Comment trouver le meilleur crédit et comparer les offres de prêt bancaire ?

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Comment lire une offre de prêt

Comment choisir le meilleur crédit pour votre projet immobilier

Simon : Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Avant de vous expliquer ça en détail, abonnez-vous à la chaîne pour recevoir nos meilleurs conseils et apprendre à investir dans les immeubles.

Manu : D’abord, c’est quoi une offre de prêt et à quoi ça sert ? Quand vous achetez un immeuble, vous allez avoir besoin d’un crédit et donc vous allez voir votre banque, le banquier pendant le rendez-vous va vous demander de présenter votre projet et aussi d’expliquer les critères que vous voulez pour votre financement.

Comment préparer votre dossier bancaire

Simon : D’ailleurs, si vous n’avez pas encore vu la vidéo sur Comment préparer votre dossier bancaire, il suffit de cliquer sur le lien en haut à droite de cette vidéo.

Manu : En fonction de votre projet et de vos demandes, le banquier va vous dire si oui ou non il peut vous financer et à quelles conditions. Ces conditions elles seront reprises dans un document qui s’appelle la simulation de prêt.

Simulation de prêt de bancaire : Qu’est ce que c’est ?

Simon : Dans cette vidéo, on va vous présenter la simulation que notre banque nous a remise et on va vous l’expliquer, ce qui va vous permettre de comparer et de choisir la meilleure offre de prêt. Donc voilà le document la simulation de projet immobilier, vous voyez notre banque c’est La Banque Postale, on adore La Banque Postale, ils nous ont toujours prêté, on est des fidèles clients depuis x années, vraiment La Banque Postale nous on adore. On a masqué certaines informations bien sûr pour des raisons de confidentialité.

Manu : Donc simulation de projet, c’est bien une simulation, ça ne veut pas dire que le crédit est accepté, on en est vraiment à la première étape.

Comment séduire le banquier

Simon : Dans la première partie, vous retrouvez ici les emprunteurs, ensuite l’adresse du bien, ici on retrouve les informations les plus intéressantes. 156.000 euros ça correspond au prix du bien immobilier, frais d’agence inclus. 141.000 euros c’est le prix du bien moins les frais de meubles qu’on a intégrés dans le compromis de vente. Ensuite, vous retrouvez le total des frais du crédit, 13.656 euros qui se composent de 11.800 euros, ce sont les frais de notaire qui correspondent à peu près à 7,5 % du prix du bien.

Manu : Donc ça c’est ce qui est mentionné dans votre compromis, c’est ce qui a été estimé par l’agent immobilier ou par le notaire.

Hypothèque ou Caution

Simon : Ensuite, vous avez 1.556 euros qui correspondent aux frais d’hypothèque ou aux frais de cautionnement du crédit, 300 euros de frais de dossier, donc ça il faut savoir que, à La Banque Postale en tout cas, ce sont les seuls frais que vous ne pouvez pas emprunter, vous êtes obligés de les sortir de votre poche, donc 300 euros pour un prêt à 156.000 euros, ça reste raisonnable.

Manu : C’est pour ça qu’on est trop juste en dessous sur la ligne Apport personnel en deniers 300 euros, ça veut dire qu’on a donné 300 euros de notre poche.

Comment emprunter sans apport

Simon : Et la dernière ligne reprend l’ensemble du crédit, c’est-à-dire que là on va emprunter au total 169.356 euros.

Manu : Ensuite, on arrive sur le détail chiffré, ça va vous reprendre le montant du prêt, donc 169.356, la durée en mois, donc nous on a choisi 300 mois ce qui correspond à 25 ans, les informations relatives à la période d’anticipation, c’est par exemple si vous avez des gros travaux à faire et que vous voulez décaler les premières mensualités pour rembourser le capital.

Au début, vous avez la possibilité de ne rembourser que les intérêts. Mensualités HA, ça veut dire mensualités hors assurance, ça c’est la somme que vous allez rembourser chaque mois pour payer le crédit hors assurance du crédit, donc assurance du crédit on le retrouve dans la case d’à-côté assurance comprise, là on est un peu plus cher, la banque elle vous fera toujours la première simulation avec son assurance, donc c’est cette somme-là qui va varier à la fin parce que vous allez prendre une délégation d’assurance pour tirer les coûts vers le bas. Le taux d’intérêt, donc là on a obtenu 1.90 et 2.24 en TAEG et ce qui nous intéresse surtout c’est le coût du crédit.

Le coût d’un crédit immobilier

Simon : Le coût du crédit, ça c’est vraiment le plus important dans cette simulation de prêt. Beaucoup de gens parlent du taux d’intérêt, mais en fait ce qu’il faut comparer entre différentes simulations, entre différentes banques, c’est vraiment le coût global du crédit. Ici il est de 50.885 euros. Il y a très bien une banque qui peut vous donner un taux à 2 % et pourtant le coût du crédit sera inférieur, c’est parce que le taux d’intérêt en fait ils le calculent un peu comme ils veulent, c’est pour ça qu’il faut comparer le coût du crédit.

Manu : Et là faites bien attention, c’est un coût du crédit assurance comprise et donc avec l’assurance de la banque.

Comment faire une délégation d’assurance

Simon : Donc, on passe à la deuxième page où on va retrouver les détails de l’assurance. Donc nous comme on vous l’a dit, on fait une délégation d’assurance, donc ça c’est vraiment une astuce importante, à La Banque Postale, l’assurance qui s’appelle CNP Assurance, elle coûte assez cher.

Première chose à savoir sur l’assurance, c’est quel type d’assurance vous prenez. Donc le minimum, c’est DC/PTIA, PTIA Accident, c’est-à-dire que vous avez ici le détail, on voit que vous êtes assuré en cas de décès, en cas de perte totale et irréversible d’autonomie et puis perte totale et irréversible d’autonomie accidentelle.

On n’a pas pris perte d’emploi qui coûte beaucoup plus cher, ça ça permet de faire baisser les coûts. Le deuxième point important, c’est la quotité de l’assurance, il faut savoir que par définition, la banque va demander généralement que vous soyez chacun assuré à 100 %.

C’est-à-dire que si moi je meurs, dans ce cas-là Manu n’a plus à rembourser les crédits, sauf qu’ici il s’agit d’investissement et que le bien est autofinancé, c’est-à-dire que si moi je meurs entre guillemets elle n’aura pas de problème à payer le bien puisque ce sont les locataires qui paient le crédit. Donc nous, on choisit toujours à 50 % la quotité. Voilà ici vous avez le récap du coût de l’assurance et sur la dernière page, c’est du bla bla.

Comment comparer les crédits immobiliers

Manu : En fait, c’est pour vous dire que le document est fourni à titre indicatif. Donc après le premier rendez-vous avec le banquier, vous allez repartir avec cette simulation de projet immobilier, ça va vous permettre de comparer avec les autres banques ou un courtier pour à la fin choisir quelle est la meilleure assurance pour vous.

Simon : Dans la prochaine vidéo, on vous a préparé une nouvelle caméra cachée, on va appeler notre banquier pour négocier tous les points qu’on vient de voir aujourd’hui. Si vous ne voulez pas louper ça, abonnez-vous à la chaîne et en attendant vous pouvez aussi télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants » pour vous aussi acheter votre premier immeuble de rapport. L’aventure continue, à demain.