Partie 1 : Visiter un immeubles les pièges à éviter

Partie 2 : Comment obtenir un devis travaux de Qualité pour votre immeuble

Transcription de la vidéo

Jean-Christophe, quand tu visites comment tu fais pour faire une estimation expresse de l’enveloppe travaux ? Parce que ça pour un investisseur qui débute en travaux, c’est toujours la grosse question, comment je fais ? Parce que je dois être réactif et si c’est une bonne affaire il faut que je puisse proposer un prix rapidement, mais il faut que je propose le bon prix et les travaux ça va forcément impacter ma rentabilité, comment toi tu fais ?

C’est vraiment la question qui revient à chaque fois, combien vont me coûter mes travaux ? Et pourquoi elle revient à chaque fois ? Parce qu’on peut pas répondre de manière linéaire forcément, il n’y a pas deux biens identiques, il n’y a pas deux entreprises identiques, ça va dépendre si tu prends un chef de chantier ou si tu es le propre chef de chantier, ça va dépendre des équipes que tu engages, c’est une grosse boîte ou c’est des petits artisans, les qualifications des artisans, donc on peut trouver, moi j’ai des artisans qui bossent pour 500 euros du mètre carré, 450 euros du mètre carré, il y en a qui bossent pour 1.002, 1.004, donc comment j’estime ? Je pense qu’on arrive à trouver des artisans pour un prix moyen de 750 euros du mètre carré s’il n’y a pas le toit à refaire, s’il y a quelques fenêtres à changer ça peut passer si on arrive à bien gérer son chantier, mais encore une fois ça dépend aussi d’où on part, si il faut tout refaire ou pas ou si c’est juste de la déco. Après, il faut faire attention parce que des fois on va, tu vois j’ai eu un client qui a le cas, j’ai le cas avec un client, il a travaillé avec un artisan qui était pas cher et qui est pas très compétent et donc il a un second projet à qui il a fait chiffrer à l’artisan son chantier, donc là c’est un projet d’immeuble qui est plus conséquent, le souci c’est que cet artisan qui est pas cher c’est certainement pas lui qui va faire ses travaux vu comment ça s’est passé la première fois mais il va se retrouver avec une enveloppe travaux qui va être inférieure de je sais pas 30 % à ce qu’il pourrait trouver avec d’autres artisans. Donc, il faut faire attention de bien faire chiffrer par plusieurs personnes votre chantier et puis éventuellement prendre la fourchette haute pour les banques parce que si ça passe avec une fourchette haute c’est toujours plus facile de dire je consomme pas toute l’enveloppe travaux plutôt que le contraire.

Tu conseilles de faire combien de devis ?

Combien de devis ? Ça dépend toujours de l’entreprise, si c’est quelqu’un avec qui tu bosses depuis des années, si mais il en faut au moins deux, peut-être trois, ce que je conseille moi, ce qui est intéressant c’est de faire venir quelqu’un qui va tout chiffrer dans la globalité, donc forcément a priori qui va être plus cher et puis de faire venir quelques artisans de chaque domaine, ça vous permet de comparer votre je sais pas courtier en travaux, chef de chantier qui va faire un chiffrage global si c’est raisonnable ou pas. On pourrait parler des heures là-dessus sur le recrutement d’un artisan, d’ailleurs moi j’ai fait une formation parce que il y a tellement à dire que, j’ai bossé avec un chasseur de tête en fait, il m’a expliqué un peu comment il faisait pour recruter et on a enregistré des artisans à leur insu, l’audio, pour voir leurs réactions par rapport à un même chantier et on a des réactions qui sont complètement différentes, donc ça c’est intéressant et donc j’ai créé une petite grille qui permet de tester un petit peu par rapport à ces questions et de voir un peu les choses importantes qui vont faire qu’on va bosser avec lui ou pas, il y a plein de trucs, il y a pas que le prix.

Bien sûr.

Il y a la petite ligne en-dessous, alors déjà il faut savoir que pour pouvoir comparer deux petites lignes, il faut que ce soit les mêmes produits, le même devis. Récemment, moi j’ai vu un courtier en travaux, c’était intéressant ce qu’il faisait, il faisait payer le devis estimatif métré, c’est-à-dire qu’il disait voilà au mur je veux deux couches de ça, une couche de placo, tant d’isolation au mur nord de la pièce, de la chambre par exemple, au mur sud je veux ça, donc il avait tout le descriptif et avec ça il pouvait démarcher plusieurs artisans, donc ça peut être intéressant d’avoir un cahier des charges très précis pour pouvoir avoir des devis comparables.

Et puis surtout bien détailler le devis comme tu dis ligne par ligne pour pouvoir après faire les comparaisons avec les quantités, toujours un devis avec des quantités sinon ça veut rien dire quoi.

Il faut vous dire qu’un devis, plus il est précis moins il y a de marge d’erreur possible et a priori moins votre artisan il va compenser ce risque d’erreur en gonflant son prix global.

Je vais faire ma blonde Jean-Christophe, c’est quoi un courtier en travaux ?

Alors un courtier en travaux, c’est quelqu’un dont le rôle est de mettre en relation le client et les artisans, donc il va vous trouver des artisans au meilleur prix, ça c’est son discours, c’est pas toujours le cas, en général c’est quelqu’un qui a quand même plus que vous l’habitude des travaux, mais il y a quand même une particularité au statut de courtier en travaux, c’est que ils sont pas responsables du chantier.

Ah oui.

Donc, il faut que la mise en relation, donc il faut faire attention, des fois il y en a qui s’improvisent chefs de chantier, on peut pas se retourner contre eux en cas de soucis, malfaçons, sauf si ils cotisent à cette assurance dommages-ouvrages, il y en a qui ont vraiment cette double casquette et qui sont vraiment maîtres d’œuvre, chefs de chantier, mais il y a d’autres courtiers en travaux, il y a trois mois ils vendaient des voitures, donc je peux pas dire c’est bien, c’est pas bien, il y a vraiment de tout.  Comment est-ce qu’on vérifie la fiabilité d’une entreprise ? Donc que ce soit un artisan, quelqu’un que vous employez, un auto-entrepreneur, peu importe, comment est-ce qu’on vérifie que le gars il va finir votre chantier ? Il y a plusieurs points de vigilance, par exemple est-ce que le gars il est de la région ? Si il fait 100 kilomètres pour venir sur votre chantier, peut-être qu’il est grillé d’où il vient ? S’il est du coin, qu’il est là depuis 30 ans installé, c’est quand même un signe de fiabilité, vous pouvez aller sur le site « société.com », tu peux vérifier depuis combien de temps il est installé, ça te permet déjà d’avoir une première approche. Après, par rapport à cette entreprise, tu peux, est-ce qu’elle t’a été recommandée par quelqu’un ? Et encore la recommandation on va en parler, est-ce qu’elle a la force de frappe aussi ? Parce que si t’as un immeuble à rénover et que les gars ils sont deux, forcément ça peut être compliqué, la recommandation il faut faire attention, pourquoi ? Parce que souvent vous savez par exemple les grandes surfaces quand ils présentent un produit, chaque année le contrat il est caduc et ils refont un appel d’offres, pourquoi ? Pour ne pas qu’il y ait cette accoutumance et cette facilité par rapport aux prix, donc à chaque fois ils doivent être compétitifs sinon ils ne sont plus exposés dans les rayons et donc ils perdent tout parce qu’ils ont dû investir dans des machines, dans une grosse production pour être diffusés par Carrefour par exemple, s’ils perdent ce marché-là, donc c’est pour ça qu’on leur demande d’être plus compétitifs chaque année et donc une recommandation en fait il arrive en terrain conquis l’artisan et donc, au niveau des prix, il faut faire attention parce qu’ils sont pas forcément remis au goût du jour et donc on peut avoir, il peut y avoir des dérives. Après, la recommandation elle peut être pipée parce ça peut être le beau-frère, ça peut être le cousin, ça peut être aussi un artisan qui est super bon, il m’a fait un super carrelage sauf que moi je veux du parquet et il est nul en parquet, donc il faut faire attention aux recommandations, tout n’est pas blanc ou noir, il faut vraiment arriver à faire la part des choses, à trancher.

Et comment tu le trouves ton artisan quand t’as investi loin du lieu où tu habites ?

Alors pour trouver un artisan, le bouche-à-oreilles, les agences, les notaires, les artisans eux-mêmes parce que le plombier lui il côtoie souvent le peintre et donc il sait que il travaille comme un cochon et que il peint toutes ses tuyauteries à chaque fois ou qu’il est excellent, donc il peut y avoir comme ça des mises en relation comme ça.

Nous on l’a déjà fait, aller sur Le Bon Coin où tu cherches un carreleur et donc tu tapes « carreleur » et tu vois les mecs qui proposent leurs services avec un tarif horaire, après forcément tu sais pas forcément comme tu dis comment ils travaillent et donc là on utilise la technique que tu as donnée tout à l’heure, c’est-à-dire donnez-moi un client avec qui vous avez travaillé, qui est satisfait, comme ça je peux lui demander, je vais faire une prise de références en fait.

Oui, ça peut être une technique, après forcément sur Le Bon Coin tu peux avoir tout et n’importe quoi, des gens qualifiés ou pas, mais déjà au discours tu arrives déjà à cerner pas mal de choses, est-ce que le gars par exemple il va te citer la norme ? S’il dit moi je mets du placo norme machin, isolation 2012, déjà le gars il sait de quoi il parle, tu vois ? Est-ce qu’il a une décennale ? Est-ce qu’il est déclaré ? Parce que il faut faire attention à ça, c’est pas forcément intéressant d’employer des gens sans les déclarer parce que vous allez pas pouvoir défiscaliser.

Tout à fait.

Si t’as un accident, ça peut être compliqué. Il y a une chose importante, moi j’ai des clientes qui ont du mal à se faire entendre vis-à-vis des artisans et qui leur imposent un petit peu leurs « d’habitude on fait comme ça, c’est comme ça qu’il faut faire, vous y connaissez rien » et ça c’est pas évident et en plus j’ai l’impression que le gars plus il est compétent et moins il est à l’écoute, ça c’est important. Moi j’ai rencontré des courtiers mais des gars c’étaient des bulldozers quoi et c’était impossible d’imposer ton idée parce que ils savaient faire, or ils savaient faire mais je suis désolé mais il y avait d’autres façons de faire le travail, donc ça aussi c’est un critère, est-ce que votre artisan va être à l’écoute ?

Ça me fait penser à quelque chose ce que tu dis et c’est vraiment la force des bons artisans, c’est que comme tu dis il n’y a pas qu’une façon de faire les choses et ça c’est une force quand il y a un artisan qui est capable de proposer une solution alternative qui va peut-être coûter moins cher que ce que à la base nous on avait pensé, ça peut faire gagner énormément d’argent. En fait au final, l’histoire des travaux c’est ce que tu as dis, au début on ne sait pas forcément et plus vous allez investir, plus votre expérience va se forger, vous allez construire une équipe autour de vous, vous allez trouver les bons partenaires et puis à un moment il n’y a pas dix mille solutions, il faut en prendre un qui semble bon, on le teste, on y va, si ça va pas au prochain chantier on en prendra un autre, mais à un moment il faut se lancer quoi.

Si ça va pas, au prochain chantier c’est peut-être trop tard le prochain chantier, donc il y a une règle, notez bien cette règle-là, s’il y a un truc à retenir c’est ça…