Comment investir dans une colocation qui cartonne ? Dans cet interview Sacha & Sébastien les Investisseurs Malins nous révèlent leur secret d’une colocation à succès !

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Le secret d’une colocation qui cartonne

Comment générer 1.137 euros de cash flow avec la colocation.

Manu : Salut les investisseurs, c’est Simon et Manu du blog « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on reçoit un couple d’investisseurs malins, Sébastien et Sacha.

Sébastien : Salut.

Sacha : Salut.

Simon : Pour ceux qui ne vous connaissent pas, est-ce que vous pourriez vous présenter ?

Sacha : Oui, alors c’est Sacha et Sébastien du blog « businessmalin.fr » et nous notre spécialité c’est la colocation en couple.

Pourquoi investir dans une colocation

Sébastien : Oui voilà, on est passés à l’action il n’y a pas très longtemps, il y a deux ans à peu près où on a acheté un bien totalement en ruine, pendant les travaux, on a fait énormément de travaux, en gros il y a avait moitié d’achat, moitié de travaux.

Simon : D’accord.

Sébastien : Oui, il s’effondrait le truc tellement et à la base c’était un trois chambres en ruine, on l’a transformé en cinq chambres avec une salle de bains par chambre, c’était vraiment un concept.

Simon : Ah oui.

Sébastien : Plein centre, voilà pour avoir une localisation premium.

Simon : Donc vous investissez à Lille ?

Sébastien : Oui, c’est ça.

Manu : Et qu’est-ce qui a fait que vous vous êtes intéressés à l’immobilier ?

Sacha : Déjà, on est assez fainéants, on est assez fainéants dans le sens où on s’est dit qu’on n’a pas envie de travailler jusqu’à 50 ans.

Sébastien : Non, ça c’est pas vraiment fainéants, c’est fainéants malins, c’est-à-dire qu’on aime bien travailler sur les choses qui en valent la peine.

Sacha : Qui rapportent.

Comment investir dans une colocation ?

Sébastien : Des choses qui rapportent et qui en valent la peine parce que on est prêts à travailler beaucoup mais si ça ne vaut pas le coup, non on n’aura pas envie et on trouve justement que l’immobilier c’est quelque chose.

Sacha : L’immobilier, tu mets un gros coup de pelle au début et ensuite t’encaisses, t’encaisses, tu peux aller te dorer la pilule au soleil.

Sébastien : C’est du travail super intelligent, c’est que on travaille pour acheter l’immeuble, pour le mettre en route et ce travail-là va payer dix ans plus tard si tu possèdes encore l’immeuble dans dix ans, vingt ans plus tard, trente ans plus tard.

Sacha : Nous, c’est tout de suite parce qu’en fait on a un cash flow positif.

Sébastien : Et nous on a vraiment une stratégie de cash flow, donc si on a de l’épargne on va en mettre une partie dans le projet pour avoir du cash flow, on paye une durée d’emprunt très longue et on investit dans des niches immobilières qui rapportent un maximum, donc nous la colocation pour le premier et là on est en train d’en faire d’autres successivement en location courte durée, vraiment coloc et location courte durée pour avoir du cash flow, c’est vraiment notre stratégie.

Manu : Ok, tout à l’heure tu disais nous on a cinq chambres et cinq salles de bains.

Sébastien : Oui.

Ou investir dans une colocation ?

Manu : C’est une discussion qu’on peut avoir souvent sur la colocation, pourquoi avoir choisi de faire une salle de bains par chambre ? parce que ça coûte quand même cher les salles de bains.

Sacha : Oui, alors en fait c’est très simple, c’est que le marché de la colocation en ce moment c’est en plein boum et on s’est dit nous qui investissons aujourd’hui, on a envie de rester quand même en avance sur notre temps et c’est-à-dire que dans vingt ans quand tout le monde fera de la colocation, on sera toujours quand même en avantage.

Sébastien : Et même aujourd’hui, ça permet aussi de prendre une énorme avance sur la concurrence parce que tant qu’on n’a pas testé, on ne se rend pas compte à quel point ça fait la différence sur le marché, aujourd’hui on est plus chers que nos concurrents et on est beaucoup plus demandés que nos concurrents.

Simon : D’accord, c’est une façon de vous démarquer de la concurrence.

Sébastien : Et de louer plus cher aussi parce qu’on offre plus de services. On se rend compte que ça fait une énorme.

Sacha : Je ne sais pas si vous vous rendez compte mais par exemple chaque locataire a sa douche, donc déjà tu as ton espace privatif, ton caca du matin tu le fais en privé, tu n’es pas obligé de faire la queue et puis le troisième il pleure des kilomètres.

Sébastien : On a mis une télé par chambre aussi.

Sacha : Ce qui fait que tu as les avantages de la colocation avec l’espace commun et en même temps l’avantage du studio avec ton espace privatif.

Sébastien : Oui et ça fait mais enfin voilà nos concurrents ils sont peut-être à 400 ou 450 euros la chambre hors charges, nous on est à 535 hors charges la chambre.

Manu : D’accord.

Quand investir dans une colocation ?

Sébastien : Quand on discute avec des concurrents mais qui sont des amis investisseurs.

Manu : Comme nous par exemple.

Sébastien : On se rend compte que ils ont du turn-over et ils mettent trois semaines, un mois à retrouver un locataire.

Simon : Ah oui.

Sacha : Nous c’est trois ou quatre jours.

Sébastien : Nous, c’est oui c’est tout de suite.

Simon : D’accord.

Sébastien : Il y a quelqu’un qui part, on a une demande au prix, tac.

Simon : D’accord, et ça pour vous c’est le facteur-clé, la salle de bains indépendante.

Sébastien : En fait, on s’en rend pas compte mais ça fait une énorme différence.

Simon : D’accord.

Les secrets de la colocation

Sébastien : Pour l’avoir testé, c’est juste énorme et on n’a pas de concurrents qui font ça.

Simon : D’accord, et l’emplacement aussi je suppose ?

Sébastien : Et l’emplacement évidemment.

Simon : L’emplacement, donc vous êtes vraiment plein centre à côté d’un métro, d’un transport en commun ?

Sacha : En fait, on est au barycentre, pour les matheux, on est au barycentre de la fac du métro et de la rue de la Soif.

Manu : D’accord.

Sébastien : Après, tout le monde n’est pas de Lille, il faut expliquer.

Simon : Non, mais rue de la Soif, il y en a une partout, c’est là où il y a tous les bars.

Sacha : En fait, le barycentre se trouve à cinq minutes au pied de chaque point.

Simon : Ah oui, nickel, vraiment l’emplacement.

Sébastien : En fait voilà, à pied on l’a testé avant d’acheter le bien, c’est 8 mn à pied, encore quand on marche pas vite de la faculté la plus grosse de Lille.

Sacha : En fait, c’est le chemin le plus loin.

Sébastien : Ensuite, on est est quoi ? à 4 mn à pied du métro.

Sacha : Et à 2 mn.

Sébastien : De la rue de la Soif.

Simon : 2 mn de la rue de la Soif, important pour les étudiants la rue de la Soif.

Sébastien : Donc l’étudiant, dès qu’il voit ça, en plus c’est très propre, très bien, sa salle de bains, il a envie d’être là quoi.

Manu : Donc vous n’avez que des étudiants aujourd’hui comme locataires ?

Sébastien : Principalement des étudiants.

Sacha : Beaucoup de femmes bizarrement.

Simon : C’est marrant, nous c’est que des mecs.

Les astuces de la colocation

Manu : C’est que des mecs parce que salle de bains commune en fait je crois.

Simon : Oui, c’est ça.

Manu : Salle de bains commune, quartier en devenir, garçons.

Simon : On l’a bien compris, votre stratégie c’est la colocation, quels sont les avantages de la colocation ?

Sacha : Je commence par le premier, je te laisse le deuxième. Le premier des avantages qu’on voit, c’est la mutualisation de l’espace commun, c’est-à-dire que tu vas acheter un salon pour cinq locataires.

Sébastien : En fait, le salon économiquement

Simon : Ça coûte moins cher

Sacha : Oui.

Sébastien : Économiquement, on achète le salon une fois et on le loue cinq fois.

Simon : C’est pas faux.

Sébastien : Économiquement, c’est ça c’est un peu.

Sacha : Et quand tu payes le prix du m² assez cher, tu essaies de mutualiser un maximum.

Sébastien : Parlons-en, tiens je sais que vous vous êtes à fond sur les immeubles de rapport qui consistent aussi à acheter à un prix de gros.

Simon : Tout à fait.

Acheter une colocation

Sébastien : La coloc, c’est un petit peu pareil, c’est que on a acheté une grande surface à un prix fatalement de grande surface, donc moins cher que si on achetait un studio par exemple et on va créer cinq chambres comme cinq petits studios, donc voilà on achète en gros pour louer.

Sacha : Oui et puis l’avantage aussi d’acheter des grandes maisons, c’est que en général le prix du m² est moins cher, c’est un peu le même principe que l’immeuble de rapport, mais en plus les gens qui se positionnent c’est des gens qui font de la résidence principale et quand tu achètes vraiment des grosses surfaces sur Lille eh bien les personnes surtout si la baraque est pourrie, les gens vont pas aller dedans pour une résidence principale.

Sébastien : Ça c’est une énorme astuce, c’est qu’on a vraiment acheté un truc pourri, pourri oui vraiment pourri, il s’effondrait.

Simon : Ça ne vous a pas fait peur ça ?

Sébastien : Bizarrement euh.

Sacha : Si, arrête de mentir.

Manu : C’est bien Sacha, tu es honnête.

Sacha : Bien sûr que si, Sébastien il me disait oui les entreprises t’imagines si jamais elles font faillite et tout ça, alors du coup on s’est vachement renseigné.

Sébastien : Ça c’est le risque, c’est quand on a signé le devis, c’était le devis il était énorme.

Sacha : 150.000 euros de travaux.

Simon : Ah oui, quand même.

Manu : Attends, pour qu’on comprenne bien, la maison vous l’avez payée combien ?

Sacha : 145.000.

Manu : 145.000.

Sacha : Négociés, parce qu’à la base elle était à 190.000.

Sébastien : Oui, on a mis plusieurs semaines à se mettre d’accord, et comme la concurrence ne proposait rien.

Simon : Forcément.

Sébastien : En fait, ils ont accepté vraiment de baisser le prix.

Simon : D’accord, pour quelle surface à peu près ?

Sébastien : À la base, on avait 110 et on a gagné 15 m² dans les combles, donc ça fait 125 m².

Manu : D’accord, donc 145, vous disiez travaux ?

Sacha : 155.

Manu : 155 ok, donc ça vous fait un projet à peu près à 300.000 euros tout compris ?

Sébastien : Plus avec frais de notaire, frais de banque, faux frais tout ça, on est à 330 à peu près.

Simon : Et vous générez donc combien en revenu locatif ?

Sébastien : En revenus locatif, on est à 33.000 hors charges, donc ça fait 10 %.

Sacha : 33.000 par an.

Sébastien : Oui, pas par mois.

Sacha : Soyons précis.

Simon : Ok, donc vous êtes à une renta de ?

Sébastien : De 10 points.

Simon : 10 points brut ?

Sébastien : 10 % brut oui.

Simon : Ok, c’est bien, c’est cool.

Sébastien : Oui puisque en net, nous après on fait le choix de pas gérer le bien, nous voilà on délègue.

Simon : Vous déléguez la gestion.

Sébastien : On délègue totalement.

Simon : Ok, ça se passe bien, vous avez trouvé facilement ?

Sébastien : Super bien.

Sacha : Oui, écoute on s’occupe de rien à part regarder le compte en banque.

Simon : Comment vous avez trouvé justement c’est intéressant la personne qui gère votre bien ?

Sébastien : Alors là, enfin c’est peut-être un cas particulier mais on a trouvé une agence qui est spécialisée dans les colocations, donc ils prennent un peu cher mais d’un autre côté ils ont l’expérience et du service et que si jamais je ne sais pas moi le sèche-linge est en panne, ils ont quelqu’un qui va se déplacer.

Simon : D’accord, tu as tout le service en place.

Sébastien : Oui.

Simon : Et vous payez combien cette gestion-là à peu près ?

Sébastien : Elle est un peu chère, c’est 10 % des loyers.

Simon : 10 % des loyers, tous les mois 10 %.

Manu : Tu as des états des lieux d’entrée et de sortie pour ce prix-là ?

Sébastien : Oui, ils font tout.

Manu : C’est un package.

Sébastien : Oui, c’est un package 10 %, si la douche fuit ils se déplacent pour la douche.

Simon : Ah oui, même les travaux, mais ils sont facturés les travaux forcément.

Sacha : Ça dépend, si c’est des petits travaux non, par contre si il y a carrément une douche à refaire oui.

Manu : Oui, donc au final c’est pas si cher que ça.

Sébastien : En tout cas, c’est la tranquillité et fiscalement on déduit tout des impôts.

Simon : Ah oui, en plus.

Sébastien : L’un dans l’autre.

Simon : Bonne astuce.

Sébastien : Oui, c’est-à-dire que.

Sacha : Si tu n’as pas envie de te faire chier, déduis tu paieras moins d’impôts.

Sébastien : Ce qui est important de poser comme question, c’est à combien tu estimes ton temps.

Simon :  Exact.

Sébastien : Donc voilà, là en gros ça nous coûte quoi ? 3.000 euros par an.

Sacha : Oui.

Sébastien : 10 % de 33.000 ça fait 3.300.

Sacha : Attends, 3.000 euros par an divisés par 365 jours, ça fait 8 euros le jour.

Sébastien : Et pourquoi pas par heure ? ça fait un café.

Sacha : Attends, ça fait 8 divisé par 24, ça fait 33 centimes l’heure donc je pense que mon temps vaut mieux que 33 centimes l’heure.

Sébastien : Surtout on déduit ça des impôts, donc en plus de toute façon.

Simon : Ok, le premier avantage de la coloc c’est mutualiser l’espace, donc vous payez moins cher au m², le deuxième avantage ?

Sacha : En fait, le premier avantage c’est mutualisation, donc du coup on peut louer plus cher au m².

Simon : Oui.

Sacha : Et le deuxième, c’est que on négocie plus parce que la surface est plus grande, donc on achète moins cher au m², donc c’est l’effet kiss cool, tu vois.

Sébastien : Et si il y a une demande énorme, ça permet justement de faire des roulements.

Simon : D’accord, et du côté donc ça c’est les côtés positifs de la coloc, est-ce qu’il y a des côtés négatifs ?

Sacha : Je dirai peut-être à la revente, il faut savoir bien revendre le truc parce que fatalement c’est une grande surface, donc si tu veux le revendre fatalement tu le revendras moins cher qu’un immeuble.

Sébastien : Surtout un bien comme le nôtre qui est vraiment spécial coloc finalement.

Manu : Oui, tu as cinq salles de bains quand même.

Sébastien : C’est pas un bien classique, c’est vraiment un bien spécial coloc.

Simon : Ça peut se revendre en tant qu’investissement.

Sacha : Nous, c’est ce qu’on a fait, après il faut trouver l’investisseur qui est ouvert à ça.

Simon : D’accord.

Manu : Donc là, vous l’avez revendu ?

Sébastien : Oui.

Sacha : On a signé le compromis.

Sébastien : On a signé un compromis.

Manu : D’accord.

Sébastien : Vraiment, c’est super intéressant parce que comment ça s’est passé ? en fait, c’est qu’on a acheté d’autres biens pour faire de la colocation courte durée entre-temps, donc on a super bien sympathisé avec l’agent immobilier et on lui dit tiens en gros viens voir notre coloc et dis-nous à combien tu l’estimes parce qu’on était assez curieux et quand il nous a dit le prix, c’était 420.000.

Sacha : On a eu les yeux qui frétillaient.

Manu : Sacha, elle a vu des dollars s’afficher dans les yeux.

Sébastien : On s’est dit voilà 90.000 euros de plus-value possible.

Manu : En un an quoi.

Sacha : En un an, 18 mois.

Sébastien : Du coup, on lui a dit écoute si tu es capable de le vendre à ce prix-là vends-le, mais on ne vendra pas en dessous parce que de toute façon il tourne. Donc c’était une espèce d’opportunité.

Sacha : Donc il a trouvé un premier acheteur, on a signé le compromis et le mec est mort.

Simon : Ça arrive.

Sacha : En fait, on rigole et tout mais c’est triste pour lui mais c’est triste pour nous aussi parce que le problème c’est que le bien reste en vente et les gens le voient et du coup ils proposent un rabais, donc on a dû le retirer de la vente et ensuite le remettre.

Sébastien : Retirer des médias.

Manu : Oui, parce que comment tu fais justement, enfin tu as signé un compromis et la personne est morte, est-ce que le compromis tombe à l’eau automatiquement ?

Sébastien : Ah oui, ça s’arrête.

Sacha : Oui, ça s’annule.

Sébastien : Oui, le plus souvent ils le mettent d’office, cette clause-là si l’une des deux parties meurt.

Simon : Tu rentres chez toi, d’accord.

Sébastien : Et l’agent m’a appelé, il me dit je suis assez choqué, c’est la première fois que ça m’arrive dans ma carrière.

Sacha : Le mec était tellement content qu’il a fait une crise cardiaque.

Sébastien : Oui ou alors il a eu peur, je sais pas et donc voilà et du coup il en a retrouvé un autre entre-temps au prix de 420, on a refusé toutes les autres qui étaient en dessous.

Manu : D’accord.

Simon : Oui, comme tu dis ça payait.

Sébastien : C’était une opportunité, je lui ai dit moi le truc il tourne, si on le vend c’est pour faire une réelle bonne affaire sinon je vends pas.

Sacha : Et en plus, on a aussi découvert avec la coloc un marché de niches, c’est la location courte durée de groupes parce qu’on l’a mis pendant l’Euro.

Sébastien : L’Euro 2016.

Sacha : L’Euro 2016 en location courte durée et on s’est fait.

Sébastien : Ça c’est juste énorme.

Sacha : 15.000 euros en deux mois.

Manu : Ah oui.

Sacha : Donc voilà, merci le foot.

Simon : Donc c’était courte durée mais de groupes.

Sacha : Oui.

Simon : Ok.

Sacha : On faisait du 10 personnes.

Sébastien : En fait, ce qui s’est passé c’est que les travaux, enfin ils étaient tellement gros que ça a duré 9 mois, mais les trois derniers mois on était limite prêts sauf que le Consuel n’était pas passé.

Manu : D’accord.

Sébastien : Donc du coup, on se dit mais on a un manque à gagner, ça commence à nous énerver, bref on s’est beaucoup énervés avec le Consuel et donc de mémoire, c’était fin mars.

Sacha : Le Consuel, c’est le mec qui vérifie ton installation électrique.

Sébastien : Oui, parce que voilà il y avait un nouveau compteur électrique, donc on est obligés de passer devant le Consuel et tant qu’on ne passe pas devant le Consuel qui dit que l’électricité est aux normes, on n’a pas le droit de louer le bien.

Simon : D’accord.

Sébastien : Sauf qu’ils passent quand ils ont envie de passer.

Simon : Ah oui.

Sébastien : Donc, ils ont mis trois mois à passer.

Manu : Ils trouvaient pas Lille en fait.

Simon : Ça, ça se fait quand il y a un nouveau compteur ?

Sébastien : Un nouveau compteur.

Simon : Et pourquoi il y avait un nouveau compteur ?

Sacha : Parce qu’on a tout refait.

Sébastien : Parce qu’en fait, il y avait une division, en fait c’est un bien divisé en volume.

Simon : Oui.

Sébastien : Il y a un rez-de-chaussée commercial qu’on n’a pas acheté.

Simon : D’accord.

Sébastien : Et on a acheté R+1, R+2, c’est un duplex R+1, R+2.

Simon : Ok.

Sacha : Donc, ils ont refait les compteurs.

Sébastien : Mais il fallait refaire un compteur pour R+1, R+2.

Simon : Ok, d’accord.

Sébastien : Et donc voilà et du coup on s’est dit, on a vu l’Euro qui arrivait, donc fatalement on se renseigne.

Manu : Sacha voit les dollars dans les yeux.

Sébastien : Donc on se renseigne, location courte durée, AirBnB, en plus on a des amis qui font du AirBnB, ça cartonne, et on voit l’Euro.

Sacha : On se dit, en plus on avait un différé de crédit, donc en fait on ne payait que 500 euros par mois, donc on s’est dit bon à la limite si ça se loue ou pas c’est pas trop grave, on peut supporter les 500 euros.

Sébastien : Ce qu’il faut savoir, c’est qu’on a pris un différé 24 mois partiel, donc pendant 24 mois on paye plus les intérêts, donc tout ce qui rentre c’est du cash quasiment.

Simon : Ok.

Sébastien : Du cash, du cash.

Manu : Alors attention, ça ça marche que quand on fait des travaux.

Sacha : Oui, c’est ça.

Sébastien : Là, on avait énormément de travaux

Sacha : 150.000 de travaux, je pense qu’ils peuvent bien nous faire un différé.

Sébastien : Et du coup, on avait un différé de 24 mois, c’est-à-dire le maximum qu’on peut avoir dans cette banque-là.

Simon : D’accord, 24 mois.

Sébastien : C’est énorme.

Sacha : Et donc on l’a mis en avril-mai-juin.

Sébastien : Avril-mai-juin et ça a explosé et on a découvert un marché de niches je pense, il y avait très très peu de logements 10 personnes en plein centre de Lille, nous c’était un logement 10 personnes et ça a cartonné.

Simon : Mais 10 personnes, vous louez une fois à 10 personnes ou indépendamment ?

Sacha : Non, non.

Simon : Une fois 10 personnes.

Sébastien : En fait, une chambre vaut moins, on a fait des petits calculs, c’est que une chambre en gros sur le marché, ça vaut 20 ou 25 euros la nuit parce qu’il y a énormément de une ou deux personnes, tous les studios tout ça.

Simon : Oui.

Sébastien : Par contre, tu as un gros bien dans son ensemble, il n’y a pas de concurrence, donc lui par contre ça vaut beaucoup.

Simon : Oui, d’accord.

Sébastien : Et on est arrivés à se faire.

Sacha : Sur le mois de mai qui n’était pas l’Euro, on a fait plus de 4.000 euros.

Sébastien : Il y a vraiment une grosse demande mais concentrée sur le vendredi, samedi, le week-end, donc au départ, on s’est fait avoir une fois, c’est-à-dire on a mis les réservations le samedi, on s’est dit non on va mettre vendredi-samedi obligatoires.

Sacha : Ça fait plus.

Sébastien : Et ça partait, chaque week-end on mettait des gros gros  tarifs pour le week-end, enfin c’est juste hallucinant quoi.

Simon : D’accord, et vous n’avez pas voulu continuer à faire comme ça ?

Sacha : Non, parce qu’à l’époque on faisait le check-in check-up ménage à deux, en plus du travail, donc il faut nettoyer les cinq salles de bains, les six toilettes, les cinq chambres.

Simon : Ok.

Sébastien : Et puis même, on avait, c’était excellent avec l’Euro, mais on n’avait pas une énorme visibilité du point de vue du calendrier.

Sacha : Puis en fait, on a un peu flippé.

Sébastien : Puis on a un peu flippé, on avait quand même un gros crédit dessus et c’était un bien qui était spécialement étudié pour la coloc.

Simon : D’accord.

Sébastien : Et il n’y avait pas un gros différentiel, c’est-à-dire qu’en coloc charges comprises, on était quand même à 3.000 euros.

Simon et Manu : Oui.

Sébastien : Alors qu’en location courte durée.

Sacha : On était.

Sébastien : Entre trois et quatre.

Sacha : Non quatre, on était entre quatre et quatre-cinq.

Sébastien : Enfin le mois de juin, c’était juste énorme parce qu’il y avait l’Euro.

Sacha : On était vers 4.000 euros mais je me suis dit par rapport au temps investi parce que franchement nettoyer cinq salles de bains, c’était super lourd.

Manu : C’est clair.

Simon : Je peux déjà  pas faire la mienne, alors.

Sacha : Tu vois, c’est dégueulasse, tu enlèves les cheveux, les machins.

Sébastien : Puis il y a plus de frais, enfin imaginons.

Sacha : Oui, parce qu’ils ont cassé la rambarde d’escalier, ils ont cassé la porte, alors c’est pas grave en soi parce que tu fais jouer la caution mais il faut quand même le remplacer, donc c’est du temps.

Simon : Oui, c’est du souci.

Sébastien : Et pour le différentiel, par exemple si on doublait ou triplait le loyer de la coloc, on l’aurait fait.

Sacha : Non, mais même on est partisans du on se fait pas chier.

Sébastien : Non, mais ça valait pas le coup, si ça doublait ou triplait.

Sacha : On se serait séparés.

Simon : Pour 20.000 euros, tu l’aurais peut-être fait ?

Sacha : Ah non, cent patates.

Sébastien : Donc c’est vrai, en tout cas avec ce bien, ce qui est génial c’est qu’on a eu plusieurs expériences, on a eu une expérience location courte durée, coloc et achat revente, on a fait vraiment trois opérations immobilières avec le même bien.

Simon : Ok, le turn-over, nous c’est avec notre coloc, c’est un peu le.

Sébastien : Le turn-over, c’est juste génial,

Sacha : Il n’y a pas.

Sébastien : En fait, quand il y a une fille par exemple qui est partie, qui a dit je pars en Erasmus mais je vous présente une copine à moi.

Manu : Ah super.

Sacha : Elle a sous-loué.

Sébastien : Enfin, elle a présenté une copine à elle et elle a dit je veux récupérer le bien quand je rentre.

Simon : Ah oui, génial.

Sébastien : Donc, c’est vraiment.

Sacha : Mais nous en fait, c’est pour ça qu’on investit dans le centre parce que ok la rentabilité est moins élevée mais par contre tu as beaucoup moins de turn-over.

Simon : Oui, oui.

Sébastien : C’est-à-dire que là, on s’est donné beaucoup de mal à faire tous ces travaux pour augmenter la renta, peut-être que voilà les personnes vont se dire 10 % c’est pas non plus énorme, mais d’un autre côté c’est 10 % en plein centre.

Simon : Oui.

Sébastien : Et sans turn-over et avec des gens qui veulent absolument.

Sacha : C’est du vrai 10 %.

Simon : Bien sûr, il faut vraiment quand on regarde la rentabilité, il faut inclure la vacance locative, donc il faut là c’est vraiment en plein centre et puis le quartier, c’est-à-dire quand on va revendre forcément il y a une plus grosse plus-value.

Sébastien : Puis une grosse demande du bien, on n’a pas peur du tout de vacance locative, ça roule bien.

Sacha : Puis nous, on est quand même un peu des trouillards de l’investissement, c’est-à-dire que surtout pour le premier.

Manu : Oui des trouillards.

Sébastien : Oui, je fais 150.000 de travaux, on est des trouillards de l’investissement.

Manu : Pour un premier projet, ça va.

Simon : Par rapport à quoi tu veux dire ça ?

Sacha : Ce que je veux dire, c’est que j’avais pas envie de me tromper tu vois et je me disais bon je sais qu’en investissant en plein centre, dans le pire des cas si les travaux se passent mal tu peux toujours revendre avec travaux par exemple.

Simon : C’est une valeur sûre.

Sacha : Voilà, alors même si c’est un peu moins rentable, quelque part c’est rassurant.

Sébastien : 10 points, plein centre, c’est bien.

Sacha : Moi, je préférerai 20.

Manu : Et alors, quels sont vos projets dans les mois à venir ?

Sacha : Déjà, on va acheter des apparts, là on est en train d’en racheter un et de le mettre en location.

Manu : D’accord.

Sacha : On est plutôt contents, toujours en plein centre de Lille.

Sébastien : Mais là, vraiment location courte durée, c’est-à-dire que là on a acheté un deuxième, un troisième appart et la location de courte durée, ça nous plaît beaucoup.

Manu : D’accord.

Sacha : En fait, on l’achète comme si on voulait faire de la colocation, par exemple trois chambres, deux chambres et on fait les calculs sur ça et on la met en courte durée pour.

Simon : Vous, c’est le renta.

Sacha : Nous, c’est la renta.

Manu : D’accord, donc vous visez du 10 % sur une coloc de trois chambres.

Sacha : C’est ça.

Manu : Et après, vous boostez la renta en faisant de la location courte durée.

Sébastien : Oui, et c’est un marché vraiment qu’on adore parce que voilà avec le marketing Internet, faire des belles photos, prendre des deux, trois chambres, on se différencie aussi de la concurrence et les rentas sont vraiment excellentes.

Sacha : Voilà, du coup nos projets, toujours investir quand on peut puis quand on est bloqués, on continue, on force.

Manu : Oui, vous ne faites pas que ça, vous ne faites pas que investir pour vous vous êtes aussi en train de transmettre votre savoir.

Sacha : On fait un site Internet aussi à fond où on explique comment investir dans une colocation qui cartonne et comment négocier les biens, etc. parce que quand même sur le premier, on a négocié.

Sébastien : 45.000 euros.

Sacha : 45.000 euros, sur le troisième on a négocié 60.000 euros.

Manu : Pas mal.

Sacha : Donc voilà, la plus-value.

Simon : Je pense que oui, vous avez des choses à nous transmettre sur la négo.

Sacha : Écoute, moi je pense que la plus-value se fait à l’achat et non à la vente.

Simon : Tout à fait.

Sébastien : Donc vous pouvez nous retrouver sur « businessmalintv » voilà sur notre chaîne Youtube.

Simon : Yes.

Sébastien : Ou sur notre blog « businessmalin.fr ».

Simon : Merci de nous avoir écoutés jusqu’ici, en attendant vous pouvez télécharger notre formation « Les huit secrets des investisseurs gagnants », pour ça vous cliquez sur le lien qui apparaît sur cette vidéo ou juste en dessous dans les commentaires. L’aventure continue, à demain.