Comment investir dans une SCPI – Interview Michael Ferrari

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Comment investir dans une SCPI interview Michael Ferrari

Comment investir dans l’immobilier sans locataire

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Michael Ferrari.

Bonjour.

Salut Michael. Alors pour ceux qui ne te connaissent pas, est-ce que tu peux te présenter ?

Oui bien sûr. Alors je suis Michael Ferrari et j’ai créé en 2007 un blog qui s’appelle « Esprit riche ». Donc je fais partie un peu des pères fondateurs de l’indépendance financière en France, voilà. Et puis je suis évidemment entrepreneur sur le web, investisseur en immobilier et en Bourse, voilà. Donc en fait, je développe un cycle où j’enseigne, j’applique, j’enseigne, j’applique et voilà.

Donc toi qui as les trois piliers de l’indépendance financière, comment ça se répartit aujourd’hui tes actifs ?

Tout savoir sur les SCPI

J’ai on va dire à peu près 50 % de mon patrimoine qui est en immobilier et j’ai 25 % en cash et 25 % en Bourse quoi. En gros, ça se répartit comme ça, et après il y a le business qui tourne, mais ça je le compte pas dans les actifs.

Et du coup, t’as commencé par quoi, immobilier ?

J’ai commencé par de l’immobilier, j’ai développé mon business et l’immobilier en parallèle en fait, sachant que moi j’ai eu une première activité qui était consultant indépendant, donc c’était déjà un premier type de business, mais après la partie vraiment activité en ligne et formation, etc. je l’ai développée un petit peu plus tard en démarrant l’immobilier quoi.

Dans cette vidéo, tu vas nous expliquer une méthode qui est pas encore beaucoup connue des investisseurs pour investir dans l’immobilier, mais sans les locataires.

Est-ce que ça vous intéresse de ne pas avoir de locataire et de gagner de l’argent ?

Si vous voulez la réponse, mettez un like et Michael va tout nous expliquer.

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

Oui effectivement, donc c’est une méthode qui permet d’investir donc sans avoir de locataire, sans avoir de gestion. C’est vraiment des fois on parle d’approche passive pour dire que on déconnecte le temps qu’on passe du gain et de l’argent qu’on gagne, on parle d’approche passive c’est un peu des fois abusif, pour le coup là ça l’est vraiment pas parce que tu achètes le truc et une fois que tu l’as tu n’as vraiment rien à faire. On va pas t’envoyer un papier, te poser des questions, t’appeler, il y a rien, il y a rien.

Il y a pas de ballon d’eau chaude qui fuit le week-end ?

Non.

Etc. etc.

Comment investir dans l’immobilier sans problème de locataire

Pas de diagnostic à faire, pas de travaux, pas de ceci, pas de cela, donc voilà. Donc c’est l’approche dans les SCPI hein qu’on a évoquée. Les SCPI donc pour en dire deux mots ce que c’est, c’est des sociétés de placement en immobilier, SCPI : Société Collective de Placement en Immobilier. Donc c’est des sociétés qui collectent des fonds et qui les placent dans l’immobilier très simplement. Et c’est de l’immobilier, ce qu’on appelle de l’immobilier non coté, c’est-à-dire qu’ils ne sont pas cotés en Bourse. C’est un peu moins volatil parce qu’il y a pas une cotation en temps réel.

Comme à la Bourse.

Comme à la Bourse, sachant qu’on peut trouver aussi des sociétés de placement immobilier qui sont elles cotées en Bourse hein, il y a les deux.

D’accord, les deux sont possibles.

Les Avantages de SCPI

L’avantage principal des SCPI c’est que on peut obtenir du financement bancaire. Moi, c’est la seule raison pour laquelle j’investis dans les SCPI.

Donc il y a l’effet de levier.

Il y a l’effet de levier.

Qu’on retrouve dans l’immobilier, et du coup est-ce que tu peux rapidement donner les avantages et peut-être les inconvénients aussi puisqu’il y a aucune stratégie qui est parfaite, on le sait.

Il y en a une, mais on peut pas la dire ici.

Il nous la dira en off, il nous l’a pas encore dit.

Donc oui, on peut parler avantages, inconvénients. Effectivement, l’avantage c’est la passivité, vraiment passivité. Effet de levier avec l’emprunt, c’est les deux principaux avantages qu’on peut évoquer. On peut évoquer aussi un autre avantage c’est la diversification que ça apporte, c’est-à-dire qu’en gros en plaçant dans une société, ben tu vas te retrouver investi dans des centres commerciaux partout en France.

Ah oui, d’accord.

Des maisons partout, donc diversification sectorielle géographique, ça c’est pas mal aussi, c’est un bel avantage. Ça peut être aussi des sociétés qui investissent aussi en Europe.

D’accord, on peut vraiment aller loin.

Oui, il y a des SCPI qui ont 10, 15 %, 20 % de leur patrimoine en Europe, notamment Pays-Bas et Allemagne, donc c’est voilà une forme, un avantage aussi, ça évite d’avoir juste son patrimoine dans une ville.

Par exemple, si on a de l’immobilier à Lille ou une SCPI que à Lille et que à Lille ça se casse la figure, ben.

Oui, ou dans un quartier qui tourne mal pour x ou y raison, voilà. Donc ça c’est les avantages, oui je pense c’est les principaux avantages. Côté inconvénient, il y en a, il y en a pas mal même. Oui, oui, il faut le dire, c’est pas magique, non c’est pas magique du tout. Il y a un premier inconvénient c’est au niveau du rendement, c’est souvent d’ailleurs le reproche qu’on fait aux SCPI. Déjà, il faut savoir que le rendement est décroissant, ça fait des années que le rendement est en baisse. La raison principale étant que la collecte étant en très forte hausse sur les SCPI depuis plusieurs années.

Qu’est-ce que tu appelles la collecte ?

En gros, les investisseurs apportent de plus en plus d’argent dans ce type de sociétés, et donc en gros elles ont de l’argent et elles doivent le dépenser, et une SCPI ne réfléchit pas comme on pourrait le faire nous quand on achète un immeuble où on va aller optimiser de partout. Un acheteur d’une SCPI il veut un bel emplacement et il est prêt à le surpayer. Donc ils peuvent acheter des trucs à 5 % de renta, j’ai vu le cas d’ailleurs sur un local commercial en centre-ville qui avait été acheté par une SCPI et ils avaient le local depuis trois ans, il y avait je crois 80.000 euros de travaux à faire et ils ont pas fait les travaux parce que dans les process internes c’était bloqué. 80.000 euros pour eux c’est rien, et donc ils l’ont laissé vide. Donc voilà, il y a ce genre d’inefficacités qui font que le rendement de la SCPI est plutôt en baisse, et le rendement global ça peut aller de rien du tout à 8 %. Donc même à 8 %, on est pas sur des trucs fous non plus. Mais comme je dis parfois, 8 % ou 5 % ou 6 %, 7 % sur de l’immobilier 100 % passif.

Immobilier passif = SCPI

Sans rien faire.

Et c’est net de charges hein, ça c’est du rendement juste avant impôt personnel. À comparer avec ce que font pas mal d’investisseurs, c’est pas si mal que ça.

C’est clair.

Donc voilà, inconvénient c’est ce rendement et puis cette gestion qu’on ne contrôle pas hein, c’est le corollaire, on contrôle pas les décisions de la société de gestion, voilà. Après, dans les inconvénients c’est que on achète souvent ça en emprunt, on peut faire des montages en société, mais souvent si on achète ça, on emprunte donc inconvénient corollaire de ça c’est que les loyers qu’on encaisse ils sont fiscalisés et ils rentrent dans le revenu brut global et ils sont fiscalisés xxx tranche marginale d’imposition.

Comment sont imposées les SCPI

C’est fiscalisé au revenu foncier en fait ?

Oui.

Ok, d’accord.

Par défaut hein, mais après il y a des montages.

On peut faire quand même des choses.

Société ou assurance-vie, on peut utiliser les deux selon le, il y a toujours des solutions avec avantages et inconvénients, mais par défaut c’est ça. Et donc il faut aussi avoir conscience de ça et que ce soit adapté à sa situation.

Les Inconvénients des SCPI

Ok, donc le principal inconvénient c’est les rendements qui sont on va dire faibles entre guillemets.

C’est les rendements faibles et puis il y a aussi un autre inconvénient qu’il faut apprivoiser, c’est que il faut savoir, il faut choisir, en gros le marché des SCPI en France c’est 160 SCPI.

D’accord, oui c’est pas énorme.

C’est pas énorme. Sur les 160, il y en a 80, c’est parce qu’il y a des différents types de SCPI. Il y a les SCPI dites de rendement, celles qui vont plutôt nous intéresser nous en tant qu’investisseurs. Donc elles versent un dividende qui n’est pas garanti aussi, il faut le savoir, il y a pas de promesse, c’est décidé chaque année. Il y a des SCPI dites de défiscalisation, donc plutôt adressées à des personnes qui ont des bons revenus et qui veulent défiscaliser, mais pas faire de Pinel.

Est-ce que ça marche vraiment ?

A priori ça marche, mais.

T’es pas trop convaincu si je comprends bien.

Enfin je préfère, à la limite vaut mieux faire du Pinel quoi.

C’est marqué dessus alors ces SCPI-là, SCPI de rendement, SCPI.

Tout à fait.

D’accord.

Les SCPI de Capitalisation

Il y a une troisième catégorie qui est pas très très développée, c’est des SCPI dites de capitalisation. Donc là, ils sont plus dans un objectif de faire de la plus-value quoi, voilà. Donc SCPI de rendement, je crois que c’est la moitié, à peu près 80 SCPI. Et sur les 80, quand on regarde, il y en a 70, 60, on peut douter de la qualité de la gestion, voilà. Donc sur le volume finalement, il y en a pas tant que ça qui ont une gestion, une approche.

Viable.

Viable oui, ou dans laquelle on peut avoir confiance à long terme, parce qu’on est sur des placements à long terme.

Long terme, pour toi c’est combien, c’est 10 ans ?

Oui, c’est à partir de 10 ans.

Ok.

Comment revendre des SCPI

À partir de 10 ans. C’est des placements, contrairement à ce qu’on croit, qui sont plutôt liquides. On peut améliorer la liquidité de ces placements en passant par une assurance-vie notamment, mais c’est des placements qui sont plutôt liquides, c’est-à-dire qu’il y a aucun marché. Ça dépend du type de SCPI parce qu’elles sont encore sous-divisées en deux catégories, c’est à capital fixe et à capital variable. Donc ça fait des petites différences sur la facilité à rentrer ou sortir de la SCPI, mais voilà. Donc les inconvénients sont ceux-là, il y en a pas mal finalement par rapport aux avantages, mais voilà, moi ce que je recherche en diversification de mon patrimoine et c’est pour ça que j’achète aussi des parts de SCPI. En fait, j’ai fait financer, j’ai fait plusieurs choses, j’ai fait financer une première tranche de 30.000 euros.

Peut on emprunter pour acheter des SCPI

D’accord, sur fonds propres ou sur un ?

Non, financement bancaire 100 %.

Ok.

Là, j’ai fait financer une deuxième tranche de 100.000 euros, financement bancaire propre. Et j’utilise une autre technique qui est complémentaire, qui consiste à faire ce qui s’appelle du démembrement. Donc le démembrement consiste à séparer la propriété de l’usufruit. Et je fais ça entre ma société et moi-même. Donc c’est un peu particulier, j’achète, donc le démembrement l’intérêt c’est d’acheter la propriété avec une réduction puisqu’on achète la propriété.

Sans l’usufruit.

Mais on touche pas les revenus, donc en gros ma société à moi achète l’usufruit, donc elle va encaisser les dividendes. Donc en gros, ça permet de placer la trésorerie.

Le démembrement de SCPI

Oui, et du coup tu maîtrises parfaitement ton imposition de par ta société.

Voilà, et moi j’achète à titre personnel du coup la propriété avec une réduction qui peut aller de 0 à ça peut monter à 40 % je pense sur 15 ans. Il faut choisir une durée de démembrement, et ce qui me permet moi d’acheter donc des parts avec une décote, de ne pas payer d’impôt sur ça puisque j’ai pas de revenus en face, c’est la société qui les garde.

Tu les laisses dans la société.

Voilà, et au bout de la période qu’on a choisie, je récupère à titre personnel la pleine propriété pour 0. Donc voilà, c’est un montage complémentaire et ça fait partie des choses qu’on peut faire avec les SCPI.

Comment choisir des SCPI

Et du coup, la question qui vient c’est comment choisir justement la SCPI, quels sont tes conseils ?

Alors pour choisir la SCPI, ben il faut se plonger un petit peu dans le bilan de la SCPI.

Où est-ce que tu le trouves ?

Le bilan, il est diffusé sur le site de la société de gestion. Donc une SCPI a toujours une société de gestion. Il y a plusieurs organismes qui s’occupent de la SCPI, mais il y a notamment une société de gestion et elle publie un bilan chaque année. Donc c’est public, on peut, il y a un rapport trimestriel et un bilan annuel, et donc il faut aller déjà chercher le document, c’est vraiment le premier truc à faire. Il y a une information importante, c’est pas la seule.

Ça serait trop simple, ça serait trop facile.

Dans quelles SCPI investir ?

Il faut que le critère il soit à plus de ça et c’est bon, non c’est pas ça. Mais il y a déjà un critère assez important, c’est ce qui s’appelle le taux d’occupation financier, le TOF pour les intimes, qui va en fait simplement synthétiser, en gros c’est le taux de remplissage de la SCPI. Et donc ça permet déjà d’apprécier si elle est bien gérée au sens large, et donc là on va chercher plutôt des TOF qui sont à 90 % ou plus. Il y a des SCPI qui ont des taux de 98 % d’année en année par exemple. Et donc ça, ça va donner une indication, mais c’est pas que là qu’on peut le voir, mais ça va aussi donner une indication. Et en tout cas, c’est un critère dans la SCPI qu’il faut regarder, c’est la qualité du patrimoine immobilier. Donc il y a d’une part sa composition, en gros est-ce qu’ils font des bureaux, est-ce qu’ils font les logements, est-ce qu’ils font voilà, mais il y a aussi la qualité. Par exemple, une SCPI qui est sur des centres commerciaux c’est pas du tout la même qualité à long terme si elle a acheté des centres commerciaux qui ont deux ans, qui sont neufs, qui sont modernes, adaptés au goût actuel que si c’est une vieille SCPI avec une xxx avec des trucs mal placés ou petits, qui sont plus au goût du jour et dont elle va avoir du mal à se défaire ou à relouer.

Donc en gros si on fait le parallèle, ça pourrait être un peu l’état technique de ton immeuble quand tu visites ?

Oui c’est ça, mais c’est même plus que le côté technique, c’est vraiment le côté est-ce que c’est facile à relouer ce que la SCPI a en magasin. Et dans le bilan d’une SCPI, on a le détail du patrimoine complet. Il y a toutes les adresses de tous les biens.

On peut aller les visiter.

À l’extrême, si vous voulez aller faire le tour de tout ce qui est détenu, vous pouvez le faire.

Et tu regardes l’antériorité sur combien de temps ?

Quels indicateurs regarder pour choisir des SCPI

C’est bien de regarder, c’est comme pour une analyse financière, il faut regarder sur les trois, quatre dernières années. En fait, on va regarder l’indicateur lui-même, mais surtout sa tendance, comme toujours pour se faire une idée donc de ce taux d’occupation financier, voilà. Est-ce qu’il est plutôt constant ? Est-ce qu’il descend ? Donc ça, c’est un des premiers critères, l’ancienneté du patrimoine. Et puis, après c’est d’essayer de se faire une idée sur la qualité de gestion de la SCPI. Donc les décisions qui sont prises, l’endettement, même si c’est des sociétés qui sont pas lourdement endettées parce qu’elles collectent quand même pas mal d’argent, donc il faut regarder ces critères-là, les apprécier comparativement les unes aux autres parce que c’est pas un chiffre qui est bien dans l’absolu, c’est plus la SCPI A comment elle gère ça par rapport à la SCPI B, tu vois, essayer de trouver des comparables. Donc c’est pas forcément facile. On peut aussi regarder, il y a des pratiques qui se développent en ce moment dans les SCPI, comme elles ont collecté pas mal d’argent, il y a des SCPI qui prêtent, qui investissent dans d’autres SCPI.

Ah oui, d’accord.

Donc c’est un truc qui se développe depuis quelques années, voilà. Donc après, il y en a et notamment il y en a une de mémoire, elle a 40 % je crois de ses investissements qui sont dans d’autres SCPI.

Oui, on peut se poser la question de c’est quoi l’intérêt de passer par eux si c’est pour être investi dans une autre SCPI ?

Ça diversifie encore plus, mais.

Est-ce que c’est pas un peu dilué du coup à la fin ?

Voilà, c’est pas ce qu’on attend d’une SCPI. C’est pas une, on achète pas dans une holding dont on sait que de toute façon elle investit dans plein de trucs la, voilà. Donc il y a des pratiques comme ça auxquelles il faut faire attention. Et puis après, moi dans mon approche et c’est comme ça que j’investis aussi en Bourse, c’est aussi de se dire ok, je vais pas juste acheter une SCPI, je vais essayer de me composer un portefeuille de SCPI.

Cohérent.

Comment se créer un porte feuille de SCPI

Oui, un portefeuille diversifié en panachant peut-être des petites SCPI qui sont moins capitalisées, mais qui vont avoir de meilleurs rendements et qui vont être plus dynamiques, les équipes vont être généralement un peu plus agressives, ils vont chercher voilà à aller plus loin,.

Optimiser.

Panacher ça avec des SCPI beaucoup plus établies, beaucoup plus stables, beaucoup plus grosses. Donc l’idée c’est voilà de panacher l’âge de la SCPI et puis après les secteurs aussi, de pas être surexposé à je sais pas aux bureaux. Il y a beaucoup de SCPI qui sont aussi très centralisées Paris ou région parisienne, donc pareil.

Géographiquement, est-ce qu’il faut pas voir aussi à se diversifier ?

Moi, je préfère dans mon approche diversifier pas mal, je pense que c’est un gage sur le long terme de sécurité. Donc voilà, je prends moi pas mal de ces critères.

Ces indicateurs-là et il y a beaucoup d’analyse derrière.

Tout à l’heure, tu parlais du financement, du fait que t’as pu recourir au crédit pour acheter tes SCPI, quand tu vas voir ton banquier est-ce que c’est plus facile d’obtenir un crédit pour des SCPI ou est-ce que c’est plus facile d’obtenir un crédit pour un bien immobilier, alors on va dire à montant comparable ?

Exemple de SCPI rentables

Déjà il y a une première chose, c’est que les banques globalement elles financent les SCPI. Il y a aucun problème.

C’est courant pour eux.

C’est courant. Après, selon les réseaux bancaires, il y a certains réseaux qui ont leurs propres SCPI, donc ils vont vous dire on finance mais pour acheter les nôtres. Mais c’est pas toujours vrai, c’est toujours après c’est commercialement ils peuvent tout faire, après c’est de la négo et c’est si vous êtes bon client, que vous avez développé une bonne relation avec votre banque pour vous faire plaisir entre guillemets, ils vont se dire ok, on accepte de vous financer des SCPI extérieures.

Par exemple, toi est-ce que tu peux partager le nom de la banque chez qui ils t’ont prêté ?

Quelle Banque prete pour acheter des SCPI

Non, je peux pas le faire, c’est une banque régionale, voilà. Généralement, c’est plus facile dans les banques régionales, parce que déjà elles ont pas forcément des SCPI.

Ah oui, d’accord, plus c’est petit, plus.

Oui, oui, mais c’est vraiment surtout la qualité de la relation qu’on a avec la banque qui va influencer, sachant que moi de ce que j’ai obtenu c’est les mêmes conditions que pour un bien immobilier, c’est-à-dire 20 ans, 1.45, voilà, c’est les mêmes conditions, c’est-à-dire que c’est pas plus cher parce que c’est des SCPI. Après, c’est que de la négo commerciale, vraiment faut pas.

Est-ce qu’il faut mettre de l’apport ou ?

Non, non, là c’est sans apport. L’avantage c’est qu’il y a pas de discussion autour des frais de notaire ou je ne sais quoi parce qu’il y en a pas, même s’il y des frais de souscription, mais en fait ils sont financés par la banque, voilà. Donc le financement bancaire il est pas compliqué, après c’est certain que c’est difficile d’aller voir une banque que l’on ne connaît pas et avec laquelle on n’a pas de relation pour demander je sais pas 50.000 euros de financement de SCPI parce que pour elle c’est plus un geste commercial. Bon, ils gagnent de l’argent hein, mais.

C’est pas leur produit phare.

Non, ça va pas plus les motiver que ça, sachant que sur la SCPI généralement ils vont prendre, ils vont nantir les parts, c’est-à-dire que les parts vont être nanties à la banque, c’est pas vous qui allez être propriétaire des parts. Et parfois, elles demandent des garanties supplémentaires, parfois elles demandent de nantir d’autres choses, du cash ou une assurance-vie ou voilà, après ça c’est de la négo commerciale. Disons que pour côté gestion de risque, elles vont nantir les parts et c’est suffisant pour elles, mais des fois elles veulent un petit peu plus pour développer la relation, c’est toujours pareil.

Combien investir au minimun dans une SCPI

Et est-ce qu’il y a un minimum à investir ou on peut commencer avec combien, 10, 15, 30.000 euros ?

Moi, j’ai aussi la question, alors le montant mais aussi à quelle fréquence ?

Oui, alors sur le montant ça va dépendre de la société de gestion qui s’occupe de la SCPI qui va imposer un nombre de parts minimum, c’est-à-dire il va pas s’amuser à traiter un dossier de souscription pour une part quoi, voilà. Mais généralement, c’est une dizaine de parts et le prix de la part d’une SCPI est totalement variable, mais admettons qu’une SCPI la part vaut 300 euros, ben en gros ça veut dire il faut prendre 10 parts c’est 3.000 euros.

Ok, donc c’est à peu près cet ordre d’idée-là ou on peut même aller en dessous ?

Non, ça peut être en dessous, ça peut être moins que ça, mais oui c’est de l’ordre.

Après, il faut que ça vaille le coup quoi.

Et 3.000 euros pour le coup voilà, je sais pas si une banque va monter un dossier de financement pour 3.000 euros.

Oui, c’est toujours une histoire de quel travail ça va leur demander pour quel résultat.

A quelle fréquence peut on acheter des SCPI

Et en termes de fréquence du coup on peut répéter ça tous les 6 mois, aller chercher des sous tous les 6 mois à la banque pour investir dans les SCPI ou ?

Bah après, il y a pas trop de limites, mais pas auprès de la même banque, moi je pense qu’il vaut mieux essayer de bien optimiser le montant qu’on demande, parce que souvent en tant qu’investisseur on sait pas combien on peut nous demander, parce que là on arrive pas, c’est pas comme avec de l’immobilier fini, on arrive pas avec j’ai un compromis de vente, il y a marqué 200.000 euros, il me faut 200.000 euros. Là, on arrive pas avec ça, donc on sait pas combien on peut demander et c’est un peu délicat de dire, de demander au banquier ok, jusqu’à combien vous pouvez aller. Donc, enfin moi ce que je ferais, c’est plutôt de tester et donc de demander des sommes qui nous paraissent élevées, parce que souvent moi je constate que les investisseurs ont plutôt tendance à se limiter eux-mêmes avec ce genre d’investissement. Et donc ils vont avoir tendance à demander moins que ce qu’ils pouvaient demander.

Toi, la première fois c’était 30.000 euros que tu as demandés, c’est ça ?

Oui.

Ok, partez sur 60.000 et vous aurez 30 quoi.

Oui c’est ça, de toute façon on n’a rien à perdre à demander plus et avoir ce qui sort et ce qui permet, ce que ça permet d’obtenir.

C’est clair.

Et puis le financement et l’autorisation, l’accord de la banque va évidemment être conditionné par le choix des SCPI que vous faites, parce que ça va pas être la même chose si vous demandez un financement pour une grosse SCPI connue que si vous demandez un financement pour une SCPI qui fait quelques millions d’euros de patrimoine.

Les risques des SCPI

C’est pas le même risque pour la banque.

Exactement. Donc il y a aussi ça, ça peut jouer, peser dans la balance.

Donc quand tu vas les voir, en fait t’as ta liste de SCPI, t’as déjà fait ta sélection au préalable et tu vas leur demander un montant pour acheter tel type de SCPI.

Exactement.

D’accord.

Et l’accord se fait pour l’achat de cette SCPI-là.

C’est pas on vous donne les sous et après vous faites ce que vous voulez avec.

Ah non, non.

Qui peut acheter des SCPI

Alors Michael, qui peut acheter des SCPI ?

Je suis sûr qu’ils sont chauds là, ils ont la SCPI au bout de Google, ils veulent savoir qui peut investir.

Alors traditionnellement, dans les SCPI c’est plutôt ce qu’on appelle des vieux hein, le terme technique c’est ça, c’est plutôt des gens qui ont du patrimoine.

C’est-à-dire vieux, c’est 45 ans ?

C’est passé 50 ans, 55 ans.

Mais c’est parce qu’ils ont du patrimoine, c’est pas tant lié à l’âge quoi, c’est plus pour la boutade.

Faut-il acheter des SCPI

Non, non, c’est parce que.

Ils sont vraiment vieux.

Ils sont vraiment vieux. Non, non, plus sérieusement, c’est parce qu’en fait c’est plutôt des gens qui vont mettre du cash, ils vont l’acheter cash.

D’accord.

L’approche faire financer est minoritaire. Donc voilà, généralement c’est plutôt ces gens-là. Après, n’importe qui peut acheter ça, c’est ouvert à tous, il y a pas de conditions particulières, et dans nos approches indépendance financière quand on est plutôt jeune et en construction de patrimoine, là on va plutôt chercher à obtenir du financement. Donc à partir du moment où on a la capacité d’emprunter de l’argent.

Donc des revenus réguliers.

Ou une source de revenus, voilà, il faut avoir un salaire ou un revenu régulier on peut aller demander à une banque de faire financer, sachant que sur les SCPI, alors en fonction du choix de la SCPI c’est toujours pareil, il y a du rendement, ben on va se retrouver, l’idée c’est de chercher un autofinancement ou un pseudo autofinancement qu’il faut bien calculer en prenant en compte la fiscalité finale évidemment et d’arriver à quelque chose qui soit à peu près à l’équilibre. Alors moi, sur ce que je suis en train de mettre en place pour la dernière tranche de 100.000 euros, bah ça va me coûter à peu près une centaine d’euros par mois.

Ah oui, d’accord, donc t’auras un effort d’épargne.

Oui, il y a un effort d’épargne, c’est pour ça que c’est important de le savoir et c’est pour ça que souvent c’est plutôt des gens qui mettent du cash en fin de.

Quel age pour acheter des SCPI

Mais t’es pas vieux Michael.

Non, par contre moi c’est vraiment la diversification, le côté passif, donc c’est pour ça que c’est bien aussi que je précise que en termes de profil c’est pas un support qui est adapté quand on veut créer son patrimoine ou créer son indépendance financière, c’est pas adapté pour ça. Il faut être très clair là-dessus.

Oui, c’est très bien.

Il y a pas de mystère parce qu’on peut pas, il y a l’effet de levier du crédit, mais il y a beaucoup moins d’effets sur lesquels on peut jouer comme on peut le faire sur un appartement ou un immeuble, sur les travaux, la déco, améliorer le loyer, voilà on peut pas faire tout ça. Donc c’est plutôt adapté pour des personnes qui veulent diversifier leur patrimoine ou des personnes qui ont 0 temps, mais qui veulent quand même faire un truc pour un effort d’épargne.

Oui, pour un effort d’épargne minimum, ou des personnes qui sont sur des stratégies intermédiaires, c’est-à-dire si t’as un peu de cash de côté, tu lèves un emprunt bancaire, tu fais un peu d’apport et t’as un truc qui est autofinancé ou qui te rapporte un petit peu pendant 20 ans, c’est indolore et puis à la fin t’as voilà, ou alors sur des gens qui ont des sociétés ou qui font des montages, et comme ce que j’expliquais en début de vidéo, voilà. Donc ça, c’est bien important de toujours, de toute façon pour l’investissement de manière générale, quel est l’objectif, quel est mon profil et puis est-ce que c’est adapté par rapport à ce que je veux faire, voilà. Mais ça, je trouve que ça répond, moi en tout cas je le fais, parce que ça répond à mon besoin et j’anticipe, moi en fait j’anticipe. J’ai eu un, enfin je raconte un peu une anecdote.

Il adore les anecdotes.

Sur un des immeubles que j’ai achetés, je suis tombé face à un vendeur qui était un monsieur qui venait d’être à la retraite, ça faisait un an qu’il était à la retraite, et donc je cherchais à comprendre, son immeuble était vide depuis 5 ans et donc je discutais avec lui pour comprendre.

Pourquoi.

Oui pourquoi, qu’est-ce qui se passe ?

C’est pas courant 5 ans, depuis 5 ans.

Oui, vide depuis 5 ans. C’est un petit immeuble à la campagne, il s’en foutait voilà, et donc je discute avec lui et il me dit oui, quand je l’ai acheté je me suis dit c’est pour la retraite, je le retaperai à la retraite. Et en fait, arrivé à la retraite je me suis dit ben non, j’ai plus envie de ça, j’ai mes enfants qui sont à La Réunion, j’ai envie d’aller les voir.

Il a mieux à faire.

Peut on vivre de l’immobilier avec des SCPI

Je suis fatigué, j’ai un un AVC, donc c’est ce qu’il m’a raconté. Et donc je me suis dis ok, ça fait réfléchir parce que on lance des trucs, et finalement quand on arrive à 50, 55, 60 ans ou peut-être avant des fois, on se dit on n’aura peut-être pas envie de continuer là-dedans. Donc faut pas faire des projets de cet ordre-là, des plans de se dire je ferai des rénovations, des travaux. Donc moi, je me suis dit pour ça la SCPI c’est parfaitement adapté.

C’est passif, oui.

Je le fais maintenant et à 50 ans, 55 ans, ça sera remboursé, ça sera passif. Donc voilà, ça rentre dans cette stratégie-là de vision à long terme quoi. Donc c’est pas pour tout de suite, vivre tout de suite, aller à Dubaï.

On ne vit pas de ses loyers tout de suite avec une SCPI.

Non, non, c’est vraiment une vision long terme, diversification, voilà.

Conseils pour bien acheter des SCPI

Quel serait ton meilleur conseil, ils ont été courageux, ils ont été jusqu’ici, je pense qu’ils méritent une récompense, mettez un like et écoutez le meilleur conseil de Michael pour investir dans les SCPI.

Le meilleur conseil c’est de chercher à monter un portefeuille de SCPI, de le faire financer, que ce soit auprès d’une banque, de plusieurs banques, que ce soit en un an, en deux ans, en trois ans, mais c’est comme pour de l’immobilier physique en fait hein, c’est plus on le fait tôt, plus le remboursement du crédit tourne et plus on aura du patrimoine payé par les dividendes de la SCPI. Donc voilà, faut le faire le plus tôt possible. Si on veut le faire avec du levier bancaire, il faut le faire le plus tôt possible, ça sera remboursé. Plus on commence tôt, plus on l’aura tôt, donc c’est mathématique. Voilà ce que je peux dire, le meilleur conseil ça va être agissez, passez à l’action, c’est le meilleur conseil que je peux vous donner.

Parce que sans action, comme on le dit toujours, pas de résultat.

Alors Michael, pour les personnes qui nous regardent et qui voudraient en savoir plus sur toi, aller plus loin sur les SCPI, où est-ce qu’ils peuvent te retrouver ?

Il y a ma chaîne YouTube, donc vous tapez Esprit riche ou Michael Ferrari, vous allez tomber dessus.

On mettra les liens dans la description.

Le site de Michael Ferrari : https://esprit-riche.com/

Et sur les SCPI j’ai un un programme de formation où j’explique tout ça en détail. Je montre tout le process, les documents que j’ai faits pour obtenir le prêt, les conditions que j’ai eues. Enfin, tout ça je le montre en détail. Donc pour ceux que ça intéresse, voilà, il y a une formation qui est pas très chère, qui est très accessible pour apprendre à investir dans les SCPI et puis créer cette petite diversification passive, 0 temps, 0 locataire, 0 stress avec les SCPI. Gros avantage, on vous met tous les liens dans la description.

Si ça vous intéresse, n’hésitez pas, bougez vous, passez à l’action. Et puis si vous avez envie d’investir dans les immeubles de rapport, ça c’est notre spécialité, on vous a préparé pour vous aider également une série de quatre vidéos. Elle est totalement offerte. Pour la recevoir c’est très simple, il suffit de cliquer sur le lien qui apparaît sur la vidéo ou juste en dessous dans la description. En attendant, n’oubliez pas, l’aventure continue, à demain.