Crédit immobilier pour un investissement locatif : quels avantages ?

Le taux de crédit immobilier est de plus en plus favorable aux investisseurs immobiliers. En effet, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA le taux moyen hors assurance était de 1,49 % en 2019. Toutefois, si ce taux peut être revu à la hausse pour les investisseurs immobiliers qui se lancent dans l’investissement locatif, vous avez parfaitement la possibilité de le négocier, notamment en jouant la concurrence. Du coup, vous vous posez la question suivante : « dois-je financer mon investissement locatif via un emprunt bancaire même si je possède l’argent nécessaire à son acquisition » ? Je vous dirais que la réponse est oui. Toutefois, il y a une condition : pour que votre investissement soit rentable, il faut que vous placiez votre capital sur un produit financier qui vous rapporte plus que ce que le prêt vous en coûte.

Les avantages de l’acquisition d’un bien immobilier avec un crédit

Pourquoi acheter un bien immobilier à crédit ? Voici les principaux avantages que vous en tirerez.

Augmenter le rendement et bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier

Je vous ai dit tout à l’heure que pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif, vous devez placer votre capital ou du moins une partie sur un produit financier (fonds euro de contrat d’assurance-vie par exemple) qui annonce un taux à 2,20 % voire 2,50 % et emprunter le reste. Autrement dit, vous devez faire en sorte que votre endettement (coût de l’emprunt) soit inférieur à la rentabilité de votre investissement. De cette façon, les mensualités seront couvertes en partie par les loyers perçus et l’autre partie par un effort d’épargne. D’ailleurs, pour réduire l’effort, vous pouvez recourir à un prêt in fine. Il s’agit de rembourser uniquement les intérêts pendant la durée du crédit, le capital n’étant remboursé qu’à la dernière mensualité.

En outre, emprunter ne vous permet pas seulement de rentabiliser votre investissement, cela vous permet également de bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier en augmentant votre capacité d’emprunt et en diminuant vos charges.

Si vous hésitez à acheter un bien immobilier sans apport ou avec un apport personnel réduit (10 % ou 15 % du montant de l’investissement), gardez en tête que le taux d’un crédit immobilier reste fixe pendant toute la durée du crédit alors que celui de votre placement peut augmenter. Plus encore, s’il y a inflation, le montant des mensualités de votre crédit immobilier peut diminuer. Vous avez donc tout intérêt à placer votre capital et à emprunter tout ou une partie de la somme à la banque.

Bénéficier d’une réduction d’impôts

Si vous êtes imposé au régime réel, vos intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, quelle que soit la nature du crédit : crédit amortissable ou crédit in fine. D’ailleurs, avec ce dernier, vous bénéficiez davantage d’avantages fiscaux puisque les taux d’intérêt sont plus élevés. Par ailleurs, un crédit immobilier vous permet également de payer moins d’impôt sur la fortune immobilière ou IFI puisque les prêts immobiliers sont déductibles de l’assiette taxable.

En outre, certains régimes fiscaux (déficit foncier, LMNP…) et montage en société (SCI) permettent de limiter votre imposition.

Protéger vos héritiers

Lorsque vous recourez à un crédit immobilier, la banque vous contraint à souscrire à une assurance décès et invalidité (en plus de la caution ou d’une hypothèque) pour se prémunir des risques d’impayés. Dans le cas où vous décédez, l’assurance paie le capital restant dû. Ainsi, vos héritiers récupèrent non seulement le capital que vous avez investi, mais ils jouissent également du bien immobilier financé par le crédit immobilier.

En outre, si vous perdez votre autonomie avec une incapacité de travailler, l’assurance prendra également en charge le remboursement de tout ou une partie mensualités de votre emprunt à hauteur de votre perte de revenus.

Même si l’assurance décès et invalidité dans le cadre d’un investissement locatif est supérieure de 0,10 point par rapport à une résidence principale, je vous conseille vivement de souscrire à cette garantie, car elle permet à votre famille de ne pas hériter d’un problème financier.

Les critères de choix pour profiter du meilleur crédit immobilier

Avant d’emprunter, je vous invite à comparer les offres de crédit immobilier en tenant compte de plusieurs critères. Ainsi, vous pourrez choisir en toute connaissance de cause celle qui correspond le mieux à votre capacité d’emprunt. Pour ce faire, vous pouvez passer par un simulateur en ligne ou encore vous procurer les services d’un courtier.

Le taux de crédit

La plupart des investisseurs privilégient les banques qui offrent les meilleurs taux de crédit. Les établissements de crédit proposent deux types de taux pour un investissement immobilier :

• Le taux fixe : les taux sont fixés à la signature du crédit avec la durée du remboursement et le montant des échéances.
• Le taux variable : qui varie selon l’Euribor (de 1 à 3 %), qui est l’indice de référence du marché monétaire dans la zone euro.

Le taux initial du taux variable est inférieur à celui du taux fixe, cependant le taux fixe reste le plus demandé par les investisseurs.

Le taux effectif global

Au-delà du taux de crédit, comparez le taux effectif global ou TAEG. Celui-ci prend en compte tous les frais relatifs à l’emprunt : frais de dossier, frais de notaire, assurances, etc.

Les mensualités

Pour éviter un endettement, assurez-vous que les mensualités sont inférieures aux revenus fonciers générés par la mise en location du bien immobilier. Un prêt immobilier est en général amortissable, les banques proposent des modalités de remboursement différentes : une période plus ou moins longue en fonction du montant des mensualités. Il y a aussi des offres de prêts modulables qui vous permettent d’ajuster les mensualités après la signature du crédit.

Les assurances pour prêt immobilier

Les organismes de prêt exigent un contrat d’assurance emprunteur. Si vous présentez des revenus locatifs qui couvrent les mensualités, alors les banques demanderont moins de garanties.

• L’assurance locataire.
• L’assurance perte d’emploi.
• L’assurance propriétaire non-occupant.
• L’assurance incapacité permanente totale.
• La garantie loyers impayés.
• La garantie dégradation immobilière.
• La garantie décès ou perte totale et irréversible d’autonomie.