Comment devenir millionnaire avec la stratégie des immeubles

Salut, c’est Simon et Manu, les investisseurs gagnants. Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Olivier Seban et on va pouvoir répondre à la question : comment devenir millionnaire immobilier avec la stratégie des immeubles ? Et  pour avoir parlé juste avant pour préparer cette interview, je peux vous dire qu’on a du lourd pour vous. Donc, restez bien avec nous, mais d’abord cliquez sur le bouton, abonnez-vous pour recevoir les prochaines vidéos. Alors bonjour Olivier. Pour ceux qui ne te connaissent pas, si ça existe, dis-nous, présente-toi en quelques mots.

Qui est Olivier Seban : l’expert Immobilier

Je m’appelle Oliver Seban. Moi j’investis dans l’immobilier depuis 1988, donc ça commence à faire un petit moment. Je suis l’auteur du best-seller « Tout le monde mérite d’être riche ».

On vous mettra le lien dans la description, comme ça vous pourrez aller récupérer ça. D’ailleurs, je crois que t’offres la version, la première version.

Télécharger Gratuitement « Tout le Monde Mérite d’être Riche » d’Olivier Seban

Oui, la première version, on peut la télécharger sur mon site.

Aujourd’hui, de quoi se compose ton parc immobilier ?

Combien d’appartement possède Olivier Seban

Il y a de tout, de tout, moi j’ai tout acheté. Je suis vraiment, j’ai des terrains, j’ai très peu de parkings, j’ai quelques maisons mais c’est vraiment, on en a parlé ces derniers jours, j’en ai acheté une la semaine dernière pour différentes raisons, parce que c’est très rentable, qu’est-ce qu’il y a ? des appartements, c’est ce que j’ai le plus, des deux pièces, des trois pièces, très peu de studios, j’ai quelques quatre pièces, je suis pas un fan des studios parce qu’il y a beaucoup de rotation, donc moi comme je suis plutôt en mode feignant, travailler moins, gagner plus, comme il y a moins de rotation, je n’ai pas envie de m’en occuper, même si j’ai des personnes qui s’en occupent.

Quel type de bien acheter dans l’immobilier

Mon meilleur conseil, c’est pas d’acheter des studios, ou quand j’achète des studios, c’est uniquement sous la contrainte. Exemple, tu vois puisqu’on parle immeuble, j’avais acheté un immeuble, il y avait sept appartements dedans et puis il y avait deux studios, et l’immeuble était une bonne affaire. C’est pas parce qu’il y avait deux studios que je n’ai pas acheté l’immeuble.

Tout à fait.

Bon, j’en ai quelques-uns mais c’est pas ma tasse de thé.

Pourquoi acheter des Immeubles de rapport selon Olivier Seban

Justement, pourquoi t’as acheté des immeubles à un moment de ton parcours ?

Il y a plusieurs raisons. Premièrement, la première c’est peut-être pour des histoires d’expérience, me dire ben on peut pas parler de ce qu’on connaît pas. il y en a beaucoup qui disent oui je fais ci, je fais ça, ou en réalité ils devraient dire plutôt j’aimerai faire ci, j’aimerai faire ça.

Il y a un gars qui dit on ne fait pas ce qu’on ne sait pas, ça te parle peut-être ?

Et puis, donc ça c’est une chose, et puis il est clair, il est évident que bon puisqu’une des thématiques « comment devenir millionnaire avec des immeubles », un immeuble au mètre carré tu le payes moins cher au final. T’as deux niveaux de négociation, le premier niveau de négociation c’est que le fait que t’achètes en gros, c’est-à-dire t’achètes un immeuble avec plusieurs logements, tu vas payer moins cher.

Tout à fait.

Quels sont les avantages d’acheter des immeubles

Déjà, tu vas avoir une décote au prix du mètre carré, ça c’est la première décote normale, c’est-à-dire que classiquement une petite annonce, tu vas toujours trouver moins cher un immeuble que les cinq appartements qui le composent justement un par un, ça c’est la première chose.

La deuxième chose, c’est que si tu arrives à négocier encore derrière, je dis si tu arrives tu dois pouvoir négocier, ça il y a aucun doute là-dessus, bah tu as encore une décote. Donc prenons un exemple très simple, après il faudra le réadapter à la situation, tu as un appartement qui coûte un million, tu as une décote parce que tu achètes l’immeuble, non on va dire que au mètre carré si tu achetais tous les appartements ça coûterait un million, tu achètes l’immeuble seul, donc tu as eu peut-être une décote de 20 %, ça te fait déjà 200.000 de moins, et si tu arrives encore à gratter 200.000, tu vas par la négo, tu peux payer un produit entre 600 et 700.

Donc, entre 600 et 700 alors qu’il en vaut réellement un million, t’as potentiellement 300.000 dans la main. Donc, ça veut dire quoi ? C’est que à la limite tu fais trois fois l’opération et t’as gagné un million, et sans crédit, c’est peut-être des mots très business, mais en réalité quand vous investissez dans l’immobilier, surtout lorsque vous voulez en vivre, c’est un business, ne vous faites pas d’illusions.

Comment dépasser ça peur d’investir dans les immeubles de rapport

D’ailleurs, ceux qui voudraient monter une entreprise, il y a quand même énormément de gens qui veulent monter une entreprise, mais qui osent pas quitter leur job, tout ça, c’est pas du tout une critique, c’est on peut comprendre les peurs des gens hein. Il y en a qui ont des familles, des enfants à nourrir, etc., etc., mais le simple fait d’investir dans l’immobilier, c’est une entreprise.

Oui, tout à fait.

Donc, vous allez, vous achetez un produit, vous le revendez sous forme de location ou éventuellement vous le revendez tout court, et vous cherchez des clients, soit un acheteur, soit des locataires.

On s’en aperçoit encore plus rapidement avec des immeubles, parce qu’avec des immeubles ton patrimoine grossit plus vite. En une opération, tu vas avoir trois, six appartements d’un coup.

Oui, je vais te contredire.

C’est intéressant.

Je suis méchant hein, ça dépend du prix de l’immeuble. Tu vas à Paris, tu vas acheter un appartement de deux pièces, tu vas le payer au bas mot 300.000 euros. 300.000 euros vous, vous êtes à Lille, vous savez qu’est-ce que vous pouvez acheter. Avec 300.000 euros, vous allez acheter pratiquement presque deux immeubles.

Combien coûte un immeuble de rapport à Lille

Le plus petit immeuble que l’on a, il coûte 156.000 euros pour trois apparts.

Voilà.

Dans Lille.

Donc, puisqu’on parlait de millions, je vais dire le million il peut être fait avec dix apparts à 100.000, une fois qu’ils sont payés, ou tu peux le faire avec trois immeubles à 350.000.

Oui, la différence, ce que j’aime bien avec les immeubles, et je pense que tu seras d’accord avec moi, c’est que.

Ou pas.

Comment réduire le risque dans l’immobilier

Ou pas, ça serait intéressant aussi, c’est que avec les immeubles tu mutualises le risque. C’est-à-dire que là avec ton gros appart à peut-être un million d’euros, t’as un seul locataire. S’il te paye pas, ça fait plus mal que dans un immeuble où t’as trois appartements.

Je suis entièrement d’accord avec toi.

Ok.

Mais, alors tu veux que je te contredise ?

Ben oui, j’adorerai, contredis-moi.

C’est que tu concentres ton risque aussi au même endroit.

Tout comme un appart.

Si t’as un quartier, tu donneras un conseil, vous pourrez l’appliquer vous verrez, c’est-à-dire que oui, tout comme un appart, ça c’est vrai, mais il y a plusieurs choses qui vont arriver. Alors je vais répondre pour les apparts, si j’oublie le reste tu me le rappelleras. Les apparts, il vaut mieux acheter deux apparts à 100.000 euros qu’en acheter un à 200.000 euros, parce qu’automatiquement tu répartis ton risque, tu lisses ton risque.

Tout à fait, oui.

Au niveau des immeubles, si tu as un quartier qui est pas bon, ben tu peux avoir trois, quatre appartements dans ton immeuble, si le quartier il se loue pas, il se loue pas.

Tout à fait.

Donc, et à la limite, j’aurai tendance à dire que tu multiplies ton propre problème, puisque si t’as quatre apparts.

Il faut trouver quatre locataires.

Quatre locataires. Donc, le meilleur conseil que je puisse vous donner, c’est si vous voulez acheter un immeuble et si vous voulez aller voir la validité de rentabilité, enfin valider plutôt la rentabilité de l’immeuble, achetez des immeubles qui sont occupés parce que vous savez déjà qu’il est loué, qu’il est louable.

Comment faire des Bonnes Affaires selon Olivier Seban

Et vous savez aussi combien vous gagnez. Donc achetez, moi je sais qu’il y a des opérations que j’ai pas faites, il y en a une, bon là on est en mai 2018, l’année dernière en août 2017, un immeuble que j’ai pas fait parce que je connaissais pas bien la ville, il était complètement vide mais parce qu’il fallait complètement le rénover, bon je me suis dégonflé. Je voulais le faire et puis, mais la principale raison pour laquelle je me suis dégonflé, c’est qu’il y avait plus de travaux que je croyais.

D’accord.

Mais l’immeuble il coûtait, pour vous donner les chiffres, il coûtait pas très cher, il était à 50 kms de Lyon, il coûtait que je te dise pas de bêtises, combien je l’avais négocié ? j’avais négocié à 125.000 euros, il y avait six appartements et un commerce en bas. 125.000 euros, le commerce tout seul il était loué par un plombier depuis vingt ans, vingt ans qu’il était là. Et son loyer était déjà de 500 euros, c’était 470 pour être exact, j’arrondis à 500. Alors tu te dis c’est peut-être une bonne affaire quoi, parce que si t’empruntes le montant de l’immeuble, 125.000 euros, même si tu rajoutes les frais de notaire, donc on va arriver à peu près à 135. 135 à financer sur mettons 25 ans, tu es à peu près à 500 de mensualités, donc tu te dis il y a un loyer déjà qui compense.

C’est le premier truc qui m’a interpellé. Bon après, on a été visité l’immeuble, et on a visité les apparts, il fallait tout refaire. Bon j’avais estimé qu’il y en avait pour 150.000, et puis après j’ai fait passer mon gars qui s’occupe des travaux, il m’a dit non Olivier, on va se retrouver entre 200 et 220, là ça me plombait la rentabilité. C’est pour ça que j’y ai pas été.

Ok, et nous on reçoit beaucoup de messages de gens qui nous disent est-ce que on peut démarrer à investir dans l’immobilier avec les immeubles ? Qu’est-ce que t’en penses, Olivier ?

Faut il acheter un immeuble vide ou occupé ?

Il n’y a aucun problème. En réalité, c’est le niveau de risque, si l’appartement, l’immeuble pardon, il est occupé comme on vient de le dire, déjà tu abaisses ton niveau de risque, ça c’est un premier niveau de risque parce qu’au moins tu sais qu’il est louable et que tu connais déjà au moins le prix minimum des loyers.

Et les banquiers, ils préfèrent.

Oui bien sûr, c’est plus facile parce qu’ils savent combien ça rentre tout de suite.

Voilà, ils ont la preuve avec les baux, etc.

Après, est-ce que t’as, le risque il est essentiellement financier, est-ce que t’es capable de supporter une charge financière de 300.000 euros ? Donc, que tu sois à Paris avec un appartement de deux pièces ou un immeuble et demi à Lille ou ailleurs pour 300.000 euros, la charge elle est la même, donc c’est. Alors revenons à des chiffres un peu plus raisonnables, parlons pas de 300.000 euros, raisonnables ça dépend pour qui.

150.

Ou acheter un immeuble de rapport rentable

Voilà, 150 on en trouve quand même pas mal en province, un petit immeuble de trois, quatre appartements, la charge financière elle est pas excessive pour quelqu’un, un couple mettons qui gagne chacun 2.000 euros, qui gagne 4.000 euros au niveau du couple, ils peuvent facilement investir dans ce genre de produits.

En charges financières sur un crédit de mettons 20 ans, on va supposer qu’il est occupé, donc il y a pas de travaux à faire, il paye 150.000, on va dire qu’il y a les frais de notaire ça va simplifier le calcul, on va se retrouver sur 20 ans, on va se retrouver avec une mensualité de 750. Donc, si tu as une rentabilité qui est de 10 %, ce qui est assez facile à obtenir en province hein, il y en a beaucoup qui sautent au plafond quand je le dis, mais croyez-moi, je l’apprends à tous mes élèves, eux y compris.

Oui, c’est ce qu’il nous a appris, donc forcément on le sait.

Donc 150.000 vous l’avez payé, ça vous fait 10 % de rentabilité, ça vous fait 15.000 à l’année, soit 1.250 par mois, donc quand vous avez un crédit de 750, ben vous commencez à dégager du cash, donc ce cash soit vous l’utilisez pour avoir du revenu complémentaire, pour vous faire plaisir, soit vous le capitaliser pour faire des travaux parce qu’à un moment il y en aura, soit vous l’utilisez pour rembourser plus rapidement. Il y a plein de stratégies possibles, mais oui, on peut démarrer que avec des immeubles. Le seul truc, c’est pas tellement financier, c’est peut-être le problème il est plus dans la tête, est-ce que je vais pas me jouer à me faire peur en achetant un produit, un immeuble parce que c’est le mot immeuble qui fait plus peur que le mot appartement.

Moi je me souviens, la première fois où on est allés voir des agents immobiliers parce que vous le savez, notre première opération après avoir fait le séminaire d’Olivier Seban, c’était une colocation. Ça nous a vraiment permis d’apprendre, mais quand on a commencé les visites, les agents immobiliers ils nous disaient est-ce que ça vous intéresse les immeubles de rapport ? et à l’époque, on ne savait même pas ce que c’était un immeuble de rapport.

Pourquoi acheter un immeuble de rapport c’est plus simple qu’un appartement

Et moi ce que je trouve en fait, c’est pas les mêmes problèmes entre acheter un appart et acheter un immeuble. Limite je dirai c’est plus facile, pour être provocateur, d’acheter un immeuble qu’un appart. Pourquoi je dis ça ? parce que déjà dans un immeuble, vous avez pas le problème de la copropriété, ça c’est quand même, et la copropriété c’est très complexe. D’un autre côté avec les immeubles, je trouve que la compétence travaux, savoir faire des visites, etc., elle est beaucoup plus importante parce que justement il n’y a pas de copropriété, et donc le jour où vous avec un problème de toiture et si vous savez pas comment voir si une toiture est bonne, etc., eh ben les frais c’est pour vous, donc j’ai envie de dire c’est plus facile.

Comment limiter le risque dans l’immobilier

Il y a les deux, c’est toujours, c’est pareil, c’est ce qu’on a parlé, ce qu’on a évoqué, on en parle très très peu dans l’investissement immobilier, c’est la notion de risque. Il y a 50 façons de limiter le risque et de gérer le risque. Il faut que vous gériez votre risque.

Comme je vous le disais à l’instant, par exemple le fait d’encaisser de la plus, pas de la plus-value mais de la trésorerie, il y en a qui disent cash flow, on va rester en France on va dire trésorerie, quand vous avez de la trésorerie en plus, ben ça vous permet de gérer le risque ou la capitaliser, soit vous vous débarrassez du crédit, soit vous capitalisez, vous le mettez sur le compte, ben vous faites grossir votre enveloppe justement pour en cas de problèmes, parce que la problématique aussi c’est que si vous claquez tout et que vous avez pas de cash, vous pouvez être enquiquiné parce que je sais pas hein, je dis 10.000 balles sur le toit pour n’importe quelle raison et j’ai pas le cash, bon ben c’est enquiquinant. Alors c’est vrai que le phénomène de la copropriété lorsque tu achètes des apparts, ben c’est payé chaque mois, donc c’est beaucoup plus lissé.

Comment ne pas payer les charges de copropriété légalement

En plus, il y a des systèmes, enfin dans mon cas, moi je paye pratiquement zéro de charges de copro.

Dis-nous comment tu fais Olivier.

Non, ça je vous le dis dans ma formation. Mais moi je paye zéro de charges de copro d’une manière tout à fait légale. Donc pour moi, c’est complètement indolore, c’est le locataire qui paye tout.

Donc, il y a plein de façons de gérer le risque, de gérer le risque parce que au final bon tu te dis est-ce que on peut commencer par les immeubles ? Moi je vous ai répondu c’est une histoire de niveau de risque, il faut que vous gériez votre risque.

Ça veut pas dire qu’il y a, que c’est dangereux hein quand je dis risque ça veut pas dire que c’est dangereux, mais de vous sentir confortable avec votre investissement et ça c’est le plus important. Par exemple, moi j’ai deux règles d’investissement, je peux vous dire même comment j’ai perdu de l’argent quelquefois dans l’immobilier, c’est quand je suis sorti de mes règles.

Et les règles quand j’investissais dans l’immobilier, enfin quand j’investissais, j’investis toujours dans l’immobilier, mais moi je suis né à Paris, et quand j’achetais à Paris j’avais des règles très précises. Je vais la faire simple, on va parler de généralités, rez-de-chaussée j’y allais pas, j’allais à pied jusqu’au troisième étage.

À partir du moment où on dépassait le troisième si l’appartement était au quatrième, cinquième au-dessus, minimum il fallait l’ascenseur. J’achetais jamais un appartement à partir du quatrième étage où il y avait pas d’ascenseur.

Les règles d’investissement d’Olivier Seban

Ça c’était, ah oui et mes règles de base aussi, quand j’étais à Paris je n’achetais que des immeubles haussmanniens ou des appartements dans des immeubles haussmanniens, donc des immeubles en pierre de taille, j’achetais pas de studio. Voilà, j’essaye de repartir, de réviser toutes mes règles.

Pourquoi dans des immeubles haussmanniens ?

Parce qu’il y avait plus de cachet, c’est plus patrimonial, etc., etc.

En province.

Alors en province, ben t’es un peu plus large parce que les immeubles haussmanniens, t’en pas pas, en tout cas pas beaucoup, pas dans toutes les villes.

Nous, on a la brique rouge à Lille.

Moi j’aime bien, et donc t’as pas le même type d’immeubles, donc ce qui est important c’est de fixer ses règles et de pas en sortir. Et les deux fois où j’ai perdu de l’argent, c’est parce que je suis sorti de mes règles, donc c’était à Paris, donc j’avais acheté deux appartements je m’en rappelle encore, il y en a un qui était à Saint-Ouen au nord de Paris dans le 93, d’ailleurs l’autre il était dans le 93 aussi.

C’est mauvais… le 93.

Olivier Seban a perdu de l’argent en investissant

Non, non, non, j’ai pas acheté ce qu’il fallait, je l’ai acheté pour de mauvaises raisons, je dirai pourquoi, c’était composé d’une boutique, j’achète jamais de boutique et c’était composé et il y avait un studio au-dessus, j’achète jamais de studio, et je l’ai acheté. Et vous savez pourquoi je l’ai acheté ?

Non, dis-nous.

Parce qu’il était pas cher, mais vraiment c’était le truc, c’est pour ça c’était la mauvaise raison, et c’était complètement con parce qu’à l’époque, c’est une opération je crois que j’ai fait de mémoire 98 je crois ou 99, c’est l’un ou l’autre, ça je suis à peu près sûr de mon coup, et je m’en rappelle encore du prix, je l’ai acheté 260.000 francs à l’époque, donc le prix était ridicule et c’était débile de ma part parce que moi à l’époque j’étais marchand de biens, et donc le but c’était de revendre, et puis c’est débile parce que vous faites quoi, vous faites 30 % de marge sur un produit que vous avez acheté, on va le remettre en euros, ça fait on est à peu près à 25.000 euros, 35.000 euros, bon allez 40.000 même, on va arrondir à 40.000, vous faites 20 % de marge, ben ça fait que 8.000 euros.

Oui, ça vaut pas le coup.

Le jeu n’en vaut pas la chandelle. Je le mettais en location, je me rappelle pas les loyers à l’époque, mais en un an de loyers, un an et demi, j’aurai eu la même chose.

Donc, retenez bien le conseil, définissez vos critères et ne sortez pas des règles.

Oui, ne sortez pas des règles, devenez des spécialistes. Moi je dis au gens dans mes formations, par exemple je leur dis devenez des spécialistes de ce que vous cherchez. Si vous vous dites ok, j’achète des deux pièces, spécialisez-vous sur les deux pièces. N’allez pas voir de quatre pièces, trois pièces bon c’est assez proche, mais n’allez pas voir des, allez on va caricaturer autrement, si vous voulez acheter des deux pièces parce que ça correspond à votre budget, ce que vous voulez faire, etc., etc., n’allez pas voir de maison, voyez. Bon, je prends volontairement, je fais le grand écart, parce que vous allez perdre votre temps et puis vous allez pas construire d’expérience sur les deux pièces, même si vous n’achetez pas et que vous allez visiter 20 deux pièces, 30 deux pièces, un certain nombre, plus vous allez en voir plus vous allez construire une certaine expertise, même si vous les avez pas achetés. Et vous verrez que un jour vous allez dire c’est celui-là. Et si vous êtes débutant, vous allez vous dire ok, ah merde, j’avais vu la bonne affaire, et ça ça fait partie du jeu. Bon, devenez des spécialistes.

Oui et justement, donc le titre de la vidéo c’est « Comment devenir millionnaire avec la stratégie des immeubles », est-ce que t’aurais une stratégie à partager justement ?

Stratégie pour devenir millionnaire immobilier avec les Immeubles de Rapport

Ben, je l’ai donnée.

Redonne-là alors, redonne-là pour que ce soit bien clair.

Acheter un immeuble, donc j’avais pris tout à l’heure, je dis ok, mettons qu’il coûte un million.

Bon, un million c’est un peu, ça paraît beaucoup.

Non, c’est pour … ben, t’as dis millionnaire.

Oui, mais pas avec un appart, enfin pas avec un immeuble par exemple.

Bah, c’est moi, c’est ma stratégie, après on va la réadapter. Bon, alors je vais la simplifier. Vous regarderez ce que j’ai dit avant sur l’appartement, sur l’immeuble à un million, mais ok, faisons-le avec des immeubles qui coûtent 200.000 euros.

200.000, ça me va.

Bon ok, ben tu achètes 200.000, tu le payes 200.000, il faut que réellement à la découpe, c’est-à-dire que si tu revendais les appartements un par un, eh ben qu’il en vaille 300.000, donc potentiellement tu as 100.000 de marge.

Ok.

Bon ben, 100.000, t’en fais dix, t’es millionnaire.

Comment ne pas se faire requalifier en marchand de bien

Mais du coup si tu le découpes, tu peux risquer d’être requalifié en marchand de bien ?

Oui, ça tu peux être requalifié en marchand de biens, mais il y a des manières de faire.

Oui, je crois que t’as partagé avec nous une astuce tout à l’heure.

Alors il y a une astuce qui est très simple, c’est-à-dire que si tu veux acheter un immeuble qui est constitué par exemple de cinq appartements, vous achetez généralement un lot, vous achetez pas cinq appartements, vous achetez un lot.

Vous pouvez éventuellement, alors ça c’est à se mettre d’accord avec le vendeur, est-ce que ça va pas prendre un peu de temps, peut-être qu’il sera pas d’accord, ça va retarder l’opération d’un mois, deux mois, mais je vous donne la stratégie, vous allez comprendre.

C’est de demander au vendeur qui lui fasse la découpe, c’est-à-dire que lui il fasse, il crée la copropriété, c’est-à-dire que lorsque vous êtes propriétaire d’un immeuble comme ils le sont, si vous voulez vendre appartement par appartement, vous êtes obligé de créer la copropriété, de faire venir le géomètre pour définir les tantièmes, etc., etc.

Et après, donc vous avez cinq lots puisque si c’est un immeuble de cinq appartements, vous allez vraiment vos cinq lots, vous pouvez vendre séparément. Alors que quand vous avez acheté un lot, vous êtes obligé de vendre tout ou rien.

Et vous demandez au vendeur de créer la copropriété, donc qu’il fasse appel au géomètre, qu’il crée la copropriété, et après vous achetez. Donc si vous achetez à ce moment-là, vous avez pu acheter un immeuble, vous achetez cinq lots.

Cinq apparts.

Cinq apparts. Donc quel est l’intérêt et pourquoi c’est intéressant de procéder comme ça ? Simplement, parce que je vous l’ai dit, l’opération de marchand de biens, prendre un immeuble, de découper, et si vous les vendez, si vous le faites vous-même, vous découpez un par un, pardon vous découpez puis vous les vendez un par un, vous pouvez être requalifié comme marchand de biens, donc ça pose des problèmes fiscaux, même social parce que tu payes, on considère que c’est un salaire, tu peux payer des charges sociales, de l’URSSAF, machin.

C’est pas un bon plan.

Je ne vais pas rentrer dans les détails. À la limite, même si il fallait payer ce que tu dois, c’est des emmerdes, c’est chiant quoi, donc ça c’est une chose. Si le vendeur lui il fait la découpe, il aura pas le problème parce qu’il vous vend la totalité, donc il a pas, il va pas, vous lui transmettez pas le problème, mais en achetant, en devenant propriétaire du nouvel immeuble, vous, vous pourrez plus facilement envisager de dire ok, j’ai les cinq apparts, de dire j’en vends un dans cinq ans, je vends le deuxième dans six ans, et voilà. Vous pouvez imaginer plein de stratégies, même pas obligé d’attendre cinq ans, on peut le faire au bout de deux ans, et puis vous vous débarrassez si vous faites de la marge puisque je vous ai dit, vous achetez avec une décote, ben vous prenez cette marge-là, enfin comme vous avez créé de la marge, vous créez de la plus-value, bien sûr vous allez payer un impôt sur la plus-value et vous allez pouvoir vous débarrasser de votre crédit, vous allez être plus rentable, vous allez encaisser plus de loyers, vous aurez plus de trésorerie, etc., etc., vous rentrez dans le cercle vertueux.

Ok super. Donc une stratégie, vous achetez l’immeuble, vous demandez au propriétaire qui vous vend de faire le découpage avec le géomètre, etc.

Comment créer une copropriété

De créer la copropriété.

De créer la copropriété, et ensuite vous attendez un an ou deux, vous revendez un appartement, vous faites de la plus-value et vous enchaînez ça sur plusieurs années hein, ne faites-le pas, revendez pas tout en un an.

Non, parce que là on va vous dire.

Allez dernière question pour toi Olivier : quelle est la compétence numéro une pour toi pour réussir à investir et gagner de l’argent dans l’immobilier ?

On va pas parler de compétence, on va parler d’ouverture d’esprit. Déjà, il faut croire en soi, qu’on est capable de faire les choses, ça c’est la première chose. Il y a tellement de gens qui se mettent des freins dans la tête, ils se disent c’est pour les autres, c’est pas pour moi, ça il faut vous enlever ça de la tête. La deuxième chose, il faut être conscient que vous ne savez pas tout, et donc le problème c’est que vous ne savez pas ce que vous ne savez pas. Par exemple, bon ici on est à Dubaï, dans l’hôtel il y a le lagon là à côté.

On va y aller juste après.

On va y aller après.

On vous mettra quelques images.

Ça c’est juste pour vous énerver.

Et aussi parce qu’il fait chaud accessoirement.

Mastermind Olivier Seban à Dubaï notre avis

On encaisse des loyers, je sais que ça va énerver d’autres, mais c’est ce qui nous donne cette liberté d’action d’aller se balader, donc on est là à Dubaï, on a fait un mastermind ok, et même pendant ce mastermind c’est moi qui organisais le mastermind, qui présidais le mastermind, c’est moi qui donnais les stratégies, etc., etc. Et il y avait un architecte, et j’ai même appris un truc, c’est-à-dire que là je suis en train de faire une opération, je suis en train de penser à la faire, je l’ai pas faite encore, j’ai un terrain à acheter, j’ai l’opportunité d’acheter un terrain et de construire dessus … un peu de promotion. Et donc sur ce terrain, j’envisageais par exemple de construire quatre appartements.

C’est un immeuble.

Oui, ça pourrait être un immeuble, c’est un immeuble, oui ok, oui c’est vrai, restons dans les immeubles, c’est un petit immeuble c’est vrai, et mon objectif c’était plutôt d’en créer quatre et puis de les revendre. Et donc moi, je m’étais mis un truc dans la tête très simple hein, rez-de-chaussée, premier étage, on met deux au rez-de-chaussée, deux au premier étage. Il m’a dit t’as pas intérêt à faire comme ça, il m’a dit t’as intérêt plutôt à prendre ton bloc et faire des duplex.

Donc, au lieu de les faire divisés en quatre comme ça, vous divisez verticalement donc. Et pourquoi ?

Alors pourquoi ? parce que si tu veux tu as un, t’as différentes contraintes qui sont essentiellement liées à la construction, aux règles si tu veux d’exploitation, de création d’appartements et tout ça, notamment il te faut un, et surtout on gagne de la place tiens justement je viens de percuter sur un truc, parce que à partir du moment où tu en mets deux en bas, deux en haut, tu crées des parties communes, donc tu prends un escalier, cet escalier des parties communes il prend de la place, donc ça c’est une chose. En plus, cet escalier il a des contraintes spécifiques, alors que quand tu fais des escaliers à l’intérieur d’un appartement dans le cas d’un duplex, t’as beaucoup moins de contraintes. Tu peux aller chez Lapeyre acheter un escalier, l’installer, etc., etc., donc il m’a dit ça te coûtera moins cher au final. Il y avait d’autres choses, des colonnes d’électricité, des colonnes techniques et tous ces machins-là, il m’a dit grosso modo tu risques de gagner sur la construction entre 5 et 7 %.

C’est énorme.

C’est pas à négliger sur une opération qui pourrait, moi j’ai évalué, elle serait probablement aux alentours de un million deux, donc 5 % ça fait quand même 60.000 balles, ben je préfère les avoir en marge, même si je paye de l’impôt dessus, je préfère les avoir en marge plutôt que les mettre dans la construction. Et ça dégradera pas les logements hein, c’est juste une astuce d’architecte. Donc voilà, je voulais simplement illustrer que vous ne savez pas ce que vous ne savez pas, et vous apprendrez toujours. Et dans l’immobilier, vraiment le meilleur conseil que je puisse vous donner, si vous avez déjà regardé mes vidéos, je dis à tout le monde apprenez à investir avant d’investir, parce que ce que vous savez dans l’immobilier vaut des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros. Alors bien sûr quand je le dis dans le cadre, quand je me fais de la publicité pour vendre mes formations, il dit ben ouais le mec il a intérêt à nous dire ça parce qu’il vend des formations. C’est vrai, je peux pas vous dire le contraire, mais c’est aussi une réalité, je veux dire la moindre info dans l’immobilier, une info qui coûte 1 % sur un bien à 200.000, c’est 2.000 balles.

Voilà, toi t’as eu une info à 60.000 euros, si je comprends bien.

Voilà une info à 60.000 tu vois.

Pas mal.

Donc tu as, non non, le meilleur conseil que je puisse vous donner si vous voulez réussir dans l’immobilier, il faut apprendre, il faut apprendre. On va passer au quart d’heure de pub, il va durer que quelques secondes, ben voilà eux ils ont fait la démarche d’apprendre, je veux dire eux ils redistribuent leur savoir sur comment acheter des immeubles, bon vous prenez le cas de Simon et Manu, je veux dire ils sont venus à ma formation je sais pas il y a combien de temps.

Notre avis sur la formation d’Olivier Seban : Immob2A

En 2015.

2015, donc il y a trois ans, ben voilà, après ils se sont lancés. Prenez Manu, elle était hyper sceptique, elle n’y croyait pas, elle dit c’est du bullshit, c’est des conneries et tout ça.

J’adore quand tu dis bullshit, moi c’est quand Simon il m’a dit j’ai acheté une formation sur Internet d’un mec qu’on connaît pas, t’es sûr de ton truc là, c’est quoi cette histoire ?

Et au final, ça a été le meilleur investissement de notre vie.

C’est vrai.

Donc je sais qu’on est, nous est pas, enfin vous pourriez penser qu’on n’est pas objectifs en disant ça, mais aujourd’hui.

La réalité, elle est là.

La réalité, elle est là, on la vit.

Mastermind Immobilier Simon & Manu

On est à Dubaï, vous avez vos immeubles qui tournent, vous encaissez des loyers.

Et c’est aussi pour ça qu’aujourd’hui nous on peut transmettre ce qu’on a appris sur les immeubles. On est partis de on se forme de façon généraliste, après on a trouvé la stratégie qui nous correspondait par rapport à ce qu’on avait envie de faire et nos contraintes, et on s’est spécialisés dans la thématique immeuble, et maintenant aujourd’hui c’était le but du mastermind, c’était aussi de pouvoir venir partager cette expérience auprès de tes élèves.

Et t’as vu, ils sont quand même hyper demandeurs, t’as vu comment ils sont repartis, ils avaient la banane.

Ils étaient super contents.

On peut dire que c’était assez extraordinaire.

Non, c’est trop dur.

Trop dur, enfin voilà.

Ne venez pas.

Ne venez pas.

Ne venez pas, il y a trop de monde.

Non, puis enfin voilà, la différence aussi avec un mastermind par rapport avec une formation, alors on va pas faire une vidéo complète sur le mastermind, ça serait très intéressant, c’est la proximité, c’est-à-dire que.

Regardez, je peux le toucher et tout.

Fais gaffe, il y a ton mec.

Donc voilà, la proximité, vous rencontrez des gens, vous faites du réseau, vous ressortez, ils sont tous repartis mais boostés à bloc, ils nous ont dit le premier truc qu’on fait, on va sur Le Bon coin et c’est parti. Et le partage d’expériences, etc., enfin bref c’est vraiment, on peut que vous le recommander, c’est un investissement, vous l’aurez rentabilisé, voilà.

Bon, un dernier petit truc.

Merci.

Non, non, mais c’est sincère, sincèrement.

Dernier petit truc à dire, c’est que qui dit mastermind à Dubaï, dit aussi il fait super chaud, il y a une superbe piscine qui nous attend, vous la voyez là un petit peu.

Oui, mais nous on vient du Nord, donc dès que ça dépasse 20°, il fait chaud, donc c’est pour ça, mais voilà, donc on va aller dans la piscine. D’ailleurs Olivier, si on veut te retrouver, où est-ce qu’on te retrouve ?

Tu vas, vous allez sur ma chaîne Olivier Seban, vous allez taper Olivier Seban dans You Tube, vous allez la voir, vous vous abonnerez à ma chaîne, vous regarderez mes vidéos, alors là je me fais de la pub, j’en profite.

Comment investir dans les immeubles de rapport

Vas-y, vas-y.

Il faut vous abonner à ma chaîne parce qu’il y a des vidéos que j’envoie uniquement aux abonnés.

Voilà, si vous voulez apprendre à investir aussi dans les immeubles, vous pouvez télécharger notre formation, on vous l’offre, vous cliquez sur le bouton qui apparaît ici sur cette vidéo ou dans la description. Alors on vous dit à bientôt, l’aventure continue, à demain.

Tchao.