Comment investir à Paris dans un Immeuble Rentable ?

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Comment investir à Paris dans un immeuble rentable

Peut-on investir à Paris ?

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on est à Paris chez des amis qu’on a rencontrés en Bolivie, au salar d’Uyuni et il s’avère qu’ils faisaient de l’immobilier. Donc on a la chance d’accueillir Raphaël.

Salut Raphaël.

Bonjour.

Alors Raphaël, pour ceux qui te connaissent pas, est-ce que tu peux te présenter ?

Bien sûr. Donc je m’appelle Raphaël, j’ai 32 ans, je suis d’origine normande et je suis à Paris depuis presque dix ans et je suis cadre en grande distribution.

Alors du coup Raphaël, de quoi se compose ton parc immobilier aujourd’hui ?

J’ai à peu près une vingtaine d’appartements répartis dans le Nord, en Normandie également et puis à Paris depuis quelques années.

T’as commencé à investir quand ?

J’ai investi il y a dix ans pour ma première résidence principale à Boulogne-sur-Mer et j’ai eu l’occasion, en fait le studio était, enfin il y avait un studio en vente à côté de ma résidence principale. Du coup, je fais une offre pour les deux, c’est comme ça que j’ai fait mon premier pas dans l’immobilier.

Donc à la base, enfin t’avais personne dans l’immobilier, tu voulais vraiment te loger, c’était ça l’idée ?

Complètement.

Ok. Et du coup, t’as commencé à acheter cette première maison avec à côté un studio, t’as vu que ça marchait et puis tu t’es dit.

Voilà c’est ça, ben pourquoi pas continuer parce que ça marchait, c’était plutôt simple, et donc du coup j’ai décidé de continuer.

Ok. Et aujourd’hui c’est quoi, c’est des immeubles, c’est des apparts ?

Alors j’ai deux immeubles et le reste c’est des appartements.

Premier investissement Boulogne-sur-Mer. Ensuite, t’as continué sur Boulogne ou d’autres villes ?

Je suis resté à Boulogne. J’ai pas continué puisque après j’ai déménagé, du coup je suis reparti vivre en Normandie. Et là, avec des amis on a acheté un immeuble et ensuite deux appartements. À cause de mon travail, j’ai été muté à Paris, j’en ai profité pour investir sur Paris où j’ai acheté un studio.

Mais il me semble que t’avais plus qu’un appartement à Paris ?

Alors complètement. J’ai trois appartements à Paris.

Ok. Juste à côté ?

Oui, c’est pas à Paris même, c’est en banlieue proche, donc sur Colombes par exemple j’en ai deux. J’ai un studio et un T2 à Colombes. Et un autre studio sur Garenne-Colombes.

Ok, d’accord.

Alors ça c’est intéressant parce que généralement ce que les gens font, en tout cas les élèves qu’on accompagne, ils veulent, ils sont Parisiens, ils veulent investir à Paris et ensuite s’éloigner. Mais toi t’as fait l’inverse en fait. T’as commencé on va dire en métropole.

Exactement.

Et ensuite, tu es revenu sur Paris.

Tout à fait, parce que en métropole c’est déjà plus facile d’acheter. J’ai commencé en métropole pour me faire la main, pour comprendre comment ça marchait sur l’immobilier. Et ensuite sur Paris où là c’est des valeurs plus importantes, donc comme j’avais l’expérience de la province, j’ai pu me lancer plus facilement en achetant sur Paris.

Alors parlons un peu chiffres Raphaël, dis-nous sur ton premier appartement un peu combien tu l’as payé, quels sont tes loyers.

Le premier appartement je l’ai payé 125.000 euros.

C’est celui de ?

Colombes.

Colombes, d’accord.

Colombes, c’est un studio, donc tout inclus. L’achat, frais de notaire et travaux 125.000. Aujourd’hui, je le loue 750, 80 euros de charges inclus sur ce loyer-là, ça me fait un loyer hors charges à 670.

Ok. Donc ça fait, on a fait le calcul, 6,5 % de rentabilité brute. Du coup, est-ce que avec une rentabilité comme ça, tu dois mettre de l’argent de ta poche tous les mois ou ça s’autofinance ?

Autofinance, j’ai réussi à faire un break even. Je gagne pas d’argent, je perds pas d’argent, c’est le grand principe de base.

Et quand on dit enfin tu gagnes pas d’argent et tu perds pas d’argent, c’est aussi impôts compris parce que souvent nous on nous dit oui la taxe foncière, etc.

Non, tout est compris. Quand je perds pas d’argent, j’inclus forcément mon remboursement d’emprunt, les charges de syndic et aussi mon foncier et la petite assurance investisseur.

Du coup, en termes de fiscalité comment, quel statut tu as choisi ?

Alors j’ai choisi de le faire en SCI l’appartement.

SCI à l’IR ou à l’IS ?

À l’IR, puisqu’on l’a acheté avec un ami. Comme c’est une SCI à l’IR, même si l’appartement est meublé tu peux pas le louer en statut meublé.

Oui, parce que souvenez- vous c’est pas fait pour en fait, la SCI c’est une société civile, le meublé c’est une activité commerciale, donc normalement ça fait pas bon ménage. Mais je crois que t’as une petite astuce là-dessus.

Complètement, très simple. Je fais un bail classique et au bail je joins une convention de prêt de meubles à titre gratuit.

Donc ça te permet juridiquement et fiscalement de rentrer dans les clous de la SCI à l’IR tout en mettant un loyer plus cher parce qu’il y a des meubles que tu prêtes, et donc tu t’alignes sur le prix du marché du meublé.

C’est intéressant cette histoire d’association acheter à plusieurs, on va en parler tout à l’heure, donc restez bien avec nous, on va en discuter tout à l’heure. Ça c’était le premier studio. Est-ce que tu en as acheté d’autres sur Paris ?

Un deuxième, Garenne-Colombes. Donc studio pareil, même principe. Studio à rénover complètement pour défiscaliser au maximum. Et celui-ci par contre je l’ai pas fait en meublé parce que voilà je voulais équilibrer mon portefeuille, avoir du meublé et du non-meublé.

Toujours en SCI celui-là ?

Toujours en SCI.

Ok. Et du coup, t’as payé combien ?

Celui-ci me revient à 122.000 euros et je le loue 690 euros.

Ça marche. Et il y a combien de temps que tu les as achetés ? juste pour avoir une idée.

Le premier je l’ai acheté il y a quatre ans et le deuxième je l’ai acheté il y a deux ans.

Donc là, si on calcule le prix au mètre carré, on est à peu près à 6.000 euros du mètre carré, et je crois que tu as un troisième appartement.

Exactement, que j’ai acheté , en fait c’est un T2, toujours pour diversifier le parc. Il me revient à 145.000 euros et je le loue hors charges à 850.

Donc ça, ça fait une rentabilité à 7 %. Et tu l’as acheté où cet appartement ?

À Colombes.

À Colombes aussi.

7 % à Paris, c’est des très bons scores. En général, on est pas sur ce type de rentabilité, et ça permet de voir, enfin ça permet à ceux qui nous regardent de voir que c’est possible aussi d’être à l’équilibre sur la proche banlieue parisienne.

Alors là, tous les Parisiens je les vois déjà en train de nous mettre des commentaires.

Non, c’est pas possible.

Mais comment il fait pour trouver des affaires pareilles ? Alors est-ce que tu peux partager quelques astuces, comment tu fais pour trouver des affaires aussi rentables à Paris ?

Complètement, ben Leboncoin. Sincèrement, là c’est beaucoup de recherches, de la veille permanente sur Leboncoin. Et voilà, le but c’est de se faire la main, parce que quand tu arrives sur Paris tu connais pas le quartier, tu connais pas la ville, t’as pas vraiment d’appréhension, mais le but c’est de faire plusieurs visites, commencer à réussir à le doser soi-même, et après, quand tu as le bon curseur, eh ben quand tu vois une opportunité, mon premier je l’ai acheté de particulier à particulier, ça m’a permis de gagner les frais d’agence, en rentabilité c’est quand même pas mal. Et le deuxième, je l’ai acheté par bouche-à-oreille, par le réseau immobilier, parce qu’à force de fouiner à droite, à gauche, on rencontre les bonnes personnes. Et un jour, j’ai eu un appel d’un studio qui était en vente parce que la vente avait échoué à cause d’un refus de financement. Du coup, moi je suis passé derrière et voilà ça a fonctionné.

Ok. Et dans ta stratégie il y a toujours beaucoup de travaux ?

Alors oui, ça c’est essentiel, toujours beaucoup de travaux parce que pour acheter moins cher, il faut acheter ben de l’appartement qui est pas sexy, qui donne pas envie, dans lequel on a du mal à se projeter. Forcément par rapport au prix du marché il peut être légèrement inférieur parce que ça réduit le nombre d’acheteurs potentiels beaucoup de travaux, et ça c’est ma stratégie de base. Et le fait de faire des travaux, en plus l’appartement ben on le personnalise, on lui donne du cachet, et pour la location derrière c’est un vrai atout quoi, parce que l’appartement c’est notre appartement, il a une vraie signature qui fait la différence par rapport aux autres.

Alors moi, je voudrais bien revenir sur quelque chose avec toi Raphaël, c’est la façon dont tu as investi, avec qui tu t’associes, parce que tu nous l’as dit, à chaque fois tu es en SCI, t’investis avec des amis à toi, pourquoi tu as fait ce choix ?

Très simple, pour équilibrer le risque, parce que ma stratégie ça a été d’acheter des appartements, plusieurs appartements rapidement, mais après bas niveau taux d’endettement, mais aussi pour éviter tout risque parce que même si c’est très rare dans l’investissement immobilier, un impayé ou un problème d’appartement ça peut arriver.

Bien sûr.

Eh ben, le fait d’être propriétaire uniquement de 20, 30, 50 % de l’appartement, ça permet de réduire son risque, eh ben du coup ça me permet d’en acheter plusieurs.

D’accord. Et comment t’as fait pour convaincre tes amis, enfin eux aussi étaient dans l’immobilier avant ou est-ce que c’est plutôt toi qui a commencé à t’y intéresser ?

Alors souvent, enfin des fois on est pas amis par hasard, c’est l’histoire de la vie, les rencontres, et globalement j’ai la chance d’avoir dans mon réseau d’amis voilà des personnes qui avaient cette même ambition de commencer à investir dans l’immobilier. Eh ben du coup, on a dit voilà, on a décidé d’apprendre ensemble et de s’associer.

Du coup, est-ce que vous êtes complémentaires ou tout le monde a les mêmes compétences ou il y a pas vraiment de, le rôle n’est pas vraiment réparti ?

Alors si, on est complémentaires. On a décidé de se spécialiser, chacun a sa fonction. Donc j’ai des amis qui vont plutôt traiter avec les artisans, d’autres qui vont faire la visite des locataires et puis moi je vais plutôt faire le côté DAF, rédaction des quittances, gestion du compte d’exploitation, négociation d’emprunt.

D’accord. Donc il y a vraiment une répartition, il y en a un qui fait les travaux, il y en a un qui va faire la gestion locative et toi tu fais de l’administratif, les finances, etc.

Exactement.

Un autre avantage que je vois avec ta stratégie, le fait de s’associer, c’est pour le financement, c’est-à-dire que forcément si vous êtes tout seul, ben votre capacité d’endettement, votre capacité d’emprunt elle est moins importante que quand vous êtes à plusieurs.

Tout à fait.

Mais attention, si vous investissez avec des gens qui ont un moins bon dossier bancaire que vous, le banquier va regarder le dossier de chaque associé. Donc ça veut dire que ça peut amoindrir votre scoring bancaire.

Oui, parce que ça c’est des choses qu’on entend des fois sur Internet et qui pour moi sont fausses. On se dit oui, en SCI c’est plus facile d’emprunter.

C’est exactement la même chose.

C’est voire limite des fois c’est un inconvénient parce toutes les banques ne font pas de la SCI. Je sais pas si t’as déjà rencontré ce genre de problème.

Tout à fait, oui. Plus les banques style Société Générale où les décisions sont prises par des back offices en région, au siège qui est éloigné. Ils aiment moins les dossiers SCI. En revanche, les banques plus interrégionales, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, avec eux c’est beaucoup plus facile pour négocier parce que la décision se prend en agence, en local. Et en général, les associés de la SCI on est tous clients de la banque, donc ils connaissent notre historique, et là le directeur peut plus se positionner.

Est-ce que d’ailleurs toi tu as mis de l’apport ou tu as financé à 110 % ?

Zéro apport. Alors sur mes derniers investissements, la banque commence à me demander de l’apport. Des fois c’est symbolique, c’est 5.000, c’est 10.000 euros d’apport parce que j’ai un taux d’endettement qui reste important.

Parce que t’as aussi ta résidence principale. On l’a pas dit, mais t’es aussi propriétaire de ta résidence principale sur Colombes.

Tout à fait. Donc oui, la plupart de mes investissements sont à 110 %.

Ok. Et donc, est-ce que tu peux partager les banques avec qui t’as fait ces affaires ou pas ?

Bien sûr. Moi je travaille avec deux banques : la Société Générale et le Crédit Mutuel, mais de plus en plus, enfin moi je préconise des banques comme Crédit Mutuel ou Crédit Agricole parce que la relation est complètement différente.

Qu’est-ce qui est différent ?

Le directeur d’agence a un pouvoir, un vrai pouvoir en agence. C’est lui qui dit oui ou qui dit non. Si son pouvoir ne lui permet pas de dire oui à cet emprunt-là il va quand même porter le dossier en région. Mais à l’inverse, par exemple sur une banque type SG là, dans tous les cas, toutes les décisions sont prises au siège. Donc c’est tout simplement des chiffres qui rentrent dans les cases, ça passe, ça passe pas et on reçoit un oui ou un non, mais de manière anonyme quoi. Donc enfin voilà, je trouve que la relation est complètement différente dans une banque style Crédit Mutuel.

Ok. Et sur la partie du coup la stratégie fiscale, donc tu achètes en SCI à l’IR, ce que je comprends c’est que tu fais énormément de travaux justement pour impacter on va dire ton résultat et avoir vraiment.

Beaucoup de charges.

Oui, c’est vraiment ma stratégie. Pour moi, les projets Pinel, bien sûr que enfin ça reste des bons projets, je veux dire on peut acheter en loi Pinel, mais si on veut la vraie rentabilité, il faut chercher l’appartement soi-même, faire la défiscalisation via les travaux parce que contrairement à une loi Pinel où on va payer un intermédiaire, donc forcément l’intermédiaire qui travaille pour nous, qui va chercher l’appartement, qui va être là six mois en bas de l’immeuble avec son costume, sa voiture de fonction, etc., il faut le payer. Alors que quand soi-même on va acheter un appartement qui est complètement pourri, eh ben on achète que l’appartement quoi. On paye pas les commissions du gars qui est en bas. Donc c’est pour ça que je préfère faire les travaux.

Oui. Le problème en soi c’est pas les dispositifs de défiscalisation, c’est plutôt le fait que derrière on a des promoteurs qui vont s’en servir comme un argument commercial pour que tu achètes plus cher que le prix du marché.

Complètement.

Donc on l’a dit, tu as des appartements à Boulogne-sur-Mer, t’en as à Paris, tu habites à Paris.

Il en a aussi en Normandie.

Comment tu fais pour gérer à distance ? parce que ça c’est une question que les gens nous posent souvent, ils disent ouais, moi j’habite Paris, mais c’est trop loin, c’est trop compliqué pour investir. La preuve, ça existe.

Et moi je voudrais même ajouter un truc, c’est que Raphaël il a un travail salarié très prenant parce qu’il travaille dans la grande distribution. Ce qui veut dire qu’il travaille la semaine et il peut être aussi amené à travailler le samedi. Donc ceux qui nous disent ah c’est pas possible, moi j’ai des gros horaires, etc., bah si, vous avez encore une preuve que c’est possible si on en a envie.

Le but c’est d’avoir un réseau hein, c’est comme je pense dans toute activité il faut savoir bien s’entourer. Et par exemple en Normandie, mon réseau c’est les amis puisque comme je le disais moi je suis plutôt le DAF de la société. Du coup, mes amis qui sont physiquement présents en Normandie s’occupent des travaux et des visites des locataires, mais moi à Paris je fais quand même ma tâche de travail en faisant toutes les quittances et la gestion.

À distance, oui.

À distance, exactement. Et dans le Nord, j’ai réussi à trouver un relais, quelqu’un qui est capable de faire un peu de travaux parce que dans un appartements, même si les appartements sont neufs, un appartement ça vit, surtout avec des locataires. Donc il faut parfois changer voilà une porte.

Une ampoule.

Une ampoule, exactement. Et j’ai trouvé quelqu’un qui est polyvalent, qui fait des petits travaux à distance et que je rémunère voilà en bon deal on va dire, et je réussis à louer mes appartements comme ça.

Donc c’est pas quelqu’un, c’est pas une agence, t’as pas délégué à une agence, t’as trouvé un prestataire en gros qui facture à la tâche en fait.

Qui facture à la tâche, exactement, qui me fournit une facture, comme ça au niveau impôts je suis légal, je suis en toute conformité au niveau des impôts. Et il y a un autre domaine que j’utilise, c’est les locataires eux-mêmes quoi. Enfin moi, l’anecdote de mon dernier appartement dans le Nord, c’est mon locataire qui partait avec qui j’avais de très bonnes relations qui a fait l’état des lieux d’entrée.

Ah oui, carrément état des lieux d’entrée.

Complètement. En fait, il a fait l’état des lieux de sortie, donc en Face Time par téléphone, on l’a fait comme ça en caméra. Une fois qu’il a validé, il a accueilli le nouveau locataire et c’est lui qui lui a signé l’état des lieux d’entrée.

Parfait.

Complètement.

Écoute, bravo Raphaël en tout cas pour ton parcours. Quasiment 20 lots c’est ça ?

20 lots, oui.

20 lots, en combien de temps ?

En 8 ans.

En 8 ans. Donc si vous aussi vous voulez investir à Paris, on vous mettra en relation avec plaisir avec Raphaël. Vous retrouverez tous les détails dans la description.

Et pour aller plus loin, si vous aussi vous avez envie d’investir dans les immeubles, on vous a préparé une série de vidéos pour vous aider. Il y a quatre vidéos, ça s’appelle « Les secrets des investisseurs gagnants ». Pour la recevoir, c’est facile, vous cliquez sur le lien qui apparaît juste au-dessus dans la description ou juste en dessous dans les commentaires. Et souvenez-vous, mettez des pouces, abonnez-vous à la chaîne si vous avez aimé cette vidéo.

Raphaël, est-ce que tu connais notre slogan ?

Mais bien sûr, je l’ai appris au Pérou. Exactement, donc c’est l’aventure continue, à demain.