Faut il faire des travaux dans votre immeuble ?

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Faut il faire des travaux dans votre immeuble

Pourquoi faire des travaux dans votre immeuble ?

Salut à tout, c’est Simon du site « Acheter-un-immeuble.fr » de retour dans cette troisième partie de la dernière vidéo de notre premier investissement à Haubourdin, donc aujourd’hui on revient après les travaux. Quelques semaines après la locataire a emménagé, elle a positionné ses meubles et donc on va vous faire une visite du rez-de-chaussée qu’on a transformé en T2 avec une chambre. Je vous emmène pour la visite, c’est parti.

Les éléments clés d’un appartement loué nu

On va commencer par la cuisine, donc une cuisine qu’on a refait à neuf, nous on achète toujours chez Ikea parce qu’on trouve que c’est vraiment le meilleur rapport qualité/prix. On met une crédence au mur, donc ça coûte un peu d’argent mais c’est facile à poser, pas besoin de carreler et puis en cas de salissure, eh bien un simple coup d’éponge et c’est propre.

Astuce pour meubler pas cher

On met toujours le four, donc on achète sur Le Bon coin, une bonne astuce, les plaques pareil, donc vous trouvez des plaques vraiment pas chères d’occasion à moins de 100 euros, le frigo top et puis les placards, donc vous voyez sur 1,60 ça fait vraiment une belle cuisine, elle a tout d’une grande.

Donc je vous invite si vous n’avez pas encore vu la vidéo numéro une à voir le avant et après les travaux, c’est vraiment différent. Ici dans la pièce principale, on n’a rien changé, on n’a pas changé le sol, on a juste repeint et on se dirige vers la salle de bains.

Que faire en travaux dans un immeuble ?

Alors la salle de bains, je ne sais pas si vous vous souvenez, mais c’était vraiment sale donc là on a refait, on a repeint le carrelage, uniquement repeint avec une peinture spéciale carrelage, on a fait installer dans la salle de bains une VMC puisqu’il y avait pas mal de problèmes d’humidité, donc ça c’est vraiment important, ça coûte pas cher, 50 euros une VMC, et vous avez vraiment une salle de bains saine.

On a changé le lavabo et puis on a mis au mur du PVC, donc ça c’est pareil, c’est super simple à poser et puis ça va résister dans le temps, on espère pendant plusieurs années.

Comment transformer en studio en T2

Ensuite, on passe dans la chambre, donc je vous rappelle ici c’était un studio qu’on a transformé en T2 avec une chambre.

Donc, là-bas c’était un garage, il fallait sortir par le couloir pour aller dans le garage, mais on a fait une ouverture du mur porteur et on se dirige dans la chambre. Donc voilà la chambre, elle fait 9 m², vous avez ici là où il y a la serviette c’est pour aller à la cave, donc ça c’est l’inconvénient c’est que pour maintenant aller à la cave, il faut aller chez le locataire.

Ça c’est un petit inconvénient, mais ça nous a quand même permis de faire une belle rentabilité supplémentaire, je vous en parle tout de suite après. Ici c’est le velux, donc ça c’est la solution dont on vous parlait dans la première vidéo, pour mettre la fenêtre il y avait une solution velux à plus de 1.000 euros et notre artisan il nous a trouvé une solution, donc en fait c’est un skydôme on appelle ça, ça coûte moins de 300 euros et on a rajouté vous voyez un store velux qui permet d’être refermé donc avec une petite baguette on tire et ça permet de fermer, d’avoir l’obscurité complète dans la chambre.

Ici on a plaqué la niche, donc ça c’est l’escalier qui monte et puis ici derrière vous avez un placard en fait qui est la chaudière. Donc la chaudière qui est la chaudière des deux autres appartements qu’il y a au-dessus. Donc pareil, une fois par an, ça c’est spécifié dans le bail, on dit qu’on doit pouvoir rentrer chez le locataire sur sa demande bien sûr en la prévenant pour pouvoir faire l’entretien de la chaudière et ça on le précise toujours lors de la visite.

Comment savoir s’il faut faire investir dans les travaux ?

Une question qu’on nous pose souvent, c’est comment savoir s’il faut investir dans les travaux ? Pour ça, je vais vous donner la formule que Manu et moi on utilise, en fait c’est super simple, il suffit de faire venir un artisan et vous lui faites estimer le coût des travaux, vous gardez toujours une petite marge en ajoutant 10 % à son devis et ensuite vous estimez combien vous allez pouvoir louer plus cher par rapport à avant.

Calcul amortissement travaux

Pour savoir en combien de temps vous allez amortir vos travaux, vous divisez le coût des travaux par l’augmentation de loyer fois douze mois, c’est-à-dire que dans notre exemple, 5.000 euros divisés par 130 euros par mois en plus de loyer fois douze, ce qui fait qu’on amortit les travaux sur trois ans, ce qui est largement acceptable et ça c’est sans compter la plus-value que vous allez faire à la revente.

Comment faire une plus value à la revente de votre immeuble

ça c’est vraiment le bonus puisqu’on a ajouté 9 m² à cet immeuble, 9m² qui nous ont coûté 5.000 euros, ça fait 550 euros le m² sachant que ici à Haubourdin le m² il est à peu près à 1.500 euros, on a gagné 1.000 euros fois 9, ça fait 9.000 euros de plus-value qu’on fera à la revente. Donc vous avez augmenté votre loyer, vous l’avez amorti en trois ans et en plus à la revente vous ferez 10.000 euros de plus-value sur votre immeuble, c’est mathématique.

La rentabilité de notre immeuble

Un dernier point sur les chiffres de cet immeuble, je sais que vous adorez les chiffres, donc on l’a acheté pour 6 appartements, 200 m², on a payé 250.000 euros frais d’agence inclus. On a estimé à peu près à 30.000 euros l’enveloppe totale pour les travaux. Au niveau des loyers, on touche 2.600 euros par mois avec la transformation de ce studio en T2, ce qui donne une rentabilité brute avec travaux de 11,1 %, ce qui est plutôt bien.

Si vous avez aimé cette vidéo, n’hésitez pas à la partager, mettez un pouce, je crois que c’est comme ça qu’on dit et puis si vous voulez vous aussi investir dans les immeubles, on vous a préparé une formation, vous pouvez la télécharger, c’est « Les huit secrets des investisseurs gagnants ». Vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans la description. L’aventure continue, à demain.