Trouver des bonnes affaires avec les enchères judiciaires.

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Comment acheter des immeubles aux enchères – Erkan

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter un immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Erkan, le spécialiste des enchères.

Erkan le spécialiste de la vente aux enchères

Salut Erkan.

Salut Simon, salut Manu.

Alors Erkan, pour les gens qui ne te connaissent pas encore, est-ce que tu peux te présenter ?

Alors je m’appelle Erkan, j’ai 24 ans, comme l’a dit Manu j’étais étudiant bon ça fait un mois au moment où je tourne ma vidéo que je ne le suis plus, mais ça fait trois ans que j’investis via les ventes aux enchères immobilières, les enchères judiciaires donc à nuancer avec un autre type d’enchères, on en reparlera.

Erkan Esprit Investisseur

Tout d’abord, pourquoi tu fais de l’immobilier ?

Moi je suis issu d’une formation travaux, j’ai un diplôme d’ingénieur travaux et donc l’immobilier, le bâtiment c’est souvent un peu lié et en fait nous on construisait les bâtiments, on faisait un chiffre d’affaires, du bénéfice et j’ai toujours enfin j’ai compris vite que le client pour qui on construisait, qui vendait, gagnait beaucoup plus d’argent.

D’accord.

Et donc de fil en aiguille, je me suis intéressé assez jeune, donc j’ai eu la chance de commencer assez jeune, j’ai compris qu’en fait l’immobilier quand on arrive en amont quand on est le client, quand on est le promoteur, l’investisseur, on gagne beaucoup d’argent.

D’accord, donc c’est l’argent qui t’a attiré principalement?

Oui.

Droit au but, on veut de la tune.

Gagner de l’argent avec la vente aux enchères

Et comment tu as découvert les enchères ?

Par hasard, j’en ai entendu parler mais enfin vaguement et donc tout de suite par curiosité j’ai commencé à chercher sur Internet, à voir qui en parle comment il en parle et j’ai tout de suite vu que personne n’en parlait.

D’accord.

C’est un milieu assez fermé où il y avait peu d’informations publiques, donc j’ai commencé un peu à chercher à droite à gauche par mes propres moyens, je me suis rendu au tribunal, j’ai essayé de contacter du monde, etc. et ça m’a pris beaucoup de temps à arriver à maîtriser ce système.

Comment se former à la vente aux enchères

Ça t’a pris combien de temps ?

Ça m’a pris trois ans.

Trois ans et tu allais au tribunal à quelle fréquence ?

Au début, en fait j’ai commencé réellement à m’intéresser uniquement aux enchères quand j’avais 17-18 ans, j’avais absolument pas d’argent, pas de moyens d’acheter, donc je commençais à aller au tribunal, à voir, à essayer, à interroger les gens quand j’avais des trous dans mon emploi du temps, donc ça pouvait être une fois par semaine, deux fois par semaine, quand je rencontre du monde essayer de leur poser des questions, donc il n’y avait pas réellement de fréquence mais voilà on peut faire une moyenne à une fois par semaine.

La meilleure formation sur la vente aux enchères immobilier

Ils devaient trouver ça bizarre de voir un gamin de 17 ans ?

Absolument.

Débarquer comme ça.

Tout à fait, surtout que la moyenne d’âge c’est 55, 60 ans, dans ce milieu-là c’est ça la moyenne.

Ok, du coup tu t’es formé par toi-même, vraiment en autodidacte pour le coup, et si tu devais résumer en gros comment ça marche la vente aux enchères pour les gens qui connaissent pas, comment tu le résumerais ?

Les 2 types d’enchères immobilières

Il y a deux types de ventes aux enchères immobilières, il y a les enchères notariales et les ventes aux enchères judiciaires. Donc une vente aux enchères notariales, c’est souvent en fait c’est plus soft la vente aux enchères notariales c’est ce qui est le plus soft, c’est ce qui est le plus tranquille où c’est un notaire qui accompagne, c’est clair on sait ce qu’on achète, aux enchères judiciaires, c’est enfin voilà tu ne sais pas ce que tu achètes, tu achètes le bien en l’état, s’il y a des problèmes c’est pour ta pomme, personne ne te garantira ton bien, enfin voilà tu achètes vraiment le bien en l’état.

La vente aux enchères judiciaires

Oui donc enchères judiciaires ça veut bien dire qu’il y a eu un créancier à un moment qui a voulu faire une procédure, c’est comme ça que ça commence en fait.

Les ventes aux enchères judiciaires, c’est les biens saisis.

Oui d’accord.

Une vente forcée, les ventes aux enchères notariales c’est pas saisi, donc une vente aux enchères notariales comment ça se passe ? c’est souvent une succession conflictuelle, des frères et sœurs qui ne s’entendent pas mais où il n’y a plus de dette dans la maison, la maison est déjà payée.

La vente aux enchères notariales

Ok, il y a moins d’urgence.

Voilà, il y a moins d’urgence pour mettre les choses d’accord, donc le notaire procède à une vente aux enchères ou alors un manque d’héritiers, donc quelqu’un est décédé il n’y a pas d’héritiers, le notaire, on désigne un notaire c’est souvent le notaire familial ou le notaire qui a fait la vente à l’époque donc qui s’occupe de la vente aux enchères, et donc mais par contre il ne faut pas qu’il y ait de créanciers, il ne faut pas qu’il y ait de personnes qui réclament de l’argent rapidement, il faut que le créancier ouvre une procédure de saisie, qu’il réclame au plus vite la vente du bien et dans ce cas-là on se retrouve dans les ventes aux enchères judiciaires.

Est ce que les ventes aux enchères c’est un bon plan ?

Ok, celles qui sont les plus intéressantes en fait.

Ça dépend du point de vue, c’est là où il y a le plus de problèmes, on prend le plus de risques.

Mais tu gagnes plus d’argent.

Mais on gagne plus d’argent forcément.

Ok, donc ça on a bien compris, les ventes notariales et les enchères judiciaires c’est ça. Comment ça se passe les enchères judiciaires ?

Pour résumer, les ventes aux enchères judiciaires donc il y a une parution de l’annonce, souvent le site le plus connu c’est pour commencer tout le monde utilise ce site, c’est licitor.

Comment trouver des immeubles aux enchères

Ok, on vous mettra ça sur la vidéo licitor.

Licitor.fr, donc là vous choisissez votre région, votre département et vous avez les annonces des biens qui seront vendus aux enchères, si vous êtes dans le 92 par exemple dans les Hauts-de-Seine c’est le tribunal de Nanterre, vous êtes dans les Yvelines c’est le tribunal de Versailles pour prendre des exemples et donc tous les biens qui sont en vente dans ce département-là seront vendus dans ce tribunal-là, donc il faut dans le site trouver votre tribunal et regarder tous les biens qui sont vendus dans ce tribunal-là. Donc vous allez voir une annonce, par exemple un bien en vente sur la ville d’à côté qui vous intéresse et dans cette annonce il y a une date de visite.

Et dans les infos que tu as dans l’annonce, est-ce que c’est comme dans une annonce ?

Non, il n’y a quasiment rien, enfin l’annonce c’est appartement 32 m² à telle adresse.

Ok, et tu as une mise à prix, c’est ça ?

Petites annonces ventes aux enchères immobilieres

Il y a une mise à prix, la mise à prix elle est toujours faible, on ne va pas rentrer dans le détail mais la mise à prix elle doit être au moins de la dette de la personne, mais bon c’est souvent un tiers voire un quart de la valeur intrinsèque de ce bien-là. Donc, ah oui j’ai oublié de dire mais souvent c’est des biens occupés les ventes aux enchères saisies, donc il y a des gens par exemple si c’est le propriétaire qui n’a pas pu payer son crédit et la banque procède à une procédure de saisie, les personnes sont dedans, ça on en parlera un peu plus tard et voilà il faut bien se rendre compte que.

C’est toi en tant que futur enfin qu’acquéreur tu dois t’occuper.

Tu auras ton affaire personnelle de l’occupation.

Ok, et tu arrives en général dans un moment où la vie des gens où c’est pas trop la fête.

Ventes aux enchères, comment ça marche ?

Non justement si c’est en vente, ce n’est pas la fête comme tu dis, donc il y a la visite qui donc dans cette annonce il y a une date de visite, la visite en général elle ne dure qu’une heure, elle est faite qu’une seule fois en pleine semaine, le jeudi à 15h45.

Ça, c’est un avantage parce que du coup entre guillemets tout le monde ne peut pas y aller quoi, si moi je suis salarié et c’est le jeudi à 18 heures, à 15 heures déjà ça limite une grande partie de la concurrence.

C’est un avantage et un inconvénient enfin.

En fonction du point de vue.

Il faut avoir de la flexibilité.

Visiter un immeuble aux enchères

Il faut avoir beaucoup de flexibilité et il faut avoir du capital, ça on en reparlera plus tard. Donc il y a une visite, il ne faut pas la rater elle ne dure qu’une heure, on la rate c’est foutu, on ne peut pas la revisiter.

Donc en gros les gens font la queue parce que le créneau c’est.

Voilà, c’est ce créneau-là, tout le monde vient, à ce moment-là ils ont, ils prennent 5-10 minutes chacun pour le visiter rapidement, donc c’est très court, en 5-10 minutes vous devez être capable d’évaluer le bien, la valeur, les travaux à faire, l’occupation, enfin voilà ça dure 5-10 minutes chrono et vous devez décider on l’achète ou on l’achète pas et si oui à quel prix ? Une fois la visite faite, il faut trouver un avocat parce que pour une vente aux enchères judiciaire, il faut être accompagné d’un avocat et lui qui porte les enchères.

Ventes aux enchères ARNARQUES !

Ça peut être n’importe quel type d’avocat ou c’est des avocats spéciaux ?

Non, c’est un avocat qui a le droit donc enfin spécialisé immobilier et qui doit être inscrit au barreau du tribunal en question, si c’est le tribunal de Nanterre qui vend il faut que ce soit un avocat du tribunal de Nanterre. Si vous avez un ami à l’est de la France, il ne peut pas venir enchérir pour vous, ça doit être un avocat du département en question. Donc vous trouvez un avocat, il y a des frais préalables aux enchères, donc c’est des frais de procédure qu’il faut tenir compte, il y a des frais supplémentaires.

Et ça tu mets le billet directement sur la table, c’est ça ?

Trouver un avocat pour la vente aux enchères judiciaires

C’est ça, donc c’était l’étape juste après, dès qu’on a trouvé l’avocat il faut préparer les chèques de banque, donc là encore une fois ça dépend du point de vue de la personne, on peut voir ça comme un avantage ou un inconvénient mais pour participer aux enchères il faut au moins 15.000 euros de capital sur son compte en banque, si on a pas au moins 15.000 euros, on ne peut pas participer, je ne parle même pas d’acheter mais juste pour se porter, pour porter des enchères il faut apporter ce chiffre-là.

Ok, ça ne veut pas dire que ces sous-là ils vont être, ils ne vont pas être remboursés, c’est juste qu’il faut donc les déposer, c’est ça ?

Les déposer.

Pour pouvoir participer à la vente aux enchères.

Si vous ne remportez pas l’enchère, on vous rend ces chèques bien évidemment.

Sans frais.

Sans frais, tout dépend en fait, les frais que vous pouvez avoir c’est l’avocat, les avocats prennent leurs honoraires quoi qu’il arrive parce que ils disent un frais de déplacement, j’ai perdu du temps. Aujourd’hui avec l’expérience, avec enfin voilà l’enchaînement, les successions d’enchères que j’ai faites, je ne paie pas d’avocat si je ne enfin je ne paie rien à l’avocat si je n’obtiens pas l’enchère.

D’accord, tu payes au succès quoi.

Je lui paye un peu plus.

Tu as négocié.

Ou faire des ventes aux enchères immobilier

Une fois enfin uniquement si j’obtiens la vente. Donc tribunal, on assiste à la vente, je ne sais pas si je l’ai dit mais la vente se fait au tribunal dans la chambre des ventes, c’est un juge qui dirige la vente, donc là votre avocat porte enchères pour vous de fil en aiguille, de mille en mille jusqu’à que vous soyez acquéreur ou non, adjudicataire ou non.

D’accord, il faut lever la main et tout comme dans les films ?

Non, enfin c’est l’avocat qui fait ça, il lève la main, il donne votre chiffre, 100.000, 106.000, 130.000.

Et toi tu n’y es pas à ça ou c’est que ton avocat ?

Tu peux lui donner procuration pour qu’il aille à ta place mais moi j’y vais toujours et je conseille toujours d’y aller parce que.

Pour être sûr de ce qu’il fait.

Pour être sûr parce que moi j’ai eu une expérience.

Il n’est pas vraiment de ton côté cet avocat ?

Non, il n’est pas de ton côté parce qu’il ne faut pas oublier, en fait pour résumer on passe pas devant un notaire quand on fait une adjudication, ça se passe au niveau du tribunal et c’est ton avocat qui s’occupe des inscriptions, mais les frais de notaire ça se compose comment ? il y a des droits d’enregistrement et il y a des émoluments, les émoluments c’est ce que normalement revient à la poche du notaire.

C’est des honoraires.

Voilà ses honoraires, on appelle ça les émoluments et il y a les droits d’enregistrement qui vont à l’État.

Oui, ça c’est l’État.

Les frais des ventes aux enchères immobilieres

Donc vente aux enchères, les droits d’enregistrement vont à l’État mais les émoluments sont partagés entre votre avocat et l’avocat poursuivant.

Ah oui, d’accord.

Et les émoluments c’est proportionnel, de mémoire c’est 8 % de 0 à 6.000 euros, c’est 3,5 % de 17.000 à 30.000 euros et tout ce qui dépasse 30.000 euros c’est 2 % je crois, donc on peut faire une moyenne à 2 et demi 3 % les émoluments, donc pour votre avocat plus vous achetez vos biens chers et plus il perd de l’argent, donc il ne faut pas oublier il est de votre côté.

Mais pas trop quand même.

Un peu impliqué quoi.

En fait, il est de votre côté pour vous représenter mais lui que vous fassiez une bonne affaire ou une mauvaise affaire il s’en fout.

Lui ce qui compte, c’est sa com, c’est un peu comme un agent immobilier en fait.

C’est ça, c’est un intermédiaire, c’est un prestataire de services, aux enchères, donc voilà si vous êtes adjudicataire.

C’est-à-dire que vous remportez l’enchère.

Processus de vente judiciaire

Vous remportez l’enchère, vous n’avez pas encore fini.

Ah bon ?

C’est pas fini.

C’est pas fini, aux enchères il y a un droit en fait durant les dix jours suivant la vente, n’importe qui peut venir et surenchérir sur votre bien, ça doit être fait dans un certain cadre, il doit surenchérir d’au moins 10 % de votre enchère, mais voilà il y a cette possibilité-là.

Et est-ce que toi tu peux te rétracter par contre ?

Droit de rétractation avec la vente aux enchères

Absolument pas, aux enchères on ne peut pas se rétracter, si vous portez enchère vous êtes dans l’obligation d’acheter et d’aller jusqu’au bout de cet achat, aucune condition suspensive d’obtention de prêt, si votre banquier vous dit non on ne vous prête pas, vous êtes dans la merde, pardon pour le terme.

Allez voir votre banquier avant.

Surtout.

Il faut savoir si vous pouvez emprunter, si vous ne pouvez pas, quel montant et toujours prendre des marges de sécurité, si vous dites 100.000 euros, partez sur 150.000 euros pour être sûr.

Très bon conseil.

Financer un bien acheter aux enchères

Voilà, donc soit revoyez un peu à la baisse le nombre de surfaces que vous pouvez acheter, la capacité ou soit enfin voilà visez un autre bien mais n’allez jamais au maximum de votre capacité surtout qu’il y a des banques qui sont réfractaires aux ventes aux enchères.

En plus.

Quel que soit le montant, il y a certaines banques qui disent non, enchères c’est non, ça m’est arrivé, donc les dix jours se passent, si quelqu’un vous surenchérit, le bien est remis en vente deux mois plus tard à une mise à prix de votre enchère plus les 10 %.

Ah donc ça veut dire.

Nous l’avons adjugé 100.000 euros et que quelqu’un surenchérit, la vente, le bien est remis en vente à 110.000 euros.

Donc cette personne-là, elle n’est même pas sûre elle de l’avoir parce que pareil elle peut se faire surenchérir après.

Absolument, donc si personne ne surenchérit, vous êtes propriétaire du bien.

Bien joué.

Et des emmerdes avec en fait.

Et des emmerdes avec, vous achetez le bien en l’état, on ne vous remet même pas de clés, c’est à vous de vous débrouiller.

On ne te donne même pas de clés ?

Les inconvénients des ventes aux enchères immobilières

Non, si il n’y a pas, voilà si le bien est occupé, c’est à vous d’aller faire votre affaire personnelle, si le bien est libre comme il arrive dans certains cas, là oui là on aura des clés, on vous remettra les clés mais il faut savoir les biens libres c’est ceux qui attirent le plus de monde.

Oui, forcément.

Forcément.

C’est les plus faciles entre guillemets.

C’est les plus faciles voilà, donc rapidement voilà c’était le processus d’un achat d’un bien aux enchères.

3 Conseils pour réussir avec les ventes aux enchères immobilières

Si tu avais, s’il y a des gens que ça intéresse, quels conseils tu donnerais aux personnes qui veulent se lancer dans la vente aux enchères ?

Alors, les conseils rapidement c’est déjà participer au début en tant que spectateur, ce sont des ventes publiques donc on peut venir, aller dans un tribunal et assister sans porter enchère, sans acheter, on va, on regarde comment ça se passe, on s’imprègne, les visites, etc. parce que c’est un autre mode de fonctionnement, c’est totalement différent, moi à titre perso j’ai jamais acheté dans le marché classique, je me suis formé aux enchères dès le départ et je ne fais que des enchères, le marché classique pour moi c’est totalement différent, ça marche pas du tout pareil, donc il faut réellement.

Se former à la vente aux enchères

Côtoyer.

Côtoyer, se former aux enchères.

Avant de passer à l’action.

Avant de passer à l’action parce que il peut y avoir de gros risques, vous achetez un bien, il y avait des problèmes dans l’immeuble, ça on ne vous l’a pas dit ça, c’est à vous de détecter s’il y a un problème, il y avait une grosse fissure et finalement votre immeuble est en arrêté de péril ou d’insalubrité c’est pour votre pomme, donc il y a vos risques, il faut réellement voilà se former et aller étape par étape, prendre son temps et vraiment bien apprendre le mode de fonctionnement, donc ça un conseil, un autre conseil toujours bien fixer son enchère et ne jamais la dépasser.

Comment fixer le prix de son enchère

Oui parce que là il y a une part d’émotionnel en fait dans la vente aux enchères.

Si votre enchère c’est 170.000 c’est 170.000, c’est pas 171.000.

C’est pas le casino, c’est ça.

C’est pas le casino et on s’arrête à 1.000 euros près, comme je l’ai dit, enfin je ne sais pas si vous l’avez entendu mais 170.000 c’est 170.000, en fait le problème c’est que au début on commence une enchère il y a 25 personnes sur le bien et au fil du temps, au fil des enchères, il y a de moins en moins de monde et à la fin on se retrouve à deux et on se voit mutuellement.

C’est une question d’égo en fait à la fin.

Et là c’est l’égo, c’est l’orgueil, il faut absolument pas céder à ça et là moi je vois tous les jours des gens juste pour défoncer l’autre, il va monter son enchère et il va faire une mauvaise affaire parce qu’une enchère 1.000 euros c’est 1.000 euros avec des frais proportionnels donc c’est pas 1.000 euros mais c’est 1.000 euros en plus qu’on sort de notre poche mais c’est 1.000 euros en moins dans notre bénéfice ou dans notre plus-value.

Bien sûr.

Au final, l’écart se resserre deux fois plus vite et on perd souvent ça de vue, il ne faut pas le faire. Un autre conseil ou c’était tout ?

Comment financer un immeuble acheter aux enchères

Le troisième, allez pour le bonus.

C’est ce que j’ai dit tout à l’heure, je vais le reprendre, c’est vraiment allez voir votre banquier avant, travaillez-le, expliquez-lui bien votre projet, qu’il soit au courant, qu’il en parle un peu à son directeur, qu’il n’y ait pas de problèmes avec les enchères, etc.

Si on récapitule, un il faut se former, deux surtout pas dépasser son enchère et trois allez voir son banquier avant d’enchérir.

En amont.

Merci beaucoup Erkan pour ton temps et avoir partagé tous ces conseils avec notre audience, si il y a des gens qui sont intéressés pour investir dans les ventes aux enchères, comment on fait pour te retrouver ?

Erkan – EspritInvestisseur

Alors donc moi j’ai un site Internet où je forme les gens aux ventes aux enchères et également aux travaux, comme je vous l’ai dit j’ai une expérience, je suis conducteur de travaux d’origine donc et des biens aux enchères en fait il y a forcément des travaux, ce qui est logique car une personne qui est endettée, qui n’arrive pas à payer son crédit.

C’est qu’il y a un problème.

Ne va pas se prendre la tête pour repeindre et réparer les fuites, donc voilà si vous voulez me joindre, mon site c’est espritinvestisseur.com

Ok ça marche, on vous mettra l’adresse en dessous, en attendant si vous voulez vous aussi apprendre à investir dans les immeubles, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît juste en haut ou en dessous dans la description. L’aventure continue, à demain.

Le site d’Erkan: http://espritinvestisseur.com/