Comment trouver un immeuble avec travaux ?

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Guillaume qui est aussi un investisseur sur des immeubles sauf que lui il est plutôt spécialisé sur la partie travaux. Guillaume, est-ce que tu peux te présenter pour ceux qui ne te connaissent pas ?

Bon, je m’appelle Guillaume Malgouyres, j’ai 29 ans et je suis investisseur immobilier à plein temps maintenant depuis un peu plus d’un an.

D’accord et depuis combien de temps tu as commencé l’immobilier ?

Moi j’ai commencé à investir il y a cinq ans environ et j’ai commencé direct par des immeubles.

Direct, la grosse artillerie ?

Après la grosse artillerie pas forcément, c’est-à-dire qu’aujourd’hui un immeuble, tu peux trouver des immeubles à 150.000 euros.

Ça c’est clair c’est un point, les gens quand on leur parle d’immeubles, ils s’imaginent des trucs de fou, des barres d’immeubles à 10 millions d’euros mais on peut trouver en fonction de où vous investissez des petits immeubles de deux, trois appartements à 100.000 euros quoi, c’est possible.

Là pour la petite anecdote, c’était un appartement enfin un immeuble pardon de six appartements pour 150.000 tu vois, frais de notaire inclus, mais bon de toute façon voilà c’est pas dans, c’est pas Lille, donc dans un tout petit bled.

Tous dépend du marché.

Voilà, tout dépend du marché.

Et pourquoi tu as commencé à t’intéresser à l’immobilier ?

Mes parents si tu veux faisaient un peu d’immobilier, bon ils n’étaient pas du tout dans le domaine, mais ils en faisaient un peu comme ça, ils avaient acheté un ou deux appartements et je me suis dis bon ça peut être intéressant en complément de revenus, ça a toujours été cette idée-là.

Tu n’imaginais pas du tout en vivre au début ?

Non, non, non, ça a pris peut-être pas si longtemps que ça en réalité, mais à partir du premier ça a changé quand même un peu ma vision des choses et on va dire qu’après le deuxième je me suis dis oui c’est bon en fait je veux faire ça, je veux vraiment faire ça.

Donc du coup c’est vis-à-vis de tes parents, tu avais vu ils ont investi, ça t’a donné envie mais du coup tes parents ils avaient déjà une stratégie entre guillemets rentable ou c’était plus investissement bon père de famille ?

Alors c’était bon père de famille mais il y avait quand même une notion de rentabilité, c’est-à-dire qu’il n’y avait pas de calcul de cash flow de rentabilité, etc. c’était plus ça me couvre le crédit, déjà il y avait cette idée d’avoir un cash flow positif.

Une bonne base.

Voilà, une bonne base et on était aussi à une époque où on faisait des plus-values facilement, c’est-à dire que voilà ils attendaient dix ans, ils faisaient… c’était assez facile donc même si ils avaient mis un peu d’argent tous les mois pour les impôts par exemple, en réalité ils avaient doublé au bout de dix ans donc c’était une stratégie différente et eux ils faisaient que de l’appartement par contre, ils ne faisaient pas d’immeuble, ils n’ont jamais fait d’immeuble.

Que de l’appartement donc que des copros finalement ?

C’est ça en fait, c’est-à-dire que eux ils faisaient que des copros et du coup.

Ils avaient les emmerdes de la copro.

Oui et j’entendais tout le temps dire oh putain encore des charges et tout ça, l’ascenseur il est encore en panne et tout ça je me disais mais attends quand je voyais les montants des loyers et le montant des charges en face je me disais mais c’est de la folie tout ce que tu perds et en plus il y avait le problème de maîtriser ce budget-là qui était complètement indépendant de leur volonté et de suite du coup je me suis dis moi je vais faire de l’immeuble.

Oui pour être le patron en fait et pas avoir de copros.

Oui voilà, c’était l’objectif, pas de copros, pas de collaboration avec d’autres propriétaires etc.

Et du coup aujourd’hui de quoi se compose ton parc immobilier ?

Alors aujourd’hui il y a plus de 30, 34 appartements, sur les 34 il y en a 10 qui sont en travaux toujours.

Et si on raisonne immeubles, combien d’immeubles ?

En fait on a 6 immeubles et il doit y avoir 4 maisons je crois.

34 appartements enfin 34 lots on va dire, en combien de temps ?

En 5 ans du coup.

Bravo.

En sachant que ça fait un an et demi que j’ai pas acheté.

Ok, donc 4 ans pour faire ça.

Oui, plus 4 ans que ça.

Super et du coup on l’a dit tout à l’heure en introduction, on va d’ailleurs vous donner des astuces après pour comment trouver des immeubles avec travaux, quelle est ta stratégie derrière justement acheter des immeubles avec travaux ?

Parce que nous tu le sais que c’est plutôt l’inverse, on veut pas pour l’instant se lancer dans des gros travaux, on a une approche différente et c’est intéressant d’avoir ton point de vue, pourquoi toi tu as cette stratégie ?

Alors vous avez déjà quand même cette idée de travaux, c’est-à-dire qu’il y a quand même cette histoire de rafraîchissement.

Bien sûr.

Vous vous rendez bien compte qu’il y a une plus-value à faire dans les loyers, dans toutes ces choses-là sur de la petite réno. Après la grosse réno, ça va nous permettre tout d’abord d’avoir des très grosses marges de négociation d’abord sur le prix, c’est-à-dire qu’on peut, il n’y a plus de marché, c’est-à-dire qu’en fait il n’y a plus d’histoire de prix au mètre carré en réalité sur de la grosse réno, c’est juste une histoire d’offres et de demandes, il n’y a plus du tout, il n’y a pas de règles, on peut trouver des biens à 50 euros du mètre carré ça existe, ce qui est complètement dingue, ce qui paraît dingue voilà, et après si on devait donner une règle générale en fait un peu partout en France sans forcément aller sur des zones on va dire un peu excentrées, rurales, il faut tout simplement se dire que quand vous avez des gros travaux, il faut acheter on va dire allez au minimum 600 euros en dessous du prix du marché, 600 euros du mètre carré en dessous du prix du marché. 600 euros si tu veux ça va être le coût, on va dire le coût moyen d’une rénovation pas lourde lourde, mais on peut faire quand même pas mal de choses avec 600 euros, si on le fait de manière intelligente et qu’on essaye de pas tout changer malgré tout et de se dire qu’il y a des choses qu’on peut garder etc., on arrive à peu près à ce montant-là.

Oui généralement on entend.

600 euros du mètre carré.

Généralement on entend que pour le gros œuvre, il faut à peu près 1.000 euros du mètre carré et donc pour de la grosse réno on part sur du 600.

Alors ça va dépendre aussi de la surface des appartements, c’est-à-dire que par exemple un studio même en rénovation on va dire moyenne tu vas être sur 1.000 euros du mètre quasiment, c’est-à-dire que quand tu refais je ne sais pas moi les fenêtres, tu refais les sols, tu refais un peu d’élec. etc. tu vas être au moins à 1.000 euros, c’est-à-dire que 20 mètres carrés, 20.000 euros c’est pas déconnant, c’est-à-dire qu’une installation électrique dans un studio ça va coûter à peu près le même prix que dans un T2 ou tu vois ou à peine moins cher qu’un T3, donc tu vois il y a quand même des forfaits de base qui vont pas beaucoup bouger, forcément plus ta surface est petite plus tu auras le mètre carré élevé.

Tu n’as pas l’économie d’échelle en fait.

Non, c’est ça exactement.

C’est quoi pour toi de la grosse rénovation ? Parce que tu viens d’utiliser ce terme-là, qu’est-ce que tu mets derrière ?

Moi je considère qu’on commence à faire des gros travaux déjà quand on a autant d’achat que de travaux en termes de ratio pour moi tu vois, ça me permet de dire qu’on commence à faire des travaux importants, après les très gros travaux pour moi c’est quand tu commences à refaire des planchers genre tu refais un plancher etc., tu le démontes, tu le refais, là c’est des travaux qui commencent à être lourds.

Ça c’est la premier avantage, donc déjà une grosse opportunité de négociation, trouver des affaires qui cartonnent tout.

Oui parce que personne ne veut les acheter finalement.

Personne n’y va, personne n’y va parce que comme vous vous avez peur non mais c’est vrai.

On flippe.

Nous on a enfin on a peur parce qu’on l’a pas encore fait, mais à la limite on pourrait dépasser notre peur comme on l’a fait sur d’autres trucs, après c’est plutôt enfin les travaux pour moi je me dis ça va être super long, ça va être chiant, en plus Simon et moi on passe notre temps à s’engueuler quand on fait des travaux, même si on les délègue.

Quand vous les faites vous-mêmes ou quand vous les ?

Quand on les fait nous-mêmes.

Les deux, on arrive même à s’engueuler quand on les délègue.

Après je pense qu’une des choses qui est quand même relativement importante quand on fait des travaux et je pense que c’est aussi une partie de votre peur, c’est trouver la bonne personne pour les faire.

Tout à fait.

Et ça ça fait partie de l’inquiétude de tout le monde je pense et à partir du moment où tu arrives à avoir une personne de confiance ou recommandée ou voilà tu vois qui vient de la part de quelqu’un et dont tu connais le travail, tu connais peut-être les délais, les finitions, etc., déjà tu es rassuré.

Et moi il y a autre chose c’est même en amont de ça, comment on fait quand on est quelqu’un qui s’y connaît pas en travaux ? Toi tu as une formation en génie civil à la base.

Oui c’est ça exactement.

Donc on peut se dire il part pas de zéro, mais à quelqu’un que tu rencontres, qui part de plus loin que toi, qu’est-ce que tu lui conseilles ?

Alors quand même pour recentrer, j’ai une formation génie civil mais en gros je faisais de la conception d’ouvrages d’art et bâtiment tu vois, donc en gros je calculais pour savoir si les poutres étaient à la bonne dimension, etc.

Oui, donc rien à voir.

Oui ça aurait avoir si je faisais vraiment des travaux extraordinairement énormes, tu vois ce que je veux dire ? Mais là ça n’est pas le cas, sur une rénovation d’appartements avec des doublages, l’électricité et tout ça, ça ne me sert à rien.

Ça ne  te sert à rien.

Ça ne me sert quasiment à rien, donc c’est pour ça il ne faut pas non plus se dire Guillaume il a réussi parce que, enfin s’il y arrive ou il peut le faire parce qu’il a une formation enfin bon, c’est pas vrai, c’est pas vrai.

Tu as des bases de génie

Des bases pour comprendre peut-être plus vite mais finalement toi aussi tu t’es construis ton expérience au fur et à mesure.

Après j’ai fait de la conduite de travaux, donc là oui c’est vrai que c’était plus simple mais en gros je me suis jeté dans le truc et j’ai appris sur le tas quoi voilà, c’était pas ma formation entre guillemets à l’université qui m’a permis de le faire.

D’accord, donc conseil : lancez-vous, pas non plus.

Sans mesurer les risques mais non bien sûr.

Allez vers des projets où vous êtes à l’aise, plus nous on avance dans nos investissements, plus on se sent capables de prendre des gros travaux.

Bien sûr.

Voilà, quand vous démarrez, démarrez pas avec une ruine par exemple.

Oui voilà, moi quand j’ai commencé, le premier immeuble il était déjà loué, tu vois par exemple, le deuxième j’avais à peu près autant de travaux que d’achat, c’était déjà la première étape et là le troisième on va dire où enfin ceux d’après où j’ai vraiment fait des gros travaux, on avait peut-être en travaux quatre fois le montant de l’achat mais parce que c’est petit à petit.

Voilà c’est ça.

On commence pas par faire en gros une découpe d’un immeuble de 600 mètres carrés, enfin c’est un peu fou.

On peut mais oui c’est un peu fou.

Franchement c’est un peu fou parce que il ne faut pas oublier une chose c’est qu’il y a des imprévus quand même sur des travaux, quand vous faites des petits travaux des fois il y a des petits imprévus, quand vous faites des gros travaux.

Il y a des gros imprévus.

Voilà et quand il faut sortir 40.000 euros de plus parce qu’il y a un souci, il faut avoir les reins solides pour pouvoir le faire, pour pouvoir le financer, donc forcément quand vous faites 500.000 euros de travaux, en gros 40.000 euros c’est pas énorme mais si vous les avez pas ça fait mal quoi.

Par rapport à ce que tu dis, il faut toujours prévoir une marge de sécurité dans les travaux, combien tu recommandes toi de prendre en compte ?