Comment investir dans un immeuble de rapport

Pour beaucoup d’actifs et de retraités, devenir propriétaire d’un immeuble de rapport est un rêve. Se constituer un patrimoine pour s’assurer une retraite dorée, cela fait fantasmer n’est-ce pas ? Vous savez quoi ? Vous pouvez parfaitement le réaliser ce rêve de devenir propriétaire d’un bien immobilier locatif. Effectivement, vous n’avez pas besoin d’être rentier ou riche comme Crésus pour investir dans un immeuble de rapport. Et pour cause, grâce à quelques astuces, vous pouvez acquérir tout un immeuble au prix d’un appartement et bénéficier de plusieurs avantages. Dans cet article, nous vous donnons tous les conseils pour un investissement foncier sûr, sécurisé et… à moindre prix.

Comment investir dans un immeuble de rapport : les bases

Investir dans un immeuble de rapport est un bon investissement immobilier locatif à condition de bien étudier tous les paramètres.

Bien choisir l’emplacement

L’immeuble de rapport le plus rentable est celui qui présente le meilleur rapport prix d’achat et potentiel locatif. Autrement dit, ce n’est pas forcément un achat immobilier à proximité de votre résidence principale ou dans votre région.

Avant d’acheter un bien, concentrez-vous sur votre objectif : constituer un patrimoine. Cela veut dire que même si vous avez trouvé un immeuble près de chez vous, ne l’achetez pas si le rendement locatif est faible. Il vaut mieux investir dans un bien situé à des dizaines de kilomètres, voire des centaines et avoir un rendement de 12 % plutôt que de se contenter d’un petit 5 % sous prétexte que le bien est à deux pâtés de maisons. Une astuce : achetez dans les petites ou moyennes villes, en périphérie des villes de province, car ces zones sont moins tendues. Ainsi, votre investissement de départ sera moindre. De plus, ces petites villes ont un potentiel aussi important que les grandes villes en termes de marché locatif. À condition bien entendu que l’immeuble que vous envisagez d’acheter réponde au marché local.

Pour l’entretien, vous pouvez le confier à un professionnel. De toute façon, rien ne dit que vous aurez le temps de vous en occuper vous-même, sauf si vous êtes retraité ou professionnel de l’immobilier. Par ailleurs, gérer un immeuble demande des compétences techniques, juridiques et financières.

Évaluer le rendement

Avant d’acheter un bien destiné à la location meublée ou nue, vous devez connaître à l’avance combien il vous rapportera, notamment si vous avez fait un emprunt pour l’acquérir. Concrètement, cela veut dire que vous devrez faire en sorte que vos revenus locatifs puissent couvrir :

• Les mensualités sur la durée de votre crédit.
• Les charges et frais de fonctionnement.

Après calcul, votre bien doit rapporter un rendement d’environ 7,8 % minimum pour être rentable.

Prendre en compte les éventuels travaux et rénovations

Pour rappel, un immeuble de rapport est un immeuble constitué de 2 à 10 appartements appartenant à un seul propriétaire. Cela veut dire que vous n’avez pas besoin d’un syndic de copropriété, et encore moins d’un syndicat de copropriété. Même si cela vous évite bien d’obligations (assemblée générale ordinaire, accord de tous les copropriétaires pour tous travaux qui changent l’apparence de la propriété, etc.), cela veut dire que vous êtes le seul à supporter les frais de gestion et de fonctionnement. Autrement dit, vous avez entièrement à charge l’entretien de :

• La toiture.
• La façade.
• Les cages d’escaliers.
• L’électricité et le chauffage dans les parties communes.

En outre, vous devez également procéder aux différentes mises en normes et les supporter seul. Il est donc important que vous incorporiez ces paramètres (dont le coût peut être important) dans votre plan de financement. N’oubliez pas qu’un immeuble non entretenu va vous coûter cher. Ainsi, si vous pouvez vous éviter de gros travaux d’entretien sur le court terme, c’est le top.

Plus généralement, avant de signer une promesse de vente ou un compromis de vente :

• Exigez le carnet d’entretien de l’immeuble avec les justificatifs de tous les travaux qui ont été réalisés.
• Faites vérifier les installations électriques, les murs et la toiture… par un expert. Il vaut mieux débourser une centaine d’euros que des milliers d’euros.

Négocier avant d’investir : une condition sine qua non

L’avantage d’un immeuble de rapport par rapport à un appartement est que le prix est facilement négociable. Effectivement, la concurrence est moins forte. À part les investisseurs, vous êtes pratiquement seul sur « l’affaire ». Vous pouvez donc gagner jusqu’à des dizaines de milliers d’euros.

Par ailleurs, vous pouvez également négocier les frais d’agence et les frais de notaires puisque vous achetez « en gros ».

Comment investir dans un immeuble de rapport : visiter, visiter et visiter

C’est sûr, vous n’allez pas trouver la perle rare du premier coup. Un investissement immobilier suppose beaucoup de recherches et de visites, parfois à des heures incompatibles avec votre emploi du temps. Une règle d’or : ne vous fiez pas aux annonces du vendeur qui promettent monts et merveilles. Vérifiez par vous-même. Il se peut que vous ne trouviez le bien qu’après des mois de recherche. Qu’importe, votre patience et votre persévérance vous seront profitables plus tard, car en procédant ainsi, votre patrimoine vous permettra de générer un rendement locatif élevé.

Investir avec la loi Pinel : que des avantages !

Pour ceux qui ne le connaissent pas encore, le dispositif Pinel est un dispositif fiscal qui permet d’acquérir un logement neuf ou réhabilité tout en bénéficiant d’une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’acquisition dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré. Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat du logement et concerne les biens acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Ce dispositif instauré en 2014 a pour but d’encourager les particuliers à devenir propriétaires et participer à la reprise économique après des années de crise. Et ce qu’ils investissent seuls ou via une société civile de placement immobilier ou SCPI.

Bien entendu, pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, vous devez répondre à plusieurs conditions :

• Le bien acquis est un bien immobilier neuf, réhabilité ou en cours de construction.
• Le bien est loué en tant que résidence principale.
• Il est doit être loué à nu à un prix inférieur d’au moins 20 % à la valeur locative du marché.
• Le bien est loué pour une durée de 6 mois ou 9 mois prorogeable jusqu’à 1 an.
• Le bien est loué dans un délai de 12 mois après l’acquisition du bien.
• Les revenus des locataires doivent être inférieurs aux plafonds définis par l’article 2 tedercies D du Code général des impôts.
• Le bien bénéficie d’un label écologique RT 2012 ou BBC 2015.
• Le bien est situé dans une zone avec un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. Ces zones sont les zones A, A bis et B1 et s’étendent jusqu’aux zones B2 et C, mais uniquement pour les biens achetés avant le 15 mars 2019 et ayant obtenu un permis de construire avant le 31 décembre 2017.
• Vous avez sollicité un prêt immobilier pour votre investissement dans un immeuble de rapport.
• Vous devez effectuer la « déclaration Pinel » lors de votre première déclaration de revenus fonciers après l’acquisition du bien.

Bon à savoir : vous pouvez louer à un ascendant ou descendant, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal et que ses revenus sont inférieurs aux plafonds imposés.