Comment choisir la fiscalité de votre immeuble ?

Comment payer le moins d’impôt ? C’est le sujet de cette vidéo inédite où on reprend tout depuis le début pour vous expliquer les bases de la fiscalité immobilière.

Salut, c’est Simon et Manu, les investisseurs gagnants. Aujourd’hui, on est aux Îles Galápagos toujours pour notre voyage de noces de six mois. Mais avant de parler de fiscalité, abonnez-vous à la chaîne pour recevoir en avant-première les prochaines vidéos.

Pourquoi la Fiscalité immobilière est importante

La première question à laquelle on doit répondre, c’est pourquoi la fiscalité est aussi importante pour faire votre projet immobilier.

Tout simplement parce qu’avec deux montages différents sur un même projet avec la même rentabilité brute, il peut y en avoir un qui vous fait gagner de l’argent tous les mois, ça c’est avoir un cash flow positif.

Alors qu’avec un autre montage fiscal, vous pouvez être en cash flow négatif, c’est-à-dire que là vous allez devoir mettre de l’argent chaque mois de votre poche, d’où l’importance de bien choisir le bon régime fiscal.

Comment choisir son régime fiscale et l’optimiser pour payer le moins d’impôts

Comment le choisir ? Eh ben ça va dépendre de trois paramètres. Premièrement, votre situation personnelle, vos revenus, est-ce que vous avez-des enfants ? Est-ce que vous investissez seul ou à plusieurs ?

Deuxièmement, ça dépend de votre projet immobilier. Est-ce que vous voulez faire de la location meublée ou de la location plus traditionnelle avec de la location nue. Et le troisième paramètre à prendre en compte, ça dépend de votre objectif avec l’immobilier.

Quel régime fiscal choisir pour vivre de l’immobilier

Si vous voulez toucher l’argent de vos loyers tout de suite pour dire adieu à votre patron ou augmenter vos revenus, ça va pas être la même chose que si vous voulez préparer votre retraite dans dix à vingt ans ou si votre but c’est de transmettre un patrimoine à vos enfants. Et en fonction de cet objectif, vous allez faire des choix fiscaux différents.

Avant de vous expliquer comment choisir la fiscalité en fonction de ces trois paramètres, vous devez savoir qu’il existe deux moyens d’acheter de l’immobilier.

Soit vous achetez votre immeuble en nom propre, soit vous allez l’acheter en société. En nom propre, ça veut dire Simon ou Manu vont acheter un immeuble en leur nom. Il y a aussi Simon et Manu qui achètent à deux un immeuble en leurs noms et là on va parler d’indivision.

Comment acheter un immeuble de rapport en Société

Ou alors vous pouvez aussi acheter en société, ça c’est la deuxième option, c’est-à-dire que c’est plus Simon et Manu qui vont acheter l’immeuble, mais Simon et Manu vont créer une société qu’on appellera par exemple la société investisseurs gagnants, et c’est cette société qui va acheter l’immeuble.

Bien sûr, chaque régime fiscal va avoir ses avantages et ses inconvénients. Donc ce qu’on vous propose, c’est de regarder un tableau comparatif entre les deux. La première chose à comprendre, c’est que vos revenus immobiliers peuvent être imposés de deux manières différentes. Soit vous choisissez l’impôt sur les sociétés et derrière vous avez le choix de la structure de la société, ça peut être une SCI à l’IS, une SAS, une SARL, etc., etc.

Comment acheter un immeuble de rapport en Nom Propre

Ou alors vous choisissez d’être imposé à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire que les bénéfices immobiliers s’ajouteront à vos revenus du salariat. Alors attention, on parle bien de bénéfices et pas de chiffre d’affaires, on vous explique la différence dans quelques instants.

Si vous achetez en nom propre et que vous faites de la location nue, alors vous êtes imposé au revenu foncier. Si par contre vous achetez en nom propre et que vous exploitez vos appartements en meublé, alors là vous êtes imposé au revenu BIC, c’est-à-dire les bénéfices industriels et commerciaux. Et à ce moment-là, vous pouvez avoir le statut de loueur meublé non professionnel, plus souvent appelé LMNP ou alors avoir le statut de LMP, loueur meublé professionnel.

La SCI à l’IR : Impôts sur le Revenu

Dernière option si vous voulez acheter en société mais que vous voulez rester à l’impôt sur le revenu, eh ben c’est possible. Dans ce cas-là, vous devrez créer une SCI à l’IS. Alors on dit que ce type de société est transparent parce que ce sont les associés qui sont imposés et pas la société.

Dans la suite de cette introduction à la fiscalité immobilière, on a choisi de parler de LMNP et de SCI à l’IS. Tout simplement parce que, à ce jour, au moment où on tourne cette vidéo, c’est les deux montages fiscaux les plus intéressants si vous voulez vivre de l’immobilier.

Pour que ce soit facile à comprendre, on vous a préparé un tableau comparatif entre le LMNP et la SCI à l’IS. Alors le premier avantage d’acheter en nom propre est d’utiliser le LMNP, c’est qu’on peut amortir le bien et passer beaucoup de charges. Alors vous allez me dire qu’est-ce que c’est l’amortissement et les charges, eh ben on va voir ça tout de suite.

Qu’est ce que les charges en immobilier

Les charges, c’est tout ce qui est petites dépenses inférieures à 500 euros. Par exemple, on va retrouver les factures d’énergie, les honoraires de votre comptable, etc., etc. Il y a toute une une liste qui existe en fonction du régime fiscal que vous allez choisir et qu’on met à disposition dans notre formation qui permet de savoir qu’est-ce qu’on peut passer en charges pour réduire son imposition.

Alors les charges à quoi ça sert ? Ça va vous permettre de réduire vos impôts. Par exemple, si vous touchez 10.000 euros de loyers sur un an et que vous avez, on va dire, 8.000 euros de charges, eh ben pour calculer votre impôt on va faire 10.000 – 8.000, ça fait 2.000 euros de bénéfice. Et c’est sur ces 2.000 euros que seront calculés vos impôts. Donc plus vous avez de charges, moins vous paierez d’impôt.

Un point important, c’est que ce que vous passez en charges va être déduit sur l’année en cours, c’est-à-dire que si vous avez plus de charges que de loyers, vous pourriez perdre ce stock de déduction. Heureusement je vous rassure, on peut reporter les charges pendant plusieurs années. Il y a des règles comptables, on peut pas faire n’importe quoi mais ça existe.

Qu’est ce que les amortissements en immobilier

Pour éviter cette perte de déduction, vous pouvez utiliser les amortissements. Alors un amortissement, c’est aussi appelé immobilisation, c’est un synonyme, normalement c’est quelque chose qui doit apporter une valorisation à votre bien. C’est du droit, donc c’est sujet à interprétation, mais par exemple une facture EDF ça n’apporte pas de valeur à votre immeuble. Par contre, si vous faites une salle de bains, si vous refaites une cuisine, là ça va apporter une plus-value et là vous allez pouvoir l’amortir. Typiquement, les travaux c’est quelque chose qui s’amortit.

La différence entre les charges et les amortissements, c’est la manière dont ils sont déduits comptablement. Avec les charges, c’est déduit sur l’année en cours et s’il y a du déficit il est reportable. Les amortissements, ça marche différemment, c’est déduit sur plusieurs années.

Exemple de cas pratique fiscalité immeuble de rapport

On va prendre un cas pratique, comme ça ça va être très clair. Si vous achetez un immeuble à 180.000 euros tout compris, dans ces 180.000 euros il y a plusieurs choses, vous avez les frais d’agence, les frais de notaire et puis il y a une partie qui représente la valeur du terrain. Généralement, c’est 10 % du montant. Il faut savoir que le terrain ne s’amortit pas, le reste oui en fonction du régime que vous choisissez.

Le comptable, qu’est-ce qu’il va faire ? Eh ben tout simplement, il va suivre un barème d’amortissement qui dit que par exemple la toiture ça s’amortit entre 20 et 25 ans. Une cuisine, ça va être plutôt sur 15 ans. C’est ce qu’on appelle l’amortissement par composant.

Comment amortir un immeuble de rapport

Ça c’est le job de votre comptable de faire la décomposition. Juste pour l’exemple et pour que l’on reste simple, disons que pour amortir l’immeuble on fait une moyenne sur 30 ans. Alors dans la réalité c’est pas comme ça, c’est un peu plus compliqué, mais pour que vous compreniez comment ça marche on simplifie les choses.

Donc on divise la valeur de l’immeuble 162.000 euros, on prend les 162.000 euros et pas 180.000 parce que n’oubliez pas que le terrain on peut pas l’amortir. Donc 10 % de 180 ça fait 18.000 euros et 180.000 – 18.000 ça fait 162.000 euros. Donc les 162.000 euros divisés par 30 ans ça fait 5.400 euros.

Donc tous les ans pendant 30 ans, vous allez pouvoir déduire 5.400 euros de votre chiffre d’affaires. La première année, votre immeuble il aura donc une valeur comptable plus petite, c’est la partie en vert, on voit qu’elle a baissé parce que on a déduit la partie d’amortissement en bleu. Et puis la deuxième année, eh ben c’est pareil, etc., etc. On fait ça pendant 30 ans jusqu’à ce que la valeur comptable de votre immeuble soit à 0.

Plus vous amortissez votre immeuble sur une courte durée, plus la déduction va être importante, mais plus ça va s’épuiser vite. On est d’accord, c’est juste comptablement qu’il vaut 0 votre immeuble. Dans la vraie vie, il aura sûrement pris de la valeur et vous ferez une plus-value à la revente.

Comparatif fiscalité SCI à l’IS et LMNP

Si on revient sur notre tableau comparatif, maintenant que vous connaissez la différence entre les charges et les amortissements, le deuxième avantage du LMNP, c’est que souvent la rentabilité du bien est meilleure parce que vous allez louer en meublé. C’est obligatoire, on ne peut pas faire du LMNP si l’appartement est pas loué avec tous les meubles. Et il y a une liste précise à respecter, il suffit pas de mettre un lit, une table, ça c’est réglementé.

La location meublée, c’est un avantage du point de vue de la rentabilité. Par contre, c’est aussi un inconvénient du côté du travail de gestion, parce que déjà vous allez devoir monter les meubles, ça Simon il adore, vous aurez plus de rotation de locataires parce qu’ils ont juste à venir avec leurs valises et ils partent aussi vite, plus de dégradations, etc. C’est un inconvénient du meublé, c’est plus de travail.

Les Avantages du Statut LMNP

Pendant qu’on est dans les inconvénients du LMNP, le meublé c’est pas non plus forcément adapté à toutes les villes. Par exemple, il y a assez peu de meublés à la campagne. Alors je ne dis pas que ça n’existe pas, mais il faut vraiment valider le marché.

Dernier gros avantage du LMNP, c’est le calcul de l’impôt sur la plus-value au moment de la revente si vous comparez ça avec la SCI à l’IS. Mais ça, on vous en reparle dans un instant.

Les Avantages de la SCI à l’IS

Du côté de l’achat en société, alors je précise c’est bien une société à l’IS, les avantages c’est que là aussi vous allez pouvoir amortir le bien et passer plus de charges. À peu de choses près, c’est les mêmes qu’en LMNP.

Deuxième avantage, c’est qu’en société AIS, vous aurez pas besoin de faire du meublé pour profiter de ces avantages fiscaux. Vous louez en nu et donc il y a moins de travail.

Peut on faire du meublé avec une SCI à l’IS

On en profite pour préciser, parce que on nous pose souvent la question, est-ce que je peux faire du meublé en SCI à l’IS ?

Je vous rappelle que la SCI c’est une société civile, ça veut dire que l’activité elle doit être civile et pas commerciale. Activité civile c’est louer en nu. Louer en meublé c’est une activité commerciale, donc normalement c’est pas compatible avec la SCI. Maintenant, il y a une tolérance des impôts quand vous êtes à l’IS, mais attention quand même.

Troisième avantage d’acheter en société, c’est que vous maîtrisez mieux l’indivision. Par exemple, si vous achetez avec votre femme ou avec un ami en nom propre et que du jour au lendemain eh ben cette personne elle veut sortir de l’indivision, vous ne pourrez pas vous y opposer. Soit vous devrez revendre le bien, soit racheter sa quote-part.

Alors que si vous achetez en SCI, vous définissez les règles de vente des parts de la société à l’avance dans les statuts, comme ça tout est clair dès le début de l’investissement.

Les inconvénients de la SCI à l’IS

Du coup, un des inconvénients c’est que vous devez au minimum être deux pour créer une SCI. Si vous avez pas d’associé, il y a pas de SCI.

L’autre avantage de la SCI, c’est que la transmission de patrimoine à vos enfants ou à vos proches va coûter moins cher. Pourquoi ? Parce que transmettre des parts de société, ça coûte moins cher que de transmettre un immeuble complet.

Dernier avantage de la SCI à l’IS, c’est que vous pourrez dissocier revenus immobiliers et revenus du salariat. Si vous payez déjà beaucoup d’impôts parce que vous gagnez bien votre vie, ben c’est tant mieux pour vous, mais typiquement si votre tranche marginale d’imposition elle est au moins égale à 30 %, vous voulez pas forcément ajouter des revenus supplémentaires qui seront taxés à 30 %. Eh ben l’avantage de la SCI à l’IS c’est que vous dissociez vos revenus de salarié de vos revenus de l’immobilier. Donc les loyers que vous allez toucher tous les mois vont pas s’ajouter à votre salaire. Bien sûr, il faut pas toucher de dividendes, il faut laisser l’argent dans la société.

Pour les inconvénients de la SCI à l’IS, bah bien sûr c’est que vous avez un coût de création de la société. Il faut compter environ 1.000 euros, pour le tarif exact il faut voir avec votre expert-comptable ou avec votre notaire. Ça c’est quelque chose que vous aurez pas en LMNP.

Les inconvénients du LMNP

Troisième inconvénient, c’est plus difficile de sortir l’argent de la société. En LMNP vous touchez des loyers, vous payez vos impôts sur les bénéfices et ensuite l’argent qui reste c’est pour vous. En société, l’argent ne vous appartient pas, il appartient à la société. Et si vous voulez en profiter pour partir en vacances, vous allez devoir vous le verser sous forme de dividendes et donc payer des impôts dessus.

Dernier inconvénient d’acheter en société c’est au moment de la revente. Vous paierez plus d’impôts sur la plus-value parce que le calcul de la plus-value est différent de celui en LMNP.

Exemple de calcul de la Plus-Value en LMNP

Encore une fois, on va vous faire un schéma pour que ce soit très clair. En LMNP, j’ai simplifié, mais en gros vous achetez un immeuble 150.000 euros et vous le revendez 10 ans après 180.000. Vous faites la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, donc 180 – 150, ça fait 30.000 euros de plus-value, et vous payez des impôts sur cette somme.

Dans la réalité, c’est un peu plus compliqué que ça parce que vous pouvez déduire les frais d’acquisition, et en fonction du montant de la plus-value il y a des surtaxes. Mais retenez l’idée générale, prix de vente – prix d’achat et vous payez des impôts sur ce montant.

Exemple de calcul de la Plus-Value en SCI à l’IS

En SCI à l’IS, le calcul il est différent parce que on prend en compte l’amortissement. On reprend le même exemple, vous achetez un immeuble 150.000 euros et vous le revendez quelques années après, vous aurez amorti le bien. Disons que vous avez amorti 30.000 euros, c’est la partie qu’on voit ici en bleu. En SCI AIS, on va faire 180 – 150 et on va intégrer aussi les amortissements, donc – 30.000 euros, et du coup vous allez payer l’impôt sur la plus-value non pas sur 30.000 comme en LMNP mais sur 60.000 euros.

On dit souvent que si vous achetez en SCI c’est pour garder, c’est du patrimoine. Maintenant vous comprenez pourquoi parce que lorsque vous revendez, l’impôt sur les plus-value eh ben il fait très mal.

Quelle méthode pour choisir le meilleur régime fiscal

Maintenant la question c’est de savoir comment choisir la meilleure fiscalité en fonction de ces trois paramètres. Premièrement votre projet immobilier, votre situation personnelle et vos objectifs avec l’immobilier.

Il y a deux méthodes. La première méthode c’est tout simplement d’aller voir un expert-comptable, comme ça il va pouvoir vous faire des simulations personnalisées. Alors nous ce qu’on vous conseille c’est d’aller voir votre expert-comptable une fois que vous avez trouvé une bonne affaire et pas avant. Pourquoi ? Parce que sinon vous aurez rien de concret à lui montrer et il vous prendra pas au sérieux.

La deuxième option c’est d’utiliser des simulateurs comme par exemple le site « rendementlocatif », vous retrouverez le lien sous cette vidéo, et avec ce simulateur vous allez pouvoir rentrer tous les chiffres de votre projet et aussi en fonction de votre situation personnelle.

Et de vos objectifs.

Et de vos objectifs, le site va pouvoir vous donner le meilleur régime fiscal, c’est vraiment du sur-mesure.

BONUS Fiscalité immobilier

D’ailleurs, on va faire quelque chose d’exceptionnel. Si vous voulez accéder à une étude de cas complète pour voir comment utiliser le simulateur et surtout comment optimiser votre fiscalité, on vous a préparé une vidéo bonus qui est extraite de notre formation, le « MasterClass Immeuble Gagnant ».

Alors, normalement, ce genre de cours est uniquement réservé aux membres de notre formation, mais aujourd’hui et pour un temps limité, on vous donne accès à ce cours gratuitement. Alors pourquoi on fait ça ? Tout simplement parce qu’on reçoit beaucoup de messages de personnes qui nous disent j’ai déjà suivi des formations ou je regarde plein de vidéos gratuites sur YouTube, est-ce que je vais encore apprendre quelque chose dans votre programme ?

Ben voilà, ça c’est exactement le genre de vidéos que vous pouvez retrouver dans le « MasterClass Immeuble Gagnant » comme ça vous pourrez vous faire votre propre idée. Pour accéder à la vidéo c’est facile, il vous suffit de cliquer sur le lien qui apparaît juste en dessous dans la description ou juste au-dessus sur la vidéo.

Si vous avez aimé cette vidéo, levez votre pouce et surtout abonnez-vous à la chaîne. Et en attendant, l’aventure continue, à demain.