Le rêve de bon nombre de Français est d’acquérir le plus tôt possible leur résidence principale. Devenir propriétaire, c’est la garantie de vivre dans une maison que vous aurez choisie, chouchoutée au fil des ans et apprise à aimer pour les souvenirs qu’elle vous a permis de créer. C’est aussi la garantie de ne plus payer de loyers. Mais par-dessus tout, c’est un gage de sécurité et de sérénité pour ses vieux jours. Pour cela, la plupart économisent pendant des années et utilisent la totalité de leur épargne pour réaliser leur rêve. Mais si comme la plupart des primoaccédants, vous n’avez pas les fonds suffisant, il reste toujours la solution du crédit immobilier. Le hic avec cette solution est que vous limitez vos chances de contracter un nouvel emprunt, du moins dans les prochaines années, pour financer un investissement locatif et développer ainsi votre patrimoine immobilier. À moins d’une grande rentrée d’argent inespérée, vous devez attendre que le crédit soit totalement remboursé avant d’acquérir un bien locatif. Si effectivement le cas se présente, devez-vous faire un remboursement anticipé de votre crédit actuel et solliciter un nouvel emprunt pour investir ou au contraire investir la somme et maintenir le crédit actuel ? Je vous propose de voir ensemble les deux scénarios. Je vous dirais ensuite lequel est le plus profitable.

La résidence principale : un investissement à valeur affective

L’achat d’une résidence principale n’a pas de valeur patrimoniale. Ce que je veux dire, c’est que ce n’est pas en achetant votre logement que vous allez augmenter votre patrimoine immobilier. En effet, cette acquisition ne génère pas de revenus et n’a pas d’intérêt fiscal. De plus, en cas de revente, il n’est pas garanti que vous allez réaliser une plus-value. De fait, il s’agit d’un achat « coup de cœur ». Vous êtes tombé amoureux de la maison, de l’extérieur, du quartier, de la ville… et vous avez choisi de l’acheter pour y fonder une famille. Vous voyez déjà les aménagements que vous allez y faire lorsque vous allez avoir des enfants (une piscine, une cabane dans les arbres, etc.).

Au contraire, un investissement locatif se fait avec la raison. Vous pensez à la rentabilité locative, et votre choix ne se porte plus sur un bien immobilier où vous aimeriez vivre et vieillir, mais un logement qui générera du profit. L’emplacement, la surface, l’attractivité de la ville, le profil des locataires… deviennent des critères importants pour assurer un maximum de rentabilité à la location et à la revente. L’affect n’a plus de place, et avant d’investir vous devez faire une étude minutieuse du marché de l’immobilier de la région.

Remboursement anticipé vs investissement dans une propriété locative

Tous les investisseurs vous le diront : pour augmenter votre rendement locatif, investissez à crédit, même si vous possédez l’apport personnel nécessaire. Vous utiliserez ce dernier pour faire d’autres placements et faire fructifier votre épargne. Je suis d’accord avec ce conseil. En contractant un crédit pour investir dans l’immobilier locatif, vous profitez de l’effet de levier. Vous augmentez votre capacité d’endettement et pourrez acquérir un bien immobilier de plus grande valeur avec un minimum d’effort d’épargne, tout en profitant d’avantages fiscaux. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs. Pour optimiser l’effet de levier, je vous conseille de bien choisir votre montage immobilier : location meublée, achat dans l’ancien avec travaux pour payer moins d’impôt (les frais de travaux sont déductibles de vos revenus, en outre vous pouvez financer les travaux avec un crédit immobilier), etc. Si votre investissement est très rentable et votre dossier très solide, vous pourrez même obtenir un crédit immobilier à 110 % (achat locatif sans apport), autrement dit le montant du prêt couvre à la fois le montant de l’achat immobilier et des frais y afférents (frais de notaire, assurance de prêt et emprunteur…), car votre rendement sera votre caution. Pour maximiser vos chances d’obtenir ce type de prêt immobilier, je vous conseille de faire appel à un courtier qui vous accompagnera dans le montage de votre dossier financier.

En résumé, en remboursant votre résidence principale et en contractant un emprunt pour financer une propriété locative, vous profitez de plusieurs avantages. De plus, vous pouvez même demander un rachat de crédit à taux fixe et avec une mensualité unique si vous avez d’autres prêts en cours (financement des travaux de rénovation de votre résidence principale, achat d’une voiture…) pour augmenter votre capacité d’endettement et financer votre nouvel achat immobilier. Au contraire, en continuant à rembourser votre hypothèque tout en investissant dans une propriété locative, vous limitez vos possibilités. En effet, votre investissement va se limiter à votre apport personnel, voire moins, car vous devrez tenir compte des frais de notaire et d’éventuels frais de rénovation. Vous allez percevoir des revenus complémentaires certes, mais ce sera beaucoup moins intéressant en termes de rendement.

Pour répondre à la question faut-il rembourser avant l’échéance une hypothèque ou investir dans une nouvelle propriété locative si vous en avez les moyens ? Je vous répondrais que la première option est la plus avantageuse. Pour aller plus loin, si vous en avez les moyens, il est toujours prudent d’utiliser votre épargne pour acheter votre résidence principale et de solliciter un crédit immobilier pour investir dans des immobiliers locatifs.

Les propriétés locatives où investir

Quand je parle d’investissement locatif, vous pensez immanquablement à un appartement dans une copropriété ou un studio dans une résidence étudiante. Pourtant, l’investissement locatif est un domaine très vaste et les possibilités d’investissement sont infinies.

Je pense notamment à l’investissement dans l’immobilier d’entreprise dont le rendement est nettement supérieur à l’investissement résidentiel. À condition de bien choisir l’emplacement des bureaux ou des locaux commerciaux, cela va de soi. Il y a également les SCPI ou sociétés civiles de placements immobiliers. Avec un ticket moindre, vous pourrez détenir des parts dans une résidence de service, des locaux professionnels, une résidence de vacances… De plus, ces deux formes d’investissement locatif sont également accessibles à crédit. Et pourquoi ne pas investir dans une place de parking, une cave, etc. Je vous l’ai dis, les possibilités d’investissement dans de nouvelles propriétés locatives sont infinies.

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