Est ce que cet IMMEUBLE est une Bonne Affaire ?

Est-ce que cet immeuble est une bonne affaire ?

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on est toujours à Cuenca en Équateur pour notre voyage de six mois en Amérique latine, enfin plutôt notre voyage de noces de six mois en Amérique latine, et on voulait répondre à une question qu’on nous a posée sur notre groupe Facebook « Acheter-un-immeuble.fr ».

Groupe Facebook Investisseur Immobilier

D’ailleurs, si vous n’avez pas encore rejoint le groupe Facebook c’est très simple, il suffit d’aller sur Facebook, vous tapez «     Acheter-un-immeuble.fr » et vous demandez à rejoindre le groupe et comme ça vous pourrez poser toutes vos questions et aussi rencontrer d’autres investisseurs.

Sur ce compte Facebook, il y a justement François qui nous a donné tous les chiffres de son immeuble, et ce qu’on vous propose c’est de voir ensemble si c’est une bonne affaire, si Simon et moi on l’achèterait.

Etape 1 : Etude de marché Immeuble

En fait, il y a trois étapes pour savoir si un immeuble c’est une bonne affaire. La première étape, c’est de faire votre étude de marché. Vous devez absolument apprendre à connaître le marché, la ville où vous voulez investir parce qu’il y a une donnée très importante c’est le prix au m².

Pourquoi ? Ben s’il y a une règle à toujours respecter dans l’immobilier, celle-là vous la gravez bien en rouge au-dessus de votre lit, c’est de toujours acheter en dessous du prix du marché, parce que si vous devez revendre pour x ou y raisons rapidement, à supposer que les prix du marché soient restés stables, eh ben vous perdrez pas d’argent.

L’indicateur le plus important pour faire une Bonne Affaire en Immobilier

Par exemple, nous on investit à Lille là où le prix moyen au m² il est à peu près de 2.500 euros. Tous nos immeubles on les a achetés moins de 1.800 euros du m², ça fait moins 25 % par rapport au prix du marché, et c’est ce qu’on vous recommande, au minimum vous devez acheter moins 10 %, voire moins 20 % idéalement.

L’étude de marché c’est pas le sujet de cette vidéo, mais si vous voulez apprendre à faire une étude de marché expresse, on a déjà fait une vidéo spécifique sur le sujet et on vous mettra le lien dans la description.

Comment calculer la Rentabilité d’un Immeuble de Rapport

Ça y est, vous connaissez le prix du marché au m², maintenant on va passer à l’étape deux, c’est l’étude de la rentabilité. Et pour ça, on va vous prendre un cas concret et on va passer tout de suite sur notre écran. Donc voilà le logiciel qu’on vous propose de télécharger, vous cliquez simplement sur le lien qui est dans la description et vous aurez accès gratuitement à ce logiciel qui fonctionne sur Excel.

Logiciel gratuit pour calculer la rentabilité immobilier

Comme vous voyez ici, toutes les cases qui sont en gris vous devez les remplir. Donc on va voir, on va démarrer avec le prix d’achat de l’immeuble frais d’agence inclus, il est de 250.000 euros. La surface de cet immeuble elle est de 200 m², ensuite le taux du crédit on va dire à peu près 2 %, actuellement c’est à peu près les taux, la durée du crédit, donc vous connaissez notre stratégie, c’est d’emprunter sur le plus longtemps possible.

Et aujourd’hui, le plus long qui se fait c’est 25 ans, soit 300 mois, donc on rentre ici 300 mois. Le taux de l’assurance-crédit, donc ça ça va dépendre de votre âge, de votre condition de santé, nous on arrive à obtenir 0,10 %. Au niveau des meubles ça va être loué en nu, donc on ne rentre rien sur cette case.

Au niveau des travaux on a estimé à 10.000 euros le budget pour rafraîchir l’immeuble. La dernière info dont on a besoin et qui est très importante, c’est le loyer hors charges, donc le total des loyers hors charges, donc là il s’agit d’un immeuble de trois appartements qui génèrent 2.400 euros par mois hors charges.

Formule de calcul rentabilité immobilier brute

Vous voyez ici qu’il y a d’autres cellules qui permettent par exemple de mettre la provision sur charges, etc. et de détailler le calcul, mais ça c’est pour une première approche pour un premier calcul brut, vous n’avez pas besoin d’aller plus loin, et tout de suite vous voyez que le logiciel vous calcule la rentabilité brute, travaux compris.

Donc la formule elle est très simple, c’est vous multipliez par douze les loyers et vous divisez par le prix d’achat plus les travaux, ça va pas plus loin, c’est aussi simple que ça et on voit que ça donne 11,1 %. Et ce que nous on vous recommande, c’est d’acheter au minimum à 10 % de rentabilité. Donc là, on voit que la cellule est au vert, c’est potentiellement une bonne affaire.

Quelle rentabilité minimum pour un immeuble

Vous trouverez peut-être d’autres formules de calcul pour la rentabilité brute, notamment qui inclut les frais de notaire, nous pour simplifier les calculs et aller plus vite, on ne prend pas en compte les frais de notaire.

Ce qui est intéressant, c’est qu’on voit que le logiciel calcule automatiquement le prix de revient au m², travaux compris. On voit qu’ici il est de 1.300 euros, sachant qu’avec notre étude de marché sur ce secteur, les prix moyens sont de 1.600 euros du m².

Donc vous allez acheter en dessous du prix du marché, c’est ce qu’on vous recommande. Dernière information que le logiciel vous donne, c’est la règle des 70 %, donc qu’est-ce que c’est la règle des 70 % ? C’est tout simplement pour que la banque considère que votre projet s’autofinance, il faut que le remboursement du crédit, la mensualité du crédit soit inférieure à 70 % du loyer.

Règle des 70% expliqué simplement

Donc on voit ici, le calcul il est très simple, vous divisez 1.139, c’est la mensualité, par 2.400 et ça vous donne 47 %. Si vous êtes en dessous des 70 %, la cellule est au vert, ça veut dire que c’est tout bon. Donc sur le papier avec les chiffres que l’on a, cet immeuble c’est une bonne affaire. Mais il reste un dernier critère à valider.

Etape 3 : Visiter un immeuble

Troisième étape, une fois que vous connaissez le prix au m² de votre ville, que vous avez fait le calcul de la rentabilité brute, l’immobilier c’est de la pierre, c’est du concret, alors il va falloir aller sur le terrain pour vérifier deux choses importantes.

Première chose à vérifier, c’est l’aspect technique du bâtiment pour estimer le coût des travaux parce que visiter un immeuble c’est pas comme un appartement, il y a des choses à regarder en plus. Par exemple les communs, les compteurs et puis la toiture.

Comment vérifier techniquement un immeuble

Pour vous aider pendant la visite, on vous a préparé une check-list que vous pouvez télécharger avec le lien qui apparaît sur la vidéo ou juste en dessous dans la description.

Immeuble vendu occupé, comment éviter les mauvais locataires

Deuxième point à vérifier pendant votre visite, c’est la qualité des locataires. Parce que si vous rachetez un immeuble qui est occupé, ben vous récupérez les locataires avec. Donc le but, c’est de voir à qui vous avez à faire.

Est-ce qu’il y a des impayés ? Eh ben pour le savoir vous pouvez tout simplement demander le dernier bilan comptable de la société si l’immeuble est détenu par une SCI, ou si c’est un propriétaire en nom propre, vous lui demandez l’extrait de ces trois derniers comptes en banque pour vérifier.

Vérifier en 3 étapes si un immeuble est une Bonne Affaire

Voilà en synthèse pour savoir si votre immeuble est une bonne affaire, premièrement faites votre étude de marché pour connaître le prix au m² et surtout acheter moins cher.

Deuxièmement, faites les calculs de rentabilité brute avec le logiciel pour avoir au moins 10 % de rentabilité. Si vous êtes en dessous, ça veut dire que vous risquez de devoir sortir de l’argent de votre poche chaque mois.

Troisièmement, allez sur le terrain pour vérifier l’aspect technique du bâtiment, estimer les travaux et aussi pour vérifier la qualité des locataires pour être sûr de pas récupérer des problèmes.

Si vous avez aimé cette vidéo, levez votre pouce et surtout abonnez-vous à la chaîne YouTube, c’est gratuit et ça vous permettra de recevoir en avant-première les prochaines vidéos. En attendant, on vous dit l’aventure continue, à demain.