Faut il faire une offre d’achat sur cet immeuble ?

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Faire le bilan d’une visite d’immeuble

Le débrief de la visite d’immeuble

Salut les investisseurs gagnants, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Alors là, nous voilà revenus dans notre salon, hier on a visité un immeuble en caméra cachée, d’ailleurs si vous n’avez pas vu la vidéo, vous pouvez tout de suite cliquer juste ici.

Les chiffres clés de l’immeuble

Alors vous l’avez vu, c’était un immeuble constitué de cinq lots, quatre T2 et un studio. Il était affiché au prix de 275.000 euros pour une surface de 145 m², ce qui fait un peu moins de 1.900 euros du mètre carré, ce qui est plutôt un bon prix par rapport au quartier, sachant que dans ce secteur-là on est vraiment à cinq minutes du métro et à deux stations du centre ville.

Etat de l’immeuble

Alors Simon, qu’est-ce que tu en as pensé de l’état de cet immeuble ?
Écoute, il était plutôt en bon état, c’était pas exceptionnel mais c’était pas mal, c’était propre.
Pas trop de travaux à faire hein ?

Les travaux de l’immeuble

Oui pas trop de travaux à faire, je dirai à peu près cinq à dix mille euros étalés sur plusieurs années, mais en tout cas dans l’immédiat il n’y a pas grand-chose à faire.
Donc au niveau du prix affiché, on était à 275.000 euros, revenus locatifs par an 29.400 donc ça fait à peu près une rentabilité de 10,7 %, ce qui est pas mal à Lille.

Le bon vendeur ?

10,7 % avant négociation, on vous l’a dit pour faire une bonne affaire, il faut trouver le bon vendeur.
Oui et là c’était plutôt un personnage ce vendeur parce qu’il parlait beaucoup.
Comme vous l’avez vu, en fait il y avait l’agent immobilier et le propriétaire qui étaient là, ce qui est plutôt rare et qui permet d’aller à la pèche aux infos.

Comment savoir si c’est un bon vendeur ?

Déjà il était pressé de vendre, ça vous l’avez vu sur la vidéo il nous le dit bien, ce qu’on ne voit pas dans la vidéo mais qui est super intéressant c’est que ce vendeur il avait déjà eu une première offre qu’il avait acceptée et les gens n’ont pas eu leur financement.

La négociation de l’immeuble

Surtout quand vous savez ça, demandez à quel niveau est passée la proposition et vous pourrez même baisser un petit peu cette première proposition. Dans ce cas-là, elle était à 265.000 euros, donc on sait que si on refaisait une proposition à ce niveau-là, ça passait directement.

L’emplacement de l’immeuble

Bon alors si on récapitule les points positifs de cet immeuble. Déjà, il est proche du métro et à deux stations du centre ville, donc niveau emplacement c’est le top, il est plutôt en bon état, il n’y avait pas trop de travaux à faire et on avait le bon vendeur, un vendeur pressé. En plus de ça, ce bien il était loué, il y avait trois locataires sur cinq, donc c’est un critère super positif pour la vente.

Faut il acheter un immeuble déjà louer ?

C’est un avantage mais c’est aussi un inconvénient puisque là on ne peut pas choisir tous nos locataires, sachant que les profils n’étaient pas terribles puisqu’il y avait des gens qui n’avaient pas de travail et d’autres qui n’avaient même pas de caution. Après je trouvais qu’il était mal agencé, on n’avait pas l’impression qu’il y avait beaucoup d’espace et puis il n’était pas très lumineux.

Immeuble sur cour : c’est quoi ?

C’était un immeuble sur cour, donc le principe c’est que le premier appartement il était vraiment sur la rue et au niveau luminosité c’était correct mais le reste il fallait passer sous une petite voûte et on avait derrière les autres logements et là une cour en plein milieu, donc la lumière ça ne passait pas trop et au niveau du voisinage ça c’est moyen s’ils ne s’entendent pas entre eux, pour les problèmes de voisinage ça va être l’enfer.

Faut il faire une proposition sur l’immeuble ?

Donc au final, est-ce qu’on va faire une proposition ?
Non.
Vous l’avez compris, le fait que l’immeuble soit mal agencé, que ça manque de lumière et que les locataires ne sont pas terribles, on ne va pas se positionner.

Mais ce n’est pas grave, on vous l’a dit, l’immobilier c’est persévérer, donc nous on lâche rien, on vous remmène avec nous pour faire une autre visite.

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En attendant, vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description.
L’aventure continue, à demain.