Comment transformer un commerce en appartement ?

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Comment transformer un local commercial en habitation

Comment transformer un local commercial en habitation ?

Manu : Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de rencontrer Jean, Jean qui est un architecte investisseur. Bonjour Jean.

Jean : Bonjour.

Simon : Alors Jean, pour ceux qui ne te connaissent pas, est-ce que tu peux te présenter ?

Jean : Oui, donc je m’appelle Jean …, j’ai 31 ans, je suis architecte à mon compte aussi depuis 2012 avec la particularité que je suis architecte spécialisé en permis de construire. Donc en fait, j’accompagne les particuliers dans toutes les démarches administratives, aussi bien déclaration de travaux que permis de construire pour une construction de maison ou une extension ou pour la division d’un immeuble par exemple.

Comment avoir un permis de construire pour un local commercial

Manu : D’accord, donc toi c’est vraiment avant, c’est pas pendant la phase des travaux, c’est tout ce qui vient avant et dès que la mairie en gros a donné l’autorisation, toi tu as fini ton rôle et puis c’est les travaux qui commencent, c’est ça ?

Jean : Voilà, c’est vraiment en amont du projet, c’est pour voir vraiment, on va étudier la faisabilité d’un projet, voir si justement on peut diviser un bien en plusieurs lots, si voilà le PLU l’autorise, tout ça, donc du coup on intervient.

Qu’est ce que le PLU ?

Manu : PLU : Plan Local d’Urbanisme.

Simon : On va revenir tout à l’heure sur ce point dans la vidéo sur le PLU.

Jean : Donc oui, on intervient vraiment en amont du projet, même des fois avant la vente enfin avant l’achat d’un immeuble par exemple pour être sûr que le client se positionne bien sur cet achat et soit sûr que ça soit divisable.

Simon : Donc si je comprends bien, les gens ils viennent te voir parce que ils veulent investir, ils ont déjà remarqué un bien et ils disent voilà je veux le transformer ou je veux faire quelque chose, c’est leur problématique et toi tu vas les aider à savoir si c’est réalisable.

Jean : Oui.

Simon : On l’a dit, toi tu es architecte et investisseur, donc là on a parlé de ton travail d’architecte en tant qu’indépendant et malgré que tu sois indépendant, tu as réussi à investir dans l’immobilier. Est-ce que tu peux nous raconter ton histoire ?

Jean : Oui, alors je me suis installé en 2012 en tant que auto-entrepreneur parce qu’au début j’avais un petit chiffre d’affaires et j’ai voulu m’installer, prendre un bureau en fait et je me suis dis voilà en tant qu’indépendant c’est vrai qu’on pense à sa retraite, à se faire sa retraite soi-même, donc j’ai pensé à l’immobilier et je me suis dis voilà pourquoi pas acheter un immeuble de rapport avec mon bureau au rez-de-chaussée et deux logements à l’étage qui peuvent payer entre guillemets le crédit, donc c’est ce que j’ai fait en fait, j’ai investi l’année dernière dans un immeuble de rapport à côté de Lille avec un rez-de-chaussée commercial qu’on a divisé avec un bureau devant et un logement derrière et ça a été vraiment un atout en fait pour la banque pour le financement parce que même en étant auto-entrepreneur en fait on peut emprunter parce que beaucoup de gens croient qu’on ne peut pas emprunter en tant qu’auto-entrepreneur, j’avais un bon chiffre d’affaires et le banquier le voyait très bien et du coup c’est pour ça que j’ai voulu m’installer, prendre un bureau et à partir du moment où la banque voit les loyers des logements qu’il y a à l’étage, elle a financé le projet.

Simon : D’accord, est-ce qu’on peut dire combien tu gagnais à peu près à l’époque pour que les gens puissent voir ?

Peut on investir sans CDI ?

Jean : Oui, en fait je me versais un salaire de 1.500 euros, c’est vraiment raisonnable avec ma femme qui travaillait, donc on a acheté cet immeuble via une SCI et pour parler chiffres à peu près, en fait l’immeuble on l’a acheté donc 135.000 euros, il y avait 55.000 euros de travaux plus les frais de notaire en fait on arrive sur un total de 197.000 qui a été financé à 110 % par la banque, donc frais de notaire compris.

Simon : D’accord, tu as réussi à te faire financer à 110 %.

Jean : Voilà, donc on a mis vraiment zéro euro dans le projet.

Manu : Comment tu as fait pour faire financer les travaux ?

Comment financer les travaux dans vos investissements

Jean : Alors, c’est mon rôle en fait d’architecte, c’est justement quand je visite le bien, je fais passer d’abord des entreprises pour voir justement les points, faire chiffrer aussi les travaux pour l’inclure dans le financement et vraiment avoir une enveloppe complète pour l’achat et le présenter aussi aux banques, le rez-de-chaussée est un commerce et que nous on le divisait en deux, donc on faisait un bureau devant pour mettre la vitrine et un logement derrière pour le jardin ce qui en fait augmentait la rentabilité.

Simon : Oui, plus vous divisez plus vous augmentez la rentabilité, vous divisez l’espace pour augmenter le nombre de lots et donc le nombre de loyers.

Manu : Et le fait que ce soit un commerce, ça ne t’a pas posé de problème pour en faire une habitation ?

Jean : Alors justement, c’est oui et non parce qu’en fait par rapport justement on va regarder le PLU de la commune, donc sur certaines communes quand on crée un logement vous allez devoir créer une place de parking, là dans le cas de cette commune-là en fait on devait créer une place de parking à partir du quatrième logement créé, donc pour ça on était tranquille. Sinon il existe d’autres solutions si on veut diviser un bien et créer un autre logement c’est d’acheter une place de parking dans les 300 mètres aux alentours.

Simon : Et comment on le sait alors ça ?

Jean : Alors ça, il suffit de se renseigner au niveau du PLU.

Simon : Alors le PLU, c’est quoi ?

Jean : Ça veut dire le Plan Local d’Urbanisme.

Manu : Et on va le trouver où ?

Jean : Alors ça justement vous allez en mairie, en mairie vous le trouverez où souvent dans les grandes communes comme sur Lille, la métropole, il est consultable sur Internet.

Simon : D’accord, donc on tape PLU Lille ou PLU votre ville et vous allez voir si vous allez le trouver en fait.

Jean : Oui voilà, donc tapez PLU et le nom de votre commune, s’il est sur Internet vous allez d’abord rechercher par rapport à l’adresse de votre bien la zone où se situe le bien, souvent c’est en zone U, donc c’est UA, UB, donc ça veut dire zone urbaine, la zone la plus connue c’est la zone A en fait parce que c’est la zone agricole, souvent on sait que c’est pas constructible à part pour les agriculteurs.

Manu : D’accord, donc zone A pas constructible.

Jean : Oui, et donc la zone U c’est souvent la plus répandue, c’est la zone urbaine, donc c’est la zone UA qui est la plus proche du centre, la zone UB qui est autour en fait du centre-ville et après il y a la zone UC.

Simon : Si le PLU il n’est pas disponible sur Internet, où est-ce qu’on peut aller le chercher ?

Jean : C’est d’aller en mairie, en mairie aller le chercher oui.

Manu : Donc à l’Urbanisme en fait.

Jean : Oui, à l’Urbanisme.

Simon : Ok, on se présente à la mairie, on dit voilà il est où le PLU ? et puis on vous le sort.

Jean : En général, même vous pouvez demander au service d’Urbanisme dans quelle zone se situe votre bien, comme ça la personne vous donne le règlement en fonction de la zone où se situe le bien et ça vous évite de chercher.

Simon : Ok, c’est totalement gratuit ?

Jean : Oui, c’est totalement gratuit et le petit plus c’est aussi de se renseigner si vous n’êtes pas en zone monuments historiques, donc ça veut que si vous avez un monument qui est répertorié au niveau des Architectes des bâtiments de France, on va dire le projet sera un peu plus strict au niveau de l’aspect extérieur.

Simon : Ok, façades.

Jean : Des fois, ils vont vous demander de conserver les moulures, de pas mettre.

Manu : Ou des fenêtres particulières.

Jean : Pas mettre des fenêtres PVC blanc mais de garder des fenêtres en bois, tout ça.

Simon : Et là quand on parle de division, on parle bien de division de lots légale ?

Jean : Oui, officielle.

Manu : Cadastrale.

Simon : Cadastrale, c’est-à-dire que si vous achetez un immeuble avec comme on a dit pour Jean deux appartements et un local commercial et que vous voulez diviser le local commercial du rez-de-chaussée en deux, si vous le divisez vous pouvez revendre un des quatre lots en fait.

Jean : Voilà c’est ça.

Manu : Vous pouvez vendre à la découpe en fait, c’est ça.

Jean : Là ce qu’on a fait, c’est un changement de destination en fait, ça passe de bureau de commerce en habitation, par contre après il est vrai que si on veut revendre il faut passer aussi par un géomètre qui lui divise officiellement au niveau du cadastre.

Simon : D’accord, donc il faut rajouter en plus le géomètre.

Jean : Voilà, il faut rajouter un géomètre qui lui va aussi créer une copro, parce que du coup il y aura un autre propriétaire dans l’immeuble, du coup lui il va faire la rédaction d’une copropriété.

Manu : Et tout à l’heure, tu nous disais alors souvent ce qui coince dans la division, c’est les places de parking mais il y a des astuces, alors tu peux nous expliquer déjà ce qui coince et surtout les astuces parce que c’est ce qui intéresse les gens.

Jean : Comme astuce ce qu’on peut faire aussi quand vous achetez un bâtiment et que voulez le diviser et qu’il faut créer impérativement une place de stationnement, c’est d’acheter un garage dans les 300 mètres aux alentours. Alors un garage ou une place de stationnement, ça peut être une place de parking ouverte tant que ce bien est privé et que vous pouvez l’acheter, que ça ne soit pas sur le domaine public. Ou encore une autre astuce, c’est chercher un bien qui va se trouver près d’une gare, il existe une dérogation quand on est proche d’une gare, donc dans les 300 mètres aux alentours, on peut demander une dérogation parce que là justement la personne ne va pas forcément avoir besoin d’une voiture, elle sera peut-être en vélo ou sera peut-être piéton pour aller travailler.

Manu : Si je comprends bien, la règle c’est il y a besoin d’une place de parking mais on peut demander une dérogation.

Simon : Il faut demander une dérogation.

Jean : Demander une dérogation et savoir si ça va être accepté ou pas, il y a des communes qui vont accepter d’autres non.

Simon : Ah ok, et ça il faut le demander avant d’acheter si possible ?

Jean : Oui voilà, c’est justement d’aller faire la démarche en mairie, alors ce que je fais aussi pour des clients, c’est que des fois on dépose le permis de construire avant d’avoir acheter.

Simon : Ça c’est possible ?

Jean : Oui voilà, alors par exemple c’est un peu, ça arrive souvent dans le cas d’une construction de maison, ce qu’on fait c’est que le bien, enfin la personne avant d’acheter le terrain va d’abord déposer le permis de construire et une fois qu’elle aura le permis de construire accepté va pouvoir passer devant le notaire pour acheter la maison.

Manu : Et est-ce que tu peux mettre que c’est une condition suspensive ?

Jean : Oui.

Manu : Ah d’accord.

Jean : Justement en fait ça fait partie des clauses suspensives, on met sous réserve d’acceptation du permis de construire.

Manu : Donc ça très important, c’est super important ce que Jean vient de nous dire, si vous voulez acheter un bien, par exemple local commercial au rez-de-chaussée et en haut des habitations et que vous prévoyez déjà de le transformer, mettez bien dans votre compromis cette condition suspensive, ça veut dire si vous n’avez pas obtenu le permis de construire le compromis tombe à l’eau, de fait ça tombe à l’eau et tu n’as pas de pénalités à payer. Et en moyenne, il faut combien de temps pour obtenir une réponse de la mairie ? parce que ta clause il faut qu’elle ait une durée ?

Jean : Oui, oui, alors quand on est sur des petits projets qui font moins de 150 m², en fait où on va créer moins de 40 m² on sera sur une déclaration préalable où là ça sera un mois d’instruction en mairie et quand on est sur un permis de construire, on va dépasser 150 m² donc dans la globalité du projet, si on est sur un immeuble de 110 mais que vous créez 20 m² ça sera quand même un permis de construire, là on est sur deux mois d’instruction en mairie.

Manu : Oui, donc ça il faut bien l’anticiper dans son projet.

Simon : Du coup, pour faire un permis de construire il faut forcément passer par un architecte ?

Jean : Alors ça dépend des cas de figure, en fait pour des petits projets qui sont en dessous de 150 m² on n’est pas obligé de passer par un architecte, on peut passer.

Simon : Quand on dit 150 m², si ma maison elle fait 200 m², mon immeuble il fait 200 m² et que je fais que des travaux sur 20 m², c’est quoi ?

Jean : En fait, tu vas construire plus de 20 m², là forcément ce sera un permis de construire, tu dépasse 150 m².

Simon : C’est la surface de l’immeuble au total ?

Jean : Voilà.

Simon : Même si tu ne fais pas tout.

Jean : Au total, c’est la globalité.

Simon : D’accord ok.

Jean : C’est passé à 150 m² récemment parce qu’en 2016 encore c’était 170, le seuil de recours à l’architecte est passé à 150 m².

Simon : Donc en dessous de 150 m², il n’y a pas besoin d’architecte ?

Jean : Voilà.

Simon : Et ça s’appelle un recours.

Jean : Vous pouvez passer par un architecte d’intérieur ou un dessinateur indépendant ou après j’ai des gens des fois qui essayent de faire le permis de construire eux-mêmes mais bon c’est pas évident et voilà au-dessus de 150 m² ça sera un recours obligatoire à un architecte, alors dans le cas où on crée de la surface, tu achètes un immeuble qui fait 180 m² et que tu fais des travaux qu’à l’intérieur, tu n’auras pas besoin de déposer le permis de construire.

Simon : Oui, là c’est de la rénovation classique.

Manu : Et donc toi Jean, quand tu as des clients qui viennent te voir et qui veulent diviser, c’est quoi les trois premières choses que tu regardes ?

Jean : Alors si on prend le cas par exemple d’un grand appartement, ce qu’on va regarder en priorité c’est les entrées de lumière en fait les fenêtres, on sait que chaque chambre doit comporter une fenêtre, justement c’est ce qui va nous permettre de savoir si le bien on peut le diviser et surtout aussi tout ce qui est réseaux, donc réseau électrique et canalisations, donc quand je dis canalisations c’est surtout le toilette, parce que toilette c’est une sortie de 100 souvent, donc on peut pas mettre un toilette d’un bout et l’autre toilette à l’autre bout, souvent les toilettes quand on fait une division comme ça au niveau de l’appartement, les toilettes vont être souvent côte à côte pour pouvoir justement récupérer le même tuyau entre guillemets.

Manu : Mitoyen par le toilette en fait.

Simon : Bien sûr on met une paroi.

Jean : Et c’est pareil au niveau des réseaux électriques, souvent on essaie de rassembler ça au niveau où on fait la division pour après redistribuer les deux appartements, c’est surtout quand on fait une division c’est de faire une division avec une bonne isolation phonique.

Simon : Alors, qu’est-ce qu’il faut mettre comme isolation phonique ?

Jean : Alors souvent on isole, la plupart du temps on fait des cloisons en placostyle.

Simon : Oui, avec un rail.

Jean : Un rail métal bien plaqué de placo avec une laine isolante à l’intérieur, donc là il existe en fait des cloisons avec du placoplâtre phonique, de couleur bleu en fait et ce qu’on fait aussi c’est qu’on double cette épaisseur.

Simon : Donc double placo phonique de chaque côté.

Jean : Voilà, donc au lieu d’avoir, alors on n’est pas obligé forcément de mettre du phonique sur les deux parois mais on peut mettre une normale et après du phonique et ce qu’on va faire c’est qu’on aura le rail et on aura deux couches de placo de chaque côté, donc on aura une cloison avec à l’intérieur de la laine de roche ou de la laine de verre.

Simon : Et avec ça au niveau du bruit c’est raisonnable.

Jean : Oui, en fait il faut aussi que comme dans un immeuble, à partir du moment où tu as un commerce et des logements au-dessus, il faut que ça soit coupe-feu, donc à partir de là tu es obligé de respecter une certaine épaisseur d’isolation.

Manu : Moi j’ai une question, combien ça coûte tout ça ?

Jean : Alors en général, un architecte il va faire une mission complète, c’est-à-dire qu’il va s’occuper de A à Z donc du début du chantier jusqu’à la fin, en général c’est 10 % du montant des travaux.

Manu : D’accord, on raisonne en pourcentage.

Jean : Voilà, si vous décidez de passer par un architecte pour faire que le permis de construire, c’est-à-dire que vous allez gérer vous-même les travaux, vous allez appeler les entreprises, faire intervenir les entreprises, en général c’est 3 % en fait du montant des travaux.

Simon : D’accord, donc prestation complète 10 %, prestation uniquement le permis de construire 3 %.

Jean : Voilà.

Simon : Écoute, merci Jean pour tous ces conseils, si vous avez aimé la vidéo n’hésitez pas à la partager et à cliquer sur le pouce, vous pouvez télécharger notre formation offerte « Les huit secrets des investisseurs gagnants ». Est-ce que Jean tu connais notre devise ?

Jean : Oui.

Simon : Vas-y, à toi, vas-y commence.

Manu : Tu es chié hein.

Jean : On coupera, vas-y.

Simon : On coupera, à toi de le faire.

Manu : Alors Jean, tu connais notre devise ?

Jean : Oui.

Manu : C’est quoi ? vas-y, on t’écoute.

L’aventure continue, à demain.