Faut-il acheter un immeuble occupé ?

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Faut-il acheter un immeuble occupé

Faut-il acheter un immeuble vide ou occupé ?

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on est à Dubaï sur la plage. Comme vous pouvez le voir là-bas il y a la ville et des grands buildings, c’est assez incroyable. Dans cette vidéo, on va répondre à une question qu’on nous pose souvent : j’ai visité un immeuble, il est occupé, est-ce que c’est un bon plan ou pas ? Et vous aurez également une astuce par rapport à la banque, donc surtout restez avec nous jusqu’au bout et abonnez-vous à la chaîne en cliquant sur le bouton juste en dessous de cette vidéo.

La différence entre acheter un immeuble Vide et déjà Loué

Une des différences entre acheter un appartement ou acheter un immeuble, c’est que bien souvent l’immeuble est vendu loué, ça veut dire qu’il y a des locataires en place.
Alors nous, on a déjà acheté les deux, donc on va vous donner notre opinion avec les avantages et les inconvénients.
Le premier avantage d’acheter un immeuble qui est vendu occupé, c’est que vous allez avoir les loyers qui vont tomber sur votre compte en banque tout de suite dès la signature finale. Et le deuxième avantage, c’est que quand vous allez visiter forcément vous allez rencontrer les locataires, ça c’est vraiment un conseil qu’on vous donne, toujours rencontrer les locataires pour savoir à qui vous avez affaire, et du coup moi la question que j’aime bien leur poser, c’est ben madame, monsieur, vous vous sentez bien dans l’appartement, est-ce qu’il y a des petits défauts à signaler ?

Comment détecter les problèmes dans un immeuble de rapport

Et là généralement, le locataire il se lâche, vous allez repartir avec votre to do list avec votre liste de doléances, mais au moins vous savez ce qu’il y a à faire dans l’appartement.
Et ça d’ailleurs, c’est une astuce aussi parce que vous pourrez utiliser ces arguments, tous les points qui vont pas pour négocier le prix de votre immeuble. Le troisième avantage à acheter un immeuble occupé, c’est que comme il est occupé vous pourrez pas, en tout cas généralement vous ne faites pas de travaux. Et donc vous allez tout de suite toucher les loyers comme Manu l’a dit et faire les travaux au fur et à mesure que vous pourrez financer au fil de l’eau.

Comment faire financer un immeuble à revenus par la banque

Le quatrième avantage et l’astuce que je vous avais promise, c’est que la banque préfère les immeubles qui sont déjà occupés parce que ils vont utiliser la totalité des loyers bien sûr en minorant avec la règle des 70 %, mais nous on a acheté un immeuble qui était vide et l’immeuble avait une rentabilité projetée de 12 % et malgré ça, comme l’immeuble était vide, eh ben notre banque, la Banque Postale, n’a pris en compte que une rentabilité maximum de 7 %.

Il y a d’autres avantages à acheter un immeuble qui est vendu vide puisque vous allez pouvoir choisir vous-même vos locataires. Si vous l’achetez loué, justement il faut bien penser à demander le dossier des locataires pour vérifier la situation financière, la situation professionnelle, le bail qui a été conclu, est-ce qu’il y a une garantie ? Est-ce qu’il y a quelqu’un par exemple qui s’est porté caution ? Est-ce que la caution est solvable ? Tout ce genre de choses.

Alors que si vous l’achetez vide, vous avez aussi un autre avantage, vous pouvez l’exploiter comme vous voulez cet immeuble, c’est-à-dire que s’il est vide, vous pouvez faire de la courte durée, de la colocation, loué simplement en meublé ou carrément loué en nu.
Le dernier avantage qu’on voit à acheter un immeuble qui est vendu vide, c’est en matière de fiscalité, parce que vous le savez il y a des régimes fiscaux qui sont plus optimisés que d’autres, et là vous allez pouvoir choisir de le louer en meublé et d’utiliser le statut du LMNP.

Comment transformer un bail nu en bail meublé

Alors que si vous l’avez acheté et qu’il y a déjà des locataires, vous ne pouvez pas, en tout cas c’est beaucoup plus difficile de transformer un bail nu en bail meublé.
Personnellement, moi je préfère acheter un immeuble qui est vendu vide parce que comme ça je choisis moi-même mes locataires.

Ben moi c’est pas pareil, moi je préfère quand l’immeuble il est occupé parce que lorsque vous aurez la visite vous pourrez demander aux locataires tous les défauts de l’immeuble et ça ça va vraiment vous aider dans la négociation. En tout cas, si vous voulez en savoir plus sur la stratégie des immeubles de rapport, on vous a préparé pour vous aider une série de quatre vidéos offertes. Il suffit de cliquer sur le bouton qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description. Vous mettez votre e-mail et on vous l’envoie, c’est offert.
Surtout, si vous avez aimé cette vidéo, mettez un pouce.
Et l’aventure continue, à demain.