Diviser un immeuble

La division d’un immeuble est une alternative plus qu’intéressante si vous avez envie d’augmenter vos revenus à la fin du mois, préparer votre retraite ou transmettre un patrimoine à vos enfants. Pour réaliser cette opération, il faut bien sûr avoir à disposition un bien immobilier avec un espace suffisant à diviser. Les lots obtenus suite à cette opération constitueront les appartements à vendre ou à louer. Très tentant n’est-ce pas ? Diviser un immeuble est une tâche plutôt simple, toutefois je me dois de vous informer de certaines règles qui doivent être respectées.

Assurez-vous que la division du bien immobilier est possible

Avant toute chose, vous devez savoir que diviser une habitation pour créer des appartements n’est pas toujours réalisable. Plusieurs vérifications doivent être effectivement faites au préalable.

Retirer l’arrêté de péril si l’immeuble en fait l’objet

La première chose dont vous devez vous assurer est que la future copropriété ne fait pas l’objet d’un arrêté de péril. Cet arrêté suppose que la résistance structurelle d’un bâtiment donné est remise en cause et qu’il représente un danger pour ses occupants. Dans une telle situation, la mairie engage une procédure de péril. Elle vous indique également les mesures à prendre pour que l’immeuble soit à nouveau habitable. Dès que les travaux demandés seront effectués dans le délai imparti, l’arrêté de péril sera retiré. Comme les frais sont à votre charge, je vous invite à découvrir des astuces pour financer les travaux de votre immeuble.

Les logements créés doivent présenter des équipements suffisants

Diviser un immeuble entraîne la création de logements qui doivent être dotés d’équipements spécifiques. Je parle notamment de l’accès à l’électricité, l’alimentation en eau potable, l’évacuation des eaux usées, etc. S’ils sont manquants, vous êtes dans l’obligation de les faire installer sous peine de rendre la division impossible. Par ailleurs, peu de personnes sont prêtes à vivre dans un logement sans équipements obligatoires. Faire appel à un architecte ou un expert en bâtiment est judicieux pour établir un diagnostic des équipements et bénéficier des conseils d’un professionnel quant à leur installation.

Obligation de diagnostic technique pour les immeubles de plus de 15 ans

Sachez que l’établissement d’un diagnostic technique est impératif dès lors que le bien immobilier à diviser pour vente a plus de quinze ans. À défaut, la vente sera bloquée. Tout architecte est capable de réaliser cette tâche pour vous. Le diagnostic technique dresse le constat suivant :

• L’état des canalisations et conduites collectives.
• L’état des équipements communs et de sécurité.
• L’état apparent de la solidité du clos (murs, huisseries) et du toit couvert.

Le bien immobilier sujet à division doit être conforme aux règles de volume et de surface

La loi oblige stipule que les logements issus d’une division de bien immobilier aient une surface inférieure à 14 m² ou un volume habitable inférieur à 33 m³. Heureusement, vous n’avez pas à calculer ces chiffres seul et sans équipement. Un géomètre est plus qu’en mesure de vous apporter l’aide nécessaire au respect des règles de volume et de surface.

Bon à savoir : bien entendu, vous pouvez proposer à vos acheteurs ou locataires un plus grand espace de vie. À cette fin, la division de l’immeuble est soumise à une certaine réglementation.

Les autorisations nécessaires à la division d’un immeuble

En principe, diviser un immeuble n’entraîne aucune soumission à une réglementation propre. Néanmoins, des exceptions peuvent s’appliquer. Par exemple, ajouter des mètres carrés à un appartement issu d’une division nécessite de suivre une certaine procédure. Se rendre auprès du service de l’urbanisme de la ville où se situe le bien à diviser est la première démarche à effectuer. La mairie vous renseignera aussi de la conformité de votre projet à la réglementation et au plan local d’urbanisme (PLU). Je peux vous dire que vous aurez besoin d’un permis de construire si :

• La surface habitable que vous envisagez est supérieure à 20 m². Dans le cas où vous prévoyez une surface plus petite, une simple déclaration préalable fera l’affaire.
• Les travaux envisagés entraînent une nouvelle construction.
• Les travaux sont voués à modifier la façade ou les structures porteuses.
• Dans une zone urbaine dotée d’un PLU est ajoutée une surface de plancher comprise entre 20 et 40 m² ou plus sur une construction existante.

Bon à savoir : la demande de permis de construire se fait en adressant à la mairie — par lettre recommandée — un dossier comprenant un formulaire Cerfa n° 13406 ou Cerfa n° 13409. L’administration dispose d’un délai d’instruction de 3 mois pour vous répondre. Si vous n’obtenez pas de réponse après ce délai, vous bénéficiez d’un permis tacite.

Il vous faut une déclaration préalable pour d’autres types de travaux tels que :

•  La création d’une surface de plancher ou une emprise au sol comprise entre 5 et 20 m².
• La création d’une porte ou d’une fenêtre en perçant un mur.
• Le changement de destination d’un local sans toucher les structures porteurs ou la façade.

Bon à savoir : pour recevoir une déclaration préalable, remplissez le formulaire Cerfa n° 13703 expliquant votre projet de division d’immeuble et adressez-le à la mairie par lettre recommandée. Le délai d’instruction est d’un mois. En cas de non-réponse passé ce délai, vous bénéficiez d’une non-opposition aux travaux et pouvez les entamer. Par ailleurs, l’autorisation préalable est nécessaire si l’immeuble de rapport est localisé dans un secteur d’habitat dégradé ou susceptible de le devenir. Cette autorisation est considérée comme tacite lorsque votre demande a été réceptionnée par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale après un délai de 15 jours.

Rédiger un règlement de copropriété

Je ne vous apprends rien en disant que diviser un immeuble en plusieurs appartements entraîne une copropriété. C’est-à-dire que la propriété du bien est répartie entre plusieurs personnes et divisée en lots. Afin de garantir le bon déroulement de la vie en communauté, il est impératif de rédiger un règlement de copropriété. Celui-ci doit être remis à l’acheteur ou le nouveau locataire d’un lot pour qu’il se renseigne sur les règles à suivre, mais aussi pour avoir des détails sur le bien qu’il souhaite acquérir.