Salut l’Investisseur Gagnant!

Fin 2017 Simon et moi on t’a tout dit de nos projets 2018 dans notre vidéo Adieu Patron – Comment quitter son job.

On a décidé de faire notre voyage de noces un peu en retard et pour que ce soit vraiment un moment inoubliable dans notre vie, on a décidé de partir 6 mois en sac à dos pour visiter l’Amérique du Sud.

Pourquoi je te parle de ça?

Tu nous imagines en backpacker de Cuba à l’Argentine ? Ça va être encore une sacré aventure cette histoire !

Ça nous fera penser à l’émission Pékin Express qu’on adorait regarder il y a quelques années. D’ailleurs ça me fait sourire de te parler de ça parce que ça me rappelle le jour où Simon nous a inscrit à l’émission. Encore une de ses nombreuses idées créatives…

Du coup on a donné le préavis de l’appartement qu’on loue dans le Nord de la France après 5 ans de bons et loyaux services et le déménagement est prévu pour le 8 avril.

Non, non rassures-toi je ne suis pas en train de te recruter comme déménageur :).

Ça veut donc dire que notre propriétaire doit trouver de nouveaux locataires !

Et ça, c’est pas du tout une bonne nouvelle pour elle.

Un peu stressée et hyper réactive, elle a mis l’annonce dès qu’elle a appris la nouvelle et depuis quelques semaines c’est le défilé des visites chez nous.

Mais en fait, je vois bien qu’elle perd son temps.

Tu veux savoir pourquoi ?

Alors lis bien la suite…

Combien de temps avant le départ de son locataire faut-il remettre l’appartement sur le marché ?

L’appartement qu’on habite est un produit qui sort du lot par rapport au marché de notre ville pour plusieurs raisons :

• Il se situe au dernier étage plein sud
• Il a un balcon
• Une cuisine tout équipée a été installée avec goût là où les autres appartements ont un simple évier
• Il est loué avec une cave, un garage et une place de parking
• Il se situe à 2 minutes à pieds de la gare qui dessert Lille en 25 minutes, dans une ville qui a bonne presse

Pourtant, on doit déjà en être à la 7^e visite…

Un problème de prix peut-être ?

Non même pas ! Le loyer est dans la fourchette haute du marché mais c’est cohérent avec les prestations proposées.

Depuis 2015, Simon et moi on a cherché et trouvé pas moins de 22 locataires (nos 15 locataires en place plus la rotation naturelle). Alors je peux te dire qu’on a eu l’occasion d’analyser les comportements lors des visites et d’essuyer les plâtres !

En fait, le problème majeur que rencontre notre propriétaire, c’est que les locataires potentiels n’arrivent pas à se projeter 3 mois avant que l’appartement soit libre.

Du coup ils visitent, sont enthousiastes et puis décident finalement de ne pas donner suite soit parce qu’ils ont changé d’avis, soit parce que leur situation évolue entre temps…

Réaction typique du propriétaire pas ou peu habitué à mettre son logement en location. Je me permets de le dire parce qu’on faisait exactement pareil au début. On dépensait beaucoup d’énergie à faire plein de visites sans succès.

ERREUR !

En fait on flippait de ne pas louer et ça nous rassurait de faire des visites.

Et puis ce qui est génial lors des visites, c’est que les gens sont toujours super emballés et ils te disent qu’ils t’envoient leur dossier ou les documents manquants dans la journée. Alors tu penses que c’est gagné et bien souvent, pas de nouvelles. Tu vois de quoi je parle ?

Nous ce qu’on te conseille, c’est de ne pas trop te précipiter pour mettre ton annonce en ligne et être sélectif sur les visites.

Si tu fais de la location nue dans une ville où le préavis est de 3 mois, je te conseille de laisser passer un mois avant de publier ton annonce. Si tu as suivi notre méthode pour investir et que tu as fait une étude de marché solide, tu sais qu’il y a de la demande locative. Alors relax ! Respire un bon coup et ça va bien se passer J.

En zone tendue où le préavis est de 1 mois, c’est un peu différent. Tu peux publier tout de suite ton annonce parce que ton locataire potentiel est un peu plus dans l’urgence.

Mais on a constaté que c’est vraiment les 15 jours précédant la sortie de ton locataire en place que les choses s’accélèrent.

Et c’est encore plus flagrant sur de la coloc, sur un marché tendu comme Lille : les locataires recherchent de la réactivité et de la flexibilité. Ils se projettent encore moins à l’avance et tu risques de les perdre en route et donc perdre ton temps si tu anticipes trop ou si tu manques de disponibilité pour les visites.

Sans parler du fait que tu vas mettre la patience de ton locataire sortant à l’épreuve en multupliant les visites…

Heureusement, on a donné les clés à notre propriétaire pour qu’elle visite. Mais j’en ai marre de devoir garder l’appartement bien rangé tout le temps !

Comment choisir son locataire ?

Quand on a lancé la coloc en 2015, on faisait beaucoup de visites. On s’est aperçus à plusieurs reprises une fois sur place que le logement ne correspondait pas tout à fait aux besoins du potentiel locataire ou que la personne ne correspondait pas aux critères de location qu’on s’était fixés.

En fait, on s’y prenait mal sur la pré-sélection téléphonique avant d’organiser la visite.

Dans mon travail salarié de Responsable Ressources Humaines que j’exerce encore pour quelques semaines, je fais pas mal de recrutement. Et recruter un locataire, ça ressemble pas mal à recruter un nouveau collaborateur en entreprise.

#1 Définir à l’avance tes critères de location qui vont servir de base à ta pré-sélection.

Pas de vérité absolue, ils sont propres à chaque investisseur :

• Situation financière minimum du locataire
• Caution ou pas de caution / personne physique ou cautionnement type Visale
• Situation financière minimum de la caution
• Etudiant / actif / bénéficiaire du RSA avec des allocations CAF importantes
• Animaux / pas d’animaux (personnellement j’évite les gros chiens dans un appart de 30m² à l’emménagement même si par la suite je ne peux pas interdire les animaux)
• 1^er dossier complet qui répond à tes critères qui a la priorité
• Etc…

#2 Rédiger ta liste de questions à poser pendant l’appel téléphonique

C’est hyper utile pour éviter d’oublier de poser certaines questions qui te permettent de checker si les critères de pré-sélection sont là. Surtout pour tes 1ères mises en location où tu seras un peu moins à l’aise.

#3 Pendant l’appel téléphonique

Avec quelques années de recul, je peux t’assurer que c’est l’étape la plus importante pour recruter ton locataire. C’est là que (presque) tout se joue pour savoir si c’est ton futur locataire et optimiser ton temps de visite

• Poser des questions ouvertes : le but c’est de faire parler le locataire potentiel pour mieux connaître sa vie et sa situation
• S’assurer qu’il a bien lu l’annonce et que ça correspond à ses besoins. Pour ça, j’utilise toujours la même question : « Qu’est-ce que vous recherchez exactement ? Quels sont vos critères de recherche ? »
• Le questionner sur son logement actuel pour savoir s’il a déjà donné son préavis
• Pour de la coloc : je demande systématiquement s’il a déjà vécu en coloc et pourquoi il veut faire de la coloc.

Pourquoi ? Pour identifier si la coloc est un mode de vie choisi ou subi. Si c’est choisi, il restera plus longtemps, si c’est une solution d’attente tu pourras recommencer la sélection dans quelques mois

#4 Après l’appel téléphonique

• A la fin de l’appel, demander systématiquement que le locataire potentiel vous envoie un mail avec son nom / prénom / téléphone / adresse mail et sa situation en 1 ligne (ex : Jérôme, 30 ans, vient s’installer à Lille pour commencer un nouveau travail).Cette astuce me permet de m’organiser dans mes visites et surtout de tester la motivation : plus ils répondent vite, meilleur signe c’est pour moi.

• Envoyer le dossier de location avec les documents à fournir

#5 Les visites sur place

• Favoriser les visites groupées
• Définir une date de visite à l’avance et la mentionner dans l’annonce si ton marché le permet

(cette astuce fonctionne moins bien sur de la coloc alors ce sont nos colos qui font

visiter pour nous)

• Prévoir 15 à 30 minutes pour une visite

Attention à ne pas tomber non plus dans une sélection trop stricte sinon tu risques de ne trouver personne.

Le « locataire parfait » n’existe pas et ce sera à toi d’évaluer la situation au global pour décider qui tu sélectionnes.

Dernier conseil : meilleure situation financière, ne veut pas dire locataire le plus respectueux J

A toi de jouer maintenant !

En attendant…

L’aventure continue… à demain !

Simon & Manu

Les Investisseurs Gagnants