas si vous voulez partager vos revenus, combien vous gagniez à l’époque ou de manière globale enfin.

Ah bah, avant on gagnait.

À deux.

 À deux ça faisait 1.600 chacun, ça faisait 3.200 à peu près mensuels net, et maintenant depuis que je suis passé en libéral et que toi t’as diminué ton temps de travail à l’hôpital.

Pour s’occuper du petit, c’est ça ?

Pour m’occuper du petit, voilà.

On est à 4.500, 5.000.

Oui, mensuel.

D’accord. Donc des revenus avant qui étaient voilà on va dire moyens, maintenant un peu plus, mais c’est pas non plus voilà le Pérou comme j’aime dire.

Alors, la question qu’on aime bien poser, c’est pourquoi vous avez eu envie de faire de l’immobilier ?

Moi j’ai eu envie de faire de l’immobilier parce que j’ai suivi le parcours de Simon et Manu et j’ai vu que c’était possible. Donc je me suis dit si c’est possible, si eux ont réussi, pourquoi pas moi.

Et qu’est-ce que tu voulais, parce que c’est bien de dire tu voulais faire comme nous, mais.

Le principal leitmotiv de l’immobilier c’est d’avoir la liberté financière et de pouvoir au fur et à mesure des années, des investissements, travailler de moins en moins pour vivre de mes revenus de l’immobilier.

Et avoir plus de temps libre.

Plus de temps libre, profiter de ma famille et surtout de ma passion.

Et c’est quoi ta passion ? parce que chacun la liberté financière c’est pas la même chose pour nous, c’est pas la même chose pour vous. Alors c’est quoi ta passion à toi ?

Ma passion moi c’est le parapente.

Parapente, ok.

Je fais déjà depuis six ans et ça prend énormément de temps, madame elle peut le confirmer.

Vous faites pas des tandems à deux tout ça ?

Non pas encore. C’est un futur business.

Et toi Laetitia, qu’est-ce qui t’a donné envie de te lancer dans l’immobilier ? Est-ce que t’avais autant envie que Loïc, enfin comment ça s’est passé ?

Alors moi, j’ai eu plus de réticences au niveau du projet au début parce que je me projetais pas encore forcément dans l’avenir. Moi, pour l’instant mon travail me convient donc enfin je voulais pas encore me projeter sur l’immobilier. Après voilà, Loïc m’a parlé de son projet. Je lui ai dit si ça t’intéresse, vas-y fonce. Au début, je pourrai peut-être pas forcément t’aider, mais en tout cas dès que j’aurai un petit peu de temps libre je viendrai pallier et aider au projet. Et au fur et à mesure qu’il a fait les démarches, finalement ça m’a rassurée aussi de voir que ça marchait et dès que j’ai pu m’intégrer je l’ai aidé sur l’immobilier. Mais la grosse partie c’est surtout lui qui l’a gérée et après moi je me suis raccordée pour le reste.

Donc si je comprends bien, au début mitigée mais t’étais pas contre.

Voilà, j’étais pas contre, mais voilà un petit peu peur de se dire est-ce qu’on va réussir à le lancer, on avait quand même un petit d’un an et demi. On a notre propre maison.

Oui, vous avez votre résidence principale.

On a notre résidence principale.

Qui est pas remboursée totalement.

Qui est pas encore remboursée totalement.

Donc c’était côté financier que ça te faisait plus peur ?

Oui, peut-être un peu côté financier de se dire, un peu l’impression voilà si on arrive pas à louer.

Surendettement.

Est-ce qu’on aura, voilà, on aura peut-être le surendettement, on sera embêtés. Pas rassurée de ce côté-là, et après au niveau du temps aussi à mettre surtout l’immobilier à consacrer, est-ce qu’on aurait assez de temps pour tout ça en plus de la gestion de notre travail à chacun et du petit.

On l’a dit, vous habitez dans le sud de la France, à côté d’Aix-en-Provence. Le prix au mètre carré d’Aix-en-Provence je sais pas si tu le connais ou pas.

C’est minimum 3.000 euros du mètre carré.

Minimum 3.000 euros. Donc c’est très compliqué de trouver de la rentabilité dans des villes aussi chères. Et du coup, un des points-clés vraiment de ta réussite qui a fait que t’as réussi du coup c’est de faire ton étude de marché.

Donc en fait à la base, au tout début je me suis dit il faut que je trouve sur Aix. Pourquoi ? parce que Aix ça se loue. Sauf que on se rend compte que en achetant cher, eh ben la rentabilité elle y est pas. Donc il faut chercher.

T’allais devoir mettre de l’argent de ta poche en fait, clairement.

L’argent de ma poche.

Si tu faisais sur Aix.

Ou un autofinancement qui ne rapporte rien. Le bien s’autofinance, mais on dégage pas de cash flow.

Oui, donc beaucoup de boulot pour pas vraiment voir des bénéfices.

Pour récupérer dans vingt ans.

C’est ça.

Ok.

Du coup, j’ai cherché toutes les villes aux alentours, les villes satellites on pourrait appeler autour d’Aix-en-Provence au début dans un périmètre de 10 km, 20 km, 30 km, etc. et il s’avère que dans certains villages, ville Aix-en-Provence il y a autant d’attractivité locative on va dire, et par contre les prix au mètre carré il peut y avoir des belles variations.

Est-ce que tu t’étais donné une limite du genre je vais pas à plus de tant de temps de chez moi ?

Oui. Je voulais pas pour gérer les locataires dépasser 45 mn de mon domicile.

Donc première étape : étude de marché. Ensuite, t’as regardé les annonces, qu’est-ce qui s’est passé ? Raconte-nous.

Alors, en regardant les annonces quotidiennement et en mettant les alertes sur Leboncoin, ça permet des fois d’avoir des biens qui sortent et ces biens-là il faut pas perdre de temps. Il faut appeler tout de suite. On décroche son téléphone, on appelle l’agent, on dit qu’on est investisseur, qu’on a de l’expérience même si on en a pas trop. Pourquoi je dis ça ? parce que les agents immobiliers bien souvent.

Ils te prennent pas au sérieux.

Ils nous prennent pas au sérieux quand c’est le premier. Ils disent bon il y connaît rien ou il veut acheter comme tout le monde veut acheter.

C’est un jeune.

Il est mignon quoi.

Voilà.

C’est un petit jeune sans expérience.

Sauf que quand vous montrez que vous avez un peu d’expérience, et la formation ça donne de l’expérience parce que ça donne des notions sur l’immobilier.

Ça t’a donné un peu un vocabulaire.

Le vocabulaire c’est très important parce que l’agent immobilier il se dit houlà, lui il s’y connaît, il connaît les termes appropriés et du coup c’est peut-être quelqu’un de sérieux. Et en fait, ça offre l’opportunité de quand on voit l’annonce on appelle, dès qu’on peut on va visiter. S’il faut aller visiter à 19 heures même s’il fait noir, on va visiter à 19 heures il fait noir.

Et comment tu faisais avec ton boulot ?

Ben mon boulot.

Entre deux, t’arrivais des fois à te détacher entre midi et deux à aller visiter.

Entre midi et deux pour aller, se caler une visite ou le soir je finis à 19h/20h, à 20h30 on va visiter. Il faut négocier. Il faut dès qu’il y a une annonce intéressante, il faut rien lâcher, il faut essayer d’être le premier.

À visiter.

Aller la voir. Et ça a marché parce que sur des petites annonces qui apparaissent, j’en ai fait en tout avant de trouver le premier immeuble j’ai dû faire dix ou quinze visites d’immeuble.

C’est à peu près la, oui dix visites c’est souvent la moyenne pour le premier en tout cas.

Oui. Bien quinze visites je pense, et donc moi je cherchais vraiment un bien où il y avait pas trop de travaux.

D’accord.

Donc les quinze biens que j’ai visités, il y avait une rentabilité intéressante, mais des travaux et des travaux je me sentais pas à la fois d’investir et d’investir dans les travaux.

Quand tu dis pas trop de travaux, c’est quoi le niveau de travaux qui est acceptable ?

Moi, c’est les travaux de rafraîchissement.

Peinture

Donc rafraîchissement ça veut dire quoi pour vous ?

Peinture, sol, à la limite rénover une cuisine, rénover une salle de bains.

Voilà, pas trop important. Pas les fenêtres, toiture.

C’est acceptable, mais je touche pas au bâti. Je touche pas au mur porteur. Je touche pas aux changements de fenêtres, toiture, etc. Et ça se trouve quand même, ça se trouve, et même à des prix intéressants. Mais du coup quand on visite et qu’on est le premier, il faut essayer d’être le premier, il faut une fois qu’on a visité, qu’on a vu l’immeuble était sain entre guillemets au niveau structurel, ben il faut faire une proposition. Il faut soit quand l’offre, par exemple sur Marseille des fois il y a des immeubles à plus 10 de rentabilité qui tombe, si l’immeuble est sain il faut faire la proposition tout de suite parce que dans la journée ça part.

Il y a des marchés qui sont tendus.

Sur Aix-en-Provence et ses environs, on a même visité dans un petit village à La Fare-les-Oliviers, on était quinze investisseurs, il est parti dans, on était quinze en même temps.

Oui, il est parti dans l’heure, dans l’heure qui a suivi quoi.

Visite groupée, l’immeuble il est parti dans la visite, alors qu’il y avait des travaux.

Ça c’est vrai, être le premier à visiter en fait pour moi il y a deux stratégies : soit le bien vient de sortir et dans ce cas-là c’est une bonne affaire tout de suite, et donc il faut être dans les premiers à le visiter. Mais il y a aussi une autre, souvent une bonne affaire vient aussi d’un autre moyen, c’est que un bien qui ne se vend pas pendant plusieurs mois, vous, vous arrivez, à ce moment-là vous commencez vos recherches dans une ville, il est en vente depuis six mois, il arrive pas à se vendre parce qu’il y a un problème, parce que soit le prix est trop cher, parce qu’il y a trop de travaux, etc.

Ou parce que les gens voient pas le potentiel des fois.

Aussi, et donc là vous arrivez, vous êtes pas du tout le premier, mais vous voyez ce que les autres ne voient pas, vous pouvez rehausser les loyers, etc. Et donc avec ça vous pouvez quand même déclencher une bonne affaire, même si vous êtes pas du tout le premier. Donc il y a deux stratégies : si c’est une bonne affaire on a dire dans l’œuf, ben il faut être le premier, si c’est un bien qui a été mis en vente depuis plus de six mois, là vous pouvez carrément casser le prix et emporter une bonne affaire.

Eh ben, c’est justement la deuxième proposition de ce que t’as dit pour moi.

Qu’est-ce qui s’est passé.

Ce qui s’est passé c’est que l’immeuble ça faisait plus de six mois qu’il était en vente, et dans l’immeuble il y a un des locataires qui est depuis assez longtemps qui est somme toute correct d’après les premières discussions, mais son appartement est sale.

D’accord.

Il est sale parce que il y a des murs à repeindre, ils sont pas abîmés mais ils sont à repeindre et il faut rafraîchir un peu l’appartement. Et ce locataire il a un abord un peu particulier, du coup beaucoup.

Ça faisait peur.

Ça faisait peur. Donc l’agent me disait oui il y a personne qui, j’ai pas eu de proposition et ça fait six mois. Donc moi j’en ai profité, j’ai fait cash une proposition. Il était à 187 et j’ai fait une proposition à 160.

Et c’est passé.

Et c’est pas passé tout de suite parce que l’agence elle voulait sa com et elle a réussi, on est tombés d’accord à 167. Donc de 187 je l’ai eu à 167.

Donc 20.000 euros de négo quand même.

Du coup, grâce à ces 20.000 euros de négo et la rehausse des loyers.

Que tu vas faire.

Que je vais faire, on tombe quasiment à 10 de rentabilité.

Ok, d’accord. Donc justement, parlons un peu des chiffres. Le premier projet que t’as trouvé du coup au bout de quatre mois, qu’est-ce que ça donne en termes, combien tu l’as payé ?

Donc 167.000 euros.

Frais d’agence inclus.

Frais d’agence inclus.

Combien de loyers ? Donc les loyers on est à 1.345 euros une fois les loyers réévalués.

Hors charges.

Hors charges.

D’accord. Et est-ce que tu as des travaux ?

Donc des travaux de rafraîchissement.

T’as évalué à combien ?

J’ai évalué à peu près à 1.000 euros par appartement les travaux de rafraîchissement, installation d’une petite cuisine, meubler l’appartement.

Parce que tu comptes faire beaucoup par toi-même aussi sur les premiers projets.

Les premiers projets c’est vrai qu’on a envie de mettre la main à la pâte pour essayer de garder le plus possible son cash.

Pour apprendre aussi c’est l’occasion.

Pour apprendre à faire.

Mais surtout pour garder tes sous.

Il est de quelle surface l’immeuble ?

Donc l’immeuble il fait 80 m² et je l’ai acheté, surtout un des critères les plus décisifs c’est que deux ans auparavant la toiture venait d’être refaite, la façade est très correcte et les volets ont été changés, donc l’immeuble en lui-même il est sain. La structure, les poutres, tout est sain, tout est correct, il y a du rafraîchissement à faire, c’est tout.

Donc ça te fait une rentabilité brute ?

Rentabilité brute à 9,7.

9,7 %, ok. On est juste en-dessous des 10 %, mais le prix au mètre carré sur cette ville-là il est de combien ?

2.800 euros je pense.

2.800 euros du mètre carré et t’as payé ?

2.000 euros du mètre carré.

Ok. Donc super affaire. Rappelez-vous les deux critères d’une bonne affaire. Un : au moins 10 % de rentabilité, bon là on est à 9,7.

Mais on est dans un coin qui est cher et Loïc, vous l’avez compris, il voulait rester à 45 mn de chez lui.

Et surtout l’attractivité de la ville dans laquelle j’ai acheté, j’ai mis une annonce sur Leboncoin, j’ai eu quinze appels, dans les deux ou trois jours j’ai eu quinze appels, l’appartement s’est loué très facilement.

D’accord. Ça tu confirmes Laetitia ?

Je confirme.

Et du coup, ton rôle dans tout ça, sur ce premier projet Laetitia ?

Moi mon rôle, alors je suis pas du tout administrative, donc c’est beaucoup Loïc qui a géré toute la paperasse, mais par contre je l’ai vachement aidé sur.

Déco intérieure.

La visite voilà des appartements, l’aménagement ou la façon de refaire un peu les pièces.

Parce que vous faites du meublé, c’est ça ?

Voilà, on est partis sur du meublé, donc enfin la manière d’optimiser un peu le studio et l’ameublement et tout ce qui est travaux de rafraîchissement je l’ai aidé aussi.

Une bonne pâte.

T’as des astuces pour les meubles toi pour gagner de l’argent.

Alors, juste astuce Leboncoin, alors surtout au mois de juin parce qu’il y a tous les étudiants ou d’autres personnes voilà qui changent de travail, qui libèrent leur appartement et comme ça leur coûte plus cher de payer un déménagement avec une location de camion, ils revendent tous leurs meubles à bas prix et en peu de temps quoi.

T’as acheté par lots de meubles ?

Par lots de meubles. On a loué une petite camionnette, on a débarqué chez.

On a fait le déménagement de la personne.

On a fait le déménagement de la personne en une journée sous la pluie.

On a récupéré quasiment un appart entier de meubles.

80 euros.

Ah oui. Donc ça astuce, regardez sur Leboncoin.

Super astuce.

Voilà pareil, il faut être disponible parce que dans l’heure qui suit de l’annonce j’ai appelé et derrière heureusement parce qu’elle a eu pas mal d’appels. Donc on était le premier, premier appelé premier servi.

Et je crois que vous avez un peu stocké chez vous pendant un moment.

Oui voilà. C’est un gros stockage dans la maison. On vit entre les meubles.

Ok. Donc ça, c’est ce premier projet. Au final, il va te rapporter combien, il va vous rapporter combien par mois net dans votre poche. Au niveau impôts, je crois que tu fais du meublé on l’a dit, donc tu vas être en LMNP au réel parce que c’est le plus intéressant dans ton cas de figure. Encore une fois, sur la fiscalité chaque cas est différent, il faut faire du cas par cas, et donc Loïc on a discuté, il a choisi le LMNP au réel.

Votre taux marginal d’imposition il est à combien ? à 14 non ?

C’est ça, on est à 14 %.

Et il va basculer à 30 avec l’augmentation de tes revenus.

Des revenus du métier d’infirmier libéral.

D’accord. Et donc combien par mois tu mets, vos mettez dans votre poche ?

Donc une fois impôts déduits, impôts oui déduits, frais de comptabilité, tous les frais annexes, il restera dans ma poche 500 euros net par mois.

Et du coup, on vous l’a un peu expliqué hein au début de la vidéo, Loïc il s’est pas arrêté là. Donc qu’est-ce qui s’est passé ensuite ?

Pour le plus grand plaisir de sa femme.

T’avais du cœur.

En fait, j’ai vu que une fois qu’on fait le premier investissement, on se dit mais.

On devient plus à l’aise.

On devient plus à l’aise. On est plus confort dans la visite.

On a plus confiance en soi.

Qu’est-ce qu’on checke ? Qu’est-ce qu’on regarde ? Sur quoi on fait attention ? Et on prend confiance énormément et je me suis dit mais pourquoi pas faire un deuxième investissement dans la foulée.

Tant que je gagne je joue quoi.

Voilà, tant qu’il.

Même plus que, c’est même plus une question de jouer, c’est.

Tapis.

C’est je vais gagner. Je vais gagner, je continue à rechercher. De toute façon, on a signé le compromis de vente. Donc le temps qu’on signe le compromis de vente, il y a un délai d’environ deux à trois mois. Pendant ces deux à trois mois-là, pourquoi ne pas chercher un deuxième immeuble ?

Donc ça les deux à trois mois, c’est entre la signature du compromis et la signature finale parce que forcément il faut chercher son crédit. Il va y avoir aussi au niveau des notaires un peu de travail à faire pour l’urbanisme, etc. Enfin, il y a toute une procédure à suivre et c’est pour ça qu’en général ça prend minimum deux mois parce que c’est pour purger le droit de préemption jusqu’à trois mois entre compromis, signature finale.

C’est ça.

Donc t’as utilisé ce temps-là pour dire bah je continue à chercher.

Je reste sur Leboncoin à surveiller les bonnes affaires.

Et qu’est-ce qui s’est passé ?

Et qu’est-ce qui s’est passé ?

Dring dring, ça a sonné.

J’ai rentré une nouvelle ville dans mon cercle de recherche et il s’est avéré que cette ville elle avait des rentabilités intéressantes. Donc en faisant mon étude de marché de cette ville, en voyant qu’il y avait de la demande locative sur cette ville et que les loyers étaient corrects, je me suis dit, ben, je vais me focaliser sur cette ville et regarder plus souvent les annonces sur cette ville.

D’accord.

Et là, j’ai trouvé le deuxième immeuble. Il est sorti sur Leboncoin, donc là on revient sur ta première proposition de chasse d’immeuble, donc c’est l’annonce elle tombe, je prends mon téléphone, je décroche, je vais visiter le plus rapidement possible. Donc on est prêt.

Et à la fin de la visite il m’appelle, on achète !

Ah oui, parce que toi t’achètes sans visiter en plus ?

Ben moi je fais confiance. Je suis beaucoup moins disponible que lui, donc il fait surtout les premières visites et il me dit voilà c’est correct, c’est un bon plan, on y va et j’y vais. Après voilà, dès qu’on a un temps libre à deux, on y va ensemble visiter, mais par contre lui il peut lancer le projet et dire je le sens on signe, et moi je lui fais totalement confiance.

C’est vraiment, il y a une petite part de chance qui rentre aussi en compte, c’est que l’annonce tombe, le prix est très intéressant et du coup on visite, il y a plusieurs personnes, et comme on a la confiance on essaye par rapport aux autres acheteurs ou investisseurs potentiels, on essaye de capter l’agent immobilier et de lui faire comprendre que ce bien-là c’est pour nous, donc moi.

Comment t’as fait alors pour lui dire je veux dans mon patrimoine.

Déjà, on était arrivé devant ce petit immeuble qui est divisé en trois. Façade nickel. La toiture, l’aspect extérieur, saine. Dans une rue calme.

Proche centre-ville.

Très proche du centre-ville avec possibilité de se garer.

D’accord.

Déjà l’aspect extérieur est prometteur.

L’aspect extérieur déjà que des points positifs. Et quand je rentre, je me dis mais l’appart, l’immeuble il y a pratiquement rien à faire. Toutes les peintures correctes, le sol correct, la petite cuisine équipée. Je me suis même posé la question, je me dis mais.

C’est quoi l’arnaque, non ?

Oui, il y a quelque chose qui va pas. Donc je me pose, je demande à l’agent, je dis pourquoi le vendeur vend entre guillemets, pourquoi et là il me répond qu’il a des difficultés financières de par sa profession et que plus vite parti plus vite libéré quoi.

Parce qu’il avait besoin de cash.

Besoin de cash. Donc on visite le premier, le deuxième et le troisième, et lors du deuxième appartement je regarde, il y avait, il commençait à y avoir de plus en plus de questions des autres investisseurs qui sentaient aussi à mon avis la bonne affaire. Je regarde et je lui dis discrètement, je lui ai soufflé dans l’oreille, je lui dis je vous le prends. Je lui dis je vous le prends. Du coup.

Au prix alors ?

Au prix, euh non pas au prix parce que.

Il a dit qu’il négociait toujours.

Il faut toujours négocier.

Il faut toujours négocier, donc je lui ai fait comprendre que je le prenais. Donc il me regarde, il me fait un signe aussi que c’est bon.

Ils se font des clins d’œil.

Voilà, et on finit la visite. Donc les autres investisseurs essayent de rester, de discuter avec l’agent. Moi je reste un peu en retrait. J’attends qu’ils partent tous un à un et il me dit, il me propose un café, je dis oui, on s’assoit et là je dis bon écoutez je vous l’achète l’immeuble. Il est hyper sain, il y a des locataires en place, la rentabilité elle est intéressante, je le prends.

Parce que t’avais fait quinze visites avant.

C’est ça.

Dans ton œil c’était fait, et là en gros à partir, donc t’as mis quatre mois pour trouver le premier et le deuxième t’as mis un mois.

Un mois après.

Donc ça, c’est vraiment la courbe d’apprentissage. Au début, c’est un peu long mais après, une fois que c’est parti, c’est parti quoi.

Donc t’as acheté deux immeubles en cinq mois.

Deux immeubles en cinq mois.

Donne-nous un peu les chiffres, combien t’as payé ?

Je l’ai acheté à 123.000 euros frais d’agence inclus.

123.000 euros, on est dans le sud de la France, à moins de 45 mn d’Aix-en-Provence. Je pense que pour tous ceux qui nous regardent et qui disent oui mais dans le sud ça existe pas les immeubles, où j’ai pas le budget. 123.000 euros.

Oui parce qu’on nous dit souvent, il faut beaucoup d’argent pour acheter un immeuble. Ben vous voyez, 123.000 euros c’est quand même accessible de beaucoup de personnes. Donc on peut acheter des petits immeubles en province avec un budget ben voilà de 123.000 euros.

Et si je peux faire une comparaison, avec 123.000 euros à Aix-en-Provence vous achetez un studio que vous allez louer 400 euros. Et là à 40 mn d’Aix-en-Provence j’achète un immeuble de deux studios, un T2 qui me rapportent 1.000, quasiment 1.000 euros en loyers. Exactement 1.100 euros hors charges en loyers.

D’accord. Surface de l’immeuble ?

On est, c’est un petit immeuble, on est sur des petites surfaces, on est à 65 mètres carrés, donc c’est un studio de 20 mètres carrés, un studio de 20 mètres carrés et un petit T2 de 25 mètres carrés.

Donc le prix du mètre carré sur cette ville-là ?

On est à 2.000 euros du mètre carré.

Ok. Et toi tu l’as payé quasiment au prix du marché.

Quasiment au prix du marché. Il doit être à 1.950.

Et ça va te laisser combien par mois tout déduit, impôts, travaux, tout ?

Parce que Loïc il calcule tout en fait. Ce qu’on vous a pas expliqué c’est un profil hyper prudent, donc il a tout budgété avec des marges à chaque fois. Donc quand il vous dit ça, il sait vraiment, ça va rester dans sa poche.

Donc après l’emprunt bancaire, normalement le taux est intéressant parce que.

On va en parler après de la banque d’ailleurs.

Il va me rester 500 euros de cash flow positif.

Tout à l’heure, on a dit qu’on allait parler financement. Donc c’est le moment, explique-nous comment t’as fait pour obtenir tes crédits ? Est-ce que ça a été facile, difficile ? Enfin, dis-nous tout, comment ça s’est passé.

Je parie que t’as mis plein d’argent sur la table et t’as eu un héritage.

Pas du tout. Le but de la formation c’est d’acheter sans mettre d’apport. C’est de garder le peu d’épargne qu’on a pour pallier à d’éventuels travaux ou des loyers impayés. Donc s’il y avait une banque à citer, et j’ai aucune commission, c’est La Banque Postale. La Banque Postale qui est aussi votre banque avec laquelle vous travaillez.

Historique, oui.

Ils permettent d’obtenir un financement à 110 %, donc ça veut dire acquisition du bien, acquisition des meubles et des frais de notaire. Donc ils payent tout. Ils payent tout, les frais de dossier, les frais de garantie, tout est inclus à La Banque Postale avec peut-être un taux moins intéressant que les autres, mais tout est inclus.

Et t’as mis combien d’apport ?

J’ai mis combien d’apport ? Sur le premier projet, j’ai mis zéro euro d’apport.

Oui, ou peut-être un ou deux euros parce que ça tombe jamais juste tu sais leur simulation. Je sais pas si toi c’était pareil.

Tu as eu des frais de dossier, t’as eu ?

J’ai eu des frais d’avance de dossier pour le notaire, 400 euros à sortir pour que le notaire fasse les recherches par rapport au compromis de vente.

D’accord, mais ça c’était pas du tout la banque, c’était à part, c’était le notaire.

Sur le premier investissement, c’était le seul apport, j’ai mis 400 euros de ma poche.

Ok. Et le deuxième ?

Et le deuxième, ça a été un peu plus compliqué parce que j’ai fait l’erreur de me dire je vais pas dire à La Banque Postale que j’ai acheté un immeuble.

C’est pas que tu voulais pas le dire, c’est que t’avais peur de.

J’avais peur de rater l’obtention du crédit du premier financement.

Parce que t’avais déjà trouvé un deuxième et t’avais peur qu’en gros ils te disent non mais attendez, vous arrêtez de rigoler là, vous en avez déjà trouvé un, on va pas vous en donner un autre.

Et du coup je ne vous finance pas le premier.

Je me souviens qu’on avait eu cette discussion, je crois que t’étais en attente de recevoir tes offres de prêt.

C’est ça.

Ça veut dire que bon le dossier c’était ok, t’étais juste dans ce délai d’envoi postal, et tu m’avais dit ben oui, mais si je leur dis, ils vont plus vouloir me prêter au premier. On t’a dit non mais non, une fois que le premier dossier c’est bouclé, que t’as eu l’accord de principe qui t’envoie les offres, après c’est bon, tu peux refaire une demande et le pire qu’il puisse t’arriver c’est quoi ? C’est qu’on te dise non. Donc t’auras rien de plus.

Tout à fait.

Et ils disent oui. C’est ça qui est fascinant, c’est que moi comme j’avais peur du refus de ce que tu dis, je suis allé voir d’autres banques et avec d’autres banques, avec un profil libéral elles étaient très intéressées.

Oui parce que La Banque Postale c’est pas les mieux placés aujourd’hui sur la clientèle professionnelle. Ils sont très bons pour les particuliers.

Très bons pour les fonctionnaires. Très intéressés par les fonctionnaires, mais pour les professions libérales ils demandent un peu plus de garantie en termes de recul sur l’antériorité professionnelle en fait.

Et donc ça passait pas alors ?

Et alors, ce que j’ai fait exactement c’est j’ai été voir d’autres banques et j’ai eu un super taux avec un super crédit dans une banque, notre banque, le Crédit Agricole, on peut le citer c’est le Crédit Agricole.

Oui, d’accord, Crédit Agricole.

Pour ce deuxième immeuble.

À quelles conditions de financement alors ?

Avec les conditions de.

Combien d’années ?

Combien d’années ? Donc c’est sur 20 ans, mais au Crédit Agricole c’est modulable trois ans, donc en tout on pourrait aller sur 23 ans avec un taux à 1,30 et j’ai essayé de négocier la délégation d’assurance et là le Crédit Agricole sont fermés là-dessus, ils refusent pas et du coup le geste commercial de la banquière ça a été de s’aligner au niveau des délégations d’assurance. Donc j’ai une assurance hyper compétitive à 100 % sur chaque tête.

D’accord, ok.

T’as mis combien d’apport ?

Et de ce fait-là et le seul voilà, ce que je, très important ce que je voulais dire, c’est que le seul problème du Crédit Agricole c’est qu’il ne finance pas les meubles. Ce qui s’est passé c’est que j’ai dû sortir de l’apport de l’épargne pour pouvoir financer les meubles que j’avais inclus dans le compromis de vente.

Ok. Donc ça, c’est un point intéressant. Si vous faites, parce que quand vous faites un compromis, vous devez chiffrer combien il y a de meubles dans la maison, par exemple une cuisine, par exemple je sais pas moi.

Les gros meubles de salle de bain, enfin les gros meubles on va pas chiffrer à la chaise près.

C’est principalement les cuisines. Quelque chose qui va rester hein, c’est du mobilier qui reste, il n’est pas enlevé, et ça tu l’as estimé à 6.000 euros, mais le Crédit Agricole t’a dit non, ça on pourra pas le financer, il faut que vous le mettiez en apport.

C’est du mobilier, elle m’a répondu texto c’est du mobilier, on ne finance pas le mobilier. On finance de l’immobilier, de la pierre.

Alors ça, c’est une spécificité à connaître hein du Crédit Agricole, peut-être aussi dans ta région il faut voir.

C’est une caisse régionale.

C’est des caisses régionales, nous c’était la, quand tu nous en as parlé c’était la première fois on entendait parler de ça. Nous sur tous nos crédits on a à chaque fois chiffré le montant des cuisines parce que ça permet de payer moins de frais de notaire, on paye pas de frais de notaire sur ces cuisines-là, et la banque elle a jamais regardé par rapport à ces meubles-là. Donc tu fais bien de le dire, il faut l’avoir en tête pour être sûr de pas rencontrer le problème parce que le compromis est rédigé dans un sens.

Parce que sinon t’aurais mis zéro quoi.

À sinon j’aurais mis zéro.

Mais tout à l’heure, tu nous parlais de La Banque Postale, là je comprends pas.

La Banque Postale, alors du coup j’ai l’accord de financement du Crédit Agricole avec ces 6.000 euros d’épargne. Et du coup, je me suis dit mais je vais quand même le tenter à La Banque Postale. J’ai reçu mon offre de prêt de La Banque Postale, j’avais qu’à retourner l’offre. Donc c’était fait. Et vous m’avez rassuré aussi sur ce fait. Du coup, j’appelle La Banque Postale, donc j’avais un peu peur quand même.

Laetitia, il était comment ? Il était dans quel état ?

Un peu stressé.

J’ai mis du temps avant de décrocher le téléphone pour appeler la banquière.

Mais tu l’as fait, c’est ça qui compte.

Je l’ai fait. Il y a eu un blanc dans la conversation et là je me suis dit tout va capoter. Mais non, pas du tout. Elle m’a dit mais monsieur pourquoi vous me l’avez pas dit avant ? Je dis ben.

Parce que j’avais peur.

J’avais un peu peur. Elle dit je comprends. Elle dit bon vu votre profil c’est ok, donnez-moi vos chiffres, je fais partir votre deuxième demande de prêt immobilier au comité de gestion des risques et c’est eux qui statuent si oui on non on finance.

D’accord.

Elle a dit mais par contre on pourra pas négocier le taux d’intérêt, on pourra pas négocier les assurances, on pourra pas négocier les frais de dossier, etc. Donc elle m’a fait, elle m’a proposé un financement à 110 %.

Oui, aussi.

Donc zéro euro d’apport, mais avec des conditions de taux, etc. pas très intéressants.

Donc elle te proposait aussi sur combien d’années ?

25 ans.

25 ans et quel taux sur le deuxième ?

On était à un taux à 2 %.

Ah oui, d’accord. Donc là sur le taux, c’était vraiment moins intéressant.

2 % hors assurance. Donc avec assurance on était à 2,40.

Ok. Mais ça aurait pu passer si vraiment t’avais eu.

Donc moi j’ai refais mes, ah ça aurait pu passer, carrément. Et du coup, j’ai fait la balance mettre 6.000 euros d’apport avec un crédit hyper intéressant, une mensualité basse, versus zéro euro d’apport et un crédit.

Avec une mensualité autre.

Qui était autre sur 25 ans. Donc je pouvais pas le renégocier à la baisse ou ultérieurement, c’était envisageable aussi. J’ai préféré mettre de l’apport et avoir un taux hyper canon.

Il y aurait une autre solution aussi que t’aurais pu faire, c’est te dire ben oui ok, je pars avec La Banque Postale comme ça sur un taux à 2 % et je sais que dans deux ans je renégocierais et je pourrais renégocier mon taux à la baisse. Mais après c’est des arbitrages. Il y a jamais une solution toute faite. Toi, t’as préféré avoir les conditions super avantageuses du Crédit Agricole. Peut-être aussi diviser un peu le risque parce que là tu sais que si tu veux en faire un troisième, ben tu pourras retourner voir La Banque Postale.

Et le Crédit Agricole.

Et le Crédit Agricole et de dire bon ok, je mets un petit peu d’apport parce qu’il y a ce truc sur les meubles où je me suis fait un peu avoir parce que ben c’est l’apprentissage.

Aussi.

Il y a vraiment, j’en ressors avec quasiment deux banques partenaires qui vont me suivre pour le futur.

Justement le futur, aujourd’hui qu’est-ce que ça a changé pour vous d’avoir acheté deux immeubles et d’avoir du coup 1.000 euros en plus de revenus par mois ? Qu’est-ce que ça va changer, qu’est-ce que ça a changé pour vous ?

Pour l’instant, on arrive pas encore à dire vraiment qu’on dégage pour nous parce qu’on est encore un peu dans la phase sécurité, on se dit ce qu’on dégage on le garde de côté pour soit réinvestir après ou soit pour pallier à des travaux ou des loyers qui sont en stand-by en attendant d’un autre locataire.

Et vous avez tout à fait raison de faire ça hein. Au début, on sécurise.

Maintenant, on s’emballe pas. On continue à travailler tous les deux. On se met sur l’immobilier à côté, mais voilà pour l’instant on garde tout l’apport que ça nous fait, on le garde à côté quoi.

Mais déjà, vous avez vu que vous étiez capables de le faire.

On est capables de le faire, et pour les prochains investissements on fera pareil je pense.

Donc vous allez continuer.

Le truc c’est, il faut voir, moi je le vois plutôt comme ça, c’est on travaille, on se met six mois à bloc où on fait des investissements coup sur coup et après pendant six mois on calme le jeu, on se laisse un peu souffler entre guillemets et on fait tourner un peu la machine pour après repasser à l’action.

Après repartir.

Ok. Donc là, ça va être la phase pendant six mois on se calme un petit peu.

En plus c’est les vacances.

Et du coup, quel serait le meilleur conseil, alors avant mettez un like et il va vous donner, ils vont vous donner leur meilleur conseil pour se lancer ceux qui nous regardent dans l’immobilier.

Pour moi, le conseil le plus important que je pourrais donner aux investisseurs ou à ceux qui ont peur de passer à l’action, c’est allez-y. Une fois que vous avez fait votre étude de marché, vous voyez qu’il y a de la demande locative, vous voyez que les loyers sont intéressants, il faut foncer. Il faut pas se dire j’ai peur. Une fois qu’on a visité l’appartement, après on parle d’immeubles dans notre cas, mais ça peut être aussi des simples appartements. Si l’appartement on l’achète pas cher, le loyer il est intéressant, il faut y aller. Il faut franchir le cap et c’est peut-être difficile, mais les banques elle sont, j’ai eu aucune réticence de la part des banques.

Ça a été facile même en fait.

Et on a pas énormément d’épargne, on a un tout petit peu d’épargne. On a des salaires intéressants, mais on a pas non plus une, comment on pourrait dire, une antériorité, un recul professionnel très important.

Énorme.

Énorme. Donc au niveau stabilité professionnelle, c’est pas non plus énorme, mais malgré tout les banques vous suivent. Donc passez à l’action.

Moi ce que je retiens en fait dans ce que j’entends dans ton discours, c’est aussi le fait d’aller étape par étape parce que tu t’es pas réveillé un jour en disant allez je vais voir la banque, ça y est je me lance. T’as vraiment fait étape par étape. T’as passé beaucoup de temps sur ton étude de marché. T’as passé du temps pour faire des visites, et au fur et à mesure des étapes ça t’a rassuré aussi.

Oui c’est ça. Tu prends confiance au fur et à mesure et ça t’aide aussi à trouver les bonnes méthodes, les mots-clés.

Savoir ce que tu visites, si ça te convient ou pas, c’est à force de visiter aussi qu’on est plus rassuré, qu’on va plus vite faire une proposition aussi.

C’est surtout que en fait ça coule de source, c’est-à-dire que c’est bête ce que je vais dire, mais dans la formation c’est visite idéale, ben c’est ce qu’on fait. On visite, on visite, on visite. Moi, j’avais même pas envie de regarder les autres modules. Je me disais je vais m’embrouiller le cerveau avec tous les modules, toutes les informations vont se mélanger, je reste sur focus sur la visite d’immeubles.

Étape par étape.

Les travaux, combien j’estime les travaux, tout ça. J’ai fait ma proposition, c’est passé. Après, je suis passé au module banque. Dès que j’ai eu l’accord que l’immeuble il passait, que l’accord il passait, je me suis dis bon je passe au module financement.

C’était concret.

Hop financement, oh putain il faut demander ça, il faut demander ça, c’est génial. Du coup, on fait le financement, ça marche et après on passe au module notaire, on passe au module fiscalité à tout à la fin, on passe au module fiscalité parce que sur.

Comment j’optimise.

Comment j’optimise fiscalement. Ça j’ai envie de dire c’est la fin, mais sur le processus, ben, tout découle de source. Il y a même pas de, il y a même pas de stress en fait entre il y a le notaire qui va arriver, non mais quelle comptabilité je vais choisir, ça vient de source.

Étape par étape.

J’ai mon immeuble, tac module immeuble et ainsi de suite.

Et Laetitia, moi il y a un truc je pense que ce qui est intéressant c’est on rencontre aussi souvent des gens qui disent ah ben moi j’ai envie d’investir, mais mon conjoint veut pas. Du coup, toi qu’est-ce qui a fait que peut-être tu t’es laissée embarquer dans le projet ?

C’est ça. Au début, voilà moi j’étais pas contre, donc je lui ai dit vas-y si tu veux te lancer dans l’immobilier pour l’instant moi c’est pas mon truc, mais pourquoi pas pour la suite. Après voilà, je pense que j’attendais aussi qu’il me montre que ça marche. Donc à force de le voir, d’appeler les agences, de faire des visites, de par rapport à ses études de marché, le nombre de mails et d’appels aussi qu’on a pu avoir sur les projets, les projets immobiliers, ça m’a rassurée en fait. D’étape par étape, j’étais rassurée et je me suis dit ben oui, finalement il y a de la demande, pourquoi pas, ça devrait marcher et j’ai voilà.

Parce que toi ta peur c’était de pas louer et du coup financièrement de te retrouver en difficulté.

Voilà c’est ça. Il y a toutes ces démarches à côté, le temps à consacrer et finalement au fur et à mesure eh bien j’ai voilà, j’ai vu que le projet avançait et que il y avait possibilité que ça allait marcher. Et du coup, je l’ai suivi et je pense que aussi j’ai pris confiance et j’ai confiance en lui, et du coup j’ai fini par le suivre et l’accompagner sur les visites, sur l’ameublement, les choses comme ça. Mais je pense qu’il a fallu un petit temps en fait, un petit délai, pour voir le projet avancer et se dire oui ça fonctionne et je te suis.

Ok.

Mais il y a toujours je pense dans un couple quelqu’un qui va tirer à un moment donné l’autre et après ça va s’enclencher, les deux vont se compléter.

Ok. Un plus un égal trois, ça c’est la synergie quand on investit en couple, on peut que vous recommander. D’ailleurs si vous aussi vous voulez apprendre à investir, on vous a préparé une formation, pour ça il suffit simplement, c’est tout simple, il suffit de cliquer juste en dessous. On a mis un lien dans la description et puis aussi le petit i pour info et puis n’oubliez pas, l’aventure continue, à demain.